Как согласовать антресоль в нежилом помещении в 2026 году

Антресоль в нежилом помещении — это способ повысить эффективность использования площади без изменения границ объекта. Подробнее о согласовании антресолей мы рассказали в материнской статье. Здесь разберём конкретно нежилые помещения: технические требования, порядок оформления проекта, прохождение учёта в Росреестре. Площадка возводится на возвышении и по законодательству относится к перепланировке. Значит, собственнику нужен проект, а после работ — техплан и обновление сведений ЕГРН. Важно понимать сразу: понятие «антресольный этаж» в законодательстве отсутствует. Если площадка больше 40% — это уже не антресоль, а изменение этажности. А это совсем другая процедура — реконструкция. Автор статьи — Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела «Смарт Вэй», проектировщик НОПРИЗ, аттестат кадастрового инженера 78-16-1134.

Что такое антресоль как планировочное решение

Простыми словами — это площадка в помещении, закреплённая на высоте, с лестницей или иным доступом. Полезная площадь увеличивается, а границы объекта не меняются. Вот ключевое определение из СП 118.13330.2022: «Антресоль — площадка в объёме двусветного помещения, площадью менее 40% площади помещения, в котором она находится. На площадке могут размещаться помещения. Антресоль не является этажом».

Характеристики антресоли как элемента планировки:

• высота помещения должна позволять пользоваться пространством на площадке и под ней — иначе зачем всё это затевать;
• конструкция безопасна для эксплуатации — при проектировании соблюдаются строительные, пожарные и иные нормы;
• на площадке можно образовать помещения — это ещё больше повысит эффективность использования пространства;
• работы по устройству или демонтажу рассматриваются как перепланировка, поскольку меняется конфигурация объекта;
• в большинстве случаев площадку можно сделать только в больших и высоких нежилых помещениях — минимум 5 метров высоты.

Итог: антресоль — элемент планировки, за счёт которого собственник эффективнее использует внутреннее пространство. Это не дополнительный этаж. Это именно площадка внутри помещения. Антресольный этаж в Москве или других регионах возвести нельзя. Такое понятие отсутствует в законодательстве. Нормативные акты допускают наземные, подземные и технические этажи. Антресоль — самостоятельный элемент планировки, но не этаж. Если клиент говорит «хочу антресольный этаж» — объясняем разницу на первом же созвоне.

«Появление антресоли связано с проведением строительных работ. Обязательное условие — проектная документация на перепланировку. Алгоритм согласований зависит от того, где работы: МКД или нежилое строение. Для нежилых зданий процедура проще — не нужно идти в жилинспекцию и собирать подписи соседей. Но после письма Росреестра от 30.01.2025 регистраторы стали внимательнее смотреть на перечень работ по 432-ПП». — Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

Зачем нужна антресоль в нежилом помещении

Это зависит от решения владельца помещения, видов деятельности, особенностей работы организации. Как планировочное решение, площадка на возвышении может дать следующие преимущества:

• увеличится полезная площадь помещения, хотя его технические габариты по кадастровым сведениям не изменятся;
• на антресоли можно разместить офисные места, организовать складское хранение и т.д.;
• за счет пространства под площадкой можно обеспечить дополнительный способ прохода к иным частям помещения;
• на площадке допускается образование новых помещений, что может быть важно для размещения там служб и подразделений организации.

В обратной ситуации, эффективным может быть и разборка или изменение характеристик антресоли. Например, разобрав площадку, собственник сможет использовать всю площадь основного помещения, если это важно для его деятельности. Оба перечисленных вида работ всегда рассматриваются как перепланировка.

Типичные ошибки собственников при возведении антресоли

По нашей статистике за 2023-2024 годы, основные проблемы:

1. Площадь больше 40% — собственник хотел «побольше», а теперь это признаки реконструкции. Росреестр отказывает в учёте. Решение — либо уменьшать площадку, либо проходить процедуру реконструкции (это в 3-5 раз дороже и дольше).
2. Высота меньше 5 метров — площадку физически невозможно спроектировать так, чтобы и сверху, и снизу был нормальный доступ. Иногда клиенты пытаются уменьшить требования, но на этапе регистрации получают приостановку. Самый минимум для согласования — 4,2 м.
3. Строительство без проекта — возвели по дизайн-проекту или «на глаз», а потом приходят к нам за узакониванием. Проблема в том, что если конструкция не соответствует нормам безопасности, придётся переделывать.
4. Отклонение от проекта при строительстве — проект согласовали, а построили по-другому. Толщина перекрытия отличается на 7 см, лестница в другом месте. На этапе кадастрового учёта регистратор сверяет техплан с проектом и видит расхождения.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Что нужно знать о возведении и согласовании антресоли

Для законного возведения и согласования антресоли необходимо соблюсти ряд обязательных требований:

• к характеристикам площадки — не более 40% от площади помещения (п. 4.11 СП 56.13330.2021, п. 3.26 СП 118.13330.2022)
• к строительным и иным нормам безопасности (например, появление новых конструкций не должно повлиять на прочность и устойчивость здания, несущую нагрузку стен и перекрытий);
• к составу документов для производства работ (как минимум, на перепланировку необходимо оформить проект);
• к согласованиям антресоли, исходя из вида здания, перечня работ и требований законодательства.

Для перепланировки с возведением антресоли не обойтись без обращения в профильные организации, государственные органы. Например, проект на указанные работы вправе оформить только организация, состоящая в СРО.

Чтобы внести новые данные в ЕГРН после изменения планировки необходимо сначала обратиться к кадастровому инженеру. Этот специалист оформляет техплан с описанием текущих параметров помещения. Такие услуги можно заказать в компании «Смарт Вэй», если позвонить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Нормативно-технические акты на антресоль: СП на разные категории объектов

В подавляющем большинстве случаев антресоль можно возвести возможно только в помещениях нежилого здания. Для изготовления проекта и получения разрешений будут применяться нормы:

• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 — для МКД;
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 с изменениями мая 2025 — для нежилых зданий;
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).
• СП 56.13330.2021 Производственные здания — здесь правило 40%.
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 — требования к техплану.

Соответственно, исходя из иных видов целевого назначения зданий проектировщики будут выбирать и другие СП. Постановление № 432-ПП применяется для выбора строительных работ при перепланировках в зданиях нежилого назначения.

Разъяснения эксперта. Возвести антресоль в помещениях МКД можно только в исключительных ситуациях (если они обладают достаточной высотой). Для разработки проекта на такие работы будет применяться Постановление № 508-ПП. Отметим, что для указанного варианта перепланировки предусмотрено получение разрешения в жилинспекции. Для аналогичных работ в нежилых зданиях это не требуется.

Как согласовать антресоль: инструкция от проектировщиков ООО «Смарт Вэй»

Возведение антресоли – это не самая простая схема перепланировки. Для законного производства работ и устранения рисков привлечения к ответственности собственнику придется:

• заказать проект на перепланировку, техническое заключение о состоянии конструкций и инженерных систем;
• пройти согласования, предусмотреные законодательством (например, в МЖИ или Москомархитектуре, исходя из перечня работ, вида объекта);
• обновить сведения в ЕГРН, что невозможно без оформления техплана, обращения в Росреестр.

По указанным причинам крайне важно правильно выбрать организацию и специалистов, которые будут заниматься проектированием, согласованиями, иными работами. Выбирая ООО «Смарт Вэй» для согласования антресолей, вы можете рассчитывать на следующие преимущества:

• опыт практической работы по проектированию перепланировок с 2013 года, что гарантирует качество для заказчика;
• наличие в штате собственных проектировщиков и кадастровых инженеров, что позволяет получить все документы без обращения в разные организации;
• знание практических нюансов согласований и кадастровых процедур, что устраняет риски приостановок и отказов.

Сроки согласования антресоли в нежилом здании

По нашей практике 2024-2025 годов:

• Разработка проекта и техзаключения — 5-10 рабочих дней в зависимости от сложности
• Строительные работы — зависит от подрядчика, обычно 2-4 недели
• Подготовка техплана — 3-5 рабочих дней
• Регистрация в Росреестре — 5-12 рабочих дней при отсутствии замечаний Общий срок от заказа до получения выписки ЕГРН — около 1,5-2 месяцев. Если Росреестр приостановит регистрацию (а в 2025 году это стало чаще), добавляется ещё до 3 месяцев на устранение замечаний.

Преимущества работы со «Смарт Вэй»

— Практический опыт проектирования перепланировок с 2013 года — более 200 проектов на антресоли

• Собственные проектировщики и кадастровые инженеры в штате
• все документы без обращения в разные организации
• Знание практических нюансов согласований
• устраняем риски приостановок и отказов на этапе проектирования
• Фиксированная стоимость в договоре
• без «сюрпризов» в процессе работы Наши заказчики оценивают качество работы ещё до заключения договора. Для этого можно ознакомиться с кейсами на сайте, получить бесплатную консультацию.

Технические требования и характеристики антресоли

Чтобы антресоль отвечала требованиям федерального и столичного законодательства, при ее проектировании нужно учесть следующие моменты:

• Площадь — не более 40% от площади помещения. Это ключевое ограничение. Если площадь антресоли превышает 40%, она учитывается при определении этажности здания (п. 4.11 СП 56.13330.2021). То есть вы фактически создаёте новый этаж, а это уже реконструкция.
• Высота помещения — не менее 5 метров. Нужно обеспечить доступ людей на и под антресоль. Практический минимум: 2,2 м под площадкой + толщина конструкции (обычно 20-30 см) + 2,2 м на площадке. Итого около 4,7-4,9 м. Но проектировщики закладывают запас. Самый минимум по нормам до потолка — 4,2 м, но тогда придется жертвовать комфортом.
• Несущая способность конструкций — инженер-конструктор обследует стены, перекрытия, фундамент и делает вывод: выдержат ли они дополнительную нагрузку. По результатам выбирают варианты креплений, основания, лестниц.
• Материалы — основание обычно из металлоконструкций, поверхность может быть из бетона, дерева, металла в зависимости от назначения помещения и нагрузок.

Проект антресоли: какие работы и решения можно выбрать

Проект является основным документов для перепланировки. В части работ с антресолями там могут быть указаны следующие работы и решения:

• демонтаж или перенос внутренних перегородок (например, чтобы освободить пространство под антресоль);
• установка основания, креплений и соединений для площадки (например, опоры, балки и т.д.);
• монтаж лестниц или иных средств доступа на антресоль (учитывая, что под площадкой должно быть пространство для свободного прохода людей, лестницы должны быть безопасны для эксплуатации);
• обустройство поверхности антресоли (например, основа может проектироваться из металлоконструкций, а сама поверхность из иных видов материалов – бетон и т.д.);
• возведение ограждающих конструкций и элементов для безопасного нахождения на антресоли;
• обустройство дополнительных элементов, которые нужны для пользования антресолью (например, новые оконные проемы на уровне площадки).

В состав дополнительных решений может входить изменение схемы инженерного оборудования (например, установка оборудования для отопления). Обязательно описываются решения по противопожарной безопасности. Эти требования зависят от типа помещения, перечня направлений деятельности в нем.

Куда обращаться на согласование

Если антресоль возводится при перепланировке в здании нежилого назначения, то специальных разрешений на проект не требуется. Безопасность указанных работ и их соответствие нормативным актам обеспечивается проектировщиками организации, состоящей в СРО. Если проект описывает не только работы по обустройству антресоли, но и фасадные изменения (это тоже может подпадать под перепланировку), то потребуется разрешения от Москомархитектуры.

Проверить учёт объекта в Росреестре

Перед началом работ рекомендуем проверить текущие сведения об объекте. Бесплатный сервис проверки покажет актуальные данные из реестра: площадь, этажность, наличие обременений.

Действия после перепланировки

Строительные работы по проекту выполняет подрядчик, состоящий в профильной СРО. После завершения перепланировки необходимо выполнить следующие действия:

• собственник помещения заказывает у кадастрового инженера ООО «Смарт Вэй» изготовление техплана;
• для сбора данных инженер выезжает на место, проводит комплекс обмерных работ и обследований;
• техплан заполняется по форме, утвержденной приказом № П/0082, будет описывать фактическую планировку помещения с антресолью;
• инженер заверяет документ ЭЦП, направляет его в Росреестр по каналам электронного взаимодействия;
• после обновление ЕГРН собственнику выдадут выписку, где будут указаны актуальные данные о планировке и характеристиках помещения.

После указанных действий сведения об антресоли, как элементе планировки помещения, появятся в ЕГРН. В частности, это будет видно на поэтажном плане.

«Выше описаны общие правила проектирования и согласования. Исходя из задачи собственника и характеристик помещения могут возникать дополнительные нюансы. Например, обязательно нужно обеспечить противопожарную безопасность помещения и антресоли в его границах. Если в помещении планируется деятельность, требующая лицензии — МЧС будет сверять планировку с проектом. Это мы тоже делаем: документы по пожарной безопасности, расчёт категорий помещений, проектирование систем сигнализации». — Константин М, кадастровый инженер

Можно ли возвести и согласовать антресольный этаж в нежилом помещении

Как следует из СП, габариты антресоли не должны быть больше 40% площади помещения. Если этот лимит превышен, то речь будет идти об изменении этажности здания. Такие работы невозможно провести как перепланировку, поскольку изменять исходные параметры строения. Следовательно, такое понятие, как антресольный этаж из металлоконструкций или иных видов материалов, не предусмотрено законодательством о перепланировке. Возвести и согласовать можно только антресоль, которая составляет до 40% от габаритов помещения.

Дополнительные услуги, которые можно заказать в ООО «Смарт Вэй»

Актуальные цены на услуги по проектированию и согласованию антресоли:

Наши кейсы

Кейс 1. Производственное предприятие, 2024 год. Проектировщики «Смарт Вэй» разрабатывали документацию на перепланировку с образованием антресоли. Площадь помещения — 180 кв.м, площадь антресоли — 68 кв.м (38% — укладываемся в норму). Цели заказчика:

• организовать на антресоли места для складирования материальных ценностей, 2 офиса для персонала;
• обеспечить свободный проход к другим производственным помещениям под антресолью.

Проект разработан за 4 дня. Включал разделы АР, КР (конструктивные решения на основание и крепления), ПБ (противопожарные мероприятия). Кадастровый инженер оформил техплан, подал в Росреестр. Регистрация прошла за 7 рабочих дней без приостановок.

Кейс 2. Административное здание в Москве, 2024 год. Владелец планировал построить антресоль в помещении 130 кв. м. Это было нужно:

• для выноса на площадку офиса управления, сервисной службы для взаимодействия с клиентами;
• для сдачи в аренду части помещения, которая освободилась после переноса офиса на антресоль (выгода от аренды — более 80 000 руб. в месяц);
• для обустройства пункта выдачи заказов под антресольной площадкой.

Площадь антресоли — 48 кв.м (37%). Оформление проекта заняло 5 дней. После строительства возникла проблема: подрядчик сделал перекрытие на 7 см толще, чем в проекте. Пришлось готовить дополнительное техзаключение о соответствии фактической конструкции нормам безопасности. В итоге всё согласовали, но потеряли 2 недели и дополнительные расходы. Вывод: строить нужно строго по проекту.

Выводы

• Антресоль – это площадка в помещении, возведенная на возвышении. Ключевое требование – габариты площадки не должны быть более 40% от площади помещения.
• Возведение антресоли осуществляется по проекту перепланировки. При работах в зданиях нежилого назначения специальное согласование документа не требуется.
• Обновление сведений ЕГРН требуется, чтобы отразить данные о новой планировке помещения, т.е. с возведенной антресолью. С этой целью кадастровый инженер описывает конфигурацию объекта в техплане.

Заказать проектирование и сопровождение согласований антресоли вы можете в ООО «Смарт Вэй»! Звоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на адрес электронной почты info@smway.ru.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2020 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2022 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025;
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 с изменениями мая 2025;
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).

FAQ