Как мы делаем обмеры в нежилом здании

Чем только не занимался Остап Бендер, чтобы выжить в нелегком мире. Наверняка вы не обращали внимание, что он проводит обмеры в нежилом здании, а точнее, его фасада и оконных проемов. Естественно, он совершенно не соблюдал требования к обмерным работам, хотя некоторые его действия были вполне разумны. Я расскажу, как это делают кадастровые инженеры и техники нашей компании. А для примера покажу, в чем ошибался великий комбинатор и как эти работы проходят на практике.

Как великий комбинатор использовал обмер нежилого здания для получения выгоды

Для начала, советую посмотреть первые пять-шесть минут фильма «12 стульев», снятого великим режиссером Леонидом Гайдаем. Войдя в город, Остап Бендер сразу стал оценивать варианты для заработка или, по меньшей мере, для полноценного обеда. События развивались так:

• Бендер обратил внимание на магазин продовольственных товаров, расположенный на первом этаже (судя по антуражу, это было нежилое здание);
• далее Остап достал рулетку и начал измерять оконный проем магазина (в длину и высоту);
• также Бендер продемонстрировал обмер длинными шагами и «вприступку»;
• когда владелец магазина обратил внимание на странные манипуляции, великий комбинатор еще и замерил расстояние от условной точки на тротуаре до дверного проема;
• далее оба персонажа удалились внутрь, где Остап продолжил обмеры помещения магазина (на самом деле вряд ли, ведь он очень быстро вышел с солидным пакетом продуктов).

Итак, Бендер показал, что выполняет обмер на фасаде здания, оконном и дверном проеме. По ходу работ он вносил пометки в блокнот, что видел и хозяин магазина. И хотя действия Остапа были направлены только на мошенничество и получение выгоду, его действия вполне можно описать как самый упрощенный обмер. Естественно, режиссер показал его только для описания натуры великого комбинатора, который не гнушался любыми средствами заработка.

Наша компания выполняет практически все виды обмерных работ в зданиях, помещения, на отдельных конструкциях, элементах фасадов. При подготовке статьи я попросил кадастровых инженеров и техников оценить, насколько действия Бендера соответствовали реальным обмерам и в чем заключались ошибки. Эти комментарии вы увидите ниже по тексту. Небольшой спойлер – в свой штат мы вряд ли бы взяли Остапа. Но если бы он получил высшее профильное образование и набрался опыта, то вполне мог бы претендовать на работу.

В чем ошибался и был прав Остап Бендер, делая обмеры

Я попросил Константина, кадастрового инженера компании «Смарт Вэй», посмотреть отрывок из фильма. Вот что он отметил привязкой к сути обмеров:

• так как на видео показаны только работы снаружи здания, речь может идти об обмере фасада;
• Остап использовал простейшее средство измерения – тканевую (тесьмяную) рулетку, которую еще недавно считали основным способом обмеров (сейчас, в основном, применяют лазерное оборудование);
• Бендер только обозначил измерения (ему это было и не нужно), так как не соблюдал какие-либо правила по точности;
• внесения записей на бумагу можно трактовать как заполнение абриса (это упрощенный рисунок помещения, куда мы вносим результаты обмеров прямо на месте).

Если бы Остап действовал в рамках закона, его обмеры могли завершиться оформлением чертежей фасада и других документов.

Ключевое требование к любым видам обмеров – точность сведений о площади, объеме, расстояниях и характеристиках. Одной рулеткой или измерениями шагами этого вряд ли можно добиться. И само собой, обмерные работы никогда не проводят для мошенничества. Напротив, они позволяют узаконить или согласовать результаты строительства, реконструкции и перепланировки. Еще на итоги обмеров можно ссылаться в судебных спорах и при совершении сделок. Без обмеров с оформлением технических планов невозможно пройти кадастровый учет в Росреестре.

Для каких целей мы проводим обмерные работы в нежилом здании

Вернемся из начала 20 века (время событий в фильме «12 стульев») к современным реалиям. Сейчас обмеры, рано или поздно, проводятся на всех объектах недвижимости. Вот примеры комплексных работ, куда входят обмеры:

• техническая инвентаризация (первичная – после ввода в эксплуатацию, последующая и внеочередная – по мере необходимости);
• проектирование по разным направлениям (для реконструкции и перепланировки, текущего и капитального ремонта, изменения дизайна и т.д.);
• кадастровые работы (проводятся для сбора данных, которые Росреестр перенесет в ЕГРН).

Есть и отдельные (специальные) виды обмеров – архитектурные, фасадные и т.д. Еще одним примером можно назвать обмерные работы по заданию собственника или по запросу суда, если возник спор и необходимо уточнить площадь и иные характеристики объекта. Цель выполнения работ напрямую влияет на выбор нормативных актов, требований к точности и допустимой погрешности, измерительных устройств.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Чаще всего мы выполняем обмеры для подготовки документов на кадастровый учет. Здесь особенно важно соблюсти требования из законов и приказов Росреестра, ведь иначе технический план не пройдет проверку. Иногда в ходе обмерных работ мы выявляем или исправляем реестровые ошибки. Как правило, они связаны с некачественными обмерами в прошлом, в том числе во времена существования СССР или до перехода на систему кадастрового учета. В любом случае, мы отвечаем за результат обмерных работ. В примере с фильмом Остап отвечал бы только по Уголовному кодексу, если бы его поймали на мошенничестве».

Обмеры в рамках кадастровых работ

Из всех видов обмеров, пожалуй, самое важное значение имеют кадастровые работы. Именно их результат попадет в ЕГРН, где содержатся сведения обо всех объектах недвижимости в России. Вот что нужно знать про кадастровые обмеры нежилых зданий и помещений:

• собственник может заказать такие работы только у кадастровых инженеров, прошедших аттестацию по линии Росреестра (остальные виды обмерных работ могут выполнить и другие специалисты);
• предметом обмеров может быть новый объект (здание, помещение и т.д.) или изменения характеристик после строительных работ (перепланировка/переустройство, реконструкция);
• все действия при кадастровых работах жестко регламентированы несколькими приказами Росреестра, а также инструкцией о порядке технического учета, утвержденной Приказом № 37.
• итоги работ фиксируются в специальных документах – технических планах (для объектов) и межевых планах (для участков).

Хотя Росреестр ведет ЕГРН, полномочия по сбору данных об объектах и участках переданы кадастровым инженерам. Наша компания занимается такими работами уже более 10 лет, т.е., по сути, сразу с момента перехода на систему кадастрового учета. Учитывая, что обмеры всегда проводятся в натуре и с выездом на место, мы предлагаем услуги клиентам из Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. В целом, кадастровый инженер может выехать для производства работ и в другие регионы. Но для заказчика это не лучший вариант, ведь расходы будут намного выше, а срок подготовки документов значительно увеличится.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Что нужно знать о порядке проведения обмеров в нежилом здании – рассказываем простыми словами

Сначала расскажу о нормативных актах, где описаны правила обмеров. В зависимости от вида объекта и целей работ, наши кадастровые инженеры и техники применяют нормы:

• Федерального закона № 218-ФЗ (общие правила регистрации и кадастрового учета);
• Федерального закона № 221-ФЗ (именно там описаны полномочия кадастровых инженеров, другие важные моменты);
• Приказа Росреестра № П/0082 (применяется для заполнения технического плана);
• Приказа Росреестра № П/0393 (содержит требования к определению координат и площади объектов);
• Приказа Минземстроя РФ № 37 (хотя документ содержит инструкцию о техническом учете, там есть и важные нормы о правилах обмеров).

Еще с 1991 года применяются Рекомендациями по тех. инвентаризации, утвержденными Росжилкоммунсоюзом. Это ненормативный акт. Однако там есть подробные пояснения о съемках и обмерах здания и его помещений. Так как правила в Рекомендациях не противоречат нормативной базе, их вполне можно использовать в текущей работе.

Подготовка к обмерам

Предметом этой статья является только сам процесс обмеров. Поэтому не будут подробно рассказывать о заключении договора, расчету стоимости и т.д. Естественно, оплата работ продуктами или какими-либо другими товарами, как в фильме «12 стульев», невозможна. При определении стоимости мы учитываем ряд факторов – вид и сложность объекта, количество помещений и их площадь, удаленность здания и т.д.

Во всех нормативных актах указано, что для обмеров нужно максимально использовать проектную документацию. Также, если есть возможность и необходимость, мы изучаем документы технического учета из БТИ (паспорт, поэтажный план и т.д.) и сведения из ЕГРН. Поясню, почему это важно:

• именно в проектной документации мы видим основные данные по объекту (конфигурацию, характеристики и т.д.), изменения после перепланировок и реконструкции;
• при изучении документов на объект можно сделать заготовки под абрисы (их не придется чертить на месте и работы начнутся быстрее);
• для больших и сложных объектов проектная и иная документация позволит спланировать действия по обмерам.

Абрис представляет собой упрощенную схему помещения. На ней мы указываем данные, собранные в ходе обмеров. Заготовки под абрисы действительно лучше сделать заранее, ведь в большинстве случаев мы видим, как выглядит помещение или здание еще до выезда на место.

С собственником нужно сразу согласовать дату и время обмеров, порядок допуска на объект. С этим зачастую возникают сложности. Вот с чем сталкивался Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Очень часто для прохода к объекту нужно заранее заказывать пропуски и разрешения. Если обмер назначен на выходной день, то необходимо присутствие охраны на вахте или пункте пропуска. Ключи от объекта вообще могут быть у другого лица, которое совершенно не в курсе назначенных обмеров. Несмотря на все договоренности, заказчик часто забывает выполнить свои обязательства. В итоге, прибыв на место, мы не можем войти в здание или помещение. Работы задерживаются, а иногда и вообще переносятся на другой день».

Работы на месте – обмеры здания, помещения и конструкций

Методики обмеров напрямую зависят от вида и конфигурации здания и помещений. Приказ № П/0393 предписывает:

• проводить измерения как площадь простейшей геометрической фигуры (чаще всего помещение представляет собой прямоугольник);
• для сложного объекта неправильной формы измерения можно проводить путем разбивки на простейшие фигуры (далее проводится суммирование площадей с округлением данных до 0.1 кв. м.);
• приказ рекомендует проводить обмеры после завершения полного объема строительных и отделочных работ, чтобы результаты измерений были максимально точны.

Отметим, что если стоит вопрос в точности измерений, то нужно выполнять их до момента окончательной отделки. На этапе «серой» отделки стены ещё не обшиты никакими панелями или другими материалами.

Приехав на место, кадастровый инженер или техник сразу приступает к измерениям или сначала проводит предварительный осмотр. Это может быть полезно, так как можно удобнее спланировать действия, посмотреть сложные элементы с неправильной формой и т.д.

Нормативные акты предписывают измерять расстояние на высоте до 1.10 от уровня пола. Здесь не учитывается высота плинтусов, коробов и различных декоративных элементов. На практике, это не всегда получается. Поэтому обмеры можно проводить выше.

Сейчас основным измерительным средством являются лазерные рулетки (дальномеры). Дальность лазерного луча обычно составляет от 15 до 100 метров. Если устройства для увеличения дальности. Но для большинства зданий и помещений это не требуется. Если длина луча не позволяет снять измерения, мы выбираем альтернативные варианты:

• можно измерять расстояния до и после определенной очки (например, колонна или выступ в коридоре);
• для подсчета расстояния можно использовать геометрические характеристики плитки, выложенной на полу;
• если в помещении много массивной мебели, которую сложно переставлять с места на место, ее габариты можно суммировать с другими измерениями на открытом пространстве.

Естественно, это далеко не все хитрости, которые можно применять в обмерах в нежилом здании. Многое зависит от опыта кадастрового инженера или техника.

Можно провести обмер отдельного помещения, всех помещений на этаже или в здании в целом. Измерения проводятся:

• от отделанных поверхностей по периметру стен или перегородок (иногда допускаются параллельные промеры);
• если у знания непрямоугольная форма, то во всех угловых помещениях нужно измерить еще и диагонали (такое же правило действует для обмера в непрямоугольных помещениях);
• обязательно измеряем дверные и оконные проемы, контуры сантехнического оборудования;
• для определения толщины стен измерения выполняются через дверные проемы.

Обмеры нужно проводить на антресолях, галереях и балконах, на переходах между помещениями и зданиями, тоннелях. Еще под измерения подпадают рампы, этажерки, иные открытые элементы планировки.

В помещениях, может быть, несколько небольших выступов (например, за счет декоративных колонн у стены). Их необходимо измерять в отдельности, если при суммировании площадь увеличится или уменьшиться более чем на 0.1 кв. м. Опытный инженер или техник оценит это еще при начальном осмотре объекта.

Несколько сложнее проходят обмеры на элементах с неправильной геометрической формой (например, полукругом). Здесь можно использовать разные варианты расчетов – с построением хорд, вычислением диаметра и т.д. Есть и специальное оборудование, предназначенное для таких обмеров. Но оно достаточно дорогое и встречается далеко не во всех компаниях.

О нюансах обмерных работ можно говорить часами и для этого не хватит даже десятка подробных статей. Но вам, как заказчику, и не нужно знать эти моменты столь детально. Заключив договор с нами, то гарантированно получите точные данные о характеристиках нежилого здания и его помещений.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Мне часто задают вопрос по срокам обмеров. Естественно, заказчик может получить готовый документ как можно быстрее. В большинстве случаев обмеры на месте мы проводим в течение 1 дня. Но есть сложные и крупные объекты, где работа занимает несколько дней. Также на сроки повлияет место расположения здания, ведь нам нужно спланировать выезд с учетом транспортной удаленности и плановой загруженности. Еще в общий срок работ входить заполнение документов, и он зависит от объема информации».

Оформляем документы в ходе обмеров и после завершения работ

В отличие от Остапа Бендера, мы оформляем при обмерах только официальные документы, предусмотренные нормативным актами. В ходе работ мы заносим данные в абрис:

• о расстояниях между элементами планировки (стены, перегородки, выступы и т.д.);
• о размерах проемов и других элементах помещений;
• о высоте помещения и его отдельных частей.

Сразу на абрисе можно сделать пометки о материалах стен и полов, о типе окон и дверей (остекление и т.д.). Так как абрис является промежуточным документом, там вполне можно указывать сокращения, использовать неофициальные формулировки.

Данные с абрисов мы вносим в специальные программы (о примерах расскажем в следующих статьях). Далее заполняем официальные документы, куда может входить:

• технический план (основной документ для кадастрового учета);
• технический паспорт или техническое описание;
• поэтажный план;
• планы, схемы или чертежи в виде отдельных документов (по мере необходимости);
• ведомости помещений.

Еще результаты обмеров мы используем при подготовке проектов на перепланировку, реконструкцию или другие виды работ.

Ориентировочные цены на обмеры и другие виды работ вы можете найти по ссылке. Несколько примеров:

Кстати, советуем посмотреть наши кейсы по обмерам. Здесь кратко укажем о двух их них.

Пример 1. По итогам обмеров мы подтвердили, что арендатору может быть передано на 5 кв. м. больше общей площади. Это напрямую сказалось на размере арендных платежей и доходе заказчика.

Пример 2. Результаты наших обмеров помогли оспорить количество квадратных метров площади, переданной застройщиком.

Подведем итоги

• Основная цель обмеров в нежилом здании – техническая инвентаризация или кадастровый учет. Но компания «Смарт Вэй» предлагает и другие виды обмерных работ на объектах любой сложности.
• Обмеры включают измерение расстояний, площади, высоты и других геометрических параметров. Отдельно стоит сказать об определении координат, что важно для кадастрового учета.
• Промежуточные результаты обмеров вы сносим в абрисы. Далее, на их основе заполняет итоговые документы – паспорта, технические планы, ведомости помещений и т.д.