Запрос «узнать износ дома по адресу» подразумевает, что где-то есть база: вводишь улицу и номер дома, получаешь процент. Такой единой базы нет. Износ — это не характеристика из реестра, а расчетная величина, которую кто-то однажды посчитал и зафиксировал в документе. Весь вопрос в том, кто считал, когда и на основании каких данных.
При этом по адресу реально получить либо готовую цифру из трех источников, либо исходные данные для самостоятельного расчета: год постройки, материал стен, этажность, серию проекта. Дальше процент либо переписывается из документа, либо считается — быстрый вариант это калькулятор физического износа здания по нормативным срокам службы, точный — натурное обследование с техническим заключением.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Коротко: где по адресу есть цифра износа
Пять рабочих источников и один способ расчета. Достоверность растет сверху вниз, скорость — наоборот.
| Источник | Что дает | Кому доступно | Срок | Стоимость |
|---|---|---|---|---|
| ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru) | Процент износа, год постройки, материал стен, серия, этажность | Всем | 5 минут | Бесплатно |
| Технический паспорт БТИ | Износ на дату инвентаризации, в том числе по конструктивным элементам | Собственнику или представителю по доверенности | От 5 рабочих дней | Платно, по тарифу БТИ |
| Управляющая компания, паспорт МКД | Данные последнего осмотра, сведения о капремонте | Собственнику помещения в доме | До 10 рабочих дней | Бесплатно |
| Реестры аварийного жилья | Факт признания дома аварийным или ветхим | Всем | 5 минут | Бесплатно |
| Расчет по году и материалу стен | Ориентировочный процент по ВСН 58-88(р) | Всем | 1 минута | Бесплатно |
| Обследование с техническим заключением | Фактический износ по каждой конструкции | Заказчику работ | От 5 рабочих дней | По прайсу |
📌 Факт: ни один из бесплатных источников не подходит для суда, банка или межведомственной комиссии. Они отвечают на вопрос «стоит ли вообще заводить процедуру», а не «какой износ у дома официально».
Способ 1. ГИС ЖКХ: проверка по адресу за пять минут
Государственная информационная система ЖКХ содержит реестр объектов жилищного фонда. Поиск идет по адресу: регион, населенный пункт, улица, дом. В карточке дома есть блок технических характеристик, где помимо площади и количества этажей встречаются два поля — процент износа и дата, на которую он определен.
Что еще берется из карточки: год ввода в эксплуатацию, материал наружных стен, материал перекрытий, серия и тип проекта, наличие и год капитального ремонта, класс энергоэффективности. Этого набора достаточно, чтобы посчитать ориентировочный износ самостоятельно, даже если само поле износа пустое. Если сведения о доме расходятся с вашими документами, расхождение придется устранять через учет изменений недвижимости.
Главное ограничение: поле износа заполняет управляющая организация или орган местного самоуправления. Заполнено оно далеко не везде, а там, где заполнено, цифра нередко переписана из технического паспорта двадцатилетней давности. Ответственности за точность этого показателя фактически нет, поэтому воспринимать его как истину в последней инстанции не стоит.
Второе ограничение принципиальнее: ГИС ЖКХ ведет учет жилищного фонда. Отдельно стоящее административное, торговое или производственное здание в реестре вы не найдете. Для нежилых объектов работает только связка «архив БТИ плюс обследование», и об этом ниже.
💡 Лайфхак: если карточка дома в ГИС ЖКХ неполная, посмотрите региональные ресурсы — портал mos.ru для Москвы, сервисы Жилищного комитета для Санкт-Петербурга, а также региональную программу капитального ремонта. В программе по каждому дому указан год постройки, год последнего капремонта и перечень запланированных работ. Дом, у которого капремонт стоит на ближайшую пятилетку по всем конструкциям сразу, обычно уже перевалил за 40% износа.
Константин М, начальник технического отдела:
«Цифра износа в открытых базах — это чаще всего исторический слепок. Она говорит не о том, какой износ сегодня, а о том, какой износ был на момент последней инвентаризации. Между этими двумя величинами у старого фонда легко набегает 15-20 процентных пунктов.»
Способ 2. Технический паспорт БТИ: цифра из документа
Технический паспорт — основной документ, где физический износ указан прямо, с датой расчета и часто с разбивкой по конструктивным элементам: фундаменты, стены, перекрытия, крыша, полы, окна и двери, отделка, инженерные системы. Именно из него берутся удельные веса конструкций для поэлементного расчета по ВСН 53-86(р).
Где заказывать. В Москве техническую документацию выдает ГБУ МосгорБТИ — через mos.ru или МФЦ. В Санкт-Петербурге — проектно-инвентаризационные бюро, входящие в систему ГУИОН. В регионах это территориальные БТИ и их правопреемники. Услуга платная, срок зависит от того, есть ли объект в архиве и требуется ли выезд техника.
Кто вправе получить. Собственник, наниматель по договору социального найма, представитель по нотариальной доверенности, а также органы власти и суд по запросу. Постороннее лицо паспорт на чужой дом не закажет, и это ответ на частый вопрос «как узнать износ дома, который я только присматриваю к покупке» — через продавца или через выписку, которую он предоставит.
Ключевой нюанс — актуальность. Массовая плановая техническая инвентаризация жилого фонда прекратилась после передачи функций учета в Росреестр, поэтому у многих зданий последняя дата обследования приходится на 2000-2012 годы. Если после этого был капремонт или реконструкция, старая цифра бесполезна. Если ничего не менялось, ее можно экстраполировать. И отдельная история, когда данные паспорта расходятся с фактом — тогда потребуется исправление ошибок БТИ после обмеров помещения.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью калькулятора цен Здесь
Способ 3. Управляющая компания и паспорт многоквартирного дома
Собственник помещения в МКД вправе запросить у управляющей организации сведения о техническом состоянии общего имущества. Основание — правила содержания общего имущества и стандарт раскрытия информации: результаты сезонных осмотров, акты общих и частичных осмотров, сведения о выполненном капитальном ремонте. Запрос подается письменно, ответ дается в установленный срок.
Что это дает на практике. Акты весенних и осенних осмотров фиксируют состояние кровли, фасада, подвала, инженерных систем — то есть тех элементов, которые в расчете износа весят больше всего. По ним видно, что реально изношено, а что заменено. Иногда это информативнее, чем один общий процент из старой карточки.
С 2026 года добавляется электронный паспорт МКД: формы утверждены приказом Минстроя РФ № 726пр от 20.11.2025, наполнение идет через ГИС ЖКХ. Формат унифицирует данные о конструкциях и сроках их службы, так что со временем проверка износа по адресу должна стать проще. Ознакомиться со структурой можно по шаблону электронного паспорта МКД.
Способ 4. Реестры аварийного и ветхого жилья
Если дом уже признан аварийным, искать процент отдельно не нужно: решение межведомственной комиссии принимается по критериям Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, и на практике это означает износ выше 70% либо деформации несущих конструкций. Реестры ведут ГИС ЖКХ, Фонд развития территорий и региональные жилищные органы, поиск идет по адресу.
Обратная логика тоже работает. Отсутствие дома в реестре не означает, что с ним все хорошо: признание аварийным — процедура заявительная, ее кто-то должен запустить. Много объектов с износом за 70% в реестрах не числятся просто потому, что комиссия туда не выезжала.
Если по итогам проверки выясняется, что дом идет под расселение или снос, дальше включается отдельный регламент — он разобран в материале постановление про снос: как действовать. Для снятия объекта с кадастрового учета понадобится акт обследования, который готовит кадастровый инженер.
Константин М, судебный эксперт:
«Открытые реестры отвечают на вопрос о статусе, а не о состоянии. Дом может стоять с трещинами в несущих стенах и не быть ни в одном реестре. И наоборот — в перечне аварийных попадаются здания, которые физически еще послужили бы, но по совокупности признаков комиссия приняла решение.»
Способ 5. Расчет по году постройки и материалу стен
Когда готовой цифры нет, ее считают. Нормативные сроки службы зданий приведены в ВСН 58-88(р), методика оценки физического износа — в ВСН 53-86(р). Логика простая: возраст здания делится на нормативный срок службы, результат корректируется коэффициентом фактического содержания. Для кирпичного дома в 4-5 этажей нормативный срок 125 лет, для панельного той же этажности — 100, для деревянного — 40-50 лет.
Все исходные данные для такого расчета берутся по адресу из открытых источников: год постройки и материал стен есть и в ГИС ЖКХ, и в выписке из ЕГРН. Дальше остается подставить их в онлайн-калькулятор износа здания, который поддерживает два режима — быстрый по возрасту и поэлементный по формуле Фз = Σ(Фi × li) / 100.
Точность повышает экстраполяция. Если известен износ на конкретный год из старого техпаспорта, среднегодовой прирост считается по этой паре значений и проецируется на текущую дату. Это дает более адекватную картину, чем расчет «с нуля» по нормативам, при условии что здание с тех пор не реконструировали.
Чего в реестрах точно нет: выписка из ЕГРН и износ
Распространенное заблуждение — что процент износа можно увидеть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Нет. ЕГРН содержит кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, этажность, год завершения строительства или ввода в эксплуатацию, материал наружных стен, кадастровую стоимость и сведения о правах. Показателя физического износа среди характеристик объекта нет и не было.
Польза от выписки в другом: она дает достоверный год постройки и материал стен, то есть два из четырех параметров для расчета. Если в реестре обнаружилась опечатка в годе или площади, ее устраняют через заявление на исправление технической ошибки в ЕГРН — иначе неверные данные утянут за собой и расчет, и кадастровую стоимость.
Косвенная связь с реестром все же есть. При массовой кадастровой оценке износ учитывается как один из понижающих коэффициентов: чем он выше, тем ниже стоимость объекта и налог. Если фактический износ выше учтенного оценщиком, есть основания для пересмотра — подробнее в разделе кадастровая стоимость.
Как узнать износ нежилого здания по адресу
Для нежилого фонда бесплатных путей практически не остается. В ГИС ЖКХ таких объектов нет, реестры аварийного жилья на них не распространяются, программы капремонта тоже. Остаются три варианта.
- Архив БТИ. Если здание строилось до 2013 года и проходило инвентаризацию, техпаспорт с износом в архиве есть. Запрашивает собственник или его представитель.
- Проектная и исполнительная документация. Год постройки, серия, конструктивная схема, материалы. Из этого считается нормативный износ.
- Обследование. Единственный способ получить фактическую цифру на сегодняшнюю дату и единственный, пригодный для документа.
Для административных, торговых и складских зданий поэлементный расчет по ВСН 53-86(р) применим — формула универсальна, но удельные веса конструкций нужно брать из техпаспорта конкретного объекта, а не усредненные для кирпичной пятиэтажки. Быстрый режим по нормативным срокам работает хуже: сроки службы в ВСН приведены прежде всего для жилого фонда. Если параллельно решаются вопросы пожарной безопасности, обмеры и планы пригодятся дважды — на них же строится расчет пожарных рисков.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью калькулятора цен Здесь
Пошаговый алгоритм: от адреса до цифры
- Шаг 1. Проверьте карточку дома в ГИС ЖКХ по адресу. Выпишите год постройки, материал стен, этажность, серию, год капремонта и процент износа, если поле заполнено.
- Шаг 2. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы подтвердить год постройки и площадь. Расхождения с ГИС ЖКХ фиксируйте: они пригодятся при спорах.
- Шаг 3. Проверьте дом в реестрах аварийного жилья и в региональной программе капремонта.
- Шаг 4. Сделайте ориентировочный расчет на калькуляторе. Получите вилку значений: с коэффициентом содержания «хорошее» и «плохое».
- Шаг 5. Запросите технический паспорт БТИ, если вы собственник. Сравните паспортную цифру с расчетной.
- Шаг 6. Запросите в управляющей компании акты сезонных осмотров и сведения о капремонте общего имущества.
- Шаг 7. Оцените, для чего нужна цифра. Для понимания ситуации хватит шагов 1-6. Для сделки, суда, банка, межведомственной комиссии или проектирования переходите к шагу 8.
- Шаг 8. Закажите обследование в организации с допуском СРО на изыскательные работы. На выходе — техническое заключение с расчетом износа по конструкциям и выводами о состоянии.
⚠️ Внимание: цифра, найденная в интернете по адресу, не является доказательством. В суд, в банк и в межведомственную комиссию принимают только техническое заключение, подписанное инженером и подкрепленное актом инструментального обследования. Особенно это касается зданий, где есть несогласованные работы — там высокий износ и самовольные изменения складываются не в вашу пользу, вплоть до незаконной реконструкции нежилого здания с ее штрафами и предписаниями.
Как читать полученный процент
| Износ | Состояние | Что это означает на практике |
|---|---|---|
| До 20% | Хорошее | Достаточно текущего ремонта. Ограничений по сделкам и ипотеке нет |
| 21-40% | Удовлетворительное | Нужен выборочный капитальный ремонт отдельных конструкций |
| 41-60% | Неудовлетворительное | Требуется комплексный капремонт. Банки начинают смотреть на объект внимательнее |
| 61-80% | Ветхое | Капремонт нецелесообразен. Обсуждается снос или реконструкция. По ипотеке чаще отказ |
| Свыше 80% | Аварийное | Эксплуатация запрещена. Прямой путь в межведомственную комиссию и на расселение |
Порог для решений — около 60%. До него разговор идет про ремонт, после — про изменение объекта: надстройку, пристройку, замену несущих конструкций. Юридически это уже другая категория работ, и здесь начинается согласование и легализация реконструкции со всеми этапами и экспертизами.
Высокий износ меняет и подход к перепланировкам. В доме, где перекрытия выработали ресурс, любое вмешательство в несущие конструкции требует расчетов и усиления, а спор с инспекцией придется закрывать через признание перепланировки законной через суд, где техническое заключение становится основным доказательством.
Отдельный сюжет — фасады. Износ отделочного слоя и заполнений проемов выявляется первым, потому что виден с улицы. Если инспекция успела отреагировать раньше собственника, схема действий описана в материале предписание о приведении фасада в соответствие.
Константин М, кадастровый инженер:
«Собственники часто ищут износ по адресу перед покупкой, и это правильный рефлекс. Но полезнее смотреть не на итоговый процент, а на разбивку. Здание с износом 45%, где изношены отделка и инженерия, — это ремонт. Здание с теми же 45%, где просели фундаменты, — это совсем другие деньги и другие сроки.»
Пять ошибок при проверке износа по адресу
- Путают физический износ с амортизацией. Амортизация — бухгалтерский показатель, к техническому состоянию отношения не имеет. Здание может быть полностью самортизировано и при этом иметь износ 30%.
- Берут цифру из техпаспорта без учета даты. Износ 32% на 2004 год и износ 32% сегодня — разные утверждения. Нужна экстраполяция или новое обследование.
- Ищут износ в выписке из ЕГРН. Его там нет. Есть год постройки и материал стен, из которых он считается.
- Считают ориентировочный расчет доказательством. Онлайн-оценка отвечает на вопрос «нанимать ли специалиста», а не заменяет его.
- Игнорируют несогласованные работы. Если в здании менялись назначение или конфигурация, сначала приводят в порядок документы — например, через смену назначения помещения, — и только потом заходят в процедуры, где нужен износ.
Стоимость обмеров и обследования
Проверка по открытым источникам и расчет на калькуляторе бесплатны. Платить приходится за официальную цифру: обмеры, обследование и подготовку технического заключения. Итог зависит от площади, этажности, методов контроля и срочности.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Обмерные работы | от 30 руб./кв.м | от 1 дня |
| Поэтажные планы и ведомость помещений | от 20 руб./кв.м | по запросу |
| Технический паспорт | от 50 000 руб. за 1 | от 3 дней |
| Отрисовка DWG | от 20 руб./кв.м | от 1 дня |
| Отрисовка 3D | от 50 руб./кв.м | от 1 дня |
| Обследование зданий | от 90 000 руб. | по запросу |
Точная сумма складывается после осмотра объекта и согласования метода. Полная разбивка по позициям — на странице прайс на обмеры и инвентаризацию.
За время работы с 2013 года мы выполнили более 7000 проектов: от типовых обмеров до судебных экспертиз ветхого фонда. Типичные объекты и решения собраны в разделе кейсы по обследованиям.
Как это выглядит со стороны заказчиков — управляющих компаний, застройщиков, частных собственников — видно в разделе отзывы клиентов, они публикуются в свободной форме.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Проверка по адресу занимает вечер и стоит ноль рублей. Она нужна, чтобы понять, в какой зоне находится объект: до 40%, около 60% или за 70%. От этого зависит, что заказывать дальше и заказывать ли вообще. Идти сразу на обследование, не сделав эту прикидку, — значит платить за ответ на вопрос, который решается бесплатно.»
Выводы
Единой базы, которая по адресу выдает процент износа, не существует. Есть ГИС ЖКХ, где цифра иногда указана и почти всегда устарела. Есть технический паспорт БТИ, где она указана всегда, но на дату последней инвентаризации. Есть реестры аварийного жилья, отвечающие на вопрос о статусе, а не о состоянии. И есть расчет по году постройки и материалу стен, который дает вилку за минуту.
Этого набора достаточно для бытовых решений: покупать или не покупать, готовиться к капремонту или нет, ждать расселения или ремонтироваться самим. Как только цифра нужна для документа — в Росреестр, банк, суд или межведомственную комиссию, — вопрос закрывается только натурным обследованием и техническим заключением.
Смарт Вэй с 2013 года готовит технические заключения, акты обследования и сметную документацию для собственников, застройщиков и управляющих компаний в Москве и Санкт-Петербурге. Если проверка по адресу дала противоречивый результат или нужны цифры для документа, можно оставить заявку — инженер свяжется в течение дня и предложит план обследования под конкретную задачу.
Часто задаваемые вопросы
Есть ли официальный сайт, где можно узнать износ дома по адресу?
Единого сервиса нет. Ближе всего ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru): поиск по адресу, карточка дома, поле процента износа с датой его определения. Поле заполняется управляющей организацией и нередко пустует. Дополнительно смотрят региональные порталы и программу капитального ремонта.
Показывает ли выписка из ЕГРН износ здания?
Нет. В ЕГРН есть год завершения строительства, площадь, этажность, назначение, материал наружных стен и кадастровая стоимость. Физического износа среди характеристик нет.
Что делать, если в ГИС ЖКХ поле износа пустое?
Взять из той же карточки год постройки, материал стен и этажность и посчитать ориентировочный износ по нормативным срокам службы. Точность ниже, чем у документа, но порядок величины будет верный.
Можно ли узнать износ нежилого здания по адресу?
Бесплатно — практически нет: в ГИС ЖКХ нежилой фонд не ведется. Остаются архив БТИ, проектная документация и обследование. Расчет по формуле ВСН 53-86(р) для нежилых зданий применим, но удельные веса конструкций нужно брать из техпаспорта конкретного объекта.
Как узнать год постройки дома по адресу?
Три источника: карточка дома в ГИС ЖКХ, выписка из ЕГРН и технический паспорт БТИ. При расхождениях приоритет у документов, а не у информационных систем.
Насколько можно доверять износу из техпаспорта двадцатилетней давности?
Как отправной точке — можно. Если здание с тех пор не реконструировали и не капиталили, линейная экстраполяция среднегодового прироста дает адекватную картину. Если был капремонт или реконструкция, старая цифра непригодна.
Какой износ считается критическим?
61-80% — ветхое состояние, капремонт нецелесообразен. Свыше 80% — аварийное, эксплуатировать нельзя. На практике межведомственная комиссия начинает рассматривать дом с порога около 70%, но смотрит и на деформации несущих конструкций: при выявленных дефектах фундамента или стен аварийным признают и при меньшем проценте.
Влияет ли износ на одобрение ипотеки?
Да. Банки ограничивают кредитование объектов с высоким износом и домов, стоящих в очереди на снос или расселение. Конкретные пороги банки устанавливают сами, чаще всего вопросы начинаются после 60%.
Влияет ли износ на кадастровую стоимость и налог?
Влияет: при массовой оценке износ входит в формулу как понижающий коэффициент. Если фактический износ выше учтенного, стоимость можно оспорить — основанием служит техническое заключение с расчетом.
Как проверить, признан ли дом аварийным?
По реестрам аварийного жилищного фонда в ГИС ЖКХ, у Фонда развития территорий и на региональных порталах. Поиск по адресу, результат бесплатный. Отсутствие дома в реестре не гарантирует, что состояние нормальное: процедура признания заявительная.
Кто может заказать технический паспорт БТИ на дом?
Собственник, наниматель по договору социального найма, представитель по нотариальной доверенности, а также органы власти и суд по запросу. Постороннему лицу документ на чужой объект не выдадут.
Подойдет ли найденная в интернете цифра для суда?
Нет. Суд принимает техническое заключение организации с допуском СРО, подкрепленное актом инструментального обследования. Данные из открытых баз используются как повод инициировать экспертизу, но не как доказательство состояния здания.
Как часто нужно обновлять данные об износе?
Для жилого фонда общие осмотры проводятся раз в год, детальное обследование — раз в 5 лет либо сразу после капремонта, реконструкции или аварии. Для сделки заключение должно быть не старше года, для суда — не старше полугода.
