Кадастровые работы

Согласование перепланировок

Проектирование и реконструкция

Задайте вопрос напрямую в: WhatsApp info@smway.ru
+7 (499) 322-05-14 +7 (812) 425-35-90

Как согласовать перепланировку в квартире и не платить штрафы в 2020 году?

28 апреля 2020

0

Время чтения: 5 минут

Нет времени читать?

Согласовать перепланировку нужно, если вы меняете конфигурацию квартиры или ее помещений. Эти работы могут заключаться в сносе или установке стен и перегородок, возведение или демонтаж антресолей, заделывание или расширение оконных, дверных проемов, иные виды ремонта. Для согласования или узаконивания перепланировки всегда нужен проект, который проверят специалисты муниципальных и государственных органов.

Читайте в этом материале, что включает в себя переустройство и перепланировка, как проводится проектирование таких работ, как избежать штрафов за самовольные изменения в квартире.

Что такое перепланировка и переустройство

Определение переустройства и перепланировки указано в Жилищном кодексе РФ. Также там есть примерный перечень изменений в характеристиках квартиры, который нужно указать в проекте, согласовать или узаконить через уполномоченные органы. При проектировании и выполнении работ в квартире нужно обеспечить безопасность здания, его несущих и ненесущих конструкций.

Простым языком

Переустройство и перепланировка являются разновидностями строительных работ, в результате которым меняются исходные характеристики жилого помещения. При перепланировке меняется конфигурация помещений, в том числе:

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

  • разбор, возведение или перенос перегородок, стен, в том числе с перераспределением площадей между комнатами;
  • прорубание, расширение или заделывание проемов под окна и двери;
  • обустройство отдельного выхода на улицу;
  • строительство или разбор антресолей, т.е. площадок над уровнем пола;
  • иные виды работ, если по их итогам меняются исходные параметры квартиры.

Если ремонт носит косметический характер, не связан с изменением параметров, его не нужно согласовывать. Определить, подпадают ли запланированные работы под перепланировку, можно путем сравнения с нормативными актами.

Переустройство заключается в изменении характеристик инженерного и сантехнического оборудования, мест прокладки труб и коммуникаций. На размер площадей основных и вспомогательных помещений квартиры такие работы не повлияют. Однако допускается одновременное проведение перепланировки и переустройства, причем эти работы можно указать и согласовать в одном проекте.

Юридически

Официальное определение переустройства и перепланировки указано в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Помимо общего описания работ, ЖК РФ предусматривает внесение изменений в технический паспорт многоквартирного дома. Поэтому при подаче проекта на согласование нужно приложить техпаспорт из БТИ, а после завершения перепланировки и переустройства в документ будут внесены соответствующие изменения.

Кроме ЖК РФ, для проектирования и согласований в Москве будут применяться следующие нормативные акты:

  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
  • Постановление Правительства Москвы № 692-ПП (скачать).

В частности, в Постановлении № 508-ПП указан точный перечень работ, которые подпадают под перепланировку и переустройство в квартире. Также в ПП 508 перечислены запрещенные виды работ, которые могут привести к ухудшению характеристик помещения и здания.

Комментарий специалиста. Если вам нужно спроектировать и согласовать перепланировочные работы, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Мы специализируется на разработке проектов для любых типов и серий домов, окажем помощь на всех стадиях согласований или узаконивания, правильно выберем работы по 508-ПП.

Согласование перепланировки

При работах на дверных проемах при перепланировке может потребоваться усиление конструкций, как на этом фото

Что можно менять в квартире

Проведение строительных работ в квартире не должно повлиять на устойчивость и прочность МКД, интересы других жильцов дома. Определить перечень возможных работ можно по Постановлению № 508-ПП. Сюда входит:

Читайте также:  Как согласовать проем в несущей стене в нежилом и жилом здании (2020)?
  • перенос санузлов и ванных комнат;
  • работы на несущих стенах и межквартирных перегородках, если это не влечет ухудшение прочности здания (прорубание и расширение проемов под двери, иные работы);
  • устройство проемов в перекрытиях при объединении по вертикали и внутренних лестниц;
  • изменение конструкции полов без воздействия на межэтажные перекрытия;
  • полная или частичная разборка ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия;
  • возведение перегородок,  создающих  сверхнормативные  нагрузки  на  перекрытия в МКД с железобетонными перекрытиями;
  • устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями;
  • создание, заделывание, изменение формы проемов под окна и двери во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах);
  • монтаж  навесов (в  пределах  существующих  террас)  на  кровлях МКД, не  предусматривающее  увеличение  высоты  здания,  отопления  и  оснащения  инженерным  и  санитарно-техническим оборудованием новых помещений;
  • создание входов (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах границ участка МКД;
  • возведение балконов, лоджий и террас на первых этажах;
  • устройство на фасаде МКД вентиляционных коробов;
  • устройство дымоходов.

Под указанный перечень подпадает множество более мелких работ, которые будут указаны в проектной документации.

Как согласовать перепланировку в квартире

Возведение перегородок разрешено почти при любой перепланировке

Что нельзя делать в квартире

В Постановлении № 508-ПП указаны и запреты на определенные виды работ, которые могут привести к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД, инженерных систем и внешнего вида фасадов. В согласовании перепланировки или переустройства будет отказано в следующих случаях:

  • нарушение нормальной работы вентканалов, их заделывание или демонтаж;
  • ограничение доступа к приборам учета ресурсов, устройствам для , перекрытия холодной или горячей воды;
  • любые виды работ, делающие квартиру непригодной для проживания (например, объединение жилой комнаты и кухни, оборудованной газом);
  • расширение вспомогательных помещений и коридоров за счет уменьшения жилой площади;
  • работы на несущих конструкциях и стенах, превышающие предельно допустимые нагрузки;
  • установка оборудования устройства для ограничения подачи воды на общие сети МКД;
  • расширение площади ванных комнат и санузлов, если они будут располагаться над жилыми или вспомогательными помещениями нижней квартиры;
  • монтаж отапливаемых полов с питанием от общедомовых систем горячего водоснабжения или центрального отопления.

Все перечисленные запреты будут учтены нашими проектировщиками, если вы закажете документы на перепланировку или переустройство в компании Смарт Вэй.

Согласование

Прежде чем сносить все стены и перегородки, нужно убедиться, что это не запрещено

Нормы Жилищного Кодекса и ПП 508

В ЖК РФ и Постановлении № 508-ПП описан порядок проектирования и согласования перепланировки и переустройства:

  • решение о проведении работ должны принять все собственники квартиры;
  • если работы будут связаны с воздействием на несущие стены МКД и общедомовое имущество, нужно провести собрание всех жильцов дома, получить положительное решение;
  • заказать проект нужно до фактического проведения работ (узаконить уже выполненную перепланировку сложнее);
  • для согласования нужно получить техническое заключение о состоянии несущих конструкций квартиры;
  • согласование проходит через МосЖилИнспекцию, а отдельные разделы проекта будут согласовывать СЭС, БТИ;
  • после завершения работ нужно получить акт приемочной комиссии;
  • для юридического закрепления выполненной перепланировки нужно получить технический план через кадастрового инженера, пройти кадастровый учет в Росреестр.

В ЖК РФ указаны только общие правила и сроки согласований. В Постановлении № 508-ПП приведен перечень документов, которые нужно собрать собственнику, расписаны все стадии согласований. Заключительным этапом согласований будет получение выписки ЕГРН через Росреестр.

Серии домов и чем отличается перепланировка в разных сериях

Жилищный фонд представлен множеством самых разных типов и серий домов, что обязательно скажется на планировочных решениях. Например, виды работ, которые можно легко выполнить на домах одной серии, будут вовсе невозможны в других типах МКД. Выделим основные серии домов, представленных в России, особенности их перепланировки:

  • дома дореволюционной постройки – требуют повышенного внимания к усилению почти всех конструкций, а для работ на деревянных перекрытиях предусмотрены специальные нормы проектирования (также много дореволюционных домов относится к объектам культурного наследия, что скажется на согласованиях);
  • дома сталинских серий (50-50-е годы XX века) – почти все здания построены из кирпича, что дает огромный выбор решений при перепланировках (в этих домах практически отсутствуют межкомнатные несущие стены);
  • панельные и блочные дома (серии П-3М, П-44, II-49, множество иных типовых серий) – выбор решений для перепланировки зависит от силовой схемы здания, так как во многих домах даже внутриквартирные стены включены в систему несущих конструкций;
  • многосекционные дома серии КОПЭ – характеризуются разной толщиной несущих конструкций и схемой крепления плит перекрытий, а во многих стенах размещены вентканалы (по этим причинам нормы разрешенной перепланировки будут отличаться для разных этажей одного дома);
  • монолитные дома разных серий – практически не имеют внутренних несущих конструкций, поэтому при проектировании перепланировки можно выбрать множество разных решений.
Читайте также:  Инструкция как согласовать дополнительный вход в здании или МКД в 2020 году

Согласовывать перепланировку нужно во всех указанных типах и сериях домов, однако содержание проектов будет существенно отличаться.

Понятие общего имущества и собрания собственников

Если перепланировочные работы будут проводиться на общедомовом имуществе, нужно проводить собрание собственников, получать их разрешение на проект. К общедомовому имуществу МКД относятся места общего пользования дома – подъезды, лестничные клетки и марши, внешние несущие стены здания, элементы фасада, придомовая территория, общие инженерные сети.

Типичным примером работ, которые требуют проведения собрания собственников, является обустройство отдельного выход на улицу. Это необходимо, если квартира переводится в категорию нежилых помещений. Кроме одобрения большинством собственников дома, на указанные виды перепланировки нужно получить согласие жильцов всех смежных квартир, в том числе снизу и сверху.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

 

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Перепланировка

Типичный пример перепланировки. при которой требуется согласие собственников МКД -- обустройство отдельного выхода на улицу

Согласование перепланировки по факту и только планируемую – отличия

Выше мы описали стандартный процесс согласования перепланировки, если она еще фактически не выполнена. При таком варианте собственнику не грозят штрафные санкции, так как он не начинает ремонт в квартире без получения согласований и разрешений. Иначе обстоит дело с узакониванием фактически выполненных работ:

  • несогласованная перепланировка является основанием для взыскания штрафов, а при ухудшении характеристик квартиры или здания могут потребовать восстановить исходное состояние;
  • для узаконивания также нужно заказать проект, получить техническое заключение, подать документы в МосЖилИнспекцию;
  • если при узаконивании в административном порядке получен отказ, можно обжаловать его в суде;
  • судебное решение, подтвердившее безопасность перепланировки, будет являться основанием для кадастрового учета в Росреестре.

Если выполненные работы не повлекли ухудшение характеристик квартиры и здания, обычно выносится положительное решение в МосЖилИнспекции. Если же специалисты установили угрозу для устойчивости и прочности МКД, может потребоваться проведение дополнительных работ по усилению конструкций. Не узаконив перепланировку, вы рискуете получить штраф, взыскание расходов на восстановление повреждений МКД.

Комментарий специалиста. Если вы купили квартиру с несогласованной перепланировкой, отвечать по штрафам придется новому собственнику. Поэтому нужно осматривать помещения и тщательно проверять документы еще до совершения сделки – техпаспорт БТИ с красными линиями, выписку ЕГРН. Если же факт покупки уже состоялся, сразу обращайтесь к нашим специалистам для узаконивания перепланировки. Если вы начнете эту процедуру сами, без предписаний МосЖилИнспекции, можно избежать взыскания штрафов.

Документы для согласования перепланировки

Чтобы официально согласовать переустройство или перепланировку, нужны следующие бумаги:

  • правоустанавливающий документ на квартиру (выписка ЕГРН, свидетельство о праве);
  • согласие всех собственников, если квартира в долях;
  • согласие владельцев соседних помещений, протокол собрания собственников МКД (при работах на общедомовом имуществе);
  • проект;
  • техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
  • заявление собственника;
  • паспорт заявителя.

После завершения работ будут нужны акт приемочной комиссии и технический план. По этим документам Росреестр проведен кадастровый учет, выдаст выписку ЕГРН с обновленными характеристиками квартиры.

Проекты перепланировки и техническое заключение для квартиры

Основными документами для согласования или узаконивания являются проекты и технические заключения. Оформляются эти документы по следующим правилам:

Читайте также:  Как заказать проект для МосЖилИнспекции
  • проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков;
  • техническое заключение (ТЗК) выдается после обследования несущих конструкций квартиры, определения возможности перепланировки без угрозы прочности дома;
  • в ТЗК могут указываться рекомендации проектной организации и собственнику для дополнительного усиления конструкций, перекрытий и проемов, распределения нагрузки на другие элементы здания.

Окончательное решение о возможности перепланировки принимает МосЖилИнспекция после рассмотрения проекта и ТЗК.

Комментарий специалиста. В компании Смарт Вэй можно заказать проект перепланировки “под ключ”, т.е. с сопровождением всех обязательных согласований. Это удобно, экономит время и деньги, так как прохождением процедур займутся наши опытные специалисты. При необходимости узаконить работы через суд, защитой в процессе займутся наши юристы.

Перепланировка

Проект нужен даже при узаконивании выполненной перепланировки

Контролирующие органы – МЖИ, СЭС, БТИ, Росреестр

Процесс согласований в Москве предусматривает обращение в следующие инстанции:

  • МосЖилИнспекция (МЖИ) – согласовывает проектную документацию, выдает акт приемочной комиссии;
  • СЭС выдает заключение о соответствии санитарно-гигиеническим и эпидемиологическим нормативам;
  • БТИ выдает техпаспорт здания для согласований проекта, вносит изменения в паспорт после завершения перепланировки;
  • Росреестр проводит кадастровый учет и вносит обновленные данные в ЕГРН, что подтверждает законность проведенных работ.

Собственник квартиры может обращаться для согласования в указанные ведомства сам, либо через представителя по доверенности. Во втором варианте интересы могут представлять юристы, специалисты проектной организации, иные лица.

Особенность согласования проемов в несущих стенах и согласования фасадов

Несущие стены и фасады относятся к общедомовому имуществу. Поэтому для согласования проемов или проведения фасадных работ могут потребоваться дополнительные согласования:

  • изменения фасадов должны согласовать в МосКомАрхитектуре;
  • любые работы на общедомовом имуществе должны быть одобрены собственниками МКД, т.е. нужно получить протокол собрания с положительным решением.

Фасадные работы включают обустройство отдельного выхода на улицу или придомовую территорию, возведение лестницы к помещениям второго этажа, прорубание новым проемов или их заделывание. Для проведения общего собрания нужно представить проект с описанием всех предстоящих работ. Учтите, что отрицательное решение собрания МКД нельзя обжаловать, поэтому придется договариваться с собственниками.

Сроки и стоимости всех работ

Точные сроки и стоимость проектирования перепланировки или переустройства можно после анализа особенностей квартиры МКД, условий технического задания. Согласовать цены и сроки проектирования можно на консультации у наших специалистов. Мы предлагаем клиентам разумные цены и сжатые сроки проектирования, гарантируем качество работ.

Процедуры согласований проводятся в сроки. указанные в ЖК РФ и Постановлении № 508-ПП. Например, согласование на проект длится не более 45 дней, а платить пошлины на этой стадии не нужно. Также бесплатно проводится кадастровый учет в Росреестр. А его срок может составить 7 или 9 дней.

Кейсы по перепланировкам квартир

Специалисты компании Смарт Вэй практически ежедневно принимают и сдают проектные работы на перепланировку или переустройство. С примерами последних работ вы можете ознакомиться ниже.

Кейс 1. Перепланировка двухкомнатной квартиры в хрущевке. Проект был разработан и согласован в 2018 году, успешно реализован зимой 2019 года.

Кейс 2. Перепланировка и переустройство трехкомнатной квартиры в новостройке. Так как несущих стен в квартире практически не было, проектировщик был неограничен в выборе решений. Проект успешно согласован летом 2019 года, реализован в октябре.

Почему выбирают нас

Компания Смарт Вэй специализируется на разработке проектов перепланировки и переустройства, дизайн-проектов жилых и нежилых помещений. Мы всегда предлагаем доступные расценки, строго соблюдаем сроки и условия договора, оказываем услуги на всех этапах согласований и узаконивания. Чтобы убедиться в профессионализме и квалификации наших специалистов, вы всегда можете ознакомиться в примерами ранее сданных проектов.

Калькулятор согласования перепланировки

Выводы

Согласование перепланировки требуется, если меняется конфигурация квартиры или ее помещений. Строительные работы могут предусматривать снос или установку стен, возведение или демонтаж антресолей, заделывание или расширение оконных, дверных проемов, иные виды ремонта. Переустройство связано с работами на инженерных коммуникациях и сантехническом оборудовании квартиры. Для согласования или узаконивания перепланировки и переустройства всегда нужен проект, который согласовывается в МосЖилИнспекции, других ведомствах.

В компании Смарт Вэй можно заказать проект перепланировки и переустройства для любых серий домов и типа квартир. Подробнее об условиях сотрудничества можно узнать на бесплатной консультации по телефону.

Остались вопросы?

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

8 (499) 322-05-14 - Москва;

8 (812) 425-35-90 - Санкт-Петербург.

 

 

© «Smart Way», при полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна.
Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите ctrl + enter.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Подписаться

Похожие статьи

Общие темы: , , , , , , ,