Как выделить помещение под ЦОД в нежилом здании

Помещение под ЦОД в нежилом здании выделяют через перепланировку с образованием нового объекта либо через выделение технологической зоны внутри уже существующего помещения. Разница между этими двумя путями определяет и состав проекта, и перечень согласований, и то, появится ли в ЕГРН новая запись. Ниже разобрано, что проверить по зданию до того, как проектировщик возьмется за чертежи, из каких разделов собирается проект, почему Росреестр по таким работам чаще всего выписывает приостановку и сколько стоит каждый этап.

Что значит выделить помещение под ЦОД в нежилом здании

Выделение помещения под центр обработки данных распадается на две разные процедуры, и путать их дорого. Первая: вы отгораживаете часть зала перегородками, переносите инженерные сети, ставите новые двери, но границы объекта в ЕГРН не меняете. Формально это перепланировка и переустройство, объект остается один, площадь до и после совпадает. Вторая: перегородка образует самостоятельное помещение с собственным кадастровым номером. Тогда к перепланировке добавляется раздел, и на выходе вместо одного объекта в реестре появляются два.

Технологически ЦОД тянет за собой обе истории сразу. Машинный зал требует контура с нормируемой огнестойкостью, отдельной вентиляции и холодоснабжения, кабельных вводов, помещения под ИБП и аккумуляторные батареи, кроссовой, склада ЗИП. Юридически же собственник решает, нужен ли ему отдельный объект недвижимости под сдачу в аренду или под залог, или достаточно зафиксировать новую конфигурацию внутри своего помещения. Смарт Вэй разводит эти сценарии на первой же встрече, до подготовки задания на проектирование, потому что от выбора зависит и техплан, и набор регистрационных действий.

Сравнение обоих вариантов по ключевым параметрам выглядит так.

Из таблицы следует практический вывод: если ЦОД строится под собственную ИТ-инфраструктуру компании, хватает первого варианта. Если серверные мощности планируются под коммерческое размещение стоек сторонних клиентов, под отдельный договор аренды или под обеспечение по кредиту, закладывайте раздел с образованием нового объекта.

Что проверить по зданию до начала проектирования

Проверка исходных данных занимает от нескольких дней до пары недель и снимает большую часть рисков. Порядок такой.

Чек-лист предварительной диагностики объекта

1. Выписка ЕГРН на здание и на помещение. Смотрите назначение, площадь, этаж, наличие обременений и вид разрешенного использования земельного участка под зданием.
2. Поэтажный план и экспликация БТИ. Красные линии на плане означают, что часть изменений уже выполнена без разрешения. До ЦОДа придется закрыть этот долг, иначе новый техплан не пройдет.
3. Территориальная зона по ПЗЗ. Код зоны, разрешенные виды использования и предельные параметры застройки смотрят по карте правил землепользования и застройки. Вход в карту идет через авторизацию на mos.ru, через Госуслуги или по электронной подписи.
4. Конструктивная схема здания. Каркас, полукаркас или бескаркасная схема, материал перекрытий, шаг колонн, год постройки. Эти данные попадут в раздел 3.3 пояснительной записки проекта.
5. Выделенная электрическая мощность. Запросите акт технологического присоединения и сравните разрешенную мощность с расчетной нагрузкой стоек, систем охлаждения и источников бесперебойного питания.
6. Фактическая планировка против документов. Обмеры показывают расхождения, которые не видны по бумагам. Без совпадения фактического контура с ЕГРН кадастровый учет остановится.
7. Состав собственников. При долевой собственности и при аренде понадобится письменное согласие, оформленное до подачи проекта.

Действующая редакция ПЗЗ и приложения к ним опубликованы в разделе документов Москомархитектуры по правилам землепользования и застройки. Оттуда берут номер постановления, которым зона утверждена, и сверяют его с тем, что показывает карта.

Сверьте площадь и кадастровый номер своего помещения по данным Росреестра

Смена вида разрешенного использования участка идет через публичные слушания. Администрация накапливает заявки от разных собственников и объединяет их в одно слушание, поэтому от подачи заявления до самой процедуры проходит от месяца до полугода и дольше, а положительный итог никто не гарантирует.

Константин М, начальник технического отдела:
«Проект начинается с двух документов: выписки ЕГРН, чтобы увидеть текущий вид разрешенного использования, и карты ПЗЗ, чтобы понять, в какой зоне вы находитесь и что там вообще разрешено. Если объект попал под ограничение по фактическим параметрам, любые планы по увеличению высоты или площади застройки закрываются сразу, и обсуждать надо только внутренние решения.»

Конструктив: нагрузки от стоек, ИБП и батарей

Серверные стойки, шкафы ИБП и аккумуляторные стеллажи дают сосредоточенную нагрузку на перекрытие, которая заметно отличается от офисной. Усредненные таблицы здесь не работают. Считают по фактическим массам из спецификаций поставщика оборудования, с учетом схемы расстановки и путей перемещения техники при монтаже. Результат оформляется разделом конструктивных решений: расчеты несущих элементов, схемы усиления, чертежи узлов.

Отдельная задача — проемы. Стойку и шкаф ИБП надо завезти внутрь, и габариты существующих дверей часто этого не позволяют. Расширение проема в несущей стене выполняется по проекту с разделом КР и обязательным усилением, обычно металлической обоймой или рамой. Штробление несущих стен под скрытую проводку проект прямо запрещает, кабельные трассы ЦОДа ведутся открыто по лоткам или в коробах.

Константин М, инженер-проектировщик:
«Перегородки машинного зала в Москве делаются из негорючих материалов: кирпич, пеноблок, гипсокартон. Дерево не проходит. Требование прямое, его проверяют при согласовании. Отдельно смотрим примыкания перегородки к перекрытию, узел выносим на чертеж, иначе на приемке будут вопросы.»

Почему Росреестр видит в перепланировке под ЦОД реконструкцию

Градостроительный кодекс не содержит понятия перепланировки. Там есть реконструкция и капитальный ремонт, а изменение конфигурации перегородок и проемов внутри нежилого здания не описано никак. Жилищный кодекс порядок перепланировки раскрывает, но он работает по многоквартирным домам, и для отдельно стоящих нежилых зданий эта опора не годится. В Москве действует 432-ПП с перечнем работ, не требующих разрешения на строительство, однако регистратор руководствуется собственной трактовкой.

Дальше логика замыкается. Раз это реконструкция, регистратор требует разрешение на строительство и акт ввода объекта в эксплуатацию. Никто их при перепланировке не получал, а Госстройнадзор такие документы по перепланировке не выдает, поскольку профильный орган отличие реконструкции от перепланировки видит. Остается оспаривание приостановки в суде.

Сколько стоит ошибка при выделении помещения под ЦОД

Переделка чертежа в этой истории стоит меньше всего. Приостановка кадастрового учета останавливает регистрационное действие целиком, повторная подача требует нового техплана и нового срока рассмотрения, а судебное оспаривание отказа тянется месяцами. Для ЦОДа это означает, что смонтированное оборудование стоит в помещении, которое юридически не существует в новых границах: сдать стойки в аренду по договору с точным описанием предмета не выйдет, поставить объект в залог тоже.

Смарт Вэй закладывает вероятность спора с регистратором в стоимость сопровождения заранее и ведет такие дела силами собственного юридического отдела, чаще от своего имени как изготовитель технического плана. Каждый кейс проверяется отдельно до входа в процесс.

Константин М, кадастровый инженер:
«Приостановки по перепланировке нежилых зданий сейчас идут потоком, и почти все они держатся на одном и том же доводе про реконструкцию. Мы разбираем каждый случай до подачи: если видим, что довод регистратора не выдерживает проверки по составу работ, идем в суд и доводим до положительного решения. Заходить в процесс без такой проверки смысла нет.»

Инженерные разделы и пожарные требования к машинному залу

Проект ЦОДа собирает больше инженерных разделов, чем обычная офисная перепланировка. Электрооборудование описывает схему питания стоек, ИБП и щитового хозяйства и подтверждает, что расчетная мощность укладывается в выделенную по акту технологического присоединения. Для помещения в многоквартирном доме этот раздел обязателен отдельно: управляющей компании доказывают, что потребление после переустройства не превысит мощность, выделенную на дом.

Отопление и вентиляция закрывают приток и вытяжку, размещение внутренних и наружных блоков систем охлаждения, трассы фреонопроводов. Водоснабжение и канализация нужны, когда в контуре появляется увлажнение или узел подпитки холодоснабжения. Технологические решения фиксируют расстановку оборудования. Раздел пожарной безопасности описывает дымоудаление, сигнализацию, СОУЭ и систему пожаротушения машинного зала. В Москве к комплекту добавляются мероприятия по доступу маломобильных групп населения.

Категорию помещения по взрывопожарной и пожарной опасности для серверной считают отдельно, по фактической пожарной нагрузке. Эвакуационные выходы проверяют по габаритам: высота не менее 1,9 метра, ширина не менее 0,8 метра. Если в помещении единовременно находится более 50 человек, в Москве обязательны два эвакуационных выхода, и для ЦОДа с круглосуточной сменой это стоит просчитать заранее.

Константин М, специалист по пожарной безопасности:
«Квалифицирующий вопрос задаем сразу: сколько людей одновременно будет в помещении. Ответ меняет проект и его стоимость целиком, потому что второй эвакуационный выход в Москве при превышении порога обязателен. Узнать об этом на стадии согласования, а не на стадии задания на проектирование, дороже в разы.»

Пожаротушение машинного зала и связанная с ним автоматика

Машинный зал закрывают газовым пожаротушением, и раздел ПБ по нему выходит за рамки одной схемы трубопроводов. В контур заходят модуль с газовым составом, адресные дымовые извещатели, прибор управления пуском, устройство ручного пуска у двери и световые табло на вход и на выход. Дальше начинается сцепка с электрикой и слаботочкой: перед выпуском состава силовые реле снимают питание со сплит-систем, датчик двери подтверждает, что контур закрыт, контроллер СКУД разблокирует замки, а сигнал уходит на пост охраны с круглосуточным дежурным персоналом. Поэтому разделы ЭО, ПБ и технологические решения собирают параллельно: если считать их по очереди, стыковка автоматики вылезет замечанием уже на согласовании.

Состав проекта перепланировки под центр обработки данных

Проект собирается по Постановлению Правительства РФ № 87, Постановлению Правительства Москвы № 432-ПП, приказам Росреестра и статье 51 Градостроительного кодекса. Он состоит из текстовой и графической частей со сквозной нумерацией листов.

Текстовая часть открывается двумя титульными листами: на первом название документа, адрес, кадастровый номер, шифр и год выпуска, на втором подпись уполномоченного лица и печать проектной организации. На титуле предусмотрено поле согласования, где заказчик расписывается после проверки и снятия замечаний. Дальше идет содержание со штампом проекта, справка главного инженера проекта с габаритами здания и указанием на отсутствие реконструкции, и общая пояснительная записка из семи подразделов: основания для разработки, нормативная база, краткая характеристика здания, архитектурно-планировочное решение с площадями до и после, инженерное оборудование, противопожарные мероприятия, указания к производству работ.

Графическая часть строится на результатах выезда и обмеров. В нее входят план до перепланировки по данным ЕГРН или по документам БТИ, демонтажно-монтажный план с условными обозначениями монтажных и демонтажных работ, план после перепланировки с пересчитанной экспликацией и чертежи узлов там, где решение нестандартное. Обязательное приложение — действующая выписка из реестра членов саморегулируемой организации, подтверждающая право проектировщика выполнять работы. У подрядчика, который будет выполнять монтаж, нужен собственный допуск СРО на строительно-монтажные работы.

Образцы проектных и регистрационных документов по перепланировке

Порядок согласования и кадастровый учет нового помещения

Маршрут зависит от типа здания. Отдельно стоящее нежилое здание идет по 432-ПП: проект, техническое заключение, выполнение работ, техплан, кадастровый учет. Нежилое помещение в многоквартирном доме подчиняется 508-ПП и проходит через Мосжилинспекцию с решением о согласовании и актом приемочной комиссии по завершении работ.

Как выделить помещение под ЦОД: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные данные по чек-листу выше и определите сценарий: технологическая зона внутри объекта или раздел с образованием нового помещения.
2. Шаг 2. Закажите обмеры и обследование несущих конструкций. По их результатам готовится техническое заключение о состоянии конструкций и о допустимости работ.
3. Шаг 3. Утвердите задание на проектирование с расстановкой стоек, требуемой мощностью и схемой холодоснабжения, и получите проект перепланировки с разделами АР, КР, инженерными разделами и ПБ.
4. Шаг 4. Согласуйте проект в уполномоченном органе, если объект находится в многоквартирном доме или работы затрагивают фасад и общее имущество.
5. Шаг 5. Выполните работы силами подрядчика с допуском СРО, оформите акты скрытых работ и акт приемочной комиссии.
6. Шаг 6. Закажите технический план у кадастрового инженера: он фиксирует новые границы, площади и заключение о выполненных изменениях.
7. Шаг 7. Подайте документы на кадастровый учет и регистрацию, отработайте замечания регистратора, при незаконной приостановке оспорьте ее в судебном порядке.

Площади до и после перепланировки кадастровый инженер пересчитывает и сверяет со сведениями ЕГРН. Расхождение между фактическим контуром и реестром на этапе учета превращается в приостановку. Поэтому обмеры ставят в самое начало, до проекта и до завоза оборудования.

Когда отдельное помещение под ЦОД выделять не нужно

Есть ситуации, где вся процедура избыточна. Если серверное оборудование размещается в существующем помещении без переноса перегородок, без новых проемов и без изменения инженерных систем, конфигурация объекта не меняется, и оснований для перепланировки нет. Монтаж стоек, шкафов и кабельных лотков сам по себе изменением характеристик объекта недвижимости не считается.

Второй случай — арендатор с коротким сроком договора. Пока собственник не готов менять сведения в реестре, разумнее ограничиться разборными конструкциями, которые не отражаются на поэтажном плане, и зафиксировать зону размещения оборудования в договоре аренды части помещения. Третий случай — здание, попавшее под ограничение по фактическим параметрам застройки, где под холодильное оборудование требуется пристройка: здесь работа начинается с градостроительной части, иначе проект перепланировки уйдет в стол.

Стоимость выделения помещения под ЦОД

Стоимость зависит от площади объекта, конструктивной схемы здания, количества инженерных разделов и от того, образуется ли новое помещение. Ниже позиции, которые чаще всего входят в комплект по такой задаче.

Итоговая сумма формируется после просмотра выписки ЕГРН и поэтажного плана: площадь, этажность, необходимость усиления конструкций и число инженерных разделов двигают цену в обе стороны. Развернутый перечень позиций с ценами собран на странице согласования перепланировки.

Как проходят такие проекты у заказчиков, видно по отзывам клиентов о работе Смарт Вэй: там описаны и сроки, и то, как отрабатывались замечания согласующих органов.

Выводы

Выделение помещения под ЦОД в нежилом здании начинается с одного решения: нужен ли собственнику самостоятельный объект недвижимости или достаточно новой конфигурации внутри существующего помещения. Чертежи идут следом. Дальше все определяют исходные данные: назначение и вид разрешенного использования, красные линии в БТИ, несущая способность перекрытий и выделенная электрическая мощность. Проект собирается из архитектурных, конструктивных, инженерных и противопожарных разделов, а завершается процедура техпланом и кадастровым учетом, на котором чаще всего и возникает довод регистратора о реконструкции.

Смарт Вэй ведет такие проекты целиком: обследование, проект, техническое заключение, техплан, сопровождение учета и спор с регистратором, если приостановка оказалась необоснованной. Оставить заявку на расчет по своему объекту.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли менять назначение здания, если внутри появляется ЦОД?

Назначение здания в ЕГРН меняют, когда меняется его функция целиком. Размещение серверного зала внутри административного или производственного здания само по себе назначение не затрагивает. Вопрос возникает по земельному участку: если вид разрешенного использования не допускает такой деятельности, потребуется его смена через внесение изменений в ПЗЗ, а это публичные слушания со сроком от месяца до полугода и дольше и без гарантии результата.

Можно ли разместить ЦОД в подвале нежилого здания?

Можно, если проект закрывает эвакуацию, дымоудаление и защиту от подтопления. Подвальные помещения проектируются отдельным комплектом: у нас это позиция «Проект перепланировки подвала» от 250 000 руб. со сроком от 5 дней. Ограничения обычно приходят со стороны путей эвакуации и высоты помещения, поэтому обследование подвала делается до задания на проектирование.

Что делать, если Росреестр приостановил учет и требует разрешение на реконструкцию?

Получить такое разрешение по перепланировке невозможно: Госстройнадзор его не выдает, поскольку различает реконструкцию и перепланировку. Рабочий путь — оспаривание приостановки в суде с обоснованием состава фактически выполненных работ. Заключение кадастрового инженера при этом становится основным доказательством, а исполнитель техплана участвует в процессе как заинтересованное лицо.

Нужен ли отдельный вход для завоза оборудования и как его согласовать?

Отдельный вход нужен, когда габариты стоек и шкафов ИБП не проходят через существующие проемы. По 432-ПП на одно нежилое помещение приходится одна входная группа, поэтому второй проем оформляют дополнительным входом при сохранении одной входной группы. Позицию усиливает расчет пожарных рисков, который технически обосновывает потребность в дополнительном выходе.

Какие допуски должны быть у проектировщика и подрядчика?

У проектной организации — действующая выписка из реестра членов саморегулируемой организации проектировщиков, она прикладывается к проекту обязательным приложением. У подрядчика, выполняющего монтаж, — собственный допуск СРО на строительно-монтажные работы. Проект подписывает главный инженер проекта, его справка идет отдельным разделом и подтверждает безопасность принятых решений.

Учитывается ли площадь кабельных коробов и блоков кондиционирования при расчете площади помещения?

Нет. По приказу Росреестра П/0393 от 23.10.2020 площадь этажа нежилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен, расстояния измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола, и плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления и кондиционирования воздуха в расчет не входят. Площади округляются до 0,1 квадратного метра, погрешность расчета указывается в техплане.