Как разработать и когда нужен проект сноса и демонтажа

Собственник объекта капитального строительства может принять решение о его сносе. Это может произойти, когда здание выработало свой ресурс. Также объект может быть настолько поврежден из-за пожара или по другим причинам, что использовать его в текущем состоянии невозможно, а ремонт производить нерентабельно. Восстанавливать его дороже, чем снести. Иногда нужно освободить участок для нового строительства. Снос и демонтаж – мероприятия сложные и опасные. Делать это как придётся нельзя. Требуется составить проект, о котором пойдет речь в статье.

Почему нельзя без проекта

Снос здания без проекта невозможен в силу различных объективных и не очень причин. Во-первых, это элементарно опасно. Хаотичный снос может причинить вред жизни, здоровью, а также имуществу. Во-вторых, необходимо предусмотреть порядок складирования и вывоза материалов. После сноса остаётся много строительного мусора и массивных элементов бывшего здания.  В-третьих, территория, которую занимал объект капитального строительства, может нуждаться в благоустройстве и т.д. Это как минимум три ключевые причины, по которым нормативные правовые акты требуют от собственника заключить договор на составление проекта сноса и демонтажа.

Договор заключается с организацией, состоящей в профильной СРО архитектурно-строительного проектирования. Компания «Смарт Вэй» имеет более чем десятилетний опыт оформления и согласования таких проектов. Проект полностью называется «Проект организации производства работ по сносу и демонтажу объекта капитального строительства», мы его сокращенно будем называть «проект сноса».

Текстовая и графическая части

Как и в любой проектной документации есть текстовая и графическая части. В этом проект сноса ничем не отличается от подобных документов. Первая часть содержит основную информацию по характеристикам объекта, о компании-подрядчике, способах производства работ и др. Значительную долю описательной части составляют мероприятия по обеспечению безопасности.   Графическая часть – это по большей части схемы, планы и графические обозначения объектов на площадке.

Текстовая часть

Пояснительная записка к проекту – эта вступительная часть иногда еще называется запиской главного инженера проекта. В ней заявляется о подготовке проекта в соответствии со всеми правилами, нормативами, стандартами и требованиями пожарной, взрывной безопасности при соблюдении безопасных условий труда.

Основание для разработки проекта

Здесь указывается, что объект недвижимости с таким-то адресом подлежит сносу на основании решения такого-то собственника. Возможны другие основания: судебный акт, решение органа государственной власти или местного самоуправления об изъятии участка для государственных или муниципальных нужд. Если объект серьезно поврежден в результате преступления или административного правонарушения — это выписка из уголовного дела или дела об административных правонарушениях. Повреждение здания из-за стихийных бедствий, катастроф, аварий подтверждается справкой из МЧС.

Отмечают, на основании какой нормативной базы разрабатывается документация. Сам проект составляют на основании постановления Правительства РФ № 509 от 26.04.2019. Конкретные требования к содержанию проектной документации устанавливаются другим постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008.

Вид объекта и его основные характеристики

Далее проект фиксирует краткую информацию о том, что за объект подлежит сносу: его адрес, кадастровый номер. Это то, что можно посмотреть в выписке ЕГРН. Затем в проекте идёт таблица с характеристиками объекта, например: здание, нежилое, площадь застройки (с учётом отмостки), площадь здания, высота этажа, высота здания от конька до кровли, год строительства – всё это тоже материалы выписки из ЕГРН. Информация о материале стен-перекрытий берутся либо из проекта строительства, либо из технического паспорта.

Делаем фотофиксацию – общий вид нежилого здания, внутренние помещения и конструкции. Фотоматериалы наглядно показывают, насколько это возможно, состояние объекта. Указывается, осталась ли проектная документация от строительства здания, проводилась ли экспертиза, если это требуется.

Сведения о техническом обследовании

Ещё до подготовки проекта сноса проводится предпроектное обследование. Оно проходит для выбора проектных решений. Можно определиться с вариантом: будет это разбор конструкций или контролируемое обрушение, допустим, или взрыв. Специалисты осматривают земельный участок, сам объект, конструкции, коммуникации. Важно также понять, какие объекты есть на прилегающих участках.

В проекте отмечают, силами какой организации проводилось обследование. Логично, если это та же организация, которая представляет проект. Компания «Смарт Вэй» профессионально и в короткие сроки проводит технические обследования зданий.

Специалисты выезжают, прописывают по факту адрес, этажность. Смотрят на состояние отдельных элементов здания. Это определяется визуально: не покосилось ли, не отсутствуют ли отдельные элементы. Фиксируется общее состояние фундамента.

Отдельное внимание уделяется проемам – дверным и оконным. Например, дверные проемы ограниченно работоспособны. Оконные проемы заполнены, рамы деревянные (как вариант, пластиковые или металлические). Частично окна могут быть разбиты. Рамы могут быть повреждены (ограниченно работоспособные), местами отсутствовать. Всё это также фиксируется.

Учитывая моральный износ, экономическую нецелесообразность восстановления делаем вывод о демонтаже здания на основании решения собственника.

Сведения о подрядчике

Далее в проекте идут сведения, которые имеют отношение к строительной бригаде, подрядчику, то есть тем, кто будет заниматься непосредственной работой на земельном участке.

Заранее предусматриваются какие-то подготовительные работы. Объект недвижимости отключается от всех сетей (тепловых, газовых, электрических). Очищаются внутренние помещения, банально обеспечивается отсутствие строительного мусора.

Отдельно предусмотрен вопрос по технологическому оборудованию, которое должно быть демонтировано. Или его уже условно распилили на металл и распродали, или оно работоспособно. В последнем случае потребуется его корректный разбор, хранение, а возможно, и установка на новом месте. Всё это зависит от его состояния.

Присутствуют разделы о том, что получены письма от организаций, заведующих кабельными линиями. Они подтверждают, что здания не касаются тех или иных кабелей, скажем, телефонной линии. Письма от Мосгаза и Мосводоканала подтвердят, что теплоносители и вода в данный момент в объект недвижимости не поступают.

Ограждения

Затем описательная часть касается ограждений. Мы должны обеспечить безопасное нахождение людей, например рабочих, и отсутствие на площадке посторонних лиц.

Описывается, на каких участках, на какой территории предусмотрена установка временных ограждений, освещения, соответствующих знаков, предупреждающих, что вход на территорию опасен и запрещен.

Способ сноса

Функционально очень важен раздел, описывающий обоснование принятого способа снова: механизированные это средства, управляемый взрыв или ручная разборка.

Описание работ идёт сверху вниз. К примеру, это может быть разборка кровли, включая расчистку швов, демонтаж наземной и подземной частей. Детализируется завершение работ и отдельно описывается порядок вывоза мусора.

Рассмотрим какой-нибудь пример, который касается, например, механизированной разборки, скажем, железобетонных плит. Обязательно используется автокран. С его помощью плиты частично или полностью разбираются сверху вниз.  Точно также может проходить разборка с помощью обычной кувалды и других приспособлений. По факту стены просто ломаются отбойными молотками, кувалдами, ломами. Все зависит от кладки, в том числе от возраста здания.

Часто под снос идут совсем старые здания, в которых никогда не проводилось капитального ремонта. Иногда кирпичную кладку можно разбирать чуть ли не руками. Особенно так бывает, когда здание давно не эксплуатируется.

Закончив с наземной частью, приступаем к демонтажу фундамента. Описывается, к примеру, что с помощью гидромолотка начинают отбивать части, которые к нему относятся. Из фундамента изымается бетон и арматура.

Повреждения инженерных сетей и техника безопасности

В проекте оценивается возможность повреждения инженерных сетей. Наиболее правильно, если она определяется как низкая. Так в целом и должно быть, поскольку большей частью здание отключено от тепла, воды, электричества, газа, связи.

Серьезный риск – это кабели, которые никак не относятся к нашему зданию, то есть проходят транзитом по участку. Здесь на помощь приходит топография. Заказывается съемка 1:100, и бригада на объекте будет знать, в каком месте есть какие-то кабели и на какой глубине. Может встретиться также оборудование, которое заглублено в землю, и потенциально представляет опасность. Соответственно, на этих участках, рабочие должны быть предельно осторожными. Кроме того, под землей можно установить средства защиты.

Техника безопасности

Достаточно большой раздел описательной (текстовой) части относится к технике безопасности. Он расписывается детально, вплоть до того, как нужно подготовить инструменты и технику к демонтажу.

На каждом этапе работы назначается ответственное лицо. Также должны быть подготовлены журналы отчётности, проведения инструктажа. Отдельные журналы заводятся для проведения сложных работ, которые требуют ознакомления с инструментами, либо с дополнительной техникой безопасности.

Вопросы техники безопасности расписываются по отдельным конкретным случаям. К примеру, рассмотрим электробезопасность. Издается приказ, в котором прописывается, кто принимает сотрудников, и кто предоставляет доступ к определенным работам.

Вывоз и демонтаж отходов

В этом разделе описывается, что происходит на площадке после непосредственного демонтажа. Строительный мусор посредством техники, например, самосвала должен быть отвезен на полигон ТБО, который предполагает в том числе хранение на нем строительного мусора. Свалить это на какой-то ближайшей свалке нельзя. В проекте демонтажа указывается местонахождение и расстояние до этих свалок. В случае каких-либо непредвиденных проверок со стороны надзорных органов, префектуры, прочих государственных и муниципальных органов можно чётко указать, куда мусор был свезен.

По сути, последние разделы описывают процесс передачи готовой чистой площадки заказчику – собственнику.

Графическая часть

Этот раздел проекта сноса по большей части состоит из схем. Эта часть содержит план земельного участка, в пределах которого расположен объект недвижимости под снос, с обязательным указанием условных обозначений. Например, пункт мойки колес, мойки механических средств, на которых вывозится мусор (самосвалы, тракторы, краны). Это также могут быть обозначения подзон развала и зон ограждения.

На схеме показывается, как предполагается монтировать ограждения – конструкцию временного забора, начиная от обычной сетки-рабицы, заканчивая заборами из других материалов.

В графическом оформлении дается также схема работы крана-манипулятора или иного механизированного способа демонтажа здания. Возможна также схема разборки вручную. Такой способ используется, если, к примеру, здание маленькое или от него осталась какая-то небольшая часть. Для этого достаточно нескольких рабочих, которые будут выполнять всё вручную.

Присутствуют схемы защиты отдельных элементов. Возьмем для примера колодцы. Их обязаны накрыть, в том числе от попадания в них строительного мусора или от того, чтобы туда кто-то упал.

В графической части также размещают изображение предупреждающего знака как обозначение, что проход запрещен. Прохожие должны понимать, что при входе в огороженную зону им угрожает опасность.

Список полезных документов

Ведомость демонтажных работ

Этот раздел оформляется отдельным листом. В нем перечисляются работы по демонтажу конкретных элементов данного объекта недвижимости. С помощью данной ведомости сметчик может посчитать затраты на общие демонтажные работы. Сколько какие из них составляют в денежном эквиваленте.

Какие документы прикладываются

К проекту сноса прикладывается выписка из СРО, подтверждающая членство компании-автора проекта.  Кроме того, должен быть документ о решении собственника по судьбе здания, например, протокол общего собрания о демонтаже. Безопасность сноса и демонтажа для инженерных сетей подтверждают письма об отключении от воды, газа, электричества, связи.

Проект сноса и согласование работ

Подготовленный проект сноса представляется на согласование в Комитет государственного строительного надзора города Москвы вместе с уведомлением (Комитет госстройнадзора).

Уведомление с приложением проекта и иных необходимых документов можно подать лично, почтовым отправлением, а также в электронном виде через портал госуслуг Москвы. Срок предоставления этой услуги составляет 7 дней.

На уведомление с проектом может быть направлено ответное уведомление о нарушениях. Такое уведомление в соответствии с п. 2.8.5 постановления Правительства Москвы от 6 августа 2019 г. № 985-ПП принимается в течение 5 рабочих дней.  Задачей экспертной организации в таком случае будет устранение нарушений и повторное направление уведомления. Опыт и квалификация сотрудников компании «Смарт Вэй» обеспечить повышают шанс согласования уведомления с проектом сноса без замечаний.

Зачем нужен проект

Главное, что проект регламентирует работы по сносу и демонтажу. Кроме того, он обеспечивает безопасность. Но вместе с тем проект – это еще и документ, который нужен для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета. Его не запрашивает государственный регистратор, но проект является основанием для составления акта обследования. А вот он уже нужен для исключения объекта из ЕГРН.

Также проект демонтажа может использоваться в процессе подготовки к строительству нового объекта недвижимости на освобожденном земельном участке.

Акт обследования и внесение изменений в ЕГРН

Этот документ не входит в проект сноса и демонтажа, но непосредственно с ним связан. Итак, работы окончены и участок свободен. Вместе с тем наш объект продолжает числиться в ЕГРН.

Нахождение фактически не существующего объекта в ЕГРН создаёт для собственника дополнительные сложности. К примеру, он не сможет изменить целевое назначение участка, получить разрешение на новое строительство на участке. Кроме того, он будет платить налог на имущество, которого просто нет. Очевидно, что избавится от объекта следует не только фактически, но и юридически.

Чтобы снять его с учёта, собственнику потребуется акт обследования (ст. 23 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ, приказ Росреестра от 24 мая 2021 г. №П/0217), который заказывается у кадастрового инженера.

Инженер на месте проводит обследование. Акт должен подтвердить отсутствие объекта на участке, что там нет никаких конструкций и даже фундамента. Место, где находилось здание должно быть сфотографировано. Причем фотофиксация должна производиться с разных ракурсов, чтобы сомнений не возникала: объекта больше нет физически.

Процедура обычно не занимает более одного дня.  Акт обследования качественно и в кратчайший срок подготовят специалисты компании «Смарт Вэй». По ссылке вы можете посмотреть кейсы по сносу и демонтажу зданий. Это поможет сделать обоснованный выбор в пользу нашей компании. Примерные цены на работы смотрите ниже.

Заключение

• Снос и демонтаж объекта капитального строительства должен происходить на основе проекта.
• Проект составляет проектная организация, состоящая в СРО.
• Проект состоит из текстовой и графической частей.
• Грамотно подготовить и согласовать проект сноса и демонтажа помогут специалисты компании «Смарт Вэй».