Как сделать техническое заключение на выполненные работы в МКД

Если вы хотите изменить планировку нежилого помещения в МКД, вам не обойтись без оформления проекта, а также технического заключения о безопасности и допустимости перепланировки (сокращено – техзаключение, ТЗК). На основании этих документов МЖИ будет выдавать разрешение. Во многих случаях можно узаконить выполненные работы, на которые отсутствует согласование. И здесь вам обязательно нужно техзаключение, ведь оно подтвердит допустимость и безопасность завершенной перепланировки. Я расскажу в статье, кто может оформить и выдать этот документ, какое значение он имеет при обращении за актом Мосжилинспекции.

Что это за документ

На основании документы мы не только проводим строительные работы, но и проходим согласование перепланировки. Если речь идет и нежилых помещения жилфонда в Москве, то нужно руководствоваться Постановлением № 508-ПП. В этой нормативном акте есть перечень документов, которые нужно подавать в Мосжилинспекцию (МЖИ). Помимо прочего, сюда входит и техническое заключение (ТЗК, техзаключение). Документ заказывает собственник помещения, в котором проводятся строительные работы.

Что касается цели оформления техзаключения на перепланировку, то оно подтверждает:

• допустимость строительных работ – имеется ввиду, что работы разрешены Постановлением № 508-ПП;
• безопасность работ – документ подтвердит, что работы не влекут ухудшения состояния конструкции, не снижают несущие нагрузки ниже допустимых значений, не создают угроз для людей и имущества.

Техническое заключение во-многом напоминает проект – по составу и содержанию разделов, по графической части и т.д. В обоих документах будут содержаться выводы о безопасности перепланировки. Но при этом в ТЗК дается экспертная оценка предстоящим или завершенным работам. По сути, это станет гарантией, что показатели прочности и надежности здания (конструкций) соответствуют норме.

Как и проект, техзаключение не может оформить сам собственник. Для подготовки документа нужны специальные познания и квалификация в сфере строительства. В ряде ситуаций ТЗК может выдать проектная организация, состоящая в СРО. Компания «Смарт Вэй» предлагает такую услугу собственникам, наряду с проектированием и сопровождением согласований перепланировки.

Можно ли скачать готовое техническое заключение на перепланировку помещения в МКД?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Все документы для производства работ и согласования перепланировки разрабатываются в индивидуальном порядке. Поэтому вы не можете использовать документы, которые были оформлены на какое-либо другое помещение. Более того, важно наличие полномочий на подготовку техзаключения. Эти нюансы подробно описаны в Постановлении № 508-ПП.

Два варианта оформления технического заключения

В название этой статьи мы не зря вынесли словосочетание «выполненные работы». Дело в том, что техническое заключение может оформляться в двух случаях:

• до производства работ и до прохождения согласований в МЖИ (это стандартный порядок действий);
• после выполнения работ, на которые отсутствует разрешение (условно, эта процедура называется узакониванием).

В первом случае ТЗК будет основано на решениях и выводах, указанных в проекте. Жилинспекция будет проверять оба документа, когда их представит заявитель.

Если работы выполнены без разрешения от МЖИ, то оформлять на них проект уже не имеет смысла. Собственнику необходимо доказать, что перепланировка безопасна и допустима, соответствует нормативной базе. Именно такие выводы будут указаны в техзаключении. Но стоит понимать, что изменение планировки без проекта и разрешения может сопровождаться нарушениями норм безопасности. В этом случае ТЗК не получить, пока не устранить все угрозы. Только после этого можно обращаться в МЖИ за актом приемочной комиссии.

Рассказываем, как сделать и получить техническое заключение на выполненную перепланировку в помещении МКД

В практике работы компании «Смарт Вэй» есть десятки, если не сотни, кейсов по перепланировкам нежилых помещений в МКД. В каждом случае согласование или узаконивание сопровождалось подготовкой технического заключения. Но порядок получения этого документа может сильно отличаться. Он зависит от того, какие работы проводились для изменений планировки, были ли задействованы несущие конструкции.

Отметим, что в нормативных актах федерального уровня (ЖК РФ и т.д.) нет упоминания о технических заключениях. Но это и не требуется. Органы власти регионов могут сами конкретизировать требования к проведению и согласованию перепланировок на своей территории. Поэтому в Москве и было принято Постановление № 508-ПП. В других регионах страны тоже есть соответствующие нормативные акты.

Нужно ли техническое заключение для проведения косметического ремонта и отделочных работ в помещениях МКД?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Данные работы не подпадают под перепланировку и не нуждаются в согласованиях. Поэтому для них не нужно получать техническое заключение, ведь никакой угрозы несущим конструкциям нет. Более того, отделочные работы и текущий ремонт можно выполнить и без проекта. Никаких санкций за это не предусмотрено.

Когда нужно получать техзаключение

Если техническое заключение нужно для целей узаконивания, то за ним обращаемся после выполнения всего объекта работ в помещении МКД. Нередко собственники вообще хотят узаконить несколько разных изменений планировки (например, сделанных сейчас и 5-10 лет назад). Это вполне возможно, если ТЗК подтвердит безопасность и допустимость всех проведенных работ.

Чтобы оформить техзаключение, экспертам предстоит изучить фактическую планировку помещения на месте. При выезде осматривают все конструкции и коммуникации, их состояние, наличие или отсутствие повреждений и дефектов. Для обоснования выводов по многим видам работ нужны расчеты нагрузок, ведь по ним у перекрытий и несущих стен есть допустимые показатели.

При подготовке ТЗК эксперты проверят характер выполненных работ и изменений в планировке. Это необходимо, чтобы подтвердить, что на объекте выполнена именно перепланировка, а не реконструкция. У них принципиально разный порядок согласования. Перечни работ, которые относятся к изменению планировки, можно найти в Постановлении № 508-ПП. Разрешение на строительство (реконструкцию) для них не нужно.

Список полезных документов

Куда обращаться за техническим заключением

Это весьма важный вопрос, так как возможны разные варианты. В пункте 16 Постановления № 508-ПП перечислено несколько видов потенциально опасных работ:

• все работы, связанные с затрагиванием несущих конструкций (стены, перекрытия);
• устройство антресолей (это площадки на возвышении с лестницей, чей размер не должен превышать 40% от площади помещения);
• демонтаж участков стеновых панелей в панельных МКД (для обустройства входа в помещение первого этажа, расширения проемов);
• работы в домах с деревянными перекрытиями (независимо от характера перепланировки).

По умолчанию, ТЗК при указанных работах должна оформлять организация, которая готовила проект дома. Но очень часто эти компании уже не существуют, либо о них нет сведений. На такой случай нужно обращаться в учреждение, уполномоченное Мосжилинспекций на выдачу техзаключений. Такой организацией является ГБУ «Экспертный центр».

Если работы не входят в указанный выше перечень, то техническое заключение может оформить любая проектная организация, состоящая в СРО, в том числе компания «Смарт Вэй». Но, скорее всего, масштабная перепланировка всегда будет связана с задействованием несущих конструкций, и нам придется обращаться в ГБУ «Экспертный центр».

Разработку проекта и техзаключения оплачивает собственник. Тарифы на услуги можно найти на сайте ГБУ «Экспертный центр» или уточнить с специалистов нашей компании. Еще заказчику придется оплатить за свой счет работы кадастрового инженера и оформление технического плана. Этот документ тоже будет нужен для получения акта МЖИ на выполненные работы, а заказать его можно в компании «Смарт Вэй».

Будет ли штраф за выполненные работы в помещении МКД, если на них отсутствует разрешение?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В Постановлении № 508-ПП прямо сказано, что если у собственника не было разрешения, то при обращении за актом на выполненные работы составляется административный протокол. Наказанием будет штраф по статье 7.231 КоАП РФ. Если собственником является юридическое лицо, то размер штрафа составит от 40 000 до 50 000 рублей, а для граждан от 2 000 до 2 500 рублей. Кроме того, при нарушении норм безопасности вас могут заставить провести дополнительные работы или вернуть помещение в исходное состояние.

Требования к содержанию документа

В приложении 3 к Постановлению № 508-ПП можно найти требования к содержанию ТЗК. Не будем подробно описывать каждый раздел, а остановимся на самых важных моментах:

• в текстовой части документа содержится описание работ и фактической планировки, состояния конструкций;
• уже в начале техзаключения эксперт указывает вывод о допустимости и безопасности выполненных работ, отнесение их к перепланировке, а не к реконструкции;
• в ТЗК описываем планировочные, архитектурные и конструктивные решения, а также все необходимые расчеты по ним;
• если были выполнены фасадные работы, то в техническом заключении описываем колористическое решение и благоустройство территории, делаем визуализацию.

Важное значение имеют результаты инструментальных обследований. Они включают описание состояния ограждающих и несущих конструкций, инженерных коммуникаций. Отдельно в Постановлении № 508-ПП выделен пункт о состоянии деревянных покрытий в уровне пола и потолка, ведь они могут пострадать даже при относительно «легких» видах работ.

Каждое техзаключение включает графику. В состав этих материалов обязательно входят:

• конструктивные решения и расчеты;
• чертежи деталей и узлов;
• планы этажей и помещений (с состоянием до и после перепланировки);
• отдельный план с отображением монтажных и демонтажных работ (они выделяются разным цветом);
• план с экспликацией помещений после перепланировки (с указанием площадей).

Дополнительные графические материалы нужны при изменении внешнего архитектурного решения (фасадные работы). Сюда будет входить план этажа, чертежи элементов и фрагментов фасада, ситуационный план.

В этой статье мы разместили скрины с разных разделов технического заключения. Готовый документ собственник получит в электронной форме. После этого нужно еще заказать технический план. После этого обращаемся в Мосжилинспекцию за актом приемочной комиссии.

Какие еще документы нужны для узаконивания выполненных работ в МКД

Чтобы обратиться за актом приемки в МЖИ, недостаточно представить только техзаключение. Собственнику нужно получить еще:

• технический план – документ описывает изменения в планировке, характеристики и границы помещения, его контуры на этаже;
• выписка из ЕГРН – подтверждает право собственности заявителя;
• доверенность – нужна, если собственник проходит узаконивание через представителя.

Еще в п. 2.2.3.4 Постановления № 508-ПП указано, что заявитель обязан представить экспертное заключение о соответствии ТЗК санитарно-эпидемиологическим нормативам. Этот документ выдает ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии по г. Москва». Если же в помещении проводились работы с затрагиванием газового оборудования (демонтаж, перестановка или установка), то дополнительно прикладываем акт (справку) от организации, которая занимается его обслуживанием.

Куда подаем техническое заключение на выполненные работы

Так, когда готовы все перечисленные выше документы и получено техническое заключение, можно проходить непосредственно узаконивание перепланировки. С апреля 2024 года порядок действий таков:

• собственник подает обращение о выдаче акта через электронный сервис на портале mos.ru (подача письменных документов сейчас не предусмотрена);
• в течение 10 дней проводятся проверки, в том числе с выездом для осмотра помещения;
• если все в порядке, то оформляется акт приемочной комиссии, о чем заявитель получит уведомление;
• далее МЖИ сама направит акт и технический план на кадастровый учет в Росреестр;
• после обновления данных в ЕГРН собственнику направят электронную выписку.

Техзаключение прикладывается к техническому плану, хотя для регистратора Росреестра оно, по сути, не нужно. После получения выписки из ЕГРН узаконивание выполненных работ будет считаться завершенным.

В дополнение советую ознакомиться нашими кейсами по разработке проектов, технических заключение и техпланов по перепланировкам. Примерные цены на работу смотрите в таблице ниже.

Подведем итоги

• Техническое заключение на выполненные работы в помещении МКД подтвердит их допустимость и безопасность. Это будет основанием для узаконивания перепланировки, сделанной без разрешения.
• В большинстве случае техзаключение нужно получать через ГБУ «Экспертный центр», так как речь идет о затрагивании несущих конструкций.
• Техническое заключение и техплан подаем в МЖИ, чтобы получить акт приемки. Для обновления данных в ЕГРН документы в Росреестр направит жилинспекция.