Как правильно оформить технический план для регистрации перепланировки

Росреестр регистрирует только права на недвижимость. После перепланировки, то есть после полного завершения работ на объекте, проводится другая процедура — кадастровый учет изменений. Основанием для нее станет заявление собственника или его представителя и технический план. Именно в техплане кадастровый инженер описывает актуальную конфигурацию помещения после перепланировки.

Эта статья — часть нашего большого материала про согласование перепланировки в нежилом здании. Здесь мы подробно разбираем, как оформить технический план для регистрации изменений в Росреестре.

При подготовке материала Мария Ж., юрист-эксперт использовала реальный кейс из практики компании «Смарт Вэй». По нему уже прошел кадастровый учет изменений в планировке, а собственник получил выписку из ЕГРН. Ниже вы узнаете, что входит в содержание технического плана, где посмотреть изменения в планировке помещения и как пройти учет в Росреестре без приостановок.

Нужна ли регистрация перепланировки

Человек, не разбирающийся в нюансах кадастрового учета, любую процедуру в Росреестре может называть регистрацией. Однако это совершенно не так. Основной объем полномочий Росреестра связан с обработкой кадастровых сведений, которые включаются в ЕГРН. Сюда входят данные о планировке и характеристиках помещений, их местоположении на этаже. И если проводится перепланировка, то после ее завершения нужно пройти не регистрацию, а учет изменений.

Росреестр работает с документами, поданными собственниками, их представителями и иными лицами, органами. Для обновления данных о планировке и характеристик помещений нужно представить заявление и технический план. При этом техплан включает документы, на основании которых проводилась перепланировка (проект, техническое заключение о безопасности работ).

Проверить объект в Росреестре бесплатно

Перед началом любых работ стоит проверить актуальные сведения об объекте в ЕГРН. Это поможет выявить возможные расхождения в данных заранее. Воспользуйтесь нашим бесплатным сервисом проверки объекта:

Можно ли заказать технический план сразу вместе с проектом перепланировки?

Комментирует Мария Ж., юрист-эксперт компании «Смарт Вэй»: Многие компании предлагают сразу комплекс услуг в сфере проектирования и кадастра. Это законно, если в штате есть проектировщики, кадастровые инженеры и другие профильные специалисты. Но стоит понимать разницу в целевом назначении документа. Проект нужен для проведения работ, а техплан отличается от технического паспорта БТИ и оформляется для учета изменений после перепланировки. Поэтому на этапе проектирования технический план еще не нужен.

На каком этапе перепланировки необходимо оформить технический план

Кадастровый учет — заключительный этап перепланировки. На момент оформления техплана все работы по проекту должны быть завершены. Кадастровый инженер увидит это при осмотре и обмерах в помещении, сравнении реальной и исходной планировки. Также в проекте, который представит заказчик, будет описан перечень работ.

Перепланировка бывает разной. Иногда это минимальный перечень изменений (например, установка или демонтаж только одной перегородки). Но встречаются и более масштабные работы, связанные с разделом или объединением помещений, возведением антресолей и обустройством новых входов. Задача кадастрового инженера — описать весь объем изменений, которые видны на момент осмотра и обмеров.

В некоторых случаях одновременно с кадастровым учетом может проводиться и регистрация. Пример — долгосрочная аренда. Арендодатель выполняет перепланировку до заключения договора с арендатором. Соответственно, при подаче документов в Росреестр указывается и кадастровый учет изменений в планировке, и регистрация аренды.

Заполняем технический план после перепланировки

Сначала перечислю нормативные акты, где описан порядок заполнения технических планов:

• Федеральный закон № 218-ФЗ в редакции от 28.12.2025;
• Приказ Росреестра № П/0082 от 15.03.2022 года (в редакции от 24.07.2025);
• Приказ Росреестра № П/0393 от 23.10.2020 года (действует до 31.12.2026).

Важно учитывать изменения 2025-2026 годов: с 1 февраля 2026 года в технических планах обязательно указание адреса объекта в соответствии с ФИАС (Федеральной информационной адресной системой) и уникального идентификатора FIASID. Без этих данных документы на кадастровый учет приниматься не будут. Также с 30 сентября 2025 года действуют изменения в требованиях к подготовке технических планов согласно Приказу Росреестра от 24.07.2025.

Отмечу, что там нет ничего о порядке согласования перепланировок. Эти правила содержатся в ЖК РФ (для помещений в МКД) или в региональных нормативных актах. В Москве для этих целей применяется Постановление № 508-ПП в редакции от 18.04.2025. Если планировка меняется в помещениях нежилых зданий, мы руководствуемся Постановлением № 432-ПП в редакции от 24.10.2024. Обратите внимание: с 2025 года Росреестр усилил контроль за разграничением перепланировки и реконструкции в нежилых зданиях.

Теперь опишу исходные данные о перепланировке, после которой мы оформляли технический план. Сначала общие сведения о помещении:

• помещение расположено на первом этаже нежилого здания в Москве;
• площадь до начала перепланировки составляет 86.1 кв. м. (подтверждается выпиской из ЕГРН);
• перепланировка проводилась в 7 комнатах помещения.

В проекте на перепланировку есть планы помещения до и после завершения работ. По ним сразу видно, что изменится на объекте.

Еще в проектной документации перечислены работы, которые проводились на объекте (позже кадастровый инженер кратко описывает их в техплане). В нашем примере сюда входит:

• демонтаж перегородок, оконного и дверного проема, деревянного подиума;
• расширение дверного проема;
• возведение перегородок (с дверными и оконным проемами);
• устройство дверного проема на месте оконного (вход с улицы);
• установка сантехнического оборудования и электроплиты.

В проекте подтверждено, что все запланированные работы и решения соответствуют нормативной базе, стандартам и сводам правил.

Несколько слов о согласованиях. Если точнее, то они не потребовались. Перепланировку в нежилом здании можно выполнить без специальных разрешений, если у собственника есть проект и техзаключение (об этом документе можно узнать подробнее из других материалов на нашем сайте).

Еще проект предусматривал частичное изменение внешнего архитектурного решения. Согласование таких работ требуется только для объектов, перечисленных в Постановлении Правительства Москвы № 94-ПП. Здание в нашем примере в этот перечень не входило. Соответственно, обращаться с проектом в Москомархитектуру не пришлось.

Кстати, проект и техническое заключение тоже оформляла компания «Смарт Вэй». Если бы собственнику потребовались согласования, мы помогли бы пройти их на основании доверенности. После завершения перепланировки заказчик обратился к нам за техническим планом.

Нужно ли согласовывать перепланировку и оформлять технический план, если мы только уберем одну ненесущую перегородку в помещении?

Отвечает Мария Ж., юрист-эксперт компании «Смарт Вэй»: Если перегородка отражена на техническом паспорте и в кадастровых сведениях, то ее демонтаж всегда будет перепланировкой. Внесение изменений в техпаспорт — еще одна обязанность собственника. Мы включаем копию этого документа в технический план, чтобы устранить любые вопросы со стороны регистраторов. Сроки и стоимость всех услуг можно уточнить по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Исходные данные

Когда собственник завершил перепланировку, он обратился к нам и заключил договор на кадастровые работы. Заказчик предоставил:

• проект перепланировки;
• техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт из МосгорБТИ.

Копии перечисленных документов мы включаем в приложения к техническому плану.

Чтобы оформить техплан, инженер должен выехать на место, провести осмотр и обмер в помещении. Лучше согласовать дату и время выезда сразу при заключении договора. Если объект расположен в городе, то все действия займут не более нескольких часов. Но иногда приходится оформлять технические планы по помещениям в зданиях, которые находятся за пределами городской черты. Очевидно, что в этом случае срок выполнения работ будет дольше.

Комментирует Мария Ж., юрист-эксперт компании «Смарт Вэй»:

«Об изменениях планировки мы можем судить уже по проекту и техническому заключению. Далее, уже на месте, достаточно подтвердить соответствие характеристик и конфигурации помещения с проектными решениями. Еще проект помогает оформить заготовки абрисов, чтобы не терять время на их вычерчивание при обмерах. В целом, чаще всего оформление техплана — рутинная работа, которая не представляет какой-либо сложности».

Обмеры помещений после перепланировки

При подготовке технического плана нужно учесть много требований к правилам и точности обмеров, допустимым погрешностям, расчетам площадей, по многим другим вопросам. Измерения на месте проводятся для получения сведений о геометрических параметрах и расстояниях — площадь, высота, ширина, длина, толщина стен. Инженер делает обмеры:

• по стенам, перегородкам и другим конструкциям;
• на оконных и дверных проемах;
• на антресолях (это площадки на возвышении в границах помещения);
• на выступах, колоннах и других элементах планировки.

На нашем сайте есть подробный материал на тему обмеров. Они могут проводиться не только для подготовки техплана, но и для иных целей (инвентаризация и технический учет, оформление поэтажных планов и ведомостей).

Как я сказал выше, в процессе обмера заполняется абрис (схематичный рисунок) помещения. Даже не имея специальных познаний, можно увидеть на нем планировку объекта, цифры по всем измерениям. Абрисы — промежуточные документы, заполняются от руки и не входят в приложения к техплану.

Заполнение технического плана — на что обратить внимание

Изучаю готовый технический план, оформленный после завершения работ по перепланировке. Прежде всего, вверху документа указана цель его подготовки — «изменение сведений о планировке и площади помещений с кадастровым номером ______». Далее идет информация о кадастровом инженере, о документах на перепланировку.

Важен раздел с описанием характеристик помещения. В нашем примере там указано следующее:

• вид объекта — помещение;
• кадастровый номер (он не меняется после перепланировки);
• площадь — 88.9 кв. м. (увеличилась по итогам строительных работ);
• этаж, на котором расположено помещение — на 1 этаже;
• обозначение помещений и его комнат на поэтажном плане — помещение 1, комнаты 1-7.

Далее мы видим описание работ, выполненных в помещении (то же самое, что и в проекте). Площадь рассчитана путем суммирования площадей семи комнат. Также кадастровый инженер подтвердил, что перепланировка соответствует действующим нормам, а отделка выполнена разрешенными материалами.

Далее инженер указывает, что для подготовки плана этажей с описанием помещения использованы специальные условные знаки. Их общий перечень содержится в Приказе № П/0082. Но допускается применение и других условных знаков, если информация о них отражена в графической части техплана. Именно это было сделано в нашем примере.

На плане этажа показана схема расположения помещения, его новая планировка. По условным знакам видно, какие стены и перегородки находятся в границах объекта, где расположены проемы и сантехническое оборудование. Цифрами обозначены все основные расстояния и размеры.

Как быстро оформляется технический план после перепланировки?

Отвечает Мария Ж., юрист-эксперт компании «Смарт Вэй»: В среднем, готовый документ мы выдаем заказчику через 2-3 дня. Но все зависит от места расположения и удаленности здания, согласованной даты осмотра и обмеров в помещении. Эти вопросы мы согласовываем с собственником при подписании договора.

Как подготовить технический план: пошаговая инструкция

Разберем процесс подготовки техплана для перепланировки поэтапно:

1. Завершите строительные работы. Техплан оформляется только по факту выполненных изменений, а не по проекту.
2. Соберите документы. Вам понадобятся: проект перепланировки, техническое заключение, выписка из ЕГРН, технический паспорт БТИ.
3. Заключите договор с кадастровым инженером. Специалист должен иметь действующий аттестат и членство в СРО.
4. Обеспечьте доступ на объект. Инженер проведет осмотр и обмеры, это занимает несколько часов.
5. Получите готовый техплан. Документ выдается в электронной форме на диске и подписывается ЭЦП инженера.
6. Подайте документы через МФЦ. Заявление можно заполнить на месте, к нему прикладывается диск с техпланом. Юридические лица с 1 марта 2025 года обязаны подавать документы в электронной форме.
7. Дождитесь завершения учета. Стандартный срок через МФЦ — 7 рабочих дней.

Подписание и выдача документа заказчику

Технический план подписывает кадастровый инженер. Документ выдается в электронной форме на диске. Далее мы разъясняем порядок подачи документов на кадастровый учет, если заказчик будет сам проходить эту процедуру. Но чаще всего мы предлагаем услуги «под ключ», которые предусматривают подачу заявления и техплана, получение выписки из ЕГРН.

Кадастровый учет в связи с изменением планировки

Учет, а не регистрация, изменений планировки проводится Росреестром. Документы подаются через МФЦ. С 1 января 2025 года за кадастровый учет изменений взимается госпошлина: 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для юридических лиц. Юридические лица с 1 марта 2025 года обязаны подавать документы в электронной форме. Заявление можно заполнить непосредственно на месте. К нему вы прикладываете диск с техническим планом. Далее документы направляются в Росреестр.

При обращении через МФЦ продолжительность кадастрового учета составляет 7 рабочих дней. На основании техплана Росреестр обновит данные в ЕГРН. Заявитель получит выписку из реестра, где будет видна новая площадь, схема с актуальной планировкой помещения.

Случаи приостановок и отказов в учете изменений после перепланировки встречаются достаточно редко. Подробнее об этом расскажем в одной из следующих статей. Кратко перечислю 5 основных проблем, которые могут привести к отказу Росреестра:

• если работы на объекте посчитают реконструкцией, а не перепланировкой;
• если выявлены ошибки в ранее представленных документах и сведениях;
• если есть несоответствие в реестровых сведениях;
• если в представленном техплане есть ошибки;
• если нарушены нормы закона или регистратор неверно трактует положения нормативных актов.

В нашей работе такие ситуации практически исключены. Естественно, мы не можем отвечать за сведения в ранее представленных данных, поскольку не имеем к ним отношения. Но даже если видна заведомо неправильная позиция регистратора, мы постараемся обосновать свою точку зрения.

Еще один вариант действий — обжалование незаконных приостановок и отказов в судах. Такие примеры есть в практике наших специалистов. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

В заключение, предлагаю посмотреть пару примеров по оформлению технических планов после перепланировки.

Кейс 1. Мы помогли узаконить перепланировку и избежать штрафов для собственника стоматологической клиники.

Кейс 2. В этом примере технический план оформлен после раздела помещения на 2 новых. Мы помогли поставить их на кадастровый учет для последующей продажи.

Актуальные цены на наши услуги вы можете посмотреть на странице услуг по согласованию перепланировки. Примерная стоимость:

Подведем итоги

• Технический план нужен не для регистрации, а для учета изменений после перепланировки. На основании документа Росреестр обновит сведения в ЕГРН.
• За техпланом нужно обращаться после завершения строительных работ. Для подготовки документа проводятся обмеры в помещении.
• Технический план с заявлением подается через МФЦ. Длительность кадастрового учета составит 7 рабочих дней, после чего вы получите выписку из ЕГРН.
• С 1 января 2025 года за кадастровый учет изменений взимается госпошлина: 1 000 рублей для физических лиц и 2 000 рублей для юридических лиц.

Список использованной литературы

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП «О порядке выдачи разрешений на строительство, реконструкцию и ввод объектов в эксплуатацию» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 94-ПП «Об утверждении Правил размещения и содержания информационных конструкций» (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете» (скачать);
• Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к подготовке технического плана».

Часто задаваемые вопросы