Росреестр проводит регистрацию только в отношении прав на недвижимость. После перепланировки, т.е. после полного завершения работ на объекте, проводится другая процедура – кадастровый учет. Основанием для нее станет заявление собственника или его представителя, технический план. Именно в техплане будут описана актуальная конфигурация помещения после перепланировки. При подготовке статьи я изучал реальный пример оформления документа кадастровым инженером компании «Смарт Вэй». Вы увидите, что входит в содержание технического плана, где посмотреть изменения в планировке помещения и как пройти учет в Росреестре.
- Нужна ли регистрация перепланировки
- На каком этапе перепланировки необходимо оформить технический план
- Заполняем технический план после перепланировки
- Исходные данные
- Обмеры помещений после перепланировки
- Заполнение технического плана – на что обратить внимание
- Подписание и выдача документа заказчику
- Список полезных документов
- Кадастровый учет в связи с изменением планировки
- Подведем итоги
Нужна ли регистрация перепланировки
Человек, который не разбирается в нюансах кадастрового учета, любую процедуру в Росреестре может называть регистрацией. Однако это совершенно не так. Основной объем полномочий Росреестра связан с обработкой кадастровых сведений, которые включаются в ЕГРН. Сюда входят данные о планировке и характеристиках помещений, их местоположении на этаже и т.д. И если проводится перепланировка, то после ее завершения нужно пройти не регистрацию, а учет изменений.
Росреестр работает с документами, поданными собственниками, их представителями и иными лицами, органами. Для обновления данных о планировке и характеристик помещений нужно представить заявление и технический план. При этом техплан будет включать документы, на основании которых проводилась перепланировка (проект, техническое заключение и т.д.).
Чтобы показать, как правильно оформляется технический план после перепланировок, я обратился за помощью к кадастровому инженеру компании «Смарт Вэй». Мы взяли для примера один из последних кейсов от июня 2024 года. По нему уже прошел кадастровый учет изменений в планировке, а собственник получил выписку из ЕГРН. Также я расскажу о нескольких основаниях для приостановок и отказов со стороны Росреестра.
Можно ли заказать технический план сразу вместе с проектом перепланировки?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Многие компания предлагают сразу комплекс услуг в сфере проектирования и кадастра. Это вполне законно, если в штате есть проектировщики, кадастровые инженеры и другие профильные специалисты. Но стоит понимать разницу в целевом назначении документа. Если проект нужен для проведения работ, то техплан оформляется для учета изменений после перепланировки. Поэтому на этапе проектирования технический план еще не нужен.
На каком этапе перепланировки необходимо оформить технический план
Регистрация, а точнее кадастровый учет, является заключительным этапом перепланировки. На момент оформления техплана все работы по проекту должны быть завершены. Кадастровый инженер увидит это при осмотре и обмерах в помещении, сравнении реальной и исходной планировке. Также в проекте, который представит заказчик, будет описан перечень работ.
Перепланировка может быть разной. Иногда это минимальный перечень изменений (например, установка или демонтаж только одной перегородки). Но бывают и более масштабные работы, связанные с разделом или объединением помещений, возведение антресолей и обустройством новых входов. Задача кадастрового инженера – описать весь объем изменений, который видны на момент осмотра и обмеров.
В некоторых случаях одновременно с кадастровым учетом может проводиться и регистрация. Примером назову долгосрочную аренду. Арендодатель может выполнить перепланировку до заключения договора с арендатором. Соответственно, при подаче документов в Росреестр будет указано о кадастровом учете изменений в планировке и о регистрации аренды.
Заполняем технический план после перепланировки
Сначала перечислю нормативные акты, где описан порядок заполнение технических планов:
- Федеральный закон № 218-ФЗ;
- Приказ Росреестра № П/0082;
- Приказ Росреестра № П/0393.
Отмечу, что там нет ничего о порядке согласования перепланировок. Эти правила содержатся в ЖК РФ (для помещений в МКД) или в региональных нормативных актах. К примеру, в Москве для этих целей применяется Постановление № 508-ПП. Если же планировка меняется в помещениях нежилых зданий, то мы руководствуемся Постановлением № 432-ПП.
Сейчас опишу исходные данные о перепланировке, после который мы оформляли технический план. Сначала общие сведения о помещении:
- помещение расположено на первом этаже нежилого здания в Москве;
- площадь до начала перепланировки составляет 86.1 кв. м. (это подтверждается и выпиской из ЕГРН);
- перепланировка будет проводиться в 7 комнатах помещения.
В проекте на перепланировку есть планы помещения до и после завершения работ. По ним можно сразу увидеть, что изменится на объекте.
Еще в проектной документации перечислены работы, которые будут проводиться на объекте (позже кадастровый инженер кратко опишет их в техплане). В нашем примере сюда входит:
- демонтаж перегородок, оконного и дверного проема, деревянного подиума;
- расширение дверного проема;
- возведение перегородок (с дверными и оконным проемами);
- устройство дверного проема на месте оконного (вход с улицы);
- установка сантехнического оборудования и электроплиты.
В проекте подтверждено, что все запланированные работы и решения соответствуют нормативной базе, стандартам и сводам правил.
Несколько слов о согласованиях, которые проводились при перепланировке. Если точнее, то они не потребовались. Перепланировку в нежилом здании можно выполнить без специальных разрешений, если у собственника есть проект и техзаключение (об этом документе можно узнать подробнее из других материалов на нашем сайте).
Еще проект предусматривал частичное изменение внешнего архитектурного решения. Согласование таких работ требуется только для объектов, перечисленных в Постановлении Правительства Москвы № 94-ПП. Здание в нашем примере в этот перечень не входило. Соответственно, обращаться с проектом в Москомархитектуру не пришлось.
Кстати, проект и техническое заключение тоже оформляла компания «Смарт Вэй». Это одно из основных направлений нашей работы. Если бы собственнику потребовались согласования, мы помогли бы пройти их на основании доверенности. После завершения перепланировки заказчик обратился к нам за техническим планом.
Нужно ли согласовывать перепланировку и оформлять технический план, если мы только уберем одну ненесущую перегородку в помещении?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Если перегородка отражена на техническом паспорте и в кадастровых сведениях, то ее демонтаж всегда будет перепланировкой. Кстати, внесение изменений в техпаспорт является еще одной обязанностью собственника. Мы включаем копию этого документа в технический план, чтобы устранить любые вопросы со стороны регистраторов.
Исходные данные
Когда собственник завершил перепланировку, он обратился к нам и заключил договор на кадастровые работы. Заказчик предоставил:
- проект перепланировки;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- выписку из ЕГРН;
- технический паспорт из МосгорБТИ.
Копии перечисленных документов мы включаем в приложения к техническому плану.
Чтобы оформить техплан, инженер должен выехать на место, провести осмотр и обмер в помещении. Лучше согласовать дату и время выезд сразу при заключении договора. Если объект расположен в городе, то все действия займут не более нескольких часов. Но иногда приходится оформлять технические планы по помещениям в зданиях, которые находятся за пределами городской черты. Очевидно, что в этом случае срок выполнения работ будет дольше.
Комментирует Константин, кадастровый инженер компании Смарт Вэй»:
«Об изменениях планировки мы можем судить уже по проекту и техническому заключению. Далее, уже на месте, достаточно подтвердить соответствие характеристик и конфигурации помещения с проектными решениями. Еще проект помогает оформить заготовки абрисов, чтобы не терять время на их вычерчивание при обмерах. В целом, чаще всего оформление техплана является рутинной работой и не представляет какой-либо сложности».
Обмеры помещений после перепланировки
При подготовке технического плана нужно учесть много требований к правилам и точности обмерам, допустимым погрешностям, расчетам площадей, по многим другим вопросам. Измерения на месте проводятся для получения сведений о геометрических параметрах и расстояниях – площадь, высота, ширина, длина, толщина стен и т.д. Инженер делает обмеры:
- по стенам, перегородкам и другим конструкциям;
- на оконных и дверных проемах;
- на антресолях (это площадки на возвышении в границах помещения);
- на выступах, колоннах и других элементах планировки.
На нашем сайте есть подробный материал на тему обмеров. Они могут проводиться не только для подготовки техплана, но и для иных целей (инвентаризация и технический учет, оформление поэтажных планов и ведомостей, и т.д.).
Как я сказал выше, в процессе обмера заполняется абрис (схематичный рисунок) помещения. Даже не имея специальных познаний, я могу увидеть на нем планировку объекта, цифры по всем измерениям. Абрисы являются промежуточными документами, заполняют от руки и не входят в приложения к техплану.
Заполнение технического плана – на что обратить внимание
Я изучаю готовый технический план, который был оформлен после завершения работ по перепланировке. Прежде всего, вверху документа указана цель его подготовки – «изменение сведений о планировке и площади помещений с кадастровым номером ______». Далее идет информация о кадастровом инженере, о документах на перепланировку.
Важен раздел с описанием характеристик помещения. В нашем примере там указано следующее:
- вид объекта – помещение;
- кадастровый номер (он не меняется после перепланировки);
- площадь – 88.9 кв. м. (увеличилась по итогам строительных работ);
- этаж, на котором расположено помещение – на 1 этаже;
- обозначение помещений и его комнат на поэтажном плане – помещение 1, комнаты 1-7.
Далее мы видим описание работ, выполненных в помещении (то же самое, что и в проекте). Площадь рассчитана путем суммирования площадей семи комнат. Также кадастровый инженер подтвердил, что перепланировка соответствует действующим нормам, а отделка выполнена разрешенными материалами.
Далее инженер указывает, что для подготовки плана этажей с описанием помещения использованы специальные условные знаки. Их общий перечень содержится в Приказе № П/0082. Но допускается применения и других условных знаков, если информация о них будет отражена в графической части техплана. Именно это было сделано в нашем примере.
На плане этажа показана схема расположения помещения, его новая планировка. По условным знакам видно, какие стены и перегородки находятся в границах объекта, где расположены проемы и сантехническое оборудование. Цифрами обозначены все основные расстояния и размеры.
Как быстро оформляется технический план после перепланировки?
Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В среднем, готовый документ мы выдаем заказчику через 2-3 дня. Но все зависит от места расположения и удаленности здания, согласованной даты осмотр и обмеров в помещении. Эти вопросы мы согласовываем с собственником при подписании договора.
Подписание и выдача документа заказчику
Технический план подписывает кадастровый инженер. Документ выдается в электронной форме на диске. Далее мы разъясняем порядок подачи документов на кадастровый учет, если заказчик будет сам проходить эту процедуры. Но чаще всего мы предлагаем услуги «под ключ», которые предусматривают подачу заявления и техплана, получение выписки из ЕГРН.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
№ п/п | Ссылки | Описание |
1 | Скачать | Образец технического заключения |
2 | Скачать | Образец акта межведомственной комиссии |
3 | Скачать | Образец технического плана |
4 | Скачать | Образец проекта перепланировки |
5 | Скачать | Образец заявления о согласовании перепланировки |
6 | Скачать | Заявление о проведении кадастрового учета |
7 | Скачать | Образец акта о следования для снятия здания с учета |
8 | Скачать | Образец технического задания о перепланировке |
Кадастровый учет в связи с изменением планировки
Учет, а не регистрация, изменений планировки проводится Росреестром. Но документы подаются через МФЦ. Госпошлина за данную процедуру не предусмотрена (в отличие от регистрации прав). Заявление можно заполнить непосредственно на месте. К нему вы прикладываете диск с техническим планом. Далее документы направляются в Росреестр.
При обращении через МФЦ продолжительность кадастрового учета составляет 7 дней. На основании техплана будут обновлены данные в ЕГРН. Заявитель получит выписку из реестра, где будет видна новая площадь, схема с актуальной планировкой помещения.
Случаи приостановок и отказов в учете изменений после перепланировки встречаются достаточно редко. Подробнее на эту тему мы расскажем в одной из следующих статей. Кратко перечислю 5 основных проблем, которые могут привести к отказу Росреестра:
- если работы на объекте посчитают реконструкцией, а не перепланировкой;
- если выявлены ошибки в ранее представленных документах и сведениях;
- если есть несоответствие в реестровых сведениях;
- если в представленном техплане есть ошибки;
- если нарушены нормы закона или регистратор неверно трактует положения нормативных актов.
В нашей работе такие ситуации практически исключены. Естественно, мы не может отвечать за сведения в ранее представленных данных, поскольку не имеем к ним отношения. Но даже если видна заведомо неправильная позиция регистратора, мы постараемся обосновать свою точку зрения. Еще одним вариантом действий является обжалование незаконных приостановок и отказов в судах. Такие примеры тоже есть в практике наших специалистов.
В заключение, предлагаю посмотреть пару примеров по оформлению технических планов после перепланировки.
Кейс 1. Мы помогли узаконить перепланировку и избежать штрафов для собственника стоматологической клиники.
Кейс 2. В данном примере технический план оформлен после раздела помещения на 2 новых. Мы помогли поставить их на кадастровый учет для последующей продажи.
Примерные цены на некоторые наши работы:
Изготовление акта обследования | От 20 000 рублей |
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда | От 25 000 рублей |
Изготовление технического плана после перепланировки | От 25 000 рублей |
Проект сноса здания | От 25 000 рублей |
Подведем итоги
- Технический план нужен не для регистрации, а для учета изменений после перепланировки. На основании документа Росреестр обновит сведения в ЕГРН.
- За техпланом нужно обращаться после завершения строительных работ. Для подготовки документа мы проведем обмеры в помещении.
- Технический план с заявлением нужно подать через МФЦ. Длительность кадастрового учета составит 7 дней, после чего вы получите выписку из ЕГРН.