На практике перепланировка апартаментов требует строгого соблюдения законодательных норм. Компания “Смарт Вэй” предоставляет услуги по подготовке проектов планировки, технических заключений и технического плана для получения согласования в Росреестре.
Апартаменты — нежилая недвижимость?
В соответствии с ГОСТ 51185-2014, апартаменты – это гостиничный номер. Они состоят из жилой комнаты (спальни), спальни и кухни с отдельным местом для отдыха.
Иными словами, апартаменты не только могут быть временно использованы (арендоваться) гражданами или предприятиями, но и принадлежать им. Они имеют схожие внешние признаки с квартирами, часто они практически идентичны им по характеристикам. Но в соответствии с юридическими признаками, апартаменты – это не жилая недвижимость.
Строительство апартаментов (вместо квартир) обычно обусловлено несоответствием вида разрешенного использования земли для строительства жилого дома. Апартаменты могут быть расположены в жилом многоквартирном доме (по аналогии с магазинами, парикмахерскими и офисами), но не оформлены как объекты жилого фонда. В этом случае оформление может быть затруднено.
Почему существуют проблемы в оформлении апартаментов:
- Нарушение требований к жилым помещениям, установленным ст. 16 ЖК РФ (например: если они не имеют прямого доступа в помещение общего пользования).
- Нарушение санитарно-гигиенических и инженерных нормативов, в частности, закрепленных в постановлении Правительства России от 28.01.2006 No 47, является причиной невозможности оформления объектов жилого фонда.
Если апартаменты будут размещаться как нежилые объекты недвижимости в многоквартирном доме, то необходимо соблюдать требования законодательства по звукоизоляции и режиму тишины. При этом, жилой объект не должен нарушать архитектурного обличия здания.
С другой стороны, расположение апартаментов в нежилом здании (например, гостиница или отель) позволяет не учитывать требования к жилым объектам.
Строить такие объекты можно гораздо дешевле, цена квадратного метра в апартаментах может быть значительно ниже цены на жилую площадь в МКД.
Бывает, что владельцу или арендатору апартаментов необходимо переделать помещение, например:
- при изменении расположения дверных проемов или перегородок;
- при создании новых проемов.
- если будет установлен тамбур.
По сути, все эти операции подходят под определение перепланировки помещения и закреплены в законе. Следовательно, проведение перепланировки всегда требует соблюдения норм и правил, которые установлены в нормативно-правовых актах.
Эксперт. Перепланировка апартаментов как нежилого помещения может быть осуществлена по упрощенной схеме. В Москве ремонтные работы не требуют получения разрешения на их проведение, в соответствии с постановлением правительства столицы No 432-ПП.
В зависимости от специфики правового регулирования перепланировка апартаментов может проводиться по различным схемам, обусловленным особенностями законодательства. Два основных сценария:
- Проведение ремонта и перепланировки апартаментов в многоквартирном доме.
- Апартамент в нежилом здании.
Рассмотрим их последовательно.
Перепланировка апартаментов в МКД: законодательная база
В многоквартирном доме перепланировка является процедурой, которая строго регламентирована законом. Здесь используются нормативные акты:
- Федерального уровня:
- Жилищный Кодекс;
- Приказ Госстроя от 27.09.2003 № 170.
В этих же нормативах не указаны требования к перепланировке нежилого объекта. Поэтому суды рекомендуют применять в отношении перепланировки таких объектов только «жилые» федеральные законы по аналогии (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года No 64, определение ВАС России о признании недействительным А40-82277/2012). «Жилое» законодательство требует согласования перепланировки с местными властями.
Что означает аналогия? Установлено, что в отношении нежилых объектов (в том числе к апартаментам) применяются те же требования по согласованию перепланировки, что и в случае с жилой недвижимостью.
Эксперт. Требования к нежилым объектам в МКД не отличаются по конкретным типам объектов, будь то апартаменты, офисы или торговые точки. Схожесть апартаментов с квартирами не имеет значения. На данный момент перепланировка помещений, расположенных в МКД осуществляется по тому же порядку, что и перепланировка помещения магазина в жилом доме.
При обращении в компанию «Смарт Вэй» вы можете быть уверены в полном соответствии процедуры перепланировки требованиям законодательства.
- Регионального и местного уровня.
Основная нормативная база в Москве и в Санкт-Петербурге – распоряжение Жилищного комитета города от 12.08.2021 No 735-р. Пример областного акта – постановление Главы Волоколамского муниципального района Московской области от 16.06.2015 № 1235.
Данные нормативы нижестоящих уровней могут содержать положения о перепланировке нежилых объектов.
Давайте рассмотрим основные этапы перепланировки апартаментов в МКД, которые должны быть проведены по общефедеральным правилам и с учетом особенностей действующего законодательства города Москвы.
Перепланировка апартаментов в Москве: этапы
Перепланировка апартаментов в МКД будет осуществляться теми же правилами, которые установлены в отношении жилых и других типов нежилых помещений. Как мы уже определили выше, действует правовая аналогия на уровне федерального законодательства.
На основании «жилищных» правил, согласование перепланировки апартаментов должно осуществляться с компетентным муниципальным органом власти (ст. 14 ЖК РФ). На данный момент в Москве это Мосжилинспекция, (п. 19 Требований по постановлению No 508-ПП).
Для согласования перепланировки апартаментов (нежилых помещений) в МКД, необходимо направить запросы в соответствующий орган (ст. 26 ЖК РФ) и предоставить следующие документы:
- заявление по установленной форме;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- проект перепланировки;
- технический паспорт жилого объекта;
- протокол общего собрания собственников МКД — если перепланировка предполагает объединение апартамента с объектом общедомового имущества (например, фасадом, подвалом);
- заключения органа власти, занимающегося охраной памятников архитектуры, о допустимости перепланировки — если данная процедура происходит в МКД, признанном охраняемым объектом.
Эксперт. Взаимодействие с жилищной инспекцией, в общем случае, осуществляет владелец объекта недвижимости. Но заявителем также может быть арендатор, имеющий генеральную доверенность от собственника.
ООО “Смарт Вэй” обладает большим опытом перепланировки арендуемых объектов недвижимости, а также юридического оформления согласия владельца объекта на переустройство.
Постановление Правительства Москвы №508-ПП содержит расширенные требования к проекту, который нужен для согласования перепланировки. В него должны быть включены текстовые и графические материалы, оформленные в соответствии с техническими регламентами или ГОСТами (п. 1.1, 1.2.3.1 Требования по приложению No 3).
Эксперт. Заключение аккредитованной компании подтверждает соответствие документации техническим регламентам и санитарным правилам. Для того, чтобы разработать данный документ, компания «Смарт Вэй» имеет все необходимые компетенции.
Также в приложении № 7 к документу определен состав техпаспорта помещения. Поэтажный план и экспликация к нему являются обязательными составляющими проекта.
Эксперт. Москвичи должны получить техпаспорта в БТИ. Следовательно, нужно обратиться к ним и запросить техпаспорт. Компания “Смарт Вэй” помогут ускорить данную процедуру.
За 45 дней государственный орган должен проверить документы, принять решение и согласовать перепланировку. Если это положительный результат, то на его основании можно будет выполнять предусмотренные проектом строительные или ремонтно-строительные работы. Разрешение действует бессрочно (в федеральном законодательстве нет ограничений), но в Москве — только 18 месяцев (п. 2.11.1.1 Приложения 2 к Постановлению 508-ПП).
Муниципальный орган откажет в согласовании перепланировки, если (ст. 27 ЖК РФ, п. 1.7.2, 1.7.2 постановления № 170):
- Заявитель не предоставил необходимых документов.
- Проект не соответствует требованиям законодательства.
- При перепланировке могут нарушить целостность несущих конструкций здания, ухудшить вид фасадов и условия проживания жителей.
Власти Москвы могут отменить выданное ранее разрешение на перепланировку, если в документах будут выявлены противоречия или неточности (п. 2.12.1.5 Приложения №2 к Постановлению 508-ПП). В процессе проведения перепланировки осуществляется приемка выполненных работ и подписывается акт, который формируется контролирующим органом.
Эксперт. Перед представлением результатов работ комиссии необходимо вызвать специалиста из БТИ, который проверит соответствие проекта проведенным изменениям. Муниципальный орган передаст акт в Росреестр, ст. 28 ЖК РФ.
Новые изменения будут внесены на основе технического плана, подготовленного кадастровым инженером. В компании “Смарт Вэй” вы можете заказать данный документ у опытных и компетентных специалистов.
Собственнику апартаментов в Москве могут отказать в оформлении акта (п. 2.10.1.2 Приложения No 1 к постановлению No 508-ПП). Причины могут быть разными: несоответствие фактических работ проекту, отказ в доступе приемочной комиссии к апартаменту и отсутствие разрешения на перепланировку.
Местные законы могут содержать не только дополнительные требования и ограничения, но также некоторые послабления для владельцев недвижимости при перепланировке. В соответствии с постановлением Москвы № 508-ПП, перепланировку можно провести в упрощенном порядке. Рассмотрим эти случаи ниже.
Как провести перепланировку упрощенно?
С учетом требований действующего законодательства Москвы, можно выделить две схемы проведения перепланировки нежилого помещения в МКД без стандартного согласования (по общефедеральным правилам):
- Для проведения ремонтных работ без оформления решения о согласовании перепланировки (с оформлением акта приемки после выполнения таких работ).
Данный вариант применим, если у заявителя есть техническое заключение на допустимость проведения работ по перепланировке. Проектная организация должна быть внесена СРО (п. 16 Приложения No 1 к постановлению 508-ПП). Чтобы понять это важно знать следующее: переустройство по факту проведения работ невозможно, если здание относится к объектам культурного наследия (п. 17 документа).
- В случае проведения перепланировки без предварительного согласования и технического заключения. К примеру, если работы по перепланировке не входят в перечень работ согласно пункту 3 Приложения No 1 к постановлению 508-ПП). Обязательно оформляйте при этом акт приема-передачи — но по упрощенной схеме, приведенной в п. 19.1 Приложения No 1.
Перепланировка апартаментов в нежилом здании
Перепланировка апартаментов, расположенных в нежилом здании, характеризуется тем, что:
- не регламентируется федеральными законами в полном объеме (в региональных и местных нормативах может быть установлен порядок, для Москвы No 432-ПП);
- Федеральным законодательством не регулируется «жилищный» вопрос.
Таким образом, данная процедура в ряде аспектов значительно проще по сравнению с перепланировкой жилого объекта или апартаментов в МКД. Потому что не нужно согласовывать ее с муниципальными органами в порядке, определенном положениями ЖК РФ.
Если объект недвижимости расположен в столице, не требуется разрешение на строительные работы по перепланировке (п. 1.1 приложения No 2 к постановлению Правительства Москвы от 27.08.2012 No 432-ПП). Однако, в случае оформления положительного заключения (от организации со свидетельством СРО) о технической готовности объекта капитального строительства к проведению перепланировки необходимо оформить положительное заключение (п. 2.2 приложения No 2).
Эксперт. Также в Москве существует практика по проведению проекта перепланировки. Данный документ будет составляться на основании постановления № 432-ПП.
На практике владельцу апартаментов для перепланировки в нежилом здании потребуется:
- заказать проект перепланировки;
- получить указанное техническое заключение;
- произвести работы по перепланировке, обеспечивая соблюдение установленных регламентов, требований;
- внести изменения в ЕГРН по апартаментам в Росреестре.
Чтобы найти контакты территориального отдела Росреестра в городе, необходимо зайти на сайт ведомства.
При этом важно учитывать последнюю процедуру – она требует взаимодействия с Росреестром. Внесение изменений в ЕГРН по нежилой недвижимости ведомство производит на основании данных, приведенных в техническом плане (об этом мы уже говорили выше).
Это, как мы знаем, кадастровый инженер по обращению инициатора перепланировки объекта недвижимости.
Технический план должен обязательно соответствовать проекту перепланировки (ч. 10 ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Проект в техническом плане – тому проекту, который был утвержден в соответствующем проекте. В случае, если Росреестр откажет в обновлении данных в ЕГРН, то это приведет к отказу в регистрации.
Если перепланировка была проведена без учета требований законодательства, владелец апартаментов будет наказан штрафом.
Перепланировка не согласована: последствия
При несогласованной перепланировке апартаментов в МКД собственника могут оштрафовать за отсутствие согласования с контролирующим муниципальным органом (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ):
- как гражданина — на 2000-2500 рублей;
- как должностное лицо — на 4000-5000 рублей;
- как юрлицо — на 40000-50000 рублей.
По закону за незаконную перепланировку помещения предусмотрен штраф. Если апартамент находится в нежилом здании, которое принадлежит городу, (ч. 1 ст. 9.8 КоАП г. Москвы) то:
- на граждан — 1000-3000 рублей;
- на должностных лиц — 10000-30000 рублей;
- на юридических лиц — 50000-150000 рублей.
Кроме того, Мосжилинспекция может инициировать назначение административного штрафа при обращении заявителя на согласование перепланировки по факту (п. 16 Приложения No 1 к 508-ПП) Даже если согласование прошло успешно, правонарушение в виде допущения самовольной перепланировки считается совершенным.
Эксперт. Административный штраф – не единственное последствие незаконной перепланировки. Владельца апартаментов могу обязать привести недвижимость в первоначальное состояние через суд.
Цена и сроки
На стоимость и сроки согласования перепланировки, влияют: наличие исходной документации, отнесение помещения или дома к объектам культурного наследия или выявленным объектам культурного наследия.
Точные расчёты эксперты компании «Смарт Вэй» проведут для заказчика на этапе предварительного согласования условий сотрудничества.
Ориентировочная стоимость легализации незаконной перепланировки нежилых помещений приведена ниже.
№ | Вид оказываемой услуги | Стоимость |
1 | Изготовление технического плана | от 25 000 рублей |
2 | Изготовление проекта перепланировки | от 40 000 рублей |
3 | Изготовление технического заключения о выполненной перепланировке | от 40 000 рублей |
Итоги
Как происходит перепланировка апартаментов?
- Согласно юрисдикции жилищного законодательства (ЖК РФ, постановления No 170, региональных и муниципальных нормативов), апартаменты могут быть расположены в многоквартирном доме.
После согласования с муниципальным органом (жилищной инспекцией, в Москве — Мосжилинспекцией) оформляется акт приема-передачи. В Москве возможны:
- оформление разрешения на перепланировку по факту (если МКД не относится к объектам культурного наследия);
- перепланировка без согласования возможна, если ремонтно-строительные работы не указаны в п. 2 и 3 Приложения No 1 к постановлению No 508-ПП.
Московские власти могут:
- отменить согласование перепланировки апартаментов (главная причина – ошибка в документах, представленных для получения согласования);
- отказаться подписывать акт о приемке выполненных работ по перепланировке (если выяснено, что они не соответствуют содержанию проектной документации).
Несогласованная перепланировка может привести к штрафам. Суд может обязать владельцев привести апартаменты в первоначальное состояние.
- Если апартамент располагается в полностью нежилом здании, то требования по соблюдению норм по жилищному законодательству не обязательно.
Нет необходимости в согласовании процедуры с контролирующими органами. В реальности (с учетом фактических требований Росреестра) она усложнена необходимостью:
- изготовления проекта перепланировки, на основании которого будет составлен технический план для регистрации изменений в Росреестре;
- подготовки технического заключения (для проведения работ, связанных с выполнением требований по постановлению № 432–ПП).
- потребностью личного обращения собственника (арендатора) перепланируемых апартаментов в Росреестр или составления доверенности у нотариуса.
Кроме того, требуется заключение от аккредитованной организации о технической готовности проведения объекта капстроительства к перепланировке (п. 2.2 приложения № 2 к постановлению № 432-ПП).