Как согласовать антресоль в жилом и нежилом помещении в 2026 году

Антресоль — верхняя часть помещения, которое разделено на два полуэтажа. Антресоли бывают разных размеров. Иногда это небольшое подсобное помещение, либо самостоятельный миниэтаж внутри. Иногда — небольшой шкаф под потолком. В любом случае антресоль не должна превышать 40% от объема помещения, в котором находится. Мы предлагаем услуги по разработке проекта на перепланировки с возведением антресолей для нежилых помещений. Также наши специалисты помогут пройти все согласования, разработают технический план для обновления сведений в ЕГРН.

Антресоль — эффективный способ увеличить полезную площадь помещения без строительства дополнительного этажа. Но её возведение требует обязательного согласования. Здесь мы подробно разберём, как узаконить антресоль в нежилом помещении и в квартире, чем эти процессы отличаются, и какие нюансы нужно учитывать в 2026 году. Как отмечает Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления компании Смарт Вэй с 20-летним опытом согласований, процедура во многом зависит от типа помещения и здания — путать тут нельзя.

Что такое антресоль

Антресоль — площадка внутри помещения, доступная из него же, предназначенная для размещения рабочих, служебных или подсобных зон. Не путайте её с антресольным этажом, который считается полноценным этажом здания.

Комментарий Марии Ж., юриста-эксперта Смарт Вэй: Определение антресоли дано в СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения». Ключевой критерий, который отличает антресоль от полноценного этажа, — это её площадь. По нормам, она не должна превышать 40% от площади помещения, в котором расположена. На практике мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда собственник строит площадку на 45-50% — и вот тут начинаются проблемы.

Если площадь площадки превышает 40%, то её согласование будет проходить уже как строительство нового этажа, то есть полноценная реконструкция. А это совершенно другая процедура, другие сроки и другие деньги.

Что говорит закон

Согласование устройства антресолей требуется в любом случае, где бы они не находились — в квартире, в офисе, на складе и т.п. В зависимости от целевого назначения помещения меняется порядок согласования. Если антресоль оборудуется в жилом или нежилом помещении многоквартирного дома — требуется стандартная процедура согласования перепланировки.

Если же антресоль обустраивают в отдельно стоящем нежилом здании, это мероприятие рассматривается как реконструкция, поэтому требуется не согласование, а получение разрешения на реконструкцию. Нюанс в том, что устройство антресоли в перечне работ по ПП Москвы №432-ПП (в редакции мая 2025 года) прямо не фигурирует — и Росреестр в Москве это проверяет. При этом с 23 апреля 2025 года в ПП Москвы №508-ПП (в редакции ПП №841-ПП от 18.04.2025) антресоль прямо включена в перечень работ по перепланировке помещений в МКД (п. 2.2.12): устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, изменение её границ или демонтаж.

Правило и порядок обустройства и согласования антресолей в помещениях многоквартирных домов и отдельно стоящих зданиях регулируется следующими нормативными документами:

1. Постановление правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (в редакции ПП №841-ПП от 18.04.2025).
2. Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (вступил в силу 01.04.2024).
3. СП 118.13330.2022.
4. СП 54.13330.2022.
5. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37.

Возведение дополнительной антресоли на лоджии или балконе запрещается. Также запрещается располагать её над кухней квартиры, в которой она находится, и/или под кухней и санузлом соседнего жилища, расположенного этажом выше.

В нежилом помещении допускается наличие двух антресолей при условии, что их общая площадь не превышает 40% от площади основного помещения. Высота над и под антресолью должна быть не менее 2,1 м, а если конструкция находится над жилым помещением — то не менее 2,5 м.

Как согласовать антресоль: пошаговая инструкция

1. Определите тип помещения и здания. Жилое/нежилое помещение в МКД — путь через согласование перепланировки через МЖИ (508-ПП). Нежилое помещение в отдельном здании — путь через реконструкцию или наш путь через регистрацию в Росреестре до 40%.
2. Закажите техническое заключение. Инженеры проводят визуальное обследование здания, оценивают степень износа конструкций, проверяют допустимость антресоли по нагрузкам.
3. Разработайте проект. Проект (подробнее о разработке проекта антресоли) включает разделы АР, КР (если затрагиваются несущие), ПЗ. Для антресоли раздел КР обязателен — перекрытие антресоли несет нагрузку. С 23.04.2025 по ПП 841-ПП антресоль не может согласовываться по упрощенной процедуре (эскизу) — требуется полноценный проект от организации-автора проекта дома или организации, отобранной МЖИ.
4. Подайте документы на согласование. В Москве — через mos.ru в МЖИ (для МКД) или в Мосгосстройнадзор (для отдельных зданий). В регионах — через Госуслуги или МФЦ.
5. Получите разрешение и выполните строительные работы. Строго по проекту. Отклонение даже на 7 см в толщине перекрытия — и инспектор не примет работы.
6. Закажите технический план. С 01.04.2024 (ФЗ 608-ФЗ) технический план готовится кадастровым инженером до получения акта приемочной комиссии и прикладывается к уведомлению о завершении работ.
7. Пройдите приёмку. Инспектор сверяет факт с проектом. По итогам — акт о завершении перепланировки. После утверждения акта МЖИ самостоятельно направляет документы в Росреестр через СМЭВ в течение 5 рабочих дней. Для нежилых зданий это не требуется.
8. Получите обновленную выписку ЕГРН. Росреестр вносит изменения в реестр на основании документов от МЖИ. Собственнику не нужно подавать заявление в Росреестр самостоятельно. Для нежилых зданий мы тоже проходим этот этап.

Проверка учёта объекта в Росреестре

Перед началом согласования проверьте, как ваш объект учтён в ЕГРН. Это бесплатно и занимает пару минут. Сервис покажет, стоит ли помещение на кадастровом учете, какая площадь зарегистрирована, нет ли «красных линий».

Полная версия сервиса проверки доступна на странице бесплатной проверки объекта в Росреестре.

Согласование антресоли в жилом помещении

Согласно требованиям ПП № 508, процесс согласования антресолей в Москве делится на следующие этапы:

1. Составление технического заключения. Инженеры компании «Смарт Вэй» специализируются на создании проектной документации. Мы имеем все необходимые разрешения и аккредитации. Наши специалисты — члены профильных саморегулируемых организаций. Проводится визуальное обследование помещения, оценка степени износа конструкций.
2. Разработка проекта. В процессе создания проекта проводится сбор и анализ всех исходных технических данных помещения — сведения из БТИ, Росреестра и т.д. Эту работу собственники помещений также могут доверить инженерам «Смарт Вэй».
3. Передача документов на утверждение в Мосжилинспекцию. Документы подаются в электронном виде через сайт мэра Москвы mos.ru. В регионах этим вопросом занимаются другие уполномоченные органы. Регистрация обращения проводится в течение 3 дней после подачи.
4. Получение разрешения на обустройство антресоли. Через 30 дней собственник получает ответ в виде разрешения на проведение строительных работ.
5. Строительные работы по обустройству антресоли.
6. Составление акта скрытых работ. Акт составляет и подписывает руководитель строительной организации, проводившей обустройство антресоли.
7. Приемка завершенных работ. Для этого собственник должен вызвать специалистов МЖИ, которые оценят соответствие проведенных работ требованиям проекта. Точная дата выезда согласовывается специалистами заранее. Итоговый документ, подтверждающий приемку объекта, — акт о завершении перепланировки. Заявитель получает его в МЖИ через несколько дней после проведения комиссии. Акт составляется в четырех экземплярах. Один передается собственнику. Остальные направляются в БТИ, архив МЖИ и Росреестр.
8. Внесение изменений в ЕГРН. С 01.04.2024 (ФЗ 608-ФЗ) технический план подготавливается до получения акта приемочной комиссии и прикладывается к уведомлению о завершении работ. После утверждения акта МЖИ самостоятельно направляет в Росреестр заявление о кадастровом учете через СМЭВ в течение 5 рабочих дней. Госпошлина за кадастровый учет в связи с изменением сведений составляет 1 000 руб. для физических лиц и 2 000 руб. для юридических лиц (с 01.01.2025).

«Разрешение на перепланировку действует 12 месяцев после выдачи. Строительные работы лучше провести за этот срок. Иначе придётся обращаться повторно в МЖИ с заявлением о продлении. По нашей практике, продление занимает ещё 2-3 недели, и это время вы теряете.»
— Мария Ж., юрист-эксперт, руководитель юридического направления Смарт Вэй

Примерная продолжительность процедуры согласования — 4-6 месяцев. Собственник может заниматься всеми вопросами самостоятельно, а может обратиться в компанию «Смарт Вэй» и получить согласование «под ключ». Наши специалисты избавят заказчика от необходимости лично участвовать в процессе. Узнать подробности можно по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Необходимые документы

В список документации, требуемой для узаконения антресоли в жилых и нежилых помещениях многоквартирных домов, входит:

• прежний и новый технический паспорт;
• технический план;
• проект;
• техническое заключение;
• акт завершения перепланировки;
• копия паспорта собственника;
• копии правоустанавливающих документов.

Согласование антресоли в квартире

Здесь ситуация может быть проще, особенно в Москве. Благодаря изменениям в законодательстве, при соблюдении ряда условий, антресоль в квартире можно согласовать как перепланировку, без получения разрешения на строительство.

Условия для упрощенного согласования:

• Площадь антресоли — не более 40% от площади комнаты.
• Высота потолков в помещении — не менее 4,5-4,7 м.
• На антресоли не размещаются «мокрые» зоны (кухни, санузлы).

Для согласования потребуется техническое заключение и проект перепланировки от организации с допуском СРО. Обратите внимание: согласно ПП 841-ПП от 18.04.2025, устройство антресоли не может быть согласовано по упрощённой процедуре (эскизу) — требуется полноценный проект. Если антресоль затрагивает перекрытия, проект должен быть подготовлен организацией-автором проекта дома или ГБУ «Экспертный центр».

Согласование антресоли в нежилом помещении

Обустройство мини-этажа в нежилом помещении отдельно стоящего здания подпадает под понятие реконструкции. В Градостроительном кодексе раскрыто понятие реконструкции. Согласно его положениям, это изменение параметров помещения (здания, сооружения), а также его технических характеристик — высоты, общей, полезной площади, замена или ремонт несущих конструкций. Таким образом, чтобы обустроить антресольный этаж в нежилом помещении отдельно стоящего здания, необходимо получить разрешение на реконструкцию. НО. До 40% мы можем сделать без получения разрешения.

В Москве выдачей таких разрешений занимается Комитет государственного строительного надзора. В остальных регионах рассмотрение этого вопроса входит в компетенцию местных исполнительных или федеральных органов власти. В Москве заявление на предоставление разрешения подают только в электронном виде на сайте mos.ru, в Московской области — через Портал государственных и муниципальных услуг — http://www.gosuslugi.ru/.

В остальных регионах направить обращение можно:

• через «Госуслуги»;
• в подразделении МФЦ;
• заказной почтой с уведомлением;
• лично в канцелярии принимающего ведомства.

Срок рассмотрения — 7 дней. В случае предоставления разрешения на реконструкцию, собственник проводит соответствующие строительные работы. Разрешение действует в течение 12 месяцев. Если по завершении указанного времени реконструкция не будет проведена, разрешение придется продлевать.

Комментарий Марии Ж., юриста-эксперта Смарт Вэй: Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема). Если возведение антресоли меняет площадь и объем объекта, то требует получения разрешения на строительство. При этом устройство антресоли прямо не указано в перечне работ 432-ПП — и Росреестр Москвы это проверяет при регистрации.

Необходимые документы

В связи с обустройством антресоли в нежилом здании необходимы следующие документы:

• заявление;
• копия паспорта;
• правоустанавливающая документация;
• градостроительный план земельного участка, на котором находится строение;
• техническое заключение;
• проект реконструкции;
• технический паспорт, поэтажный план строения;
• чертеж помещения с антресолью.

Некоторые собственники нежилых помещений обустраивают антресоли без узаконения, будучи уверенными, что уполномоченные органы не узнают об этом. Но наличие неузаконенной антресоли может быть установлено в ходе внеплановой проверки (это влечёт штрафы за незаконную перепланировку) (организованной, к примеру, по жалобе конкурентов или соседей). Плюс продать такое помещение будет проблематично.

Росреестр не поставит на кадастровый учет помещение с антресолью, если она была возведена с нарушением требований проекта. Кадастровый инженер отразит факт несоответствия в новом техническом паспорте. Чтобы устранить его, собственник должен провести дополнительные строительные или технические работы, после чего вновь пригласить специалиста для составления нового технического паспорта. Если повторные расчеты подтвердят, что фактическое состояние антресоли отвечает положениям проекта, Росреестр зарегистрирует произведенные изменения.

Наши кадастровые инженеры специализируются на вопросах согласования сделанных антресолей, а также разработки проектов планируемых изменений. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Стоимость и срок согласования

Общий срок согласования складывается из продолжительности каждого входящего в него мероприятия и зависит от сложности и характеристик планируемой антресоли и помещения. Срок разработки проекта в компании «Смарт Вэй» — 2-5 дней, срок составления технического плана (о сроке его действия) — до 5 дней. Выдача разрешения на перепланировку или реконструкцию — 20-30 рабочих дней. Таким образом, узаконивание антресоли с помощью компании «Смарт Вэй» составит 25-30 дней. Что касается стоимости (полная смета согласования перепланировки), то она зависит от сложности и характера работ. Ориентировочные расценки на основные услуги:

• Проект перепланировки под антресоль (нежилое здание) — от 180 000 руб.
• Проект перепланировки с антресолью (МКД) — от 220 000 руб.
• Конструкторское решение антресоли с расчетом нагрузок — от 250 000 руб.
• Техническое заключение о перепланировке с антресолью — от 180 000 руб.
• Подготовка технического плана (антресоль) — от 90 000 руб.
• Согласование антресоли в МЖИ с гарантией — от 220 000 руб.
• Регистрация изменений в ЕГРН с гарантией (антресоль) — от 300 000 руб.

Госпошлина за согласование в МЖИ или Мосгосстройнадзоре не взимается. Однако с 01.01.2025 за кадастровый учет в связи с изменением сведений в ЕГРН взимается госпошлина: 1 000 руб. для физических лиц и 2 000 руб. для юридических лиц. Конкретные цифры по вашему объекту специалист озвучит по факту анализа предоставленных документов. Актуальные расценки на все виды согласований опубликованы на странице услуг и цен.

Если вы планируете узаконить обустройство антресоли или антресольного шкафа в квартире или в офисе, обращайтесь к нам. Инженеры компании «Смарт Вэй» проконсультируют, проведут расчеты антресоли, разработают необходимые технические и юридические документы.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1

Увеличение полезной площади и стоимости помещения за счет узаконивания существующей антресоли.
Характеристики объекта. В жилом помещении, расположенном в Москве, имеется обустроенная антресоль площадью 32 кв.м. Право собственности - единоличное. Проектная документация, технический план, заключение на перепланировку отсутствуют. Собственник ранее никуда не обращался по вопросам государственной регистрации сделанных изменений.

Задача, поставленная заказчиком. Подготовить технические документы, провести экспертизу объекта, составить техническое заключение и легализовать перепланировку.

Ход работы. Визуальный осмотр, проведение необходимых измерений и расчетов в натуре. Составление технического заключения о том, что качество и конструктивные особенности существующей антресоли полностью соответствуют требованиям безопасности. Затем на основе данных, полученных в ходе измерений, разработан технический план, в который включена информация об обустройстве антресоли и сопутствующих изменениях.

На завершающем этапе сформирован пакет документов и направлен в Мосжилинспекцию для получения разрешения. Основанием для представления интересов заказчика - нотариальная доверенность.

Сроки оказания услуг. Составление технического заключения - 2 дня. Разработка технического плана - 1 день. Подготовка документации и подача в Росреестр - 2 дня. Регистрация и постановка на кадастровый учет - 15 дней.

Результаты работы. От Мосжилинспекции получено разрешение на перепланировку. Документация направлена в Росреестр для регистрации изменений. В качестве подтверждения получена соответствующая реестровая выписка. В результате проведенных работ заказчику удалось увеличить полезную площадь помещения на 32 кв.м.

Кейс 2

Согласование антресоли из металла в нежилом помещении торгового центра.

Характер объекта. Помещение магазина, состоящего из двух помещений, площадью 50 и 60 кв.м. Высота потолков 5,5 м. Право собственности - единоличное. Имеется готовый проект антресоли из металла, разработанный сторонней организацией.

Задача заказчика. Согласовать надлежащим образом проект антресоли, с помощью которой будет увеличена арендная стоимость магазина.

Ход работы. Кадастровые инженеры компании ознакомились с представленной документацией заказчика, в том числе с имеющимся проектом. После ознакомления специалисты приступили к разработке технического заключения и визуальному изучению объекта. В результате проведенных измерений и расчетов выяснилось, что проект не соответствует характеру и конструктивным особенностям помещения, не отвечает требованиям безопасности. По просьбе заказчика кадастровые инженеры компании «Смарт Вэй» разработали новый проект, составили техническое заключение, а также оказали содействие в подготовке документов для согласования в МЖИ. Дальнейшие действия по согласованию и регистрации изменений заказчик выполнял самостоятельно.

Срок оказания услуг. Анализ представленных документов - 1 день. Визуальный осмотр, измерения на месте, составление технического заключения - 3 дня. Составление нового проекта - 2 дня.

Результат работы. Заказчик получил проект антресоли и техническое заключение, свидетельствующее о том, что проект соответствует строительным стандартам и требованиям безопасности. Если в дальнейшем по имеющемуся проекту будет обустроена антресоль, арендная стоимость магазина возрастет на 17% по сравнению с тем, что было бы без перепланировки.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Вывод

• Антресолью называется верхняя часть помещения, разделенная на два полуэтажа, либо самостоятельный мини-этаж. Главное — чтобы она не превышала 40% от общей площади помещения.
• Согласовывать антресоль нужно в любом случае, независимо от того, где она расположена. Если антресоль проектируется в жилом помещении, либо в нежилом помещении в МКД, то это согласовывается как перепланировка. Если антресоль находится в нежилом помещении нежилого здания — обычно её согласовывают как реконструкцию.
• Общий срок согласования антресоли состоит из продолжительности каждого входящего в него мероприятия и зависит от сложности и характеристик планируемой антресоли и помещения.

Список использованных источников

• Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);
• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Федеральный закон от 19.12.2023 N 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»;
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП (в редакции ПП N 841-ПП от 18.04.2025) (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 (скачать);
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37.

Часто задаваемые вопросы