Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Перепланировка в нежилом здании

Термин «узаконить перепланировку» применяют к завершенным работам, которые выполнены без разрешения. При этом в нормативных актах указанного понятия вообще нет. Чтобы привести все в соответствии с законом, нам нужно подтвердить безопасность и допустимость работ. Основным документом для этого станет техническое заключение. Сама процедура узаконивания предусматривает обращение в уполномоченные гос. органы, а нередко и в суды. О том, как пройти ее с минимальным рисками и избежать отказов, я расскажу в данном материале.

Что означает узаконивание перепланировки

Чтобы наглядно показать, что будет представлять процедура узаконивания, сначала приведу пример из практики специалистов компании «Смарт Вэй». К нам обратился собственник нежилого помещения на первом этаже МКД. Оно использовалось и будет использоваться под торговлю. Без получения каких-либо разрешений владелец объекта изменил его планировку, а именно, снес 2 ненесущие перегородки и изменил габариты дверного проема в несущей стене. Вот что это значило с точки зрения закона:

  • по умолчанию, проводить перепланировку в МКД без разрешения Мосжилинспекции нельзя – таким образом, собственник нарушил Постановление № 508-ПП и незаконно изменил характеристики помещения;
  • так как согласований не было, а у собственника отсутствовал проект, велика вероятность нарушения строительных норм и правил – особенно нас интересовали работы с проемом в несущей стене, ведь ее прочность и надежность могла ухудшиться;
  • за несогласованную перепланировку всегда будет штраф, что мы сразу разъяснили клиентуМЖИ составит протокол сразу при обращении на узаконивание, а для собственника он составит до 50 000 рублей (юридическое лицо).

И это только первые выводы, которые мы сделали по пояснениям клиента. Еще вполне возможно, что безопасность работ на несущей стене не удастся подтвердить, ведь подрядчик не делал каких-либо усилений проема, не руководствовался проектом. Все эти вопросы нам предстояло решить в процессе узаконивания. Забегая вперед, скажу, что мы добились положительного результата, хотя штраф все же пришлось заплатить. Но это меньшая проблема по сравнению с возможным отказом.

Одно из современных решений при перепланировке нежилого помещения - возведение антресоли
Одно из современных решений при перепланировке нежилого помещения – возведение антресоли

Итак, узаконивание – это приведение завершенной перепланировки в соответствии с законом. Особенности этой процедуры напрямую зависят не только от характера и последствий работ, но и от того, где они проводились. Достаточно сложно все будет для помещений в МКД и попроще для нежилых зданий. Будем разбираться по порядку.

О каком законе идет речь при узаконивании перепланировки в нежилом помещении?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Корень «закон» в слове узаконивание – это не более чем условность. Процедура может проводиться по положениям разных нормативных актов (в основном, регионального уровня). К примеру, безопасность и допустимость работ в помещении МКД мы будем подтверждать по Постановлению № 508-ПП, если все происходит в Москве. Точнее обо всех нюансах вам расскажут консультанты компании «Смарт Вэй».

Условия, при которых можно добиться узаконивания перепланировки

Нельзя просто так заявиться в уполномоченный орган и потребовать признать завершенную перепланировку законной. Это возможно только при определенных условиях. В общем случае, на положительный результат можно рассчитывать:

  • если работы проводил сам собственник, либо он давал разрешение (полномочия) на это арендатору;
  • если завершенные работы допустимы, т.е. прямо соответствуют нормативным актам для перепланировки и не подпадают под реконструкцию;
  • если работы безопасны, не нарушают строительные, пожарные и иные обязательные нормы, не привели к ухудшению состояния конструкций и здания в целом;
  • если собственник получит и представит документы, которые подтвердят соответствие указанным выше обстоятельствам.

В приведенном примере работы выполнены в помещении МКД. И это очень важно для процедуры узаконивания. Нам придется пройти административную процедуру через Мосжилинспекцию, чтобы получить акт приемки на завершенную перепланировку. А вот если бы мы имели дело с помещением в нежилом здании, то можно было бы сразу подавать документы в Управление Росреестра. Об этим нюансах поговорим ниже.

Для нежилого помещения в МКД

Требований к допустимости и безопасности работ в МКД намного больше, чем для зданий нежилого назначения. Это вполне логично сразу по рядку причин:

  • нарушения при выполнении работ, повреждения и разрушение каких-либо конструкций могут обернуться травмами и даже жертвами среди большого количества людей;
  • для помещений и дома в целом есть много специальных норм по санитарной и пожарной безопасности (чего стоит только система вентиляции, которую лучше вообще не трогать);
  • работы с задействованием общедомового имущества (в том числе несущих конструкций) нельзя проводить без одобрения общим собранием собственников дома.

Даже если посмотреть Постановление № 508-ПП, то мы увидим там приличное количество ограничений на перепланировку в МКД. Учитывая, что она проводилась без разрешения (и, скорее всего, без проекта и техзаключением), то вполне возможно, что собственник проигнорировал действующие запреты. И это всегда вызовет сложности при узаконивании, а нередко и приведет к отказному решению.

Основной документ для узаконивания перепланировки - техническое заключение, а не проект
Основной документ для узаконивания перепланировки – техническое заключение, а не проект

Для помещения в нежилом здании

Для изменения планировки в помещениях нежилого здания тоже есть ограничения и запреты. Их можно найти в Постановлении № 432-ПП. Но при этом до начала работ нам не нужно получать разрешение. Впрочем, это не освобождает от обязанности получить проект и техзаключение.

Зачем же нужно узаконивание, если работы в нежилом здании можно выполнить без специальных разрешений? В данном случае процедура заключается в обновлении данных в ЕГРН. В целом, для этого нужен технический план (такового требование Закона № 218-ФЗ). Но этот документ подтвердит лишь фактическую (новую) планировку помещения, но не безопасность и допустимость работ. Для этого оформляется техническое заключение.

Нужно ли узаконивать перепланировку с образованием нового входа в нежилое помещение?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Да, это обязательно придется сделать, причем процедура будет сложнее. Надзор за изменением фасадов входит в полномочия Москомархитектуры. Если здание расположено на одной из улиц, включенных в список Постановления № 94-ПП, то нужно пройти узаконивание через указанное ведомство. Риски отказа для перепланировки с устройством нового входа будут существенно выше.

Список полезных документов

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления в ДГИ Скачать
2 Образец технического заключения Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец акта межведомственной комиссии Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое Скачать

Особенности узаконивания перепланировок по факту

В примере, с которого я начал статью, собственник озаботился узакониванием спустя почти год после завершения перепланировки. У организации возникла проблема с получением лицензии на розничную торговлю алкоголем (в магазине, который находится в помещении). В ходе проверок было установлено, что фактическая планировка не соответствует выписке из ЕГРН. Следовательно, узаконивание станет одним из шагом по снятию замечаний лицензирующего органа.

Помимо этого, есть и ряд других, не менее важных, причин для узаконивания перепланировки:

  • при несоответствии сведениям в ЕГРН точно возникнут проблемы с регистрацией сделок (этот факт могут выявить при регистрации договора купли-продажи или аренды);
  • о незаконной перепланировке могут сообщить в надзорные органы, что грозит не только штрафом, но и предписанием о возврате помещения в исходное состояние;
  • пока планировка не узаконена, всегда есть риск ухудшения состояния конструкций, а нередко и их разрушения.

Учитывая изложенное, лучше как можно быстрее узаконить завершенные работы и снять головную боль.

В техническом заключении не только описываем завершенные работы, но и подтверждаем их безопасность, допустимость с точки зрения закона
В техническом заключении не только описываем завершенные работы, но и подтверждаем их безопасность, допустимость с точки зрения закона

Как подтвердить безопасность завершенных работ и причем тут техническое заключение

При любом варианте перепланировки (с согласованием или без такового) собственнику нужны два документа – проект и техзаключение (ТЗК). В первом их них подробно описаны все работы, которые будут проведены в помещении. Проектировщик подтверждает их допустимость и безопасность, перечисляет обязательные мероприятия по безопасности. Работая точно по проекту, подрядчик не допустит нарушений.

Если работы уже завершены, в оформлении проекта нет никакого смысла. Для узаконивания нужно техническое заключение. В его содержании эксперты укажут:

  • выводы о безопасности выполненных работ, соответствии их обязательным требованиям;
  • выводы о допустимости работ, т.е. их соответствие Постановлениям № 508-ПП и/или 432-ПП;
  • подтверждение, что в помещении сделана именно перепланировка, а не реконструкция.

В принципе, в ТЗК тоже будет описание работ, как и в проекте. Но эксперты будут оценивать их уже по факту. Важным станет обследование конструкций и инженерных коммуникаций в помещении. Если будет установлено, что они повреждены в результате работ, то техзаключение по сути и не оформляется, ведь нарушены нормы безопасности и допустимости.

Требования к составу и содержанию техзаключения можно найти в Постановлении № 508-ПП. С оформлением документа тоже не все просто:

  • на работы в нежилом здании ТКЗ вполне может выдать проектная компания (в том числе ООО «Смарт Вэй»);
  • на работы в помещениях МКД документ может выдать автором проекта дома, а если о нем сведений – ГБУ «Экспертный центр».

В нашем примере пришлось узаконивать перепланировку в МКД. Мы проверили информацию об авторе проекта дома (обращались в архивные и иные учреждения). Так как она отсутствовала, собственнику пришлось заказывать документ в ГБУ «Экспертный центр». Срок оформления составляет до 30 дней, а стоимость таких услуг определяется индивидуально.

У нас было немало случаев и с узакониванием работ в нежилых зданиях. Тут мы сами оформляли ТЗК, а затем и технический план. Подробно о нюансах узаконивания в зданиях нежилого назначения можно посмотреть в этом материале. На все возникшие вопросы вам ответят наши консультанты.

В техзаключении заполняем план демонтажно-монтажных работ при перепланировке
В техзаключении заполняем план демонтажно-монтажных работ при перепланировке

Зачем нужен технический план и где его получить

Формально, этот документ не нужен для согласования перепланировки. Но все же без него не обойтись. Технический план мы получаем:

  • чтобы обратиться в МЖИ за актом приемки, если завершены работы в многоквартирном доме (как по обычной схеме, так и при узаконивании);
  • чтобы обратиться напрямую в Управление Росреестра для обновления данных в ЕГРН, если работы проводились в здании нежилого назначения (тоже самое – по обычной схеме или при узаконивании).

Основное назначение технического плана – описать конфигурацию и характеристики помещения на данный конкретный момент. Оформляет документ аттестованный кадастровый инженер. Для сбора сведений о помещении он проводит обмеры, изучает документы от собственника (то же техническое заключение).

Итак, при узаконивании по линии МЖИ мы подаем техплан и ТЗК. Далее, после оформления акта приемки, документы отправят регистратору Росреестра. Для собственника это оптимальный расклад, так как перепланировка будет узаконена. Но бывают и отказы. Поэтому нельзя исключать, что придется обращаться в суд. Такая практика тоже есть в нашей работе.

Можно ли сразу обратиться в суд за узакониванием, чтобы не терять время на проверки МЖИ?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Нет, такой вариант недопустим. Сначала собственнику нужно пройти административную процедуру по Постановлению № 508-ПП. И только если ведомство вынесет отказное решение, его можно оспорить в судебном порядке. При узаконивании работ в нежилом здании отказ может вынести Управление Росреестра. Его тоже можно обжаловать в суде (по административному иску).

Куда обращаться при узаконивании

Теперь расскажу о ведомствах, куда придется обращаться при узаконивании. Возможные схемы таковы:

  • Мосжилинспекция – если работы выполнены в МКД, а у собственника уже есть техзаключение и технический план;
  • Управление Росреестра (документы направляем через МФЦ) – при работах в нежилом здании, подавать нужно ТЗК и технический план;
  • Москомархитектура – обращаемся за заключением на выполненные работы, которые повлекли изменения фасадов (и если здание подпадает под перечень Постановления № 94-ПП).

Ну и как крайний вариант, всегда остается обращение с иском в судебные органы.

Перепланировка может сопровождаться и работами на фасадах - здесь показан новый вход в помещение первого этажа
Перепланировка может сопровождаться и работами на фасадах – здесь показан новый вход в помещение первого этажа

Я рассказал только про общие нюансы узаконивания. Здесь нет подробностей о причинах отказа в этой процедуре. Если вас интересуют эти моменты, посмотрите материал на нашем сайте. Также предлагаю ознакомиться с кейсами компании «Смарт Вэй» по согласованиям и узакониванию работ в помещениях разного вида.

Изготовление акта обследования От 20 000 рублей
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда От 25 000 рублей
Изготовление технического плана после перепланировки От 25 000 рублей
Регистрация изменений в ЕГРН От 10 000 рублей

Заключение – коротко о главном

  • Узаконивание перепланировки – это подтверждение, что завершенные работы соответствуют нормативным актам.
  • Чтобы узаконить выполненные работ, нужно получить техническое заключение – в компании «Смарт Вэй» (для нежилых зданий), либо через автора проекта дома или ГБУ «Экспертный центр» (для МКД).
  • Узаконивание перепланировки в МКД проходит через Мосжилинспекцию. Для аналогичных работ в нежилом здании сразу подаем документы в Управление Росреестра.
  • Отказ в узаконивании можно оспорить в судебном порядке. Все действия в ваших интересах выполнят специалисты компании «Смарт Вэй».

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года.
Высшее техническое образование.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй