Как согласовать антресольный этаж для склада в 2025 году. Пошаговая инструкция

Нередко предпринимателям не хватает свободного места на складе. Многие из них берут в аренду большой склад, соответственно каждый месяц имеют дополнительные расходы. Во избежание финансовых затрат существует альтернативный вариант — сделать антресольный этаж на складе. По факту, это будет площадка на возвышении в границах помещения (это и есть антресоль), а не полноценный этаж. Данные работы можно согласовать через перепланировку, что является оптимальным вариантом для собственника.

Антресоль можно возвести и согласовать через перепланировку. Проект на такие работы подготовят наши специалисты. После завершения перепланировки кадастровый инженер ООО “Смарт Вэй” оформит технический план для Росреестра.

Вы можете заказать указанные документы, позвонив по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Итак, что же полезного вы найдете в этой статье? Мы рассмотрим, чем антресоль отличается от дополнительного этажа, как проходит согласование складского мезонина в нежилом помещении нежилого здания. Еще обязательно посмотрим примеры успешного согласования антресоли с комментариями экспертов компании “Смарт Вэй”. Вы узнаете об основных условиях для возведения такого элемента планировки – соотношение площади антресоли и помещения, достаточная высота. Работы можно выполнить на основании проекта и техзаключения.

Для подготовки статьи я обратился за помощью к Константину Метальникову, инженеру компании “Смарт Вэй”. У него есть не только высшее образование, но и большой опыт разработки проектов любой сложности (более 10 лет). Помимо прочего, в его антиве несколько успешных кейсов по согласованию перепланировок с устройством антресоли. Он поделится опытом и расскажет о сложностях, которые возникали в работе.

Для чего нужен антресольный этаж на складе

Антресольный этаж на складе — оптимальное решение в ситуации, если площадка уже заполнена стеллажами в больших объёмах, не хватает пространства, а также, если склад, который арендуется или находится в собственности, оснащён высокими потолками. В частности, Благодаря металлической конструкции объем полезной площади увеличивают в 2 раза.

На дополнительном этаже можно поставить много стеллажей либо создать рабочие места для сотрудников склада. Возведение антресоли занимает меньше времени, чем строительство второго этажа. По денежным затратам это намного выгоднее, чем арендовать другое, более объемное по площади складское помещение. Проще говоря, наличие складского мезонина даёт следующие преимущества:

• экономия финансов и временных расходов;
• рациональное применение площади;
• возможности для увеличения ассортимента реализуемых товаров;
• обеспечение сотрудникам офис в складском помещении.

Комментарует Константин, инженер компании “Смарт Вэй”. Почти все заказчики, которые обращаются к нам, не видят разницы между этажом и антресолью. Это приводит к путанице при подготовке технического задания. Оптимальный вариант для устройства антресоли – высокое помещение с достаточно большой площадью. В этоом случае особых сложностей при проектировании и согласовании не возникнет. Естественно, мы отвечаем за качество работы, чтобы каждое решение в проекте соответствовало законодательству. Если же заказчик намерен возвести новый этаж (пусть и называет его антресольным), мы сразу показываем, насколько может затянуться процедура согласований.

Чтобы антресольный этаж исполнял все необходимые функции, обратитесь к профессионалам компании «Смарт Вэй». Специалисты сделают для вас оптимальный проект, выполнят правильные расчёты, согласуют документы во всех госорганах и инстанциях. Сроски и стоимость работы вы можете уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Перепланировка или реконструкция

Согласовать проект и сопутствующую документацию для возведения антресоли в здании нежилого типа либо отдельно стоящем строении намного сложнее, чем в многоквартирном доме. Перепланировка в этом случае невозможна, так как для нежилых объектов антресольная площадка не входит в понятие «перепланировка». Возможны только реконструкционные мероприятия. Других способов возвести конструкцию в объекте нежилого назначения законным путём не предусмотрено. Для нежилых зданий ограничений по площади (40% от площади основного помещения) нет.

Самым популярным запросом от собственников недвижимости считается проект антресоли из металла. Данная конструкция характеризуется небольшой массой, долговечностью, монтаж устройства происходит быстро, отличается удобством, сгодится для установки в любом строении. Для строительства антресоли потребуются отделочные материалы: ДСП, древесный массив, а также МДФ, гипсокартон.

Слово Константину, эксперту ООО “Смарт Вэй”. В соответствии с СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», в нижних этажах жилых зданий и подвалах расположение складских объектов недопустимо. Исключение составляют складские помещения, которые входят в состав встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественных объектов. За нарушения данных норм нарушитель несёт административную ответственность (статья 6.4 КоАП РФ). Таким образом, нам важно посмотреть, где находится помещение, какое у него функциональное назначение. 

В 2024 году мы занимались разработкой проекта перепланировки для магазина, расположенном на первом этаже МКД, Одним из направлений работы было описание конструкции антресоли, которую собственник хотел использовать для хранения товаров и инвентаря. Посколько это не склад, как самостоятельный объект, а часть магазина, все соответствовало закону. Мы помогли согласовать проект. При этом некоторые сложности возникли с подтверждением допустимого размера площади антресоли. Но поскольку мы всегда проверяем точность расчетов, удалось снять замечания путем переписки и личного взаимодействия.

Что представляет собой антресоль, чем отличается от дополнительного этажа

Согласно СП 118.13330.2022, антресоль — это конструкция, которая представляет собой площадку на возвышении, не являющейся самостоятельным помещением.

Важный отличительный признак антресольной площадки — объект не должен занимать более 40% общей площади основного помещения, поэтому превышение данного параметра может привести к отказу в согласовании, либо придётся узаконивать целый этаж.

Несмотря на то, что антресоль схожа с дополнительным этажом, между ними существуют кардинальные отличия:

• сооружение антресоли изменяет конфигурацию объекта недвижимости, но не затрагивает несущие конструкции здания, точнее, относится к понятию «перепланировка»;
• дополнительный этаж, наоборот, увеличивает основную площадь здания и этажности, поэтому подпадает под понятие «реконструкция»;
• антресоль сооружается в пределах высоты помещения, тогда как дополнительный этаж изначально выходит за исходную высоту объекта в виде нежилого здания.

К сходству антресоли и этажа относят расширение площади прежнего объекта. Но перечень мероприятий для строительства данных конструкций будет значительно отличаться.

Перепланировочные работы выполняются с минимально возможным воздействием на несущие части конструкции. При обустройстве антресольного этажа требуется капитальный ремонт, который затрагивает несущие конструкции. Данные масштабные работы проводят только после разрешения на строительство.

Если вам требуется оформление и согласование документации, расчет антресоли или дополнительного этажа, обращайтесь в компанию «Смарт Вей». На консультации или на сайте можно узнать стоимость изготовления документов под ключ, ознакомиться с кейсами предыдущих работ, изучить фото. Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Какие ограничения есть при размещении антресоли в нежилом здании (складе)

Запрещается возведение антресоли без соблюдения СНиП, иных нормативных и строительных актов. Нельзя игнорировать предписания проектировщика.

При любых строительных работах в зданиях нежилого назначения нежилых помещений, например, на складе необходимо учитывать своды правил СП 54.13330.2022. Для возведения антресоли существуют не так много ограничений и запретов, можно выделить следующие из них:

• нельзя выполнять работы, которые влекут угрозу надежности и целостности объекта недвижимости;
• не допускается нарушение норм пожарной безопасности, включая перекрытие антресолями дополнительных путей для эвакуации, также пожарные лестницы;
• по нормам СП 54.13330.2022, антресольные площадки, ярусы этажерок относят к дополнительному этажу, если их площадь превышает 40 процентов площади здания (с любой отметки высоты).

Конечно же, соблюсти все данные ограничения антресоли должен эксперт при проектировании, далее — подрядчик. Команда “Смарт Вэй” выполнит проект любой сложности под ключ, компания гарантирует соблюдение всех норм закона.

Как согласовывается дополнительный этаж. Пошаговая инструкция

При согласовании устройства антресолей в виде дополнительных этажей здания нужно обратиться к нормам Градостроительного кодекса РФ. Обязательное условие — получить разрешение на строительство. Основные правила о реконстуркции мы найдем в главе 6 ГрК РФ.

Согласование антресоли (дополнительного этажа) в нежилом помещении — склада

Возведение новых дополнительных этажей подпадает под реконструкцию. В этом случае сроки согласования пакета документов будут увеличены, чем при перепланировке. Вот пошаговая инструкция получения и согласования документов в 2025 году , если речь идет о реконструкции с образованием новых этажей:

• получить согласие владельцев здания, всех его помещений;
• вывод здания и эксплуатации, отключение от инженерных сетей (на время производства работ);
• обратиться в проектную организацию для проектирования антресоли;
• оформить техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
• провести экспертизу проекта;
• обратиться в Мосгосстройнадзор, чтобы получить разрешение на строительство (срок ожидания документа может длиться до 2 месяцев);
• после того, разрешение получено, произвести монтаж этажа, сменить или восстановить несущие конструкции, усилить их;
• после окончания работ составить акт ввода в эксплуатацию;
• зарегистрировать изменения конфигураций в характеристиках здания (для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру за техническим планом, далее — в Росреестр).

Реконструкцию, перепланировку не согласовывают в БТИ. Проектировщик, кадастровый инженер могут сами сделать запрос на технический паспорт на здание/помещение, если необходимо.

Как узаконить через суд

Если получен отказ от муниципальных и государственных ведомств в узаконивании нового этажа, можно оформить иск в суд. Ждать положительного решения можно в следующих случаях, если:

• проектирование и техническое заключение составлялись в строгом соответствии с законодательством РФ (нормы Градостроительного кодекса РФ, СНиП и прочие правила);
• при строительстве объекта не нарушались требования к проекту, правилам безопасности;
• кадастровый инженер не отметил замечаний после того, как обследовал объект недвижимости, оформил технический план.

Решение суда также считается основанием для кадастрового учета и госрегистрации в реестре. При возникновении проблем при узаконивании, мы посодействуем в оформлении материалов в суд.

Согласование антресоли в нежилом отдельно стоящем здании (на складе)

Обустройство этажа в отдельно стоящем нежилом объекте относится к реконструкции, на которое необходимо получить разрешение. В столице выдачу такого документа организовывает Комитет государственного строительного надзора. Что касается других регионов, то данный вопрос рассматривают местные исполнительные или федеральные органы власти. В Москве заявку на предоставление разрешения подают на сайте mos.ru только в электронной форме, в Московской области – через сайт http://www.gosuslugi.ru.

В остальных регионах обращение направляют:

• с помощью портала «Госуслуги»;
• через МФЦ;
• через Почту РФ с уведомлением;
• лично в канцелярию муниципального ведомства.

Сроки рассмотрения — неделя. При предоставлении разрешения на реконструкцию, владелец объекта недвижимости выполняет строительные работы. Выданное разрешение действительно в течение года. Если по окончанию указанного времени работы не будут проведены, полученное разрешение нужно продлить.

В нашей практике был случай, когда собственик получил разрешение, но так и не приступил к работам в период его действия. Делать нечего, пришлось обращаться за продлением. Такая процедура предусмотрена Постановлением Правительства Москвы № 145-ПП (в редакции от 06.08.2024 года). При этмо мы еще раз перепроверили все документы, ведь законодательства в сфере сттроительства и реконстуркции регулярно меняется.

Необходимые документы

Для обустройства антресольной площадки потребуются следующие документы:

• ксерокопия паспорта;
• заявление;
• правоустанавливающая документация;
• план земельного участка, где располагается здание;
• техническое заключение;
• проект реконструкции антресоли;
• техпаспорт, поэтажный план здания;
• чертежная схема с антресолью.

Заметим, что некоторые владельцы нежилых помещений обустраивают антресольную площадку без узаконивания данного типа реконструкции, думая, что уполномоченные органы об этом не смогут узнать. Неузаконенная антресоль обнаруживается в результате внеплановой проверки, к примеру, проведенной по жалобе конкурента или недовольных соседей. Причём данное помещение будет продать непросто.

Мы поможем узаконить перепланировку, выполненную без разрешения и/или проекта. Предлагаем позвонить и получить бесплатную консультацию экспертов ООО “Смарт Вэй” по данной теме – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Как пройти согласование сделанной антресоли

Если строительные мероприятия, которые связаны с демонтажом либо сооружением антресоли, выполнялись без учёта согласования, разрешения, можно попытаться пройти процедуру узаконивания. В данной ситуации уже не потребуется заказывать проектирование. Базовым документом для узаконивания считается техзаключение. Для помещений нежилого здания техзаключение могут оформить специалисты компании «Смарт Вэй».

Слово Дмитрию М, директору компании “Стигма”. От одного из учредителей нам “досталось” помещений, в котором аж 3 раза делали несогласованную перепланировку. И это было большой проблемой, так как впереди маячила перспектива получить отказ в выдаче лицензии. По договору с нами узакониванием занималась компани “Смарт Вэй”. Нам не пришлось самим проходить какие-либо процедуры, ведь этим занялся юрист с доверенностью. Да, все заняло достаточно много времени, но зато в будущем не возникло проблем с лицензированием.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Типичные ошибки, которые могут возникать при согласовании антреслей и рекомендации по их устранению

Компания “Смарт Вэй” уже более 10 лет предлагает услуги по проектированию и согласованию антресолей в нежилых помещениях. Учитывая практику работы с клиентами, мы сталкиваемся с такими проблемами:

• необходимость узаконивания перепланировки, выполненной без разрешения – главной проблемой здесь могут быть нарушения норм законов и требований СП, которые не всегда можно обойти (например, превышение показателей допустимых нагрузок при возведении антресоли);
• неверный расчет соотношения площади антресоли и самого помещения – есть случаи, когда регистраторы Росреестр совершенно законно отказывалы в обновлении ЕГРН, если по документам площадь антресоли составляла больше 40% от помещения;
• отсутствие достаточного пространства под антресолью для прохода людей и ведения деятельности – это не только противоречит сводам правил, но и делает бессмысленном возведение антресоли, ведь полезное пространство помещения останется неизменным.

Ну и само собой, недопустимо делать такую сложную перепланировку вообще без документов (проект, техническое заключение, расчеты). В этом случае есть риск не только получить отказ в согласованиях, но и столкнуться с повреждением конструкций, причинением вреда и ущерба.

Сроки согласования, стоимость

Срок согласования зависит от продолжительности каждого входящего в него этапа, характеристик планируемого антресольного этажа (или антресоли), помещения. Обычно срок разработки проектирования в ООО «Смарт Вэй» составляет от 2 до 5 дней, а срок оформления технического плана — до 5 дней. Разрешение на реконструкцию или перепланировку — 20-30 дней. Следовательно, узаконивание антресольной площадки с помощью сотрудников компании «Смарт Вэй» будет составлять 25-30 дней.

Что касается цены, то она зависит от характера и сложности работ. Конкретную сумму за услугу эксперт озвучит после анализа готовых документов. Пошлина за согласование не оплачивается.

Комментарий Константина эксперта ООО “Смарт Вэй”. Несмотря на то, что условий к согласованию антресольной площадки в нежилом строении предписано меньше, чем для МКД, важно придерживаться технических правил, а также обеспечивать строительную и пожарную безопасность. На это всегда обращаем повышенное внимание.

Сотрудники «Смарт Вэй» подготовят документы на перепланировочные работы, реконструкцию любой сложности. Кроме того, наши эксперты окажут поддержку в согласовании, госрегистрации кадастрового учета в реестре.

Схема работы экспертов компании “Смарт Вэй” и отписание этапов сотрудничества

Покажу, как ведется работа по сбору и оформлению документов, прохождению согласований перепланировки с возведением антресоли. Сотрудничество включает следующие этапы:

• заключение договора, передача заказчиком документов на объект;
• выдача доверенности на наших специалистов (для сбора и подачи документов, взаимодействия с чиновниками);
• выезд на место для обследований и обмеров, анализ документов на помещение;
• разработка проекта и технического заключения, расчеты нагрузок;
• выдача документов заказчику (для нежилого здания) или направление их на проверку в Мосжилинспекцию (для МКД);
• подготовка технического плана после завершения работ, направление его в Росреестр (нежилое здание) или в МЖИ (для жилфонда);
• получение выписки из ЕГРН и передача ее заказчику.

Точная схема работы может отличаться. В частности, при перепланировках с устрйоством антерсоли еще бывает небоходимо получить заключение от ФБУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии”, взаимодействовать с БТИ.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Сейчас посмотрим пару примеров из практики компании “Смарт Вэй”. Там будет показано, как необходимо согласовать перепланировку с устройством антресоли, и что было сделано нашими экспертами.

Кейс 1. Возведение антресоли в производственном здании

В 2022 году проектировщики «Смарт Вэй» сделали проектную документацию на перепланировку с сооружением антресольной площадки в здании производственного значения. На складском мезонине, возведенном по готовому проекту, разместились стеллажи. Нельзя сказать, что возникли особые сложности. Но тем не менее – собственник хотел сделать антресоль, которая занимала бы больше половины помещения (первый этаж). Мы разъяснили, что это уже будет являться реконстуркцией, что дольше и намного дороже в плане согласований.

Особе внимание мы уделили расчетам нагрузок, подбором материалов и конструкций повышенной прочности. Заказчик предоставляет нам вводные данные – что и как будет находиться на основании антресоли, какое оборудование планируется там разместить. Тут сразу приходится делать оговорку – все проектные решения выбраны именно исходчя из заявленных сведений. Если в будущем собственник резко увеличит нагрузку на антресоль, то могут возникнуть проблемы. Но запас по прочности есть всегда, что “закрывает” небольшие отклонения.

Кейс 2. Возведение антресоли в ТЦ для открытия ресторана

В 2023 году сотрудники инжиниринговой компании «Смарт Вей» создали проект на перепланировку в торговом центре. Проект предусматривал и строительство антресольной площадки на первом этаже. В итоге все будет выглядеть так – на уровне пока по помещении будет основная часть зала для обслуживания. На антресоль же будет вынесен банкетный зал для корпоративов и праздников, а также 6 VIP-кабинок.

Так как ТЦ является нежилым зданием, разрешение на перепланировку не требуется. Из сложностей, которые воникли и были успешно решены нашими экспертами, выделю следующие:

• пришлось изменить границы помещения – это было отражено в техническом плане, который подготовил кадастровый инженер “Смарт Вэй” для обращения в Росреестр;
• была изменена схема размещения инженерных сетей (с выводом на антресоль) – это переустройство, но разработка отдельного проекта не потребовалась.

Высоты этажа и помещения было достаточно, чтобы разместить под антресолью дополнительные элементы интерьера – детский уголок, большой эффектный аквариум.

Мы попросили представителя заказчика (ООО “Вектор”) оценить, насколько он удовлетворен результатом работы специалистов компании “Смарт Вэй:

У нас уже есть три ресторана в разных ТЦ Москвы. Но вариант с антресолью мы используем впервые. Очень важно. что нам сразу показали все перспективы такого элемента планировки. На предварительном эскизе мы наглядно увидели, как увеличится полезное пространство ресторана (общее количество посадочных мест вырастет почти на 20%, а это прямая выгода для нас). И еще понравилось, что нам вообще не прилось обращаться в гос. органы. Выдали доверенность, после чего юрист сам подавал и получал документы.

Выводы

• Складские мезонины — конструкционные элементы, позволяющие более активно применять объём складского помещения. Это актуально на сегодня, так как сейчас большая часть помещений промышленного назначения с высокими потолками в мегаполисах и крупных городах переделана под склады. Таким образом, складской мезонин даёт возможность поместить в том же объекте в 2-3 раза больше продукции, различных материалов. К тому же данная конструкция организует пространство так, что можно сделать проще поиск необходимых изделий, товара.
• Антресоль — это площадка, которая находится на возвышении над поверхностью этажа или помещения. Размеры конструкции не могут превысить 40 процентов от площади базового объекта, в противном случае придется делать согласование дополнительного этажа.
• Антресольный этаж возможно соорудить только с помощью реконструкционных мероприятий. Для этого необходимо не только заказать проект, техзаключение, но приобрести разрешение на СМР.
• Новые сведения об обновленной планировке базового объекта с антресолью следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого следует оформить технический план, направить его в Росреестр.

Услуги по проектированию, согласованию антресоли вы можете заказать в компании «Смарт Вей». Более подробную информацию об условиях сотрудничества можно узнать по одному из наших телефонов: г. Москва 8 (499) 322-05-14, г. Санкт-Петербург 8 (812) 425-35-90, по e-mail — Info@smway.ru, а также в Telegram — Smway.

Часто задаваемые вопросы по теме согласования антресолей и дополнительных этажей

Насколько важно соблюдение требований по максимальному соотношению площади антресоли и помещений?

Отвечает Константин, инженер компании “Смарт Вэй”. Если какой-либо показатель точно указан в законе или своде правил, мы не может его обойти или нарушить. Соответственно, 40% – это максимально допустимый размер антресоли по отношению к помещений. Даже если будет 41%, то в согласовании перепланировки будет отказано. Поэтому еще раз подчеркну, насколько важны расчеты и правильное обоснование проектных решений.

Кто может проверить, соответствует ли возведенный этаж на складе проектной документации и требованиям закона?

Отвечает Константин, инженер компании “Смарт Вэй”. Тут все очень просто и однозначно. Так как речь идет о реконструкции, то за строительными работами будет осуществляться строгий надзор. После из завершения обращается за разрешением на ввод в эксплуатацию. Для этого комиссия выезжает на место и проводит визуальный осмотр, обследования. Если есть отступления от проекта, то в выдаче разрешения откажут, а вам придется устранять нарушения.

Можно ли возвести антресоль в нежилом помещении МКД без проекта, т.е. только по эскизу?

Отвечает Константин, инженер компании “Смарт Вэй”. Смотрим нормы Постановления Правительства Москвы № 508-ПП. Там прямо сказано, что по эскизу можно согласовать перепланировку, если при производстве работ используют материалы, не создающие сверхнагрузки на несущие конструкции. При устройстве антресоли соблюсти эти требования нереально, т.е. схема с оформлением эскиза не подходит. Для обращения в Мосжилинспекцию будет нужен не только проект, но и техническое заключение.

 Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).