Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве в 2026 году

Нежилые помещения часто обустраивают под магазины, склады, парикмахерские, офисы и другие коммерческие объекты. В целях повышения продаж и эффективности услуг собственник коммерческой недвижимости обычно вынужден проводить перепланировку. Эта статья — часть нашего большого материала про переустройство нежилого помещения. Здесь мы подробно разберем, как узаконить изменения планировки в Москве в 2026 году.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в Москве в многоквартирном доме и в нежилом здании? С помощью каких документов? Как быть, если перепланировка сделана без согласования? Автор Марии Ж., юриста-эксперта компании Смарт Вэй с 20-летним опытом согласований, дает ответы на эти вопросы.

Что называется перепланировкой?

Перепланировка — это изменения параметров помещения, которые не касаются несущих конструкций строения или других элементов, связанных с надежностью и безопасностью здания.

Примеры изменений, считающиеся перепланировкой:

• ликвидация ненесущих перегородок, монтаж временных перегородок и другие действия, меняющие функциональные характеристики помещения;
• перемещение перегородки или ненесущей конструкции внутри помещения, отчего меняется площадь объекта или отдельная его часть;
• перенос ненесущих ограждений в пределах нежилого здания, в связи с чем меняется расположение помещений внутри строения.

Полный перечень работ, не связанных с опорными элементами конструкций здания, приведен в ПП Москвы N 508-ПП в редакции от 28.11.2025 (с учетом изменений ППМ №841 от 18.04.2025 и ППМ №2920 от 28.11.2025).

Для осуществления перепланировки не надо оформлять разрешение на строительные работы, но согласование перепланировки по проекту с государственными органами необходимо.

Мария Ж., руководитель юридического направления Смарт Вэй: «Проект перепланировки включает описание всех предусмотренных работ и условий их безопасности. В нашей практике за 2025-2026 год около 70% самостоятельных попыток согласования заканчиваются приостановкой или отказом из-за ошибок в документации. Привлечение специализированной организации сокращает сроки согласования в среднем с 6-8 до 2-3 месяцев.»

Основные шаги узаконивания перепланировки в Москве

Чтобы узаконить перепланировку помещений, надо пройти «этапы большого пути» в определенной последовательности.

1. Заказать проект изменения планировки. Проектная документация по перепланировке нежилого помещения в МКД согласуется с МЖИ (Мосжилинспекцией).
2. Заказать техническое заключение, включающее описание настоящего положения несущих элементов, вывод о возможности работ по перепланировке, которые не ухудшат характеристики несущих конструкций. Заключение о техническом состоянии для помещения в МКД готовит проектная организация, у которой есть допуск СРО. Если перепланировка затрагивает несущие конструкции МКД, техническое заключение оформляет проектная организация, которая проектировала это здание. При отсутствии автора проекта, организацию для подготовки технического заключения выбирает МЖИ.
3. Заказать кадастровые работы, за которые отвечает кадастровый инженер. Обязанности этого специалиста — изучение документации, сведений ЕГРН, обмеры на объекте, координирование, составление технического плана.
4. Произвести кадастровый учет изменений, что выразится в переносе из техплана в ЕГРН данных об изменениях. По итогу кадастрового учета собственник получает в Росреестре выписку ЕГРН.

В компании «Смарт Вэй» легализация перепланировки нежилых помещений на всех этапах осуществляется квалифицированными специалистами — обследователями, кадастровыми инженерами, проектировщиками, юристами. Компания обладает всеми допусками и сертификатами, поэтому предоставляет услуги под ключ.

Проверить учет объекта в Росреестре

Прежде чем начинать процедуру согласования, рекомендуем проверить актуальные сведения о вашем объекте в ЕГРН. Это поможет выявить расхождения между документами и фактическим состоянием помещения на раннем этапе.

Сервис бесплатный. Полная версия проверки объекта в Росреестре доступна на отдельной странице.

Госпошлины за кадастровый учет (с 01.01.2025)

С 1 января 2025 года введена госпошлина за кадастровый учет — ранее эта процедура была бесплатной. Актуальные размеры госпошлин:

• Кадастровый учет изменений: физлица — 1 000 руб., юрлица — 2 000 руб.
• Одновременный учет и регистрация: физлица — 6 000 руб. (при КС до 20 млн), юрлица — 66 000 руб. (при КС до 22 млн)
• Регистрация договора аренды: физлица — 4 000 руб., юрлица — 44 000 руб.

При подаче через портал Госуслуг физическим лицам предоставляется скидка 30%.

Согласование перепланировки помещений нежилого типа

Чтобы узаконить нежилое помещение, нужно все изменения внести в сведения ЕГРН, перед этим необходимо пройти согласование проекта намеченных работ. Существуют нюансы согласования перепланировки в зависимости от того, в каком здании расположено коммерческое помещение — в МКД или отдельном здании нежилого типа.

Согласование перепланировки нежилого здания

Провести согласование работ в обособленном здании коммерческого назначения проще, чем в МКД: нет нужды обращаться к соседям-собственникам, к управляющей компании и Мосжилинспекции, чтобы согласовать с ними проект.

Виды перепланировки в нежилом здании (то есть работы, не требующие разрешения на строительные работы и акт ввода в эксплуатацию — 432-ПП Москвы в редакции от 24.10.2024):

• демонтаж или возведение перегородок и ненесущих конструкций;
• манипуляции с оконными и дверными проемами (создание, устранение, изменение форм) во внешних стенах, отчего несущие элементы строения не ослабевают;
• обустройство или изменение входа в подвальный, цокольный или первый этаж, при этом общая площадь входной группы не должна превышать 15 м²;
• обустройство или изменение тамбура в подвале, цокольном этаже или на первом этаже здания, стены и другие ограждающие конструкции тамбура должны быть сборно-разборными, без фундамента в основании, общей площадью не более 15 м²;
• устройство проемов в несущих стенах при условии сохранения прочностных характеристик и наличия проекта усиления (раздел КР);
• устройство внутренних лестниц и проемов в перекрытиях.

Комментарий Марии Ж., руководителя юридического направления Смарт Вэй: «На практике Росреестр в Москве проверяет каждый проект перепланировки, сверяет перечень работ с 432-ПП. Если хоть один вид работ не попадает в перечень — делает приостановку с формулировкой ‘признаки реконструкции’. После письма Управления Росреестра от 30.01.2025 ситуация усложнилась: регистратор все чаще относит работы в отдельно стоящем здании к реконструкции. Рекомендуем заранее консультироваться по составу работ.»

Согласование перепланировки данного типа недвижимости выполняется в таком порядке:

• определиться со стоимостью проекта перепланировки в отдельном здании коммерческого типа, заключить договор;
• получить согласие от банка-кредитора, если здание куплено в ипотеку;
• заказать у фирмы СРО комплект проектных документов;
• изготовить техническое заключение, подтверждающее допустимость и безопасность предусмотренных работ;
• в некоторых случаях согласовать перепланировку с ДГИ, Росимуществом или Москомархитектурой;
• провести работы строго по проекту;
• заказать кадастровому инженеру техплан на объект;
• обратиться в Росреестр через Портал организации или через МФЦ со всей документацией для внесения проведенных изменений в данные кадастрового учета;
• получить новую выписку из ЕГРН.

Приведенный перечень включает основные шаги. В ряде случаев приведение нежилого здания в законное состояние может потребовать дополнительных действий.

Особые ситуации в согласовании преобразования планировки нежилого здания в Москве:

• если здание принадлежит Москве, согласование изменений в плане помещения осуществляется через ДГИ (Департамент городского имущества Москвы);
• если недвижимость находится в федеральной собственности, перепланировка согласуется с Росимуществом;
• в случае изменений в архитектурном облике здания согласовать работы придется с Москомархитектурой — срок согласования фасадных работ по ПП 94-ПП для объектов вне Садового кольца установлен до 01.01.2026.

Законодательная база, на которую опираются в Москве при перепланировке нежилого здания — ГК РФ (ст. 51, ч. 17, п. 1) и Постановление Правительства Москвы 432-ПП в редакции от 24.10.2024.

Пошаговая инструкция: как согласовать перепланировку нежилого помещения

Для тех, кто планирует самостоятельно пройти процедуру согласования, приводим краткий чек-лист действий:

1. Закажите выписку из ЕГРН — проверьте актуальные сведения о вашем объекте, убедитесь, что нет «красных линий» (несогласованных изменений).
2. Определите тип здания — МКД или отдельное нежилое здание. От этого зависит порядок согласования и перечень инстанций.
3. Составьте перечень планируемых работ — определите, какие из них требуют проектной документации.
4. Закажите техническое заключение — документ о состоянии конструкций и возможности проведения работ.
5. Подготовьте проект перепланировки — разделы АР, при необходимости КР, ОВ, ВК, ЭО в зависимости от состава работ.
6. Подайте документы на согласование — для МКД через mos.ru в МЖИ, для нежилых зданий — напрямую в Росреестр через техплан.
7. Дождитесь результата — распоряжение МЖИ (20 рабочих дней по регламенту) или регистрация в Росреестре (7-12 рабочих дней). Все выполняем все эти этапы — и можете обратиться за всем вместе или что-то отдельно.

Изменения в планировке помещения в МКД

Перепланировка нежилых помещений в жилом доме осуществляется с учетом прав и интересов жильцов многоквартирного здания. По закону работы производятся только в том случае, если Мосжилинспекция приняла решение согласовать проект на нежилое помещение с изменениями.

Для успешного прохождения согласования целесообразно заказать оформление проекта в компании из состава СРО.

Кроме проекта, потребуются следующие документы:

• техническое заключение о выполненной перепланировке;
• экспертное заключение СЭС;
• документы технической инвентаризации из БТИ;
• согласие банка-кредитора, если недвижимость приобретена в ипотеку.

В некоторых случаях требуется согласование не только с МЖИ:

• если помещение принадлежит городу, согласовать с ДГИ;
• если недвижимость — собственность РФ, требуется согласование с Росимуществом;
• если перепланировка касается фасадов, требуется «добро» от Москомархитектуры.

С 23 апреля 2025 года Мосжилинспекция направляет все решения исключительно в электронном виде в личный кабинет на портале mos.ru — получение документов на бумажном носителе больше не предусмотрено. С 23 апреля 2025 года технический план от кадастрового инженера подается на этапе сдачи перепланировки инспектору, а МЖИ самостоятельно передает его вместе с актом о завершенной перепланировке в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

Чтобы подписать акт приема завершенных работ, создается приемочная комиссия. Чтобы не ущемлять интересы граждан, проживающих в МКД, в состав приемочной комиссии входят сотрудники Государственной жилищной инспекции.

Если перепланировка объекта коммерческой недвижимости касается общего имущества жильцов МКД, без согласия жителей дома не обойтись, и разрешить проведение таких работ можно только по итогу голосования.

Например, собственник решил из оконного проема сделать дверной, то есть вход в помещение. Но к входной двери, находящейся высоко над землей, понадобилось подвести ступени, которые обустроить можно только на прилегающей к зданию земле. Поскольку эта земля принадлежит всем собственникам МКД, согласие жильцов на пристройку ступеней необходимо.

Без документа, содержащего подтверждение согласия владельцев квартир, согласование перепланировки в МЖИ не пройдет. А если земля принадлежит Москве, за согласием надо обращаться в ДГИ.

Незаконная перепланировка. Как узаконить?

Если ремонтные работы, приводящие к изменению конфигурации и технических характеристик помещения, прошли без получения согласия МЖИ или иной компетентной инстанции, такая перепланировка незаконна.

Собственник, уличенный в нарушении закона по перепланировке, несет административную ответственность: как минимум — штраф.

По ст. 7.21 КоАП РФ штраф для физлиц составляет от 2 000 до 2 500 рублей, для юрлиц — от 40 000 до 50 000 рублей. По ст. 9.12 КоАП Москвы штраф для физлиц — до 2 500 рублей, для должностных лиц — до 50 000 рублей, для юрлиц — до 350 000 рублей. Практика 2025-2026 года показывает, что штрафы для коммерческих объектов ближе к верхней границе.

Кроме штрафа, собственник может получить уведомление от МЖИ с предписанием восстановить прежнее состояние помещения. По опыту Смарт Вэй, на исполнение предписания дают сжатые сроки, за которые успеть выполнить работы — задача непростая.

Но есть возможность придать самовольной перепланировке статус законности. Как узаконить перепланировку после ремонта в коммерческом помещении МКД и в отдельно расположенном нежилом здании?

Согласование перепланировки помещения в МКД

Чтобы легализовать самовольную перепланировку помещения в МКД Москвы, придется нести проектные документы в МЖИ, алгоритм узаконивания предусмотрен в ПП № 508. Прежде всего надо составить список выполненных на объекте работ. Если одной из них нужна проектная документация, узаконивание пойдет в следующем порядке:

• разработка технического заключения, в котором зафиксировано состояние помещения после перепланировки, состояние опорных элементов здания после проведенных работ;
• подача заявления в электронном формате через госуслуги Москвы на оформление акта об изменениях в плане нежилого объекта в МКД, выполненных без согласования;
• загрузка файла технического заключения на сайте госуслуг во время заполнения заявления;
• после принятия заявления — организация доступа сотрудника Мосжилинспекции к объекту для приемки работ;
• уплата штрафа за самовольную перепланировку;
• получение Акта о состоявшейся перепланировке помещения в МКД;
• обращение с полученным Актом в БТИ Москвы для внесения в техпаспорт объекта зафиксированных изменений;
• заказ оформления технического плана;
• с 23 апреля 2025 года МЖИ самостоятельно направляет технический план и акт в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН;
• получение актуальной выписки сведений ЕГРН.

Легализация самовольной перепланировки в нежилом здании

Процедура узаконивания работ по изменению характеристик помещения в нежилом здании требует большого пакета документов. Правила оформления бумаг довольно строгие.

Нередко согласовать совершенную перепланировку полностью нет возможности. Какие-то работы могут не соответствовать действующему СП (своду правил) — СНиП, СанПин, ГОСТ. В этом случае владельцу недвижимости придется смириться с необходимостью провести восстановительный ремонт, чтобы узаконить самовольную перепланировку.

Некоторые работы требуют разрешения на строительство и акта ввода в эксплуатацию. В таком случае нужно получить акт ввода и разрешение на реконструкцию через МЖИ или через суд.

Документация, нужная для узаконивания произведенных работ, в сущности та же, что оформляется для узаконивания запланированной перепланировки.

Эксперты компании «Смарт Вэй» проконсультируют заказчика насчет необходимых восстановительных работ и осуществят легализацию перепланировки здания, выполненной без необходимых согласований, в досудебном порядке.

Стоимость услуг по согласованию

Стоимость определяется количеством документов, квалификацией специалистов, сроками. Чем выше квалификация, короче сроки изготовления документов, тем дороже согласование перепланировки. Актуальные цены в компании «Смарт Вэй» на 2026 год:

• Согласование перепланировки в нежилом здании (комплекс) — от 150 000 рублей
• Согласование перепланировки в МКД (комплекс) — от 300 000 рублей
• Проект перепланировки — от 80 000 рублей
• Техническое заключение о выполненной перепланировке — от 90 000 рублей
• Изготовление технического плана после перепланировки — от 75 000 рублей
• Сопровождение кадастрового учета в Росреестре — от 90 000 рублей
• Сопровождение согласования в МЖИ — от 200 000 рублей
• Заключение кадастрового инженера (в том числе для суда) — от 75 000 рублей
• Регистрация изменений в ЕГРН — от 30 000 рублей

Подробный прайс на услуги согласования смотрите на отдельной странице.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1.

Образец перепланировки первого этажа в здании нежилого назначения, проведенной опытными специалистами «Смарт Вэй». Реализовано согласование изменений в плане первого этажа и сопровождение регистрации в Росреестре.

Кейс 2.

Выполнение комплекса работ специалистами «Смарт Вэй» по согласованию перепланировки для последующей сдачи помещения в аренду под ресторан. Заказав услуги по перепланировке в «Смарт Вэй», заказчик получил ожидаемый результат работы компании: узаконил перепланировку, получил выписку ЕГРН с обновленными сведениями о характеристиках нежилого помещения, что позволило ему сдать объект в аренду.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Выводы

Чтобы сделать законными изменения в планировке нежилого помещения в Москве, необходимы такие действия:

• обмеры, обследование объекта недвижимости;
• подготовка проекта перепланировки;
• подготовка заключения о техническом состоянии объекта;
• оформление технического плана;
• регистрация перепланировки в Росреестре.

Если работы запланированы в коммерческом помещении МКД, в согласовании участвует МЖИ. Через БТИ согласовывать перепланировку не нужно.

Компания «Смарт Вэй» всегда готова оказать помощь в перепланировке, согласовании проекта и регистрации изменений в объекте недвижимости. Большой опыт позволяет проводить работы в кратчайшие сроки, оплата — по факту выполнения работ. Подробную информацию даст специалист по телефону, указанному на сайте.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Градостроительный кодекс Российской Федерации (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП «О переустройстве и перепланировке помещений в многоквартирных домах» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП «О порядке выдачи разрешений на строительство» (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2020 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать).

Часто задаваемые вопросы