Как провести и согласовать перепланировку в апартаментах в 2025 году

На практике перепланировка апартаментов требует строгого соблюдения законодательных норм. Вам необходимо заказать проект и подгоовить еще ряд документов, согласовать их (по мере небоходимости), обратиться в Росреестр для обновления сведений в ЕГРН. При образовании новых апартаментов после перепланировки их предстоит поставить на кадастровый учет с регистрацией прав. И это далеко не все нюансы, которые необходимо учитывать собственнику.

Компания “Смарт Вэй” предоставляет услуги по подготовке проектов перепланировки, технических заключений и технического плана для согласования работ, обращения Росреестр. При поддержке наших специалистов у вас не возникнет рисков взыскания штрафов, приостановок и отказов при прохождении обязательных процедур.

Чтобы заказать услуги или узнать подробнее об условиях сотрудничества, звоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Апартаменты — нежилая недвижимость?

В соответствии с ГОСТ 51185-2014, апартаменты – это гостиничный номер. Они состоят из жилой комнаты (спальни), спальни и кухни с отдельным местом для отдыха.

Иными словами, апартаменты не только могут быть временно использованы (арендоваться) гражданами или предприятиями, но и принадлежать им. Они имеют схожие внешние признаки с квартирами, часто они практически идентичны им по характеристикам. Но в соответствии с юридическими признаками, апартаменты – это не жилая недвижимость.

Строительство апартаментов (вместо квартир) обычно обусловлено несоответствием вида разрешенного использования земли для строительства жилого дома. Апартаменты могут быть расположены в жилом многоквартирном доме (по аналогии с магазинами, парикмахерскими и офисами), но не оформлены как объекты жилого фонда. В этом случае оформление может быть затруднено.

Почему существуют проблемы в оформлении апартаментов:

1. Нарушение требований к жилым помещениям, установленным ст. 16 ЖК РФ (например: если они не имеют прямого доступа в помещение общего пользования).
2. Нарушение санитарно-гигиенических и инженерных нормативов, в частности, закрепленных в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 в редакции от 19.10.2024 года, является причиной невозможности оформления объектов жилого фонда.

Если апартаменты будут размещаться как нежилые объекты недвижимости в многоквартирном доме, то необходимо соблюдать требования законодательства по звукоизоляции и режиму тишины. При этом, жилой объект не должен нарушать архитектурного обличия здания.

Несмотря на многочисленные предложения и обсуждения, вопрос с отнесением апаратментов к жилым помещениям так и не решен. Законодатель лишь позволил оформлять регистрацию по месту пребывания в апартах (на срок до 5 лет). Также были приняты поправки в нормативные акты об оказании гостиничных услуг. По факту, основной объем номерного фонда в гостиницах и отелях теперь должен состоять именно из апартаментов.

С другой стороны, расположение апартаментов в нежилом здании (например, гостиница или отель) позволяет не учитывать требования к жилым объектам. Строить такие объекты можно гораздо дешевле, цена квадратного метра в апартаментах может быть значительно ниже цены на жилую площадь в МКД.

Бывает, что владельцу или арендатору апартаментов необходимо переделать помещение, например:

• при изменении расположения дверных проемов или перегородок;
• при создании новых проемов.
• если будет установлен тамбур.

По сути, все эти операции подходят под определение перепланировки помещения и закреплены в законе. Следовательно, проведение перепланировки всегда требует соблюдения норм и правил, которые установлены в нормативно-правовых актах.

Комментарий эксперта. Перепланировка апартаментов как нежилого помещения может быть осуществлена по упрощенной схеме. В столице ремонтные работы не требуют получения разрешения на их проведение, в соответствии с Постановлением Правительства Москвы N 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года. Впрочем, это не освобождает от обязанности заказать проект и техническое заключение, а после завершения работ – оформить технический план и предоставить его в Росреестр.

Перечисленные выше документы для вас подготовят специалисты компании “Смарт Вэй”. Заказать услуги можно по телефонам к8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

В зависимости от специфики правового регулирования перепланировка апартаментов может проводиться по различным схемам, обусловленным особенностями законодательства. Два основных сценария:

1. Проведение ремонта и перепланировки апартаментов в многоквартирном доме.
2. Апартаменты в нежилом здании (в том числе образование новых помещений).

Рассмотрим их последовательно.

Перепланировка апартаментов в МКД: законодательная база

В многоквартирном доме перепланировка является процедурой, которая строго регламентирована законом. Здесь используются нормативные акты федерального уровня:

• Жилищный кодекс РФ;
• Приказ Госстроя от 27.09.2003 № 170 в редакции от 22.06.2022 года.

В этих же нормативах не указаны требования к перепланировке нежилого объекта. Поэтому суды рекомендуют применять в отношении перепланировки таких объектов только «жилые» федеральные законы по аналогии (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 года No 64, определение ВАС России о признании недействительным А40-82277/2012). «Жилое» законодательство требует согласования перепланировки с местными властями.

Что означает аналогия? Установлено, что в отношении нежилых объектов (в том числе к апартаментам) применяются те же требования по согласованию перепланировки, что и в случае с жилой недвижимостью.

Комментарий эксперта. Требования к нежилым объектам в МКД не отличаются по конкретным типам объектов, будь то апартаменты, офисы или торговые точки. Схожесть апартаментов с квартирами не имеет значения. На данный момент перепланировка помещений, расположенных в МКД осуществляется по тому же порядку, что и перепланировка помещения магазина в жилом доме.

При обращении в компанию «Смарт Вэй» вы можете быть уверены в полном соответствии процедуры перепланировки требованиям законодательства.

Основная нормативная база в Москве и в Санкт-Петербурге – распоряжение Жилищного комитета города от 12.08.2021 No 735-р. Пример областного акта – постановление Главы Волоколамского муниципального района Московской области от 16.06.2015 № 1235. Данные нормативы нижестоящих уровней могут содержать положения о перепланировке нежилых объектов.

Давайте рассмотрим основные этапы перепланировки апартаментов в МКД, которые должны быть проведены по общефедеральным правилам и с учетом особенностей действующего законодательства города Москвы.

Перепланировка апартаментов в Москве: этапы

Перепланировка апартаментов в МКД будет осуществляться теми же правилами, которые установлены в отношении жилых и других типов нежилых помещений. Как мы уже определили выше, действует правовая аналогия на уровне федерального законодательства. На основании «жилищных» правил, согласование перепланировки апартаментов должно осуществляться с компетентным муниципальным органом власти (ст. 14 ЖК РФ). На данный момент в Москве это Мосжилинспекция, (п. 19 Требований по постановлению No 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года).

Для согласования перепланировки апартаментов (нежилых помещений) в МКД, необходимо направить запросы в соответствующий орган (ст. 26 ЖК РФ) и предоставить следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• проект перепланировки;
• техническое заключение о безопасности и допустимости работ;
• технический паспорт, выкопировка из поэтажного плана;
• протокол общего собрания собственников МКД — если перепланировка предполагает объединение апартамента с объектом общедомового имущества (например, фасадом, подвалом);
• заключения органа власти, занимающегося охраной памятников архитектуры, о допустимости перепланировки — если данная процедура происходит в МКД, признанном охраняемым объектом.

Комментарий эксперта. Взаимодействие с жилищной инспекцией, в общем случае, осуществляет владелец объекта недвижимости. Но заявителем также может быть арендатор, имеющий генеральную доверенность от собственника.

ООО “Смарт Вэй” обладает большим опытом перепланировки арендуемых объектов недвижимости, а также юридического оформления согласия владельца объекта на переустройство. Воспользуйтесь бесплатной консультацией по вопросам, свячзанным с согласованием перепланировок. Для этого позвоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо напишите на электронную почту info@smway.ru.

Постановление Правительства Москвы № 508-ПП содержит расширенные требования к проекту, который нужен для согласования перепланировки. В него должны быть включены текстовые и графические материалы, оформленные в соответствии с техническими регламентами или ГОСТами (п. 1.1, 1.2.3.1 Требования по приложению No 3).

Техническое заключение аккредитованной компании (в столице это ГБУ “Экспертный центр”) подтверждает соответствие документации техническим регламентам и санитарным правилам, допустимость и безопасность работ. Также в приложении № 7 к документу определен состав техпаспорта помещения. Поэтажный план и экспликация к нему являются обязательными составляющими проекта.

За 20 дней государственный орган должен проверить документы, принять решение и согласовать перепланировку. Если это положительный результат, то на его основании можно будет выполнять предусмотренные проектом строительные или ремонтно-строительные работы. Разрешение действует бессрочно (в федеральном законодательстве нет ограничений), но в Москве — только 18 месяцев (п. 2.11.1.1 Приложения 2 к Постановлению 508-ПП).

Мосжилинспекция откажет в согласовании перепланировки, если (ст. 27 ЖК РФ, п. 1.7.2, 1.7.2 постановления № 170), если:

1. Заявитель не предоставил необходимых документов.
2. Проект не соответствует требованиям законодательства.
3. При перепланировке могут нарушить целостность несущих конструкций здания, ухудшить вид фасадов и условия проживания жителей.

Власти Москвы могут отменить выданное ранее разрешение на перепланировку, если в документах будут выявлены противоречия или неточности (п. 2.12.1.5 Приложения №2 к Постановлению 508-ПП). В процессе проведения перепланировки осуществляется приемка выполненных работ и подписывается акт, который формируется контролирующим органом.

Новые изменения в ЕГРН после перепланировки будут внесены на основе технического плана, подготовленного кадастровым инженером. В компании “Смарт Вэй” вы можете заказать данный документ у опытных и компетентных специалистов. Звоните прямо сейчас по телефонам Звоните по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Отметим, что в 2025 году технический план нужно предоставить в МЖИ на этапе оформления акта приемочной комиссии. Ранее все было иначе – собственник получал акт, а затем сам направлял техплан в Росреестр. Теперь Мосжилсинспекция сама это сделает, уведомив заявителя.

Собственнику апартаментов в Москве могут отказать в оформлении акта (п. 2.10.1.2 Приложения No 1 к постановлению No 508-ПП). Причины могут быть разными: несоответствие фактических работ проекту, отказ в доступе приемочной комиссии к апартаменту и отсутствие разрешения на перепланировку. Местные законы могут содержать не только дополнительные требования и ограничения, но также некоторые послабления для владельцев недвижимости при перепланировке. В соответствии с постановлением Москвы № 508-ПП, перепланировку можно провести в упрощенном порядке. Рассмотрим эти случаи ниже.

Как провести перепланировку упрощенно?

С учетом требований действующего законодательства Москвы, можно выделить две схемы проведения перепланировки нежилого помещения в МКД без стандартного согласования (по общефедеральным правилам):

1. Для проведения ремонтных работ без оформления решения о согласовании перепланировки (с оформлением акта приемки после выполнения таких работ).

Данный вариант применим, если у заявителя есть техническое заключение на допустимость проведения работ по перепланировке. Этот документ оформит актов проекта дома (если о нем есть сведения), либо ГБУ “Экспертный центр”. Чтобы понять это, важно знать следующее: переустройство по факту проведения работ невозможно, если здание относится к объектам культурного наследия (п. 17 документа).

2. В случае проведения перепланировки без предварительного согласования и технического заключения. К примеру, если работы по перепланировке не входят в перечень работ согласно пункту 3 Приложения No 1 к постановлению 508-ПП). Обязательно оформляйте при этом акт приема-передачи — но по упрощенной схеме, приведенной в п. 19.1 Приложения No 1.

Перепланировка апартаментов в нежилом здании

Перепланировка апартаментов, расположенных в нежилом здании, характеризуется тем, что:

• не регламентируется федеральными законами в полном объеме (в региональных и местных нормативах может быть установлен порядок, для Москвы No 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года);
• федеральным законодательством этот вопрос практически не регулируется.

Таким образом, данная процедура в ряде аспектов значительно проще по сравнению с перепланировкой жилого объекта или апартаментов в МКД. Потому что не нужно согласовывать ее с муниципальными органами в порядке, определенном положениями ЖК РФ.

Если объект недвижимости расположен в столице, не требуется разрешение на строительные работы по перепланировке (п. 1.1 приложения No 2 к постановлению Правительства Москвы от 27.08.2012 No 432-ПП). Однако, в случае оформления положительного заключения (от организации со свидетельством СРО) о технической готовности объекта капитального строительства к проведению перепланировки необходимо оформить положительное заключение (п. 2.2 приложения No 2).

На практике владельцу апартаментов для перепланировки в нежилом здании потребуется:

• заказать проект перепланировки;
• получить техническое заключение;
• произвести работы по перепланировке, обеспечивая соблюдение установленных регламентов, требований;
• внести изменения в ЕГРН по апартаментам в Росреестре на основании технического плана.

Чтобы найти контакты территориального отдела Росреестра в городе, необходимо зайти на сайт ведомства.

При этом важно учитывать последнюю процедуру – она требует взаимодействия с Росреестром. Внесение изменений в ЕГРН по нежилой недвижимости ведомство производит на основании данных, приведенных в техническом плане (об этом мы уже говорили выше). Это, как мы знаем, кадастровый инженер. Он проведет обмеры и оформит техплан по обращению инициатора перепланировки объекта недвижимости.

Технический план должен обязательно соответствовать проекту перепланировки (ч. 10 ст. 24 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в редакции от 08.08.2024 года). В случае, если Росреестр откажет в обновлении данных в ЕГРН, то это приведет к отказу в регистрации. Если перепланировка была проведена без учета требований законодательства, владелец апартаментов будет наказан штрафом.

Перепланировка не согласована: последствия

При несогласованной перепланировке апартаментов в МКД собственника могут оштрафовать за отсутствие согласования с контролирующим муниципальным органом (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ):

• как гражданина — на 2000-2500 рублей;
• как должностное лицо — на 4000-5000 рублей;
• как юрлицо — на 40000-50000 рублей.

По закону за незаконную перепланировку помещения предусмотрен штраф. Если апартамент находится в нежилом здании, которое принадлежит городу, (ч. 1 ст. 9.8 КоАП г. Москвы) то:

• на граждан — 1000-3000 рублей;
• на должностных лиц — 10000-30000 рублей;
• на юридических лиц — 50000-150000 рублей.

Кроме того, Мосжилинспекция может инициировать назначение административного штрафа при обращении заявителя на согласование перепланировки по факту (п. 16 Приложения No 1 к 508-ПП) Даже если согласование прошло успешно, правонарушение в виде допущения самовольной перепланировки считается совершенным.

Эксперт. Административный штраф – не единственное последствие незаконной перепланировки. Владельца апартаментов могу обязать привести недвижимость в первоначальное состояние через суд.

Цена и сроки

На стоимость и сроки согласования перепланировки, влияют: наличие исходной документации, отнесение помещения или дома к объектам культурного наследия или выявленным объектам культурного наследия. Точные расчёты эксперты компании «Смарт Вэй» проведут для заказчика на этапе предварительного согласования условий сотрудничества. Звоните, чтобы согласовать условия сотрудничества и приступит ьк согласованиям перепланировки – 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Ориентировочная стоимость легализации незаконной перепланировки нежилых помещений приведена ниже.

Итоги

Как происходит перепланировка апартаментов?

1. Согласно юрисдикции жилищного законодательства (ЖК РФ, постановления No 170, региональных и муниципальных нормативов), апартаменты могут быть расположены в многоквартирном доме.

После согласования с муниципальным органом (жилищной инспекцией, в Москве — Мосжилинспекцией) оформляется акт приема-передачи. В Москве возможны:

• оформление разрешения на перепланировку по факту (если МКД не относится к объектам культурного наследия);
• перепланировка без согласования возможна, если ремонтно-строительные работы не указаны в п. 2 и 3 Приложения No 1 к постановлению No 508-ПП.

Московские власти могут:

• отменить согласование перепланировки апартаментов (главная причина – ошибка в документах, представленных для получения согласования);
• отказаться подписывать акт о приемке выполненных работ по перепланировке (если выяснено, что они не соответствуют содержанию проектной документации).

Несогласованная перепланировка может привести к штрафам. Суд может обязать владельцев привести апартаменты в первоначальное состояние.

2. Если апартамент располагается в полностью нежилом здании, то требования по соблюдению норм по жилищному законодательству не обязательно.

Нет необходимости в согласовании процедуры с контролирующими органами. В реальности (с учетом фактических требований Росреестра) она усложнена необходимостью:

• изготовления проекта перепланировки, на основании которого будет составлен технический план для регистрации изменений в Росреестре;
• подготовки технического заключения (для проведения работ, связанных с выполнением требований по постановлению № 432–ПП).
• потребностью личного обращения собственника (арендатора) перепланируемых апартаментов в Росреестр или составления доверенности у нотариуса.