Как собственник, вы можете изменить планировку (конфигурацию) здания или помещения. Как минимум, для этого вам нужен проект на строительные работы и техническое заключение. А вот порядок согласования зависит от того, где будет выполнена перепланировка. Для нежилых зданий, расположенных в Москве, разрешение на работы не нужно. Исключением являются только изменения внешнего архитектурного решения, если объект подпадает под постановления № 94-ПП и № 432-ПП. Я разбирался, как оформляется проект на перепланировку, с помощью специалистов компании «Смарт Вэй». В статье покажу на примерах, что входит в состав разделов документа.
Что нужно знать о перепланировках в нежилых зданиях
Сначала пару слов о сути перепланировки. Возьмем для примера самое простое помещение в виде прямоугольника. Я нарисовал его планировку в обычном графическом редакторе. Тут видно только четыре стены и один дверной проем. Какие-либо перегородки или иные элементы планировки отсутствуют.
А теперь покажу, как будет выглядеть то же помещение, если в нем возвести внутренние перегородки и сделать 2 проема под окна. Планировка уже существенно изменилась:
Итак, суть перепланировки заключается в изменении конфигурации. Кроме появления новых конструкций (они отмечены на рисунке зеленым цветом), вполне можно разобрать внутренние стены и перегородки, расширить или заделать проемы, установить антресоль и т.д.
Не стоит думать, что возможности при перепланировках ограничены только фантазией собственника. Во всех случаях нужно учитывать ограничения на разрешенные работы и изменения конфигурации. Не менее важно выполнить требования к безопасности конструкций, ведь их несущая способность не должна ухудшиться. Поэтому для производства работ нужен проект, а в большинстве случаев еще и техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки. Проектную документацию можно оформить:
- на перепланировку в помещении, если оно поставлен на учет как самостоятельный объект недвижимости;
- на перепланировку в здании, если работы проводятся во внутренних помещениях и комнатах, не поставленных на учет.
Отмечу, что «перепланировка здания» является не совсем корректным понятием. Все-таки работы проводятся во внутренних помещениях.
Назначение здания и помещений очень важно для целей согласования, получения разрешений. Для работ в нежилых строениях все процедуры упрощены, так как степень опасности для людей значительно меньше. Как эти вопросы решены в Москве, расскажу ниже.
Я видел у вас на сайте, что перепланировку без проекта тоже можно согласовать? Зачем тогда нужна проектная документация?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Действительно, есть вариант с узакониванием работ, ранее выполненных без проекта. В этом случае безопасность и допустимость перепланировки мы подтверждаем техническим заключением. Однако при отсутствии проекта можно повредить несущие конструкции или так изменить планировку, что это будет противоречить строительным нормам, санитарным и иным правилам.

Постановление № 432-ПП
В название этого параграфа я вынес, по сути, единственный нормативный акт, который связан с перепланировками нежилых зданий в Москве. На федеральном уровне этот вопрос вообще не урегулирован. Постановление № 432-ПП не описывает порядок согласований. Но в нем есть перечень работ, на которые не нужно получать разрешение на строительство/реконструкцию. Соответственно, они автоматически подпадают под понятие перепланировки.
Как оформлять проект и проходить согласования, если изменение планировки в нежилых зданиях не регулируется нормативной базой? Во-первых, в других регионах, кроме Москвы, такие правила вполне могут быть утверждены официально. Но даже если их нет, мы применяем по аналогии нормы, связанные с проектированием и техническим учетом/инвентаризацией жилфонда.
Еще бывают ситуации, когда при перепланировках меняются внешние архитектурные решения (например, на фасаде появляется новый вход и полноценная входная группа). И тут для согласования нужно учитывать следующее:
- в Постановлении № 94-ПП перечислены районы и улицы – если здание расположено там, то на изменение фасадов необходимо получить разрешение от Москомархитектуры (на основании проекта);
- если же объект не подпадает под перечень из Постановления № 94-ПП, то достаточно описать решения по изменению фасадов в проекте, а отдельное разрешение не требуется.
Теперь перейдем к конкретике. Я изучил содержание проекта на перепланировку одного из зданий Москвы. Документ оформлял проектировщик компании «Смарт Вэй» (2023 год). Также наша компания подготовила и техзаключение. Кроме перепланировки в помещениях здания, проект описывает изменение внешнего архитектурного решения. В содержании документа указано, что согласование этих работ не требуется (объект не подпадает под Постановление № 94-ПП).
Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:
«Несколько отличается ситуация для перепланировки в зданиях, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности. Их могут сдавать в аренду организациям и предпринимателям. Но арендатор вправе менять планировку только с разрешения собственника. Соответственно, если уполномоченный орган откажет в согласовании, то перепланировку делать нельзя».
Какие документы нужны на перепланировку нежилого здания в Москве
В нормативной базе Москвы нет четкого перечня документов. Если здание находится в частной собственности (как в нашем случае), то для перепланировки нужны следующие документы:
- выписка из ЕГРН или иной правоподтверждающий документ;
- решение собственников (если их несколько);
- проект перепланировки;
- техническое заключение.
Чтобы подтвердить соответствие по санитарно-гигиенических нормам, зачастую приходится получать еще заключение по линии ФГУЗ ЦГиЭ Москвы. Этот документ мы включаем в содержание проекта. Но для перепланировок в нежилом фонде заключение не требуется.

Решения по изменению внешнего архитектурного решения содержатся в проекте на перепланировку. Еще может потребоваться разработка паспорта колористических решений. Регистрация этого документа осуществляется в заявительном порядке через Москомархитектуру.
Можем мы сделать перепланировку в нежилом здании по типовому проекту и где его взять?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Мосжилинспекция предлагает альбом типовых проектов для перепланировки в квартирах (только для МКД определенных серий). Но чаще всего собственники заказывают индивидуальные проекты. Для нежилых зданий типовой проектной документации нет. В каждом случае выбираются индивидуальные решения, с учетом пожеланий заказчиков, состояния объекта и конструкций, действующих строительных норм.
Оформляем проект перепланировки
На момент подготовки проекта мы изучаем исходную планировку здания, его комнат и помещений. Для этого можно использовать схему этажа из выписки ЕГРН, поэтажные планы и техпаспорта из МосгорБТИ. Кстати, в технических паспортах и поэтажных планах БТИ нередко содержатся недостоверные данные (например, о площади помещений). Они будут уточнены при подготовке проекта и техплана для Росреестра. Несоответствие по площадям далеко не всегда связано с нарушением правил обмеров. Иногда расхождение возникает ввиду использования или снятия отделочных материалов.
До разработки проекта мы обычно выезжаем на место, проводим обмеры и обследования. Это нужно для сбора данных, с которыми будут работать проектировщики, ведь в документах БТИ и сведениях ЕГРН недостаточно информации для выбора и обоснования проектных решений. Результаты обследований будут важны и для подготовки технического заключения.
Уже в начале проекта вы видите справку от разработчика (в данном случае, главного инженера). Там подтверждается:
- что работы не приведут к изменению габаритов здания (высоты, общего объема, границ и т.д.);
- что изменение объекта, описанное в проекте, не является реконструкцией, так как не затрагиваются конструктивные характеристики надежности и безопасности;
- что работы по перепланировке выполнены на основании Постановления № 432-ПП;
- что здание, с учетом изменений планировки, не представляет угрозы для здоровья и жизни граждан.
Если бы речь шла о реконструкции, то пришлось бы проводить инженерные изыскания и обследования, оформлять проект по Постановлению Правительства РФ № 87. Разрешение на такие работы выдает орган строительного надзора. Но в большинстве случаев изменить планировку можно без реконструкции, что упрощает задачу проектировщиков и заказчика.

Текстовая часть
Теперь посмотрим пошагово, что мы указываем в разделах проекта для перепланировки нежилого здания. Не будут останавливаться подробно на перечне нормативных актов, сводов правил и стандартов (он весьма большой и зависит от объема и характера работ, функционального назначения здания и т.д.). В разделе 3.3 даем краткую характеристику здания:
- отдельно стоящее, одноэтажное, без подземных этажей, 1970 года постройки;
- наличие 3 обособленных выходов;
- тип конструктивной схемы – бескаркасное (несущие стены в кирпичном исполнении);
- наружные стены – кирпичные и деревянные;
- внутренние стены – кирпичные;
- перегородки – ГКЛ.
Больше всего информации о перепланировки мы получим из раздела 3.4 «Архитектурно-планировочные решения». В частности, там сразу отмечено, что суммарная площадь помещений после завершения работ составит 193.3 кв. м., тогда как исходная была 192.3 кв. м. Также проектировщик подтверждает, что отделка выполнена материалами, разрешенными Роспотребнадзором и применяемыми в строительстве.
Далее в этом же разделе мы описываем перечень работ для изменения планировки. Проектом предусмотрен демонтаж:
- перегородок, в том числе с дверными блоками, в 11 помещениях (комнатах);
- дверных блоков между тремя помещениями;
- оконных блоков в 6 помещениях;
- короба из ГКЛ в двух помещениях.
Сразу скажу, что в графической части проекта места проведения демонтажных работ выделены зеленым цветом, а монтажных – красным. Так можно наглядно увидеть, что и где изменилось при перепланировке.
Далее описываем перечень монтажных работ для перепланировки в нежилом здании:
- устройство перегородок, в результате чего образовались новые комнаты;
- устройство ниши в стене (это тоже элемент планировки);
- закладка и частичная закладка дверных и оконных проемов;
- устройство новых проемов под окна и двери в разных комнатах;
- устройство витринного остекления в одной из комнат;
- зашивка стен после завершения работ.
Система отопления в здании не менялась, о чем указано в следующем разделе. А вот для обустройства системы приточно-вытяжной вентиляции был разработан отдельный проект.
Очень важным является раздел 3.6 «Противопожарные мероприятия». Изменения планировки очень часто влияет на систему эвакуационных выходов, места размещения огнетушителей, схему основных систем пож. безопасности. Решение по данным вопросам обязательно указываем в проекте. Также описываем требования к пожарной безопасности при проведении строительных работ.

Графическая часть
Теперь посмотрим, что входит в состав графической части проекта. В нашем случае туда включены:
- план 1 этажа здания до начала перепланировки;
- демонтажно-монтажный план 1 этажа (красным цветом отмечены места проведения монтажных работ, а зеленым – демонтажных);
- план 1 этажа после завершения работ (отдельно на листе вынесена таблица с экспликацией помещений, с указанием их площадей);
- схемы, описывающие устройство перегородок и деталей их крепления, устройства покрытия пола.
Аналогичные материалы были включены и в содержание технического заключения. Подробнее об этом документы мы расскажем в следующих статьях.
После подготовки документа его подписывает представитель проектной организации и, со второй стороны, заказчик (собственник). Далее можно заключать договор с подрядчиком и приступать к выполнению работ. Но еще один важный документ нужно будет оформить после завершения перепланировки.
Как действовать после завершения перепланировки в нежилом здании
Даже если вы завершили работы по проекту и изменили планировку здания, в ЕГРН и техпаспорте останутся прежние сведения. Поэтому вам, как собственнику, необходимо:
- заказать в компании «Смарт Вэй» технический план (документ оформляется после обмеров и иных работ);
- обратиться в МосгорБТИ для обновления сведений в техническом паспорте;
- подать заявление и техплан в Росреестр для обновления кадастровых сведений в ЕГРН.
В техническом плане мы показываем, как выглядит планировка объекта после завершения работ. Там же будет указана уточненная площадь здания (в нашем случае она увеличилась).

Здесь по ссылке вы можете найти примеры наших работ по оформлению проектов перепланировки. В каждом случае все документы соответствовали закону и не вызвали претензий у Росреестра, иных органов. Примерные цены на наши услуги работы смотрите ниже.
Изготовление акта обследования | От 20 000 рублей |
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда | От 25 000 рублей |
Изготовление технического плана после перепланировки | От 25 000 рублей |
Проект сноса здания | От 25 000 рублей |
Подведем итоги
- Для перепланировки в нежилом здании вам нужен проект, техническое заключения. Оба документа можно заказать в компании «Смарт Вэй».
- Проект содержит описание исходной и будущей планировки, перечень и обоснование всех работ. В графическую часть мы включаем планы этажа до и после перепланировки, другие материалы.
- Готовый проект подписывает собственник и представитель проектной организации. Разрешение на перепланировку в нежилом здании, в общем случае, не требуется.