Как согласовать антресольный этаж для склада в 2026 году. Пошаговая инструкция

В этой статье мы подробно разберем, чем антресоль отличается от дополнительного этажа, как проходит согласование складского мезонина в нежилом помещении нежилого здания. Рассмотрим примеры успешного согласования антресоли с комментариями экспертов компании «Смарт Вэй». Вы узнаете об основных условиях для возведения такого элемента планировки — соотношение площади антресоли и помещения, достаточная высота. Работы выполняются на основании проекта и техзаключения. Материал подготовил Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела компании «Смарт Вэй» с 15-летним стажем в сфере согласования перепланировок. Аттестат кадастрового инженера 78-16-1134, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (П-011683). Эта статья — часть нашего большого материала про согласование антресоли.

Для чего нужен антресольный этаж на складе

Антресольный этаж на складе — оптимальное решение в ситуации, если площадка уже заполнена стеллажами в больших объёмах, не хватает пространства, а также, если склад, который арендуется или находится в собственности, оснащён высокими потолками. В частности, Благодаря металлической конструкции объем полезной площади увеличивают в 2 раза.

На дополнительном этаже можно поставить много стеллажей либо создать рабочие места для сотрудников склада. Возведение антресоли занимает меньше времени, чем строительство второго этажа. По денежным затратам это намного выгоднее, чем арендовать другое, более объемное по площади складское помещение. Проще говоря, наличие складского мезонина даёт следующие преимущества:

• экономия финансов и временных расходов;
• рациональное применение площади;
• возможности для увеличения ассортимента реализуемых товаров;
• обеспечение сотрудникам офис в складском помещении.

«Почти все заказчики, которые обращаются к нам, не видят разницы между этажом и антресолью. Это приводит к путанице при подготовке технического задания. Оптимальный вариант для устройства антресоли — высокое помещение (от 4,5 метров) с достаточно большой площадью. В этом случае особых сложностей при проектировании и согласовании не возникнет. Если же заказчик намерен возвести новый этаж (пусть и называет его антресольным), мы сразу показываем, насколько может затянуться процедура согласований.» — Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

Перепланировка или реконструкция

Согласовать проект и сопутствующую документацию для возведения антресоли в здании нежилого типа либо отдельно стоящем строении намного сложнее, чем в многоквартирном доме. Перепланировка в этом случае невозможна, так как для нежилых объектов антресольная площадка не входит в понятие «перепланировка». Возможны только реконструкционные мероприятия. Других способов возвести конструкцию в объекте нежилого назначения законным путём не предусмотрено. Для нежилых зданий ограничений по площади (40% от площади основного помещения) нет.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция — это «изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема)». Возведение антресоли не подпадает под это определение, поэтому допускает согласование через перепланировку. Почитайте, какие работы относятся к реконструкции.

Самым популярным запросом от собственников недвижимости считается проект антресоли из металла. Данная конструкция характеризуется небольшой массой, долговечностью, монтаж устройства происходит быстро, отличается удобством, сгодится для установки в любом строении. Для строительства антресоли потребуются отделочные материалы: ДСП, древесный массив, а также МДФ, гипсокартон.

Слово Константину, эксперту ООО «Смарт Вэй». В соответствии с СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», в нижних этажах жилых зданий и подвалах расположение складских объектов недопустимо. Исключение составляют складские помещения, которые входят в состав встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественных объектов. За нарушения данных норм нарушитель несёт административную ответственность (статья 6.4 КоАП РФ). Таким образом, нам важно посмотреть, где находится помещение, какое у него функциональное назначение. 

В 2024 году мы занимались разработкой проекта перепланировки для магазина, расположенном на первом этаже МКД, Одним из направлений работы было описание конструкции антресоли, которую собственник хотел использовать для хранения товаров и инвентаря. Посколько это не склад, как самостоятельный объект, а часть магазина, все соответствовало закону. Мы помогли согласовать проект. При этом некоторые сложности возникли с подтверждением допустимого размера площади антресоли. Но поскольку мы всегда проверяем точность расчетов, удалось снять замечания путем переписки и личного взаимодействия.

Что представляет собой антресоль, чем отличается от дополнительного этажа

Согласно СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения», антресоль — это конструкция, которая представляет собой площадку на возвышении, не являющейся самостоятельным помещением.

Важный отличительный признак антресольной площадки — объект не должен занимать более 40% общей площади основного помещения, поэтому превышение данного параметра может привести к отказу в согласовании, либо придётся узаконивать целый этаж.

Несмотря на то, что антресоль схожа с дополнительным этажом, между ними существуют кардинальные отличия:

• сооружение антресоли изменяет конфигурацию объекта недвижимости, но не затрагивает несущие конструкции здания, точнее, относится к понятию «перепланировка»;
• дополнительный этаж, наоборот, увеличивает основную площадь здания и этажности, поэтому подпадает под понятие «реконструкция»;
• антресоль сооружается в пределах высоты помещения, тогда как дополнительный этаж изначально выходит за исходную высоту объекта в виде нежилого здания.

К сходству антресоли и этажа относят расширение площади прежнего объекта. Но перечень мероприятий для строительства данных конструкций будет значительно отличаться.

Перепланировочные работы выполняются с минимально возможным воздействием на несущие части конструкции. При обустройстве антресольного этажа требуется капитальный ремонт, который затрагивает несущие конструкции. Данные масштабные работы проводят только после разрешения на строительство.

Какие ограничения есть при размещении антресоли в нежилом здании (складе)

Запрещается возведение антресоли без соблюдения СНиП, иных нормативных и строительных актов. Нельзя игнорировать предписания проектировщика.

При любых строительных работах в зданиях нежилого назначения нежилых помещений, например, на складе необходимо учитывать своды правил СП 54.13330.2022. Для возведения антресоли существуют не так много ограничений и запретов, можно выделить следующие из них:

• нельзя выполнять работы, которые влекут угрозу надежности и целостности объекта недвижимости;
• не допускается нарушение норм пожарной безопасности, включая перекрытие антресолями дополнительных путей для эвакуации, также пожарные лестницы;
• по нормам СП 54.13330.2022, антресольные площадки, ярусы этажерок относят к дополнительному этажу, если их площадь превышает 40 процентов площади здания (с любой отметки высоты).

Конечно же, соблюсти все данные ограничения антресоли должен эксперт при проектировании, далее — подрядчик. Команда «Смарт Вэй» выполнит проект любой сложности под ключ, компания гарантирует соблюдение всех норм закона.

Как согласовывается дополнительный этаж. Пошаговая инструкция

При согласовании устройства антресолей в виде дополнительных этажей здания нужно обратиться к нормам Градостроительного кодекса РФ. Обязательное условие — получить разрешение на строительство. Основные правила о реконстуркции мы найдем в главе 6 ГрК РФ.

Согласование антресоли (дополнительного этажа) в нежилом помещении — склада

Возведение новых дополнительных этажей подпадает под реконструкцию. В этом случае сроки согласования пакета документов будут увеличены, чем при перепланировке. Вот пошаговая инструкция получения и согласования документов в 2026 году , если речь идет о реконструкции с образованием новых этажей:

• получить согласие владельцев здания, всех его помещений;
• вывод здания и эксплуатации, отключение от инженерных сетей (на время производства работ);
• обратиться в проектную организацию для проектирования антресоли;
• оформить техническое заключение о состоянии несущих конструкций;
• провести экспертизу проекта;
• обратиться в Мосгосстройнадзор, чтобы получить разрешение на строительство (срок ожидания документа может длиться до 2 месяцев);
• после того, разрешение получено, произвести монтаж этажа, сменить или восстановить несущие конструкции, усилить их;
• после окончания работ составить акт ввода в эксплуатацию;
• зарегистрировать изменения конфигураций в характеристиках здания (для этого нужно обратиться к кадастровому инженеру за техническим планом, далее — в Росреестр).

Реконструкцию, перепланировку не согласовывают в БТИ. Проектировщик, кадастровый инженер могут сами сделать запрос на технический паспорт на здание/помещение, если необходимо.

Как узаконить через суд

Если получен отказ от муниципальных и государственных ведомств в узаконивании нового этажа, можно оформить иск в суд. Ждать положительного решения можно в следующих случаях, если:

• проектирование и техническое заключение составлялись в строгом соответствии с законодательством РФ (нормы Градостроительного кодекса РФ, СНиП и прочие правила);
• при строительстве объекта не нарушались требования к проекту, правилам безопасности;
• кадастровый инженер не отметил замечаний после того, как обследовал объект недвижимости, оформил технический план.

Решение суда также считается основанием для кадастрового учета и госрегистрации в реестре. При возникновении проблем при узаконивании, мы посодействуем в оформлении материалов в суд.

Согласование антресоли в нежилом отдельно стоящем здании (на складе)

Обустройство этажа в отдельно стоящем нежилом объекте относится к реконструкции, на которое необходимо получить разрешение. В столице выдачу такого документа организовывает Комитет государственного строительного надзора. Что касается других регионов, то данный вопрос рассматривают местные исполнительные или федеральные органы власти. В Москве заявку на предоставление разрешения подают на сайте mos.ru только в электронной форме, в Московской области – через сайт http://www.gosuslugi.ru.

В остальных регионах обращение направляют:

• с помощью портала «Госуслуги»;
• через МФЦ;
• через Почту РФ с уведомлением;
• лично в канцелярию муниципального ведомства.

Сроки рассмотрения — неделя. При предоставлении разрешения на реконструкцию, владелец объекта недвижимости выполняет строительные работы. Выданное разрешение действительно в течение года. Если по окончанию указанного времени работы не будут проведены, полученное разрешение нужно продлить.

В нашей практике был случай, когда собственик получил разрешение, но так и не приступил к работам в период его действия. Делать нечего, пришлось обращаться за продлением. Такая процедура предусмотрена Постановлением Правительства Москвы № 145-ПП (в редакции от 06.08.2024 года). При этмо мы еще раз перепроверили все документы, ведь законодательства в сфере сттроительства и реконстуркции регулярно меняется.

Необходимые документы

Для обустройства антресольной площадки потребуются следующие документы:

• ксерокопия паспорта;
• заявление;
• правоустанавливающая документация;
• план земельного участка, где располагается здание;
• техническое заключение;
• проект реконструкции антресоли;
• техпаспорт, поэтажный план здания;
• чертежная схема с антресолью.

Заметим, что некоторые владельцы нежилых помещений обустраивают антресольную площадку без узаконивания данного типа реконструкции, думая, что уполномоченные органы об этом не смогут узнать. Неузаконенная антресоль обнаруживается в результате внеплановой проверки, к примеру, проведенной по жалобе конкурента или недовольных соседей. Причём данное помещение будет продать непросто.

Как пройти согласование сделанной антресоли

Если строительные мероприятия, которые связаны с демонтажом либо сооружением антресоли, выполнялись без учёта согласования, разрешения, можно попытаться пройти процедуру узаконивания. В данной ситуации уже не потребуется заказывать проектирование. Базовым документом для узаконивания считается техзаключение. Для помещений нежилого здания техзаключение могут оформить специалисты компании «Смарт Вэй».

Слово Дмитрию М, директору компании «Стигма». От одного из учредителей нам «досталось» помещений, в котором аж 3 раза делали несогласованную перепланировку. И это было большой проблемой, так как впереди маячила перспектива получить отказ в выдаче лицензии. По договору с нами узакониванием занималась компани «Смарт Вэй». Нам не пришлось самим проходить какие-либо процедуры, ведь этим занялся юрист с доверенностью. Да, все заняло достаточно много времени, но зато в будущем не возникло проблем с лицензированием.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Типичные ошибки, которые могут возникать при согласовании антреслей и рекомендации по их устранению

Компания «Смарт Вэй» уже более 10 лет предлагает услуги по проектированию и согласованию антресолей в нежилых помещениях. Учитывая практику работы с клиентами, мы сталкиваемся с такими проблемами:

• необходимость узаконивания перепланировки, выполненной без разрешения — главной проблемой здесь могут быть нарушения норм законов и требований СП, которые не всегда можно обойти (например, превышение показателей допустимых нагрузок при возведении антресоли);
• неверный расчет соотношения площади антресоли и самого помещения — есть случаи, когда регистраторы Росреестр совершенно законно отказывалы в обновлении ЕГРН, если по документам площадь антресоли составляла больше 40% от помещения;
• отсутствие достаточного пространства под антресолью для прохода людей и ведения деятельности — это не только противоречит сводам правил, но и делает бессмысленном возведение антресоли, ведь полезное пространство помещения останется неизменным.

Недопустимо делать такую сложную перепланировку вообще без документов (проект, техническое заключение, расчеты). В этом случае есть риск не только получить отказ в согласованиях, но и столкнуться с повреждением конструкций, причинением вреда и ущерба. Важно: После письма Управления Росреестра от 30.01.2025 года ситуация с регистрацией перепланировок в нежилых зданиях усложнилась. Регистратор все чаще относит любые работы в отдельностоящем здании к реконструкции. Это необходимо учитывать при планировании работ.

Сроки согласования, стоимость

Срок согласования зависит от продолжительности каждого входящего в него этапа, характеристик планируемого антресольного этажа (или антресоли), помещения. Обычно срок разработки проектирования в ООО «Смарт Вэй» составляет от 2 до 5 дней, а срок оформления технического плана — до 5 дней. Разрешение на реконструкцию или перепланировку — 20-30 дней. Следовательно, узаконивание антресольной площадки с помощью сотрудников компании «Смарт Вэй» будет составлять 25-30 дней.

Что касается цены, то она зависит от характера и сложности работ — минимальная цена начинается от 300 000 рублей, далее зависит от площади и антресоль 50 кв уже стоит 1,5 млн — вместе с регистрацией и всеми проектами. Конкретную сумму за услугу эксперт озвучит после анализа готовых документов. Пошлина за согласование не оплачивается. Актуальные цены на согласование антресоли вы найдете на отдельной странице.

Комментарий Константина эксперта ООО «Смарт Вэй». Несмотря на то, что условий к согласованию антресольной площадки в нежилом строении предписано меньше, чем для МКД, важно придерживаться технических правил, а также обеспечивать строительную и пожарную безопасность. На это всегда обращаем повышенное внимание.

Сотрудники «Смарт Вэй» подготовят документы на перепланировочные работы, реконструкцию любой сложности. Кроме того, наши эксперты окажут поддержку в согласовании, госрегистрации кадастрового учета в реестре.

Схема работы экспертов компании «Смарт Вэй» и отписание этапов сотрудничества

Покажу, как ведется работа по сбору и оформлению документов, прохождению согласований перепланировки с возведением антресоли. Сотрудничество включает следующие этапы:

• заключение договора, передача заказчиком документов на объект;
• выдача доверенности на наших специалистов (для сбора и подачи документов, взаимодействия с чиновниками);
• выезд на место для обследований и обмеров, анализ документов на помещение;
• разработка проекта и технического заключения, расчеты нагрузок;
• выдача документов заказчику (для нежилого здания) или направление их на проверку в Мосжилинспекцию (для МКД);
• подготовка технического плана после завершения работ, направление его в Росреестр (нежилое здание) или в МЖИ (для жилфонда);
• получение выписки из ЕГРН и передача ее заказчику.

Точная схема работы может отличаться. В частности, при перепланировках с устрйоством антерсоли еще бывает небоходимо получить заключение от ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии», взаимодействовать с БТИ.

Бесплатная проверка объекта в Росреестре

Перед началом работ рекомендуем проверить, как ваш объект учтен в Росреестре. Это поможет выявить расхождения между фактической планировкой и данными ЕГРН.

Это бесплатный сервис от «Смарт Вэй». Полная версия проверки объекта в Росреестре доступна на отдельной странице.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Сейчас посмотрим пару примеров из практики компании «Смарт Вэй». Там будет показано, как необходимо согласовать перепланировку с устройством антресоли, и что было сделано нашими экспертами.

Кейс 1. Возведение антресоли в производственном здании

В 2022 году проектировщики «Смарт Вэй» сделали проектную документацию на перепланировку с сооружением антресольной площадки в здании производственного значения. Площадь помещения составляла 320 кв.м, площадь антресоли — 115 кв.м (35,9% — в рамках допустимого). На складском мезонине, возведенном по готовому проекту, разместились стеллажи. Собственник хотел сделать антресоль, которая занимала бы больше половины помещения (первый этаж). Мы разъяснили, что это уже будет являться реконструкцией — дольше и дороже в плане согласований. Особое внимание мы уделили расчетам нагрузок, подбору материалов и конструкций повышенной прочности. Заказчик предоставляет нам вводные данные — что и как будет находиться на основании антресоли, какое оборудование планируется там разместить. Тут сразу приходится делать оговорку — все проектные решения выбраны именно исходя из заявленных сведений. Если в будущем собственник резко увеличит нагрузку на антресоль, могут возникнуть проблемы. Но запас по прочности есть всегда, что «закрывает» небольшие отклонения. Срок выполнения: проект — 4 дня, техплан — 3 дня, регистрация в Росреестре — 12 рабочих дней.

Кейс 2. Возведение антресоли в ТЦ для открытия ресторана

В 2023 году сотрудники инжиниринговой компании «Смарт Вэй» создали проект на перепланировку в торговом центре. Проект предусматривал строительство антресольной площадки на первом этаже. В итоге все выглядит так — на уровне пола по помещению расположилась основная часть зала для обслуживания. На антресоль вынесен банкетный зал для корпоративов и праздников, а также 6 VIP-кабинок. Так как ТЦ является нежилым зданием, разрешение на перепланировку не требуется. Из сложностей, которые возникли и были успешно решены нашими экспертами:

• пришлось изменить границы помещения — это отражено в техническом плане, который подготовил кадастровый инженер «Смарт Вэй» для обращения в Росреестр;
• была изменена схема размещения инженерных сетей (с выводом на антресоль) — это переустройство, но разработка отдельного проекта не потребовалась.

Высоты этажа и помещения было достаточно (5,2 метра), чтобы разместить под антресолью дополнительные элементы интерьера — детский уголок, большой эффектный аквариум. Мы попросили представителя заказчика (ООО «Вектор») оценить результат работы специалистов компании «Смарт Вэй»:

У нас уже есть три ресторана в разных ТЦ Москвы. Но вариант с антресолью мы используем впервые. Очень важно. что нам сразу показали все перспективы такого элемента планировки. На предварительном эскизе мы наглядно увидели, как увеличится полезное пространство ресторана (общее количество посадочных мест вырастет почти на 20%, а это прямая выгода для нас). И еще понравилось, что нам вообще не прилось обращаться в гос. органы. Выдали доверенность, после чего юрист сам подавал и получал документы.

Наши кейсы по теме антресолей

Узаконивание антресоли в нежилом здании – кейс от компании «Смарт Вэй», в котором точка поставлена решением суда

Подробнее

Разработка проектной документации и технического плана на перепланировку помещения в МКД с устройством антресоли. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Оформление проекта перепланировки с возведением антресоли за 5 рабочих дней и технического плана за 5 дней. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Оформление проекта перепланировки в нежилом помещении МКД с возведением антресоли за 5 рабочих дней. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Оформление проекта перепланировки в нежилом здании с возведением антресоли за 5 дней и технического плана за 3 дня. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Кейс ООО “Смарт Вэй” Легализация антресольного этажа в здании ТЦ

Подробнее

Выводы

• Складские мезонины — конструкционные элементы, позволяющие более активно применять объём складского помещения. Это актуально на сегодня, так как сейчас большая часть помещений промышленного назначения с высокими потолками в мегаполисах и крупных городах переделана под склады. Таким образом, складской мезонин даёт возможность поместить в том же объекте в 2-3 раза больше продукции, различных материалов. К тому же данная конструкция организует пространство так, что можно сделать проще поиск необходимых изделий, товара.
• Антресоль — это площадка, которая находится на возвышении над поверхностью этажа или помещения. Размеры конструкции не могут превысить 40 процентов от площади базового объекта, в противном случае придется делать согласование дополнительного этажа.
• Антресольный этаж возможно соорудить только с помощью реконструкционных мероприятий. Для этого необходимо не только заказать проект, техзаключение, но приобрести разрешение на СМР.
• Новые сведения об обновленной планировке базового объекта с антресолью следует зарегистрировать в ЕГРН. Для этого следует оформить технический план, направить его в Росреестр.

Услуги по проектированию, согласованию антресоли вы можете заказать в компании «Смарт Вей». Более подробную информацию об условиях сотрудничества можно узнать по одному из наших телефонов: г. Москва 8 (499) 322-05-14, г. Санкт-Петербург 8 (812) 425-35-90, по e-mail — Info@smway.ru, а также в Telegram — Smway.

 Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).

Часто задаваемые вопросы

]]>