Как оформить проект перепланировки нежилого помещения для регистрации в Росреестре – показываем на примерах

Хотите сделать перепланировку в нежилом помещении, но не знаете, с чего начать? Обратитесь в компанию «Смарт Вэй» и заказывайте проект, ведь это ключевой документ для производства работ.

В проекте вы увидите описание работ и решений, которые будут выполнены в помещении. Мы выбираем их не только на основе пожеланий собственника, но и в соответствии с нормативной базой. Если речь идет о перепланировках в Москве, то основные требования к видам работ будут взяты из Постановления № 508-ПП (многоквартирные дома) или № 432-ПП (нежилые здания). Чтобы вы увидели, почему проект так важен для изменения планировки, я расскажу об его оформлении на примерах.

Как проект перепланировки связан с регистрацией в Росреестре

В глазах обывателя любое обращение в Росреестр является регистрацией. Это верно только отчасти. Регистрация связана с правами на недвижимость, сделками об их возникновении, переходе или прекращении. Но Росреестр выполняет и еще одну процедуру – кадастровый учет. Здесь регистраторы ведомства вносят сведения в реестр о недвижимости (ЕГРН), в том числе после изменения планировки. И если речь не идет об образовании, разделе или объединении помещений, то после перепланировки вы обращайтесь именно на учет, а не на регистрацию.

Еще один неочевидный момент – нужен ли вообще проект перепланировки при обращении в Росреестр. Смотрим нормы Федерального закона № 218-ФЗ «о государственной регистрации недвижимости». Там есть перечень документов, по которым ведомство проводит учет с внесением данных в ЕГРН. Среди них нет проекта на перепланировку или другие виды работ.

Отметим, что вы обязаны представить в Росреестр технический план. Там мы показываем, как изменилась планировка помещения по итогу работ. И для подтверждения всех изменений включаем в приложения к техплану проект перепланировки и/или техническое заключение.

А вот еще одна причина, по которой вы не сможете пройти регистрацию (точнее, кадастровый учет), если выполнили перепланировку без проекта. Работы, сделанные в помещении, вполне могут быть под запретом по Постановлениям № 508-ПП или 432-ПП, подпадать под реконструкцию. К примеру, если Росреестр увидит, что вы снесли несущую стену внутри помещения, то на 100% вынесет решение о приостановке. Данные работы всегда являются реконструкцией. Указанных проблем точно не возникнет при наличии проекта. При подготовке документа проектировщики выберут только допустимые решения и работы, а также обоснуют, что они не подпадают под реконструкцию.

Надеюсь, я убедил вас в необходимости получения проекта. Советую обращаться в компанию «Смарт Вэй», которая предлагает проектирование под все виды строительных работ. Не менее важно, что вы получите помощь в согласованиях, прохождении учета и регистрации в Росреестре.

Можно ли купить готовый проект и обойтись без его оформления?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Проект – это набор индивидуальных решений и работ, выбранных к конкретному помещению. И для этого недостаточно только посмотреть на план или схему объекта. Для разработки проекта мы сначала оценим состояние конструкций в местах проведения работ, а по мере необходимости, еще и обмеры, обследования. Поэтому использовать проект, оформленный на схожее помещение, недопустимо.

Можно ли сделать проект только на основании пожеланий собственника

Представим ситуацию – собственник обращается к нам, предлагает эскизы, рисунки или схемы, говорит «хочу сделать планировку вот так, так и так…». Должны ли наши проектировщики строго следовать воле заказчика? Только отчасти. Прошу прощения за избитую фразу, но важно соблюсти «баланс интересов». Расскажу по пунктам, от чего зависит выбор работ и решений для перепланировки.

1. Цели и пожелания собственника. Если заказчик настаивает на определенном варианте перепланировке, но он нарушает нормы закона и правила безопасности, ничего путного не выйдет. Мы предложим решения, которые допустимы для данного помещения, но собственник может их отвергнуть, так как настаивает на своих требованиях. В такой ситуации не имеет смысла оформлять проект, так как он заведомо противоречит нормативным актам.
2. Виды деятельности. Зачастую важно, что будет размещаться в помещении после перепланировки. Для некоторых видов деятельности введены требования и ограничения по планировке, площади помещения. Примером назовем торговлю алкоголем, когда на объекте должно быть место для хранения продукции. Решения по его обустройству нужно описать в проекте перепланировки.
3. Фактическое состояние конструкций. Иногда возникают ситуации, когда любые виды работ будут представлять опасность для конструкций, прочности здания. Обойти их путем усилений и других компенсирующих мероприятий не всегда возможно.
4. Ограничения и запреты на определенные работы. Нельзя оформить проект на работы и решения, которые запрещены для перепланировок (как в указанном выше примере со сносом несущей стены). Также есть ограничения, который можно законно обойти при определенных условиях. Например, в Постановлении № 432-ПП разрешено заделывать или создавать проемы в стенах, но только если это не приведет к ослаблению несущих элементов.

Впрочем, не стоит пугаться. В большинстве случаев у собственника вполне разумные представления о новой планировке. Нам останется лишь привести их в соответствие с законом, стандартами и сводами правил. Для этого мы можем предложить свой вариант, который будет отличаться от пожеланий заказчика только в деталях. Это нормальная практика.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«В нормативных актах описаны требования к содержанию проекта перепланировки для помещений в нежилом здании. Также есть несколько стандартов с общими правилами оформления проектной документации. Еще по аналогии можно использовать приложение из Постановления № 508-ПП. Там перечислены обязательные разделы проекта для помещений в МКД. Они вполне подходят и для перепланировок в нежилых зданиях».

Нужен ли проект, если перепланировка уже сделана

Бывает и так, что собственник приходит к нам уже после завершения перепланировки, просит оформить документы для Росреестра. Нужен ли в данном случае проект? Нет, поскольку работы уже фактически завершены. Но чтобы подтвердить безопасность и законность выполненной перепланировки, мы подготовим другой документ – техническое заключение. Также, изучив новую планировку помещения, будет оформлен технический план.

Техзаключение, во-многом, напоминает проект. Там тоже описаны перечни работ, есть схемы помещения до и после перепланировки. Но главная цель оформления технического заключения – это подтверждение:

• что работы, выполненные собственником, не относятся к реконструкции;
• что работы соответствуют нормативным актам, не запрещены для данного помещения;
• что по итогам работ не ухудшилось состояние несущих элементов.

Заключение мы приложим к техническому плану. Для Росреестра этого будет достаточно, чтобы внести данные о новой планировке в ЕГРН.

В случае, если собственник делал перепланировку без проекта, и нарушил действующие нормы закона, возникнут проблемы. Мы предложим устранить нарушения (например, путем проведения дополнительных работ). Но если это невозможно, то придется восстанавливать исходное состояние объекта. И в этой ситуации собственника могут привлечь к ответственности, если о факте незаконной перепланировки узнают надзорные органы.

Список полезных документов

Рассказываем на примерах, как правильно оформить проект перепланировки

Для примера покажем содержание проекта перепланировки, который мы оформили на одноэтажное нежилое здание в Москве. Некоторые разделы носят информационный характер. В частности, сюда относится описание:

• нормативной базы (в большинстве случаев этот раздел будет одинаковых во всех проектах);
• краткая характеристик здания (сюда мы просто переносит данные из ЕГРН, документов технического учета БТИ);
• общая пояснительная записка (здесь мы подтверждаем, что для описанные ниже работы и решения являются именно перепланировкой, а не реконструкцией).

Советую прочитать эту статью на нашем сайте. Там я подробно расписал, чем отличается перепланировка в помещениях МКД и нежилого здания. Отличия есть по нормативной базе, по порядку согласования и приемке работ. Если возникнут вопросы, вы можете получить разъяснения у наших экспертов.

Как рассчитать стоимость оформления проекта перепланировки?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». У нас на сайте указаны примерные цены по всем работам и услугам. Но нужно понимать, что ситуации разных клиентов всегда отличаются. Поэтому и рассчитать стоимость оформления проекта или других работ мы сможем только после предварительного изучения документов. По такой же схеме работают все проектные организации и кадастровые инженеры.

Содержание разделов текстовой части

Подробнее остановимся на разделах проекта, которые непосредственно связаны с работами по перепланировке. Сам собственник, а соответственно и подрядчик, увидит их перечень и обоснование в разделе «Архитектурно-планировочные решения». В нашем примере (видно на фото) туда входили:

• демонтажные работы (дверные и оконные блоки, короб из гипсокартона, перегородки);
• монтажные работы (перегородки, витринное остекление, оконные и дверные проемы, зашивка стены, устройство ниши).

В этом же разделе мы указали площадь помещения до и после перепланировки. Она изменилась в стороны увеличения (в основном, за счет демонтажа перегородок). Также проектировщик подтвердил, что для отделки используются материалы, разрешенные Роспотребнадзором.

Далее в содержании проекта на перепланировку мы заполняем следующие разделы:

• инженерное оборудование (на систему вентиляции разработан отдельный проект, а остальное оборудование без изменений);
• противопожарные мероприятия (как для производства работ, так и для обеспечения безопасности при эксплуатации помещения);
• указания к производству работ (тут мы описываем правила безопасности для подрядчика, его работников).

В нашем примере оформлялся проект не с самыми сложными решениями. Но бывает и по-другому. В частности, если собственник хочет возвести антресоль (площадка на возвышении), то важное значение имеют расчеты нагрузок.

Графические материалы

Текстовая часть проекта содержит описание решений и работ, требований к безопасности. Но не менее важны и графические материалы. В нашем случае туда входили:

• план помещения на начало перепланировки (взят из сведений ЕГРН);
• план демонтажно-монтажных работ (здесь наглядно видно, что было сделано в помещении);
• план объекта на момент завершения планировки (эти данные Росреестр внесет в ЕГРН).

Чтобы у подрядчика не возникло проблем с прочтением проекта, в графическую часть мы включаем схемы под отдельные виды работ. В данном примере это чертеж деталей крепления перегородки из гипсокартона. На схеме видны не только особенности соединений, но и названия элементов (деталей). Аналогичным образом описана деталь для устройства покрытия пола в санузле.

К проекту мы приложили техническое заключение и выписку из ЕГРН. Чтобы подтвердить полномочия компании «Смарт Вэй», приложена и выписка из реестра членов СРО. Подпись на документе поставил главный инженер проекта.

Согласование проекта для перепланировки в помещении нежилого здания

Мы подготовили проект на перепланировку помещения в нежилом здании. Его согласование ведется только на уровне собственника. Если он принял работу, то может сразу заключить договор с подрядной организацией. Впрочем, есть исключение. Если в проекте мы описали изменение внешнего решения (фасада), и зданий входит в перечень по Постановлению № 94-ПП, то нужно пройти согласование в Москомархитектуре.

После завершения работ собственник подписывает акт с подрядчиком. Обращаться в какие-либо надзорные органы для согласования документа не нужно. Но так как изменилась планировка помещения, необходимо пройти учет по линии Росреестра. Также владелец объекта может обратиться в МосгорБТИ, чтобы внести изменения в технический паспорт (это не обязательно, но мы все же рекомендуем сделать так во избежание проблем на будущее).

Можно ли сразу передать проект на регистрацию и почему для этого не обойтись без технического плана

В общих чертах об этом я уже рассказал в начале статьи. Чтобы Росреестр обновил данные в ЕГРН, собственнику нужно представить технический план. Этот документ оформит кадастровый инженер «Смарт Вэй», но уже после завершения перепланировки. В содержании техплана кратко описываем перечень работ в помещении, заполняем схемы объекта до и после перепланировки.

Чтобы передать технический план на учет, обращаемся в МФЦ. В присутствии специалиста центра заполняется и подписывается заявление. Сама процедура учета длится 7 дней. А после ее завершения заявитель получит выписку из ЕГРН. Проще всего пройти учет и другие процедуры при перепланировках через представителя с доверенностью. Такие услуги предлагает наша компании. Примерные цены на некоторые работы и документы я указал ниже.

Подведем итоги

• Проект – это основной документ для перепланировки. Именно там будет описание решений и работ, после которых изменится конфигурация, границы и/или площадь помещения.
• Каждый проект состоит из нескольких разделов, объединенных в текстовую и графическую часть. Помимо прочего, там будет и схема помещения с уже измененной планировкой.
• Для учета в Росреестр нужен технический план. Но в состав его приложений мы включаем проект, техническое заключение и ряд других документов.