Как проверить, является ли здание объектом культурного наследия: порядок и ресурсы

Проверка статуса объекта культурного наследия (ОКН) — обязательный этап перед любыми работами на фасаде или внутри здания. Собственник может даже не подозревать, что его помещение находится в охраняемом доме или в защитной зоне памятника архитектуры. А последствия — от штрафов до требования вернуть всё в первоначальный вид. В статье разберем, где и как проверить статус здания, какие документы можно получить, и что делать, если объект оказался ОКН. Это продолжение нашего материала про перепланировку и реконструкцию — там описан общий порядок работ.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Проверьте статус вашего объекта в Росреестре

Что такое объект культурного наследия и почему это важно

Объект культурного наследия — это недвижимость, обладающая историко-культурной ценностью и включенная в Единый государственный реестр ОКН (ЕГРОКН). Правовой режим таких объектов определяет Федеральный закон №73-ФЗ от 25.06.2002 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Закон устанавливает особые требования к содержанию, использованию и проведению любых работ на памятниках.

Зачем проверять статус до начала работ? Логика простая: если здание — памятник архитектуры, вы не сможете просто так поменять окна, установить кондиционер или перекрасить фасад. Любое изменение внешнего облика потребует согласования в органах охраны ОКН, а работы должны выполнять организации с лицензией Минкульта на реставрацию. Если объект не памятник, но расположен рядом с ОКН — потребуется раздел ОСОКН при изменении фасадов.

Валентина Полякова, начальник проектного отдела:
«Те объекты, которые являются объектами культурного наследия, их не требуется согласовывать по 94-му постановлению. У них другой порядок работ по согласованию изменения фасадов. Объекты, которые не являются ОКН, но расположены в зоне влияния на объекты культурного наследия — на них потребуется разработать дополнительный раздел обеспечения сохранности объектов культурного наследия.»

Категории объектов культурного наследия

Работы на фасаде памятника архитектуры требуют специальных разрешений

Статья 3.1 ФЗ-73 делит все объекты культурного наследия на четыре категории — от этого зависит, кто выдает разрешения и охранные обязательства:

Объекты федерального значения — памятники, имеющие особую ценность для истории и культуры всей России. Охраной занимается федеральный орган — Министерство культуры РФ. Сюда входят Московский Кремль, Большой театр, Зимний дворец и подобные объекты. На практике собственники коммерческих помещений редко сталкиваются с этой категорией.

Объекты регионального значения — наиболее распространенная категория в Москве и Санкт-Петербурге. Охраной занимаются региональные органы: в Москве — Департамент культурного наследия (Мосгорнаследие), в Санкт-Петербурге — КГИОП. Именно с ними чаще всего приходится взаимодействовать при перепланировке ОКН или работах на фасаде.

Объекты местного (муниципального) значения — памятники, значимые для конкретного муниципального образования. Встречаются реже, охраной занимается муниципалитет.

Выявленные объекты — здания, обладающие признаками ОКН, но еще не включенные в реестр. Важный момент: на выявленные объекты распространяются те же ограничения, что и на полноценные памятники. Нельзя ждать, пока объект включат в реестр — работы нужно согласовывать уже сейчас.

Константин М, начальник технического отдела:
«Если объект — памятник, это уже небольшая проблема, потому что надо смотреть: во-первых, там отдельно под разные виды работ требуется согласование, отдельно СРО, чтобы работать с памятником. Во-вторых, обязательно должно быть охранное обязательство — это документ, который описывает, что вам нельзя делать.»

Где проверить статус здания: онлайн-ресурсы

Выписка из ЕГРН содержит информацию об ограничениях на объект

Существует несколько способов проверить, относится ли здание к объектам культурного наследия. Рекомендую использовать все три — данные в разных реестрах иногда расходятся или обновляются с задержкой.

Единый государственный реестр ОКН (ЕГРОКН)

Официальный федеральный реестр всех объектов культурного наследия России ведёт Министерство культуры. Доступ открыт на портале открытых данных: opendata.mkrf.ru/opendata/7705851331-egrkn/. Здесь можно найти информацию по кадастровому номеру или адресу. Реестр содержит категорию объекта, дату включения, номер охранного обязательства. Но есть нюанс — данные могут обновляться с задержкой.

Портал открытых данных Москвы

Для московских объектов удобнее использовать data.mos.ru — там есть отдельная вкладка «Объекты культурного наследия». На карте города памятники обозначены синим контуром. Можно ввести адрес и увидеть, попадает ли здание в охранную зону или зону регулирования застройки. Если контур синий — объект либо ОКН, либо выявленный ОКН.

Выписка из ЕГРН

Заказать выписку из ЕГРН на здание или помещение можно через Росреестр или МФЦ. В разделе «Ограничения (обременения) права» будет указано, если на объект установлен особый режим использования. Это самый надежный способ — данные Росреестра имеют юридическую силу. Но выписка показывает факт ограничения, а не детали охранного обязательства.

Региональные порталы

В Москве запрос можно подать через mos.ru (раздел «Получение сведений из городского реестра недвижимого культурного наследия»). Услуга бесплатная, срок — до 15 рабочих дней. В ответ придёт официальное письмо со статусом объекта. В Санкт-Петербурге аналогичную информацию предоставляет КГИОП.

Какие документы можно получить

Техническое заключение на здание — один из документов для работы с ОКН

В зависимости от целей проверки можно запросить разные документы. Для предварительной проверки достаточно бесплатных онлайн-ресурсов. Но если планируете работы на объекте, понадобятся официальные бумаги.

Выписка из городского реестра недвижимого культурного наследия — подтверждает статус объекта, содержит номер в реестре, категорию, наименование памятника. Выдаётся в Москве через mos.ru.

Фрагмент историко-культурного опорного плана территории — показывает, попадает ли объект в охранную зону, зону регулирования застройки или защитную зону ОКН. Важно для объектов, которые сами не являются памятниками, но находятся рядом с ними.

Охранное обязательство — ключевой документ для собственника ОКН. Согласно статье 47.6 ФЗ-73, в нём прописаны все ограничения: что нельзя менять, какие элементы охраняются, каков предмет охраны. Без охранного обязательства невозможно понять, какие работы допустимы.

Информационное письмо — если объект не является ОКН и не находится в охранных зонах, можно получить официальное подтверждение этого факта. Пригодится для согласования работ по стандартной процедуре.

Образец заключения кадастрового инженера для работ на объекте

Мария, специалист по согласованию фасадов:
«По объектам культурного наследия фасадные элементы могут являться предметом охраны. На каждый памятник архитектуры, который находится под охраной, выдают охранные обязательства, где прописывается информация о том, какие элементы охраняются государством или регионом. Для изменения предмета охраны требуется разрешение на проведение реставрационных работ — это совершенно другой вид деятельности, который лицензируется.»

Что делать, если здание оказалось ОКН

Согласование работ на памятнике архитектуры идёт через органы охраны ОКН, а не через Москомархитектуру

Если проверка показала, что здание — объект культурного наследия, порядок работ существенно меняется. Вот основные отличия от стандартной процедуры:

Другой согласующий орган. Вместо Москомархитектуры или жилищной инспекции работы согласуются в Департаменте культурного наследия (Москва) или КГИОП (Санкт-Петербург). Это касается и перепланировки квартиры в доме-памятнике, и работ на фасаде.

Лицензия на реставрацию. Проектную документацию должна разрабатывать организация с лицензией Минкультуры на реставрационные работы. Обычное членство в СРО проектировщиков не подходит. Строительные работы тоже выполняют лицензированные реставраторы.

Охранное обязательство. Первый шаг — получить или актуализировать охранное обязательство. Оно определяет предмет охраны: какие элементы нельзя менять ни при каких условиях. Это могут быть лепнина, пилястры, оригинальные дверные полотна, плитка на полу, цвет фасада и даже расположение окон.

Проект реставрации. Вместо стандартного проекта перепланировки разрабатывается проект реставрации и приспособления. Он проходит экспертизу и согласование в органах охраны ОКН. Сроки и стоимость выше, чем при обычном согласовании.

Если здание не памятник, но находится в защитной зоне ОКН, потребуется раздел ОСОКН (обеспечение сохранности объектов культурного наследия). Он включается в состав проектной документации и показывает, что планируемые работы не повлияют на близлежащие памятники.

Как избежать проблем: чек-лист проверки

Показать пошаговую инструкцию

Если на любом этапе выяснится связь объекта с культурным наследием, не начинайте работы без консультации со специалистами. Штрафы за самовольные работы на ОКН доходят до 5 млн рублей для юридических лиц, плюс требование восстановить первоначальный вид за свой счет. Чтобы рассчитать возможный штраф за незаконные работы, учитывайте категорию объекта и характер нарушения.

Константин М, инженер-проектировщик:
«На практике часто бывает так: собственник купил помещение, сделал ремонт, а потом узнал, что дом — памятник. И теперь либо штраф, либо возврат в исходное состояние. Проверка статуса занимает пару дней, а экономит месяцы и миллионы.»

Стоимость проверки и согласования работ на ОКН

Проверка статуса объекта через онлайн-сервисы — бесплатна. Официальный запрос через mos.ru — тоже бесплатно, но ждать до 15 рабочих дней. Выписка из ЕГРН стоит от 350 рублей для физических лиц.

Если объект оказался памятником и нужно согласование работ, стоимость услуг зависит от сложности объекта и объема работ. Проект реставрации стоит дороже обычного проекта перепланировки, а сроки согласования — дольше. В среднем полный цикл согласования на ОКН занимает от 6 месяцев.

Компания Смарт Вэй выполняет полный комплекс работ по согласованию перепланировки и реконструкции объектов культурного наследия: от проверки статуса до получения акта о завершении работ. Работаем с Мосгорнаследием и КГИОП, имеем опыт согласования сложных проектов на памятниках федерального и регионального значения.

Часто задаваемые вопросы