Узаконить второй вход в здание можно тремя разными путями, и выбор пути зависит не от вашего желания, а от адреса объекта, его назначения и от того, стоит здание отдельно или помещение находится в многоквартирном доме. Разберём, чем отличается дополнительный вход от второй входной группы, какие документы собирают под каждый сценарий, когда работы тянут за собой АГР с трёхмерными моделями и почему проект без раздела КР регистратор Росреестра развернёт. Актуальные сроки, цены на 2026 год, чек-лист проверки до заказа проекта и разбор ситуаций, когда вход не согласуют вообще, — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Второй вход в здание: перепланировка, изменение фасада или реконструкция
Устройство нового входа в наружной стене относится к изменению фасада. Вы прорубаете дверной проём там, где была глухая стена, либо подрезаете подоконную часть существующего окна и превращаете его в дверь. Дальше ставите крыльцо, ступени, пандус, иногда приямок и небольшой тамбур. Всё это в Москве описано 432-м постановлением как работы, не требующие разрешения на строительство. Условие жёсткое: без устройства фундамента и без образования новых помещений.
Реконструкция начинается там, где меняется положение объекта на земельном участке либо его объём. Если крыльцо выходит за ранее установленные координаты здания, если тамбур становится отапливаемым помещением с фундаментом, если площадь крыльца перевалила за 15 м² — вы уже за пределами 432-го постановления, и разговор идёт про разрешение на строительство. Разница в масштабе процедуры: перепланировка с фасадом закрывается за месяцы, реконструкция в Москве упирается в ПЗЗ, где по большинству участков стоит буква F, запрещающая менять характеристики здания.
Отдельный сюжет — количество входов. 432-е постановление построено так, что на одно нежилое помещение приходится одна входная группа. Собственник, который делит зал на две части под двух арендаторов и хочет каждому свой вход, упирается в это ограничение при регистрации: Росреестр выносит приостановку. В практике Смарт Вэй такие проекты идут через юридическое переопределение понятий, и работает это стабильно.
Константин М, начальник технического отдела:
«Мы не создаём несколько входных групп. Мы обосновываем, что у объекта есть одна основная входная группа и один или несколько дополнительных входов. По таким объектам у нас есть выигранные дела против Росреестра, суд подтвердил правомерность такой трактовки. Дополнительный аргумент в комплект — расчёт пожарных рисков, он технически доказывает необходимость дополнительных выходов для эвакуации.»
Три сценария согласования: куда подавать документы на второй вход
Сценарий определяется двумя вопросами: жилой дом или отдельно стоящее нежилое здание, и попадает ли адрес в перечень 94-го постановления. От ответа зависит и состав комплекта, и сроки, и то, придётся ли собирать соседей.
| Сценарий объекта | Что критично | Что вторично |
|---|---|---|
| Нежилое здание вне перечня 94-ПП | Проект изменения фасада и раздел КР для техплана, границы земельного участка | Согласование в Москомархитектуре, оно не требуется |
| Нежилое здание внутри Садового кольца или на магистральных улицах | Согласование в МКА до начала работ, ширина тротуара, сохранность декора фасада | Стоимость самого проекта относительно риска штрафа |
| Нежилое помещение на первом этаже МКД | Протокол ОСС с эскизом, заключение ГБУ Экспертный центр, распоряжение МЖИ | Внесение сведений в БТИ |
| Встроенно-пристроенное помещение с отдельным фундаментом | Анализ проектной документации дома: чей это фасад по составу общего имущества | Типовые шаблоны протоколов, каждый случай считается отдельно |
| Здание — объект культурного наследия | Охранное обязательство: входит ли фасад в предмет охраны, лицензия Минкульта у проектировщика | Скорость, процедура реставрации идёт по своим правилам |
Из таблицы следует простой вывод: до первого чертежа надо закрыть два факта — адрес по 94-ПП и статус фасада как общего имущества. Ошибка на этом шаге стоит месяцев, потому что комплект придётся пересобирать целиком.
Сверьте сведения ЕГРН по вашему зданию перед подготовкой проекта
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 05.09.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Второй вход внутри Садового кольца: 94-е постановление и Москомархитектура
94-е постановление правительства Москвы регламентирует порядок согласования изменений внешнего архитектурного решения нежилых зданий. Действует оно не на всю Москву и не на все объекты. Перечень назначений закрытый: административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные, учебно-воспитательные объекты. Склады, производство, отели и апарт-отели, общежития в перечень не попали. Территории — в пределах внешней границы Садового кольца плюс отдельный список магистральных улиц.
Устройство входов и входных групп, создание и изменение формы оконных и дверных проёмов, устройство тамбуров без новых помещений — именно те работы, ради которых собственник идёт в МКА. Услуга бесплатная, запрос подаётся электронно через страницу госуслуги Москомархитектуры на mos.ru, где выложены и регламент, и форма запроса. Регламентный срок ответа — 20 рабочих дней, при межведомственных запросах до 30 дней. Для подачи от имени собственника потребуется нотариальная доверенность, её нужно готовить заранее.
Ключевой нюанс: по 94-ПП согласуют планируемые работы. Если дверь уже прорублена и крыльцо стоит, готовится техническое заключение о ранее выполненных работах, а не проект.
📌 Факт: сроки легализации ранее выполненных работ по 94-ПП ограничены. Для зданий в пределах внешних границ Садового кольца рубеж прошёл 1 октября 2023 года, для зданий на перечисленных магистральных улицах — 1 января 2026 года.
Отдельно про запреты. Устройство входов на вторые и вышерасположенные этажи не согласуют. Не согласуют вход, после которого ширина прохода для пешеходов становится меньше полутора метров: лестница и крыльцо не должны съедать тротуар. Не согласуют решение, перекрывающее архитектурный декор, знаки адресации, памятные и мемориальные доски, указатели остановок. Глухие дверные полотна на входах, совмещённых с витринами, тоже под запретом.
⚠️ Внимание: ответственность за незаконное изменение фасада для юридических лиц по Кодексу города Москвы об административных правонарушениях доходит до 500 000 рублей. Инспекция фиксирует нарушение при выходе на объект и выставляет требование привести фасад в прежний вид.
Когда второй вход тянет за собой АГР и требования к 3D-моделям
Архитектурно-градостроительное решение требуется, когда меняется облик здания целиком, а не один проём. Собственник переделывает вход, добавляет остекление, меняет отделку и колористику — это уже комплекс, который МКА рассматривает как новое архитектурное решение. В Московской области и Петербурге аналогичный документ называется архитектурно-градостроительным обликом, АГО, и согласуется в КГА либо в областной архитектуре.
АГР не нужен, если здание не превышает 1500 м² и двух этажей и не предназначено для проживания граждан. Не нужен для ИЖС, для некапитальных зданий и сооружений, включая временные, для складов с оговоркой по магистралям, для объектов вне границ территорий объектов культурного наследия и их зон, для объектов не на магистральных улицах общегородского и районного значения, а также для работ по замене несущих конструкций без изменения внешнего облика.
Константин М, инженер-проектировщик:
«АГР не зависит от реконструкции, это отдельная процедура по архитектуре и фасадам. Проект реконструкции идёт по 87-му постановлению, там 12 разделов. А трёхмерная модель в АГР — это 95% всей работы по буклету, остальное вокруг неё.»
С 16 января 2024 года в буклет АГР входит не одна модель, а две: высокополигональная и низкополигональная. Технические требования установлены совместным распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769, изменения внесены распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736. Файлы сдаются в FBX и в IFC, то есть в машиночитаемом BIM-формате, пригодном для загрузки в цифровую модель города.
| Параметр | Высокополигональная модель (ВПМ) | Низкополигональная модель (НПМ) |
|---|---|---|
| Назначение | Точная копия объекта для оценки архитектурного решения | Оптимизированное представление для быстрой загрузки в городские системы |
| Детализация | Фасадные элементы, входные группы, козырьки, материалы и текстуры | Габариты, силуэт, форма кровли, крупные элементы, положение здания |
| Полигонаж | Ограничение задаётся распоряжением, проверяется перед стартом работ | До 150 000 полигонов |
| Форматы | FBX и IFC | FBX и IFC |
| Исходные данные | Буклет АГР, раздел СПОЗУ, модели RVT/MAX/FBX или чертежи | Те же исходники, геометрия упрощается под лимит |
Значения полигонажа и структуру файлов проверяют по действующей редакции распоряжения перед началом моделирования: после правок 2025 года цифры из старых публикаций брать рискованно. Модель проверяют по геометрии, габаритам, высотным отметкам, масштабу и координатной привязке. Плюс к буклету в архитектуру уходит фотофиксация окружения: по одному из наших объектов запросили 40 фотографий развёртки местности вокруг здания.
Второй вход в помещении многоквартирного дома: ОСС, эскиз и Мосжилинспекция
Фасад многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников. Ограждающие несущие конструкции, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий и балконные плиты, перечислены в правилах содержания общего имущества, утверждённых постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006. Пленум ВАС в постановлении № 64 от 23.07.2009 указал, что наружные стены здания относятся к общему имуществу всех собственников помещений. Значит, прорубая дверь из окна, вы разбираете чужое имущество и обязаны получить согласие. Квота по фасаду — две трети голосов.
Протокол ОСС оформляется по обновлённым правилам: приказ Минстроя от 30.04.2025 № 266-ПР изменил порядок с 1 сентября 2025 года. Номер протокола берётся из уникального идентификатора ГИС ЖКХ, добавлены СНИЛС и контакты участников, реестр собственников стал необязательным приложением, для онлайн-собраний введены правила подписания и передачи документов через ГИС ЖКХ.
Константин М, начальник технического отдела:
«К протоколу собрания прикладывается эскиз планируемого входа: план входной группы с лестничным маршем, размеры, визуализация на фасаде. Собственники голосуют за конкретные изменения, поэтому отклонений от эскиза быть не должно — работы принимают по тому, что было в повестке.»
ℹ️ Полезно знать: распоряжение Мосжилинспекции на перепланировку выдаётся за 20 рабочих дней, акт о завершённых работах — за 10 рабочих дней. Срок действия распоряжения — 18 месяцев, процедуры продления в Москве нет.
По правкам ноября 2025 года к комплекту добавляется заключение ГБУ Экспертный центр, когда задействованы конструктивные элементы. На фасадах оно требуется почти всегда. Выполненные работы согласовать тоже можно: тогда вместо проекта готовится заключение о допустимости и безопасности выполненных работ по приложению № 1 к 508-му постановлению, и собственник идёт сразу за актом, срок по нему — не ранее 20 рабочих дней.
Комплект документов на второй вход: от эскиза до техплана
Работа начинается с выезда. Инженер обмеряет участок фасада лазерным дальномером: длину стены и выступов, ширину и высоту проёмов, высоту от уровня земли до подоконника, толщину и материал стены, расстояние от будущего крыльца до газона и проезда. Данные заносятся в «абрис», к нему добавляется фотофиксация. При сложной геометрии фасада с пилястрами и лепниной вместо дальномера выходит геодезист или применяется 3D-сканер — дороже, но иначе мелкие элементы не отрисовать.
Дальше собирается комплект. Эскиз показывает собственнику и собранию, что было и что станет. Проект частичного изменения фасада фиксирует изменение по фасадной части, включая фотомонтаж будущего крыльца. Раздел КР отвечает за прочность: подбирается перемычка над новым проёмом, считается нагрузка, чертятся узлы и спецификация металла. Техническое заключение подтверждает безопасность. «Техплан» по 82-му приказу вносит изменения в ЕГРН.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Если врезаемся только в подоконную часть существующего окна, отдельный расчёт перемычки чаще не нужен: нагрузка над проёмом не менялась. КР появляется там, где проём совершенно новый или меняются его габариты. Туда же уходят приямки и металлические лестницы к новой двери.»
Про приямок стоит сказать отдельно, потому что собственники его пропускают в смете. Дверь в цокольный или подвальный этаж ниже уровня земли требует приямка по строительным нормам: он отводит воду от проёма и обеспечивает доступ. Элемент выглядит второстепенным, а на согласовании становится обязательным.
Образцы документов по фасадам, входным группам и АГР
Комплект собран из того, что реально уходит в МКА и Росреестр по фасадным проектам; начинать смотреть логично с примера АГР, дальше по составу проекта.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример АГР | Скачать |
| Образец паспорта фасада | Скачать |
| ТЗ на проектирование изменения фасадов | Скачать |
| Образец протокола общего собрания собственников | Скачать |
| Образец технического заключения | Скачать |
| Образец технического плана | Скачать |
Что проверить до заказа проекта второго входа
Пять проверок закрывают большую часть отказов. Первая — границы земельного участка. Крыльцо со ступенями любит вылезать за координаты, и тогда в процесс включается Департамент городского имущества с вопросом, на каком основании вы заняли городскую землю.
Константин М, кадастровый инженер:
«Мы берём выписку на земельный участок и накладываем на неё съёмку здания. Так заранее видно, с какой стороны есть место под ступени и пандус, а где придётся оформлять кусок земли в аренду. Это делается одним выездом вместе с обмерами.»
Вторая проверка — объекты культурного наследия рядом. Если по соседству памятник или ваш участок попадает в зону охраны, к проекту добавляется раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия. Третья — назначение здания и адрес по перечню 94-ПП. Четвёртая — ширина тротуара после устройства крыльца, полтора метра прохода должны остаться. Пятая — доступ ко всем сторонам фасада для обмеров: если соседнее строение стоит встык, договариваться о доступе надо до выезда техника.
💡 Лайфхак: наличие объектов культурного наследия рядом со зданием проверяется по схеме на портале открытых данных Москвы, поиск по адресу там не работает. Пять минут проверки экономят переделку проекта на этапе, когда раздел ОСОКН уже потребовали.
Как узаконить второй вход в здание: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Определите статус объекта: отдельно стоящее нежилое здание или помещение в МКД, попадает ли адрес и назначение в перечень 94-ПП, есть ли рядом объекты культурного наследия.
- Шаг 2. Закажите обмеры и эскиз. Инженер снимает фасад, фиксирует материал и толщину стены, отметки уровня земли, расстояние до проезда и границ участка.
- Шаг 3. Согласуйте эскиз внутри: с собственником, арендодателем, а для МКД вынесите его в повестку общего собрания и соберите две трети голосов.
- Шаг 4. Закажите проект изменения фасада и раздел КР с расчётом перемычки, при необходимости — приямок и металлическую лестницу.
- Шаг 5. Пройдите согласование: в МКА по 94-ПП для нежилого в границах действия постановления, в Мосжилинспекции по 508-ПП для помещения в МКД с заключением ГБУ Экспертный центр.
- Шаг 6. Выполните работы строго по согласованному проекту, не отклоняясь от спецификации металла и габаритов проёма.
- Шаг 7. Получите техническое заключение о безопасности, техплан и внесите изменения в ЕГРН, забрав выписку с новой планировкой.
Когда второй вход согласовать не получится
Первая группа отказов — геометрия и место. Вход на второй и вышерасположенные этажи не согласуют. Проход для пешеходов уже полутора метров после крыльца — отказ. Перекрытие декора, знаков адресации, мемориальных досок и указателей остановок — отказ. Крыльцо с фундаментом, тамбур с новым помещением или площадь конструкции сверх 15 м² выводят работы из 432-го постановления в разрешение на строительство.
Вторая группа — статус объекта. Здание, возведённое с нарушением разрешённого использования земельного участка, под 94-ПП не заходит. Фасад, входящий в предмет охраны объекта культурного наследия, меняется только по проекту реставрации силами компании с лицензией Минкульта, и это другой вид деятельности с другой экспертизой. По складам, производству, отелям и общежитиям услуга согласования в МКА не оказывается, потому что этих назначений нет в перечне.
Третья группа — количество входов при разделе. Собственник, который делит помещение на три части и хочет три отдельных входа, с высокой вероятностью получит отказ архитектуры. Здесь схема с одной входной группой и дополнительными входами плюс расчёт пожарных рисков остаётся рабочим вариантом, но закладывать надо и время, и юридическое сопровождение.
Сколько стоит ошибка при устройстве второго входа
Считать надо не стоимость проекта, а стоимость возврата. Юридическое лицо, изменившее фасад без согласования, рискует штрафом до 500 000 рублей плюс требованием привести фасад в прежний вид. Это значит демонтаж крыльца, закладка проёма, восстановление отделки — и только потом заход на согласование планируемых работ по-новому. В МКД к этому добавляется собрание собственников, которое после самовольных работ проходит тяжелее: соседи, годами наблюдавшие несогласованный вход, голосуют неохотно, и приходится договариваться через управляющую компанию.
Отдельная статья потерь — приостановка в Росреестре. Регистратор видит новый проём, запрашивает проект изменения фасада и раздел КР, и без них учёт изменений не проходит. Пока идёт переписка, сделка по объекту стоит, лицензия под виды деятельности не оформляется. В Смарт Вэй мы закрываем это внутренним чек-листом из 50 пунктов, по которому техплан проверяется до подачи: по кейсу магазина автозапчастей площадью 594 м² на 5-м Донском проезде весь цикл от обмеров до выписки ЕГРН занял меньше месяца, регистрация прошла с первого раза.
Стоимость согласования второго входа и изменения фасада в 2026 году
Цена зависит от того, идёт ли объект по 94-ПП, требуется ли АГР и находится ли помещение в многоквартирном доме. Считается по количеству изменяемых элементов фасада либо по площади фасада, если меняется он целиком.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 90 000 рублей | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненных изменениях | от 90 000 рублей | от 5 дней |
| Согласование изменений в Архитектуре | от 150 000 рублей | от 1 дня |
| Изготовление технического плана | от 90 000 рублей | от 1 дня |
| Проект АГР/АГО | от 500 000 рублей | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 рублей | от 30 дней |
| Проект перепланировки с фасадами (МКД) | от 70 000 рублей | от 5 дней |
| Согласование в МЖИ/МВК (с гарантией) | от 200 000 рублей | от 30 дней |
Итоговая сумма складывается из количества элементов фасада, наличия конструктивных расчётов и того, нужен ли проекту раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия. Госуслуга по согласованию в Москомархитектуре бесплатная, платить нужно за проектирование и сопровождение: прайс на согласование фасадов с разбивкой по услугам помогает сориентироваться по бюджету до выезда инженера.
Результат работы удобнее оценивать по чужому опыту: отзывы собственников и арендаторов показывают, как проекты по фасадам проходят согласование и регистрацию по срокам.
Выводы
Второй вход узаконивается по одному из трёх маршрутов: без внешних согласований для нежилого вне перечня 94-ПП, через Москомархитектуру для зданий внутри Садового кольца и на магистралях, через собрание собственников и Мосжилинспекцию для помещения в многоквартирном доме. Главные точки, где процесс ломается, — граница земельного участка под крыльцом, ширина тротуара, статус фасада как общего имущества и отсутствие раздела КР в комплекте для Росреестра. Легализовать выполненные работы сложнее и дороже, чем согласовать планируемые.
Мы в Смарт Вэй ведём такие проекты с 2013 года: от обмеров и эскиза до буклета АГР с трёхмерными моделями и выписки ЕГРН с новой планировкой. Если нужен разбор по конкретному зданию, можно оставить заявку — инженер посмотрит адрес, назначение и фотографии фасада и скажет, по какому маршруту пойдёт объект.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли вносить сведения о новом входе в БТИ?
Для нежилых зданий это добровольная процедура: основные характеристики объекта хранятся в ЕГРН, и техпаспорт БТИ обязательным не считается. Услуга платная, тарифы БТИ считаются по площади объекта, и на зданиях свыше 20 000 м² стоимость доходит до полутора миллионов рублей. Идти в БТИ имеет смысл, когда этого требует вышестоящая организация или правительство города.
Влияет ли колористический паспорт на сведения о входе в ЕГРН?
Нет. Колористический паспорт описывает цвет и отделочные материалы, конструктивных изменений в нём нет, поэтому он не прикладывается к техническому плану и в Росреестр не уходит. Сведения в ЕГРН меняются на основании проекта изменения фасада или АГР. Если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт обычно не нужен: колористика уже входит в его состав.
Металлическая лестница к новому входу — это реконструкция?
Работы с внутренними лестницами после правок 432-ПП от 12 мая 2025 года реконструкцией не считаются: пункты 2.8 и 3.8 разрешают устройство, демонтаж и замену лестниц, изменение количества ступеней, высоты подступенка и формы площадок, устройство пандусов. Под запретом остаются вырубка проёмов и ниш в несущих стенах, колоннах и пилонах, а также установка лифтов, эскалаторов и траволаторов. Наружная металлическая лестница к новой двери проходит через раздел КР со спецификацией металла.
Что делать, если работы на фасаде уже выполнены?
Для помещения в МКД по 508-ПП готовится заключение о допустимости и безопасности выполненных работ, протокол ОСС и документы ГБУ Экспертный центр, после чего собственник идёт сразу за актом, минуя стадию распоряжения. Для нежилого здания по 94-ПП оформляется техническое заключение о ранее выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения. По зданиям внутри Садового кольца, где срок легализации истёк, вопрос решается через судебную процедуру.
Сколько времени занимает подготовка буклета АГР?
Разработка буклета занимает от одного до трёх месяцев в зависимости от сложности здания, на сложных объектах срок увеличивается кратно. Согласование в архитектуре по закону идёт 25 рабочих дней, на практике закладывается до трёх месяцев, поскольку с первого раза замечания выдают почти всегда. Отдельно заказать только трёхмерную модель без буклета по цене условных 15 000 рублей не выйдет: модель занимает основную часть трудозатрат.
Нужен ли топографический план для устройства входа?
В Санкт-Петербурге при подготовке проекта благоустройства заказывается топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями в тресте ГРИИ, архивные сведения обходятся дешевле съёмки. В Москве топооснова готовится Мосгоргеотрестом и входит в состав АГР. Заказывать её логично после получения разрешительного письма на разработку проекта, чтобы не платить дважды при изменении задания.
Как согласовать вход, если помещение арендуется у города?
Согласие собственника получается до начала проектирования: арендодатель, включая Департамент городского имущества, требует подтверждения безопасности работ, и для этого готовится раздел КР с расчётом нагрузок и узлами усиления. Дополнительно проверяется положение будущего крыльца относительно границ участка: если конструкция выходит за них, потребуется оформление земли. Без письменного согласия собственника подавать документы в согласующие органы бессмысленно.
