Год выполнения работ: 2024
Собственник: юридическое лицо
Характеристики: нежилое здание по адресу г. Москва, ул. Новопесчаная, д. 10, стр. 1
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Сроки выполнения работ:
обмеры – 1 рабочий день
проектная документация – 5 рабочих дней
получение решения о согласовании – 1,5 месяца
получение заключения о выполненных работах – 1 месяц
подготовка технического плана – 2 рабочих дня
регистрация изменений в Росреестре – 10 рабочих дней
Задание от заказчика
Внешний вид здания изначально определяется документами на строительство. Но уже в ходе эксплуатации его можно изменить – в разумных пределах и с соблюдением требований нормативных актов. Такой возможностью решила воспользоваться компания, владеющая нежилым зданием в центре Москвы. В начале 2024 года она решила провести строительные работы на фасаде.
Обратившись к нам, собственник (заказчик) нежилого здания поставил следующие задачи:
- оценить состав работ на предмет соответствия законодательству Москвы и РФ;
- оформить все документы, которые нужны для согласования изменений на фасадах и их согласования;
- оказать помощь в получении разрешений на строительные работы и документов после их окончания;
- выполнить иные формальности, предусмотренные законом (в основном, речь идет об учете изменений через Росреестр).
Нельзя сказать, что согласование фасадов зданий в Москве является рутинной задачей. Здесь очень много сложностей и подводных камней. Чего стоит только проблемы с узакониванием изменений на фасадах, сделанных без разрешения. Еще недавно гос. органы автоматически выносили отказы по таким вопросам. Сейчас есть шанс на улучшение ситуации. Это связано с поправками в Постановление Правительства Москвы № 508-ПП. Там снят запрет на узаконивание данных работ. Но пока до конца не понятно, как это будет действовать на практике. Юридическая служба компании «Смарт Вэй» анализирует новый нормативный акт (он очень большой по объему) и будет применять его в работе.
Для оказания услуг собственнику специалистам ООО «Смарт Вэй» предстояло:
- обследовать здание и фасады (важно для выбора и обоснования проектных решений, соблюдения требований безопасности);
- подготовить несколько документов для разных этапов (проект, техническое заключение, техплан);
- представить интересы заказчика в процедурах с участием гос. органов.
Заказчик согласился выдать доверенность, что значительно упрощает всю работу. Это позволяет нашим специалистам подписывать, запрашивать и получать различные документы. Естественно, клиент получает всю необходимую информацию о ходе выполнения задач.
Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»
Собственник здания нашел нашу компанию по поиску в браузере, указав нужные ему услуги. Сравнивая предложения разных компаний на рынке, предпочтение было отдано именно ООО «Смарт Вэй» по следующим причинам:
- в штате есть специалисты разного профиля (кадастровый инженер, техники, проектировщики), и все услуги можно получить в одном месте;
- опыт работы (с 2013 года) позволяет решать даже самые сложные задачи, чему есть множество примеров;
- специалисты «Смарт Вэй» берут на себя все согласования и доводят заказчика до положительного результата.
Еще собственник обратил внимание на срок оформления документов. У компании «Смарт Вэй» они меньше, чем у конкурентов. На качестве работы это не сказывается, и мы всегда отвечаем за результат.
Согласовывая условия сотрудничества, наш эксперт разъяснил требования к документам и процедурам согласований. На их сроки мы напрямую повлиять не может. Но при наличии ошибок и возникновении замечаний гос. органы могут выносить решения о приостановках, что автоматически увеличивает все сроки. Наши специалисты знают, как снять многие претензии при взаимодействии с чиновниками. В отдельных случаях приходится обращаться в суд. В данном кейсе такой необходимости не возникло
Что было сделано специалистами «Смарт Вэй»
Характер строительных работ и их последствия в рассматриваемом примере одновременно попадали под два понятия:
- перепланировка, т.е. изменение конфигурации и характеристик помещения;
- изменение фасадных решений (владелец здания делал новые проемы, витринное остекление и т.д.).
Так как все происходит в нежилом здании, то нам не нужно прямое разрешение на перепланировку. Это требуется только для помещений МКД, чьи собственники обращаются в Мосжилинспекцию. В нашем случае все решения о допустимости или невозможности работ на фасадах принимала Москомархитектура.
Важное примечание, без которого не обойтись при описании согласований фасадных работ. На начальном этапе выполнения задачи мы смотрим содержание Постановления Правительства Москвы № 94-ПП. В нем есть список улиц в центральной части столицы. Для всех зданий, которые находятся на них, нужно разрешение на фасадные работы. Объект собственника туда попадал. Если было бы иначе, то выполнение работ стало возможным на основании проекта и технического заключения.
На стадии заключения договора нашим специалистам были переданы следующие документы:
- эскиз, который набросал представитель организации-заказчика (там схематически показано, как собственник видит будущий вид фасада);
- колористический паспорт фасада, запрошенный в МКА (в принципе, обычно мы сами получает этот документ через онлайн-сервис ведомства);
- техпаспорт и поэтажный план, выданный БТИ 3 года назад.
После изучения эскиза и устных пояснений заказчика мы несколько изменили состав работ и решений. Это практически не сказалось бы на итоге, но позволит устранить ряд замечаний от чиновников. Возражений не возникло, и мы подготовили еще один эскиз, с учетом наших предложений. После согласования началась работы над проектом и техническим заключением.
Обследования, осмотр и обмеры
Визуальный осмотр, обследования и обмеры – важнейший этап практически во всех работах нашей компании. Мы согласовали выезд с заказчиком, направили своего техника-инвентаризатора. На месте специалист:
- сделал фотографии, провел изменения на фасаде (проемы, входная группа, малые архитектурные формы и т.д.);
- обследовал конструкции и инженерные системы в местах проведения работ (это дает возможность определить их техническое состояние и работоспособность);
- подготовил абрис с результатами обмера (мы сравниваем их со сведениями из ЕГРН и техпаспорта).
Обследованное здание не слишком старое (1970 года постройки). Серьезных проблем с состоянием конструкций не выявлено. Зачастую бывает иначе, и нам приходится делать расчеты и проектировать усиления (например, при устройстве новых проемов).
Результаты обследований и фотофиксация важна еще и для подготовки визуализации. Это комплект графических материалов, где мы покажем текущий и будущий вид фасадов. Визуализация входит в состав обязательных документов для обращения в Москомархитектуру. Примеры по данному кейсу смотрите в содержании этой статьи.
Проект и другие документы на изменение архитектурного решения
У компании «Смарт Вэй» есть право оформить все необходимые документы на перепланировку и изменение фасадов для нежилого здания. Помимо материалов обследований, мы разработали:
- проект перепланировки и переустройства;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- проект на изменение архитектурных решений фасада с визуализацией;
- технический план (после окончания работ).
О сроках подготовки каждого их перечисленных документов мы уже указали выше. В других ситуациях бывает быстрее или немного дольше, ведь всегда возникают индивидуальные нюансы.
В проекте, техзаключении и техническом плане видны работы, которые приводят к изменению планировки и внешнего архитектурного решения. В нашем кейсе по фасадам проводились такие работы:
- устройство витринного остекления;
- ликвидация (закладка) некоторых оконных проемов;
- устройство дверного проема и входной группы для входа с улицы;
- устройство новых оконных проемов и оконными блоками.
Даже человеку, далекому от проектирования и строительства, понятно, что перечисленные работы повлияют на визуальный облик и восприятие фасада здания. Именно по этой причине предусмотрено согласование. Помимо прочего, вид здания не должен противоречит архитектурно-художественной концепции города и конкретного квартала, улицы. Это можно оценить по коллажам, которые мы включаем в визуализацию.
Согласования в Москомархитектуре
Когда все документы готовы, обращаемся в Москомархитектуру. Наш специалист заполняет запрос-заявление через электронный сервис ведомства, прикладывает все необходимое. О том, что документы приняты, мы получили уведомление в личный кабинет мос.ру. Далее начались проверки, предусмотренные Постановлением № 94-ПП.
Согласования в МКА, как и в других органах, редко проходит без замечаний. Но многие из них носят технический характер и их можно снять путем личного взаимодействия с чиновниками. Именно так обстояло дело в данном кейсе. Мы неоднократно связывались с представителями МКА, давали пояснения по проектным решениям и визуализации. Дополнительных документов предоставлять не пришлось.
Общий срок проверок в МКА составил почти 1.5 месяца (это нормальная ситуация, но бывает и дольше). Мы получили положительное решение. Ведомство разрешило проведение работ на фасадах по представленному проекту. После этого собственник заключил договор с подрядчиком, передал ему все документы.
В процессе работ на объект дважды выезжали представители Москомархитектуры. Это текущий контроль. Когда работы были завершены в полном объеме, мы снова обратились в МКА. Теперь запрос подан на получение заключения о выполненных работах. Снова шли проверки, комиссия провела осмотр на фасаде здания. Поскольку отступлений от проекта или иных нарушений не выявили, нам направили положительное заключение. На этом само согласование фасадных работ было завершено. Но еще оставалось обновить данные ЕГРН в части планировки здания и его помещений.
Технический план и учет в Росреестре
Когда речь идет о перепланировке, заключительным этапом всегда станет обращение в Росреестр. Так как работы проводились в нежилом здании, мы действовали так:
- после получения заключения от МКА кадастровый инженер «Смарт Вэй» сделал обмеры, собрал данные о новых характеристиках и конфигурации помещений (сюда относятся и новые проемы, входная группа);
- был подготовлен технический план (по форме, утвержденной Приказом Росреестра № П/0082);
- документ бы оформлен электронно, заверен ЭЦП;
- техплан с приложением всех документов был направлен в Росреестр через электронный сервис.
Если бы была поставлена задача по перепланировке в МКД, то техплан наш специалист направил бы в Мосжилинспекцию. Оттуда все документы (с актом приемки) оправили бы в Росреестр.
При проведении учетно-регистрационных действий очень часто возникают замечания (это может привести к приостановкам и даже к отказу). В рассматриваемом кейсе таких проблем не было. Мы дождались завершения проверок и получили выписку из ЕГРН. Документ был передан заказчику, на чем выполнение задачи было завершено.
Результат работ
Компания «Смарт Вэй» полностью выполнила обязательства перед заказчиком. На всех процедурах были получены положительные решения. Общий результат работы таков:
- собственник сделал фасад здания более привлекательным для клиентов, в том числе новых арендаторов помещений на первом этаже;
- не возникло оснований для взыскания штрафов или вынесения предписаний;
- эксплуатация объекта стала намного удобнее за счет новой входной группы, витринного остекления.
Учитывая, что собственник намерен изменить планировку и фасадные решения еще одного своего здания в Москве, его сотрудничество с нашей компанией станет постоянным.
Если вам тоже предстоит согласование работ на фасадах нежилых зданий, обращайтесь к экспертам ООО «Смарт Вэй». Мы поможем даже в самой сложной ситуации!
