Как из окна согласовать вход – инструкция для собственника

Из существующего окна нежилого помещения можно сделать вход с улицы. В большинстве случаев такие работы будут являться перепланировкой. Это важно для подготовки документов и прохождения согласований. Так как изменение проема под вход относится к фасадным работам, на них нужно специальное разрешение от Москомархитектуры. В статье я расскажу пошагово о действиях собственника помещений МКД и нежилого фонда. Для примера возьмем документы, которые оформляли специалисты компании «Смарт Вэй».

Зачем из окна можно сделать вход или входную группу

Очевидно, что у оконных и дверных проемов совершенно разное назначение. Конечно, при должной сноровке и желании можно использовать окна для попадания внутрь помещения, но все же оно предназначено для естественного освещения. Вход в помещение может быть изнутри здания (например, из коридора или какой-либо комнаты) или с улицы. Во втором случае зачастую возводится полноценная входная группа.

Если в помещении есть окно, из него можно сделать и согласовать вход. Вот несколько примеров, когда это требуется:

• если проводится перевод жилого помещения в нежилое (вместо входа с лестничной клетки подъезда нужно сделать его с улицы);
• если проводится перепланировка помещения на первом этаже, при которой создается новый или дополнительный вход;
• если проводится раздел, и для одного из новых помещений (или обоих) нужны отдельные входы с улицы.

Сделать вход путем прорубания совершенно нового проема намного сложнее, чем расширить существующее окно. Но такие работы в любом случае будут представлять повышенную опасность, ведь они проводятся на несущей стене. Даже незначительное изменение габаритов проема может сказаться на нагрузках. Поэтому работы можно выполнять только на основании проекта и технического заключения, и после получения разрешения от уполномоченного органа.

В этой статье мы не будем говорить о реконструкции, при которой тоже возможно образование новых входов. Это более масштабный объем работ, для которых требуется разрешение от органов стройнадзора. Подтверждать, что вход из окна мы делаем именно перепланировкой, а не реконструкцией, мы будем в проекте и техническом заключении.

Сколько входов можно сделать в нежилом помещении и есть ли ограничения по данному вопросу?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В принципе, собственник может сделать несколько входов, если это обосновано его деятельностью в помещении. Например, один вход будет для прохода клиентов и персонала, второй для приема и отгрузки продукции, третий для иных нужд. Также зачастую требование о наличии не менее двух входов предусмотрено нормами пожарной безопасности. Таким образом, все зависит от ситуации и особенностей планировки помещения.

При каких условиях разрешены работы

Входы с улицы можно сделать на помещения первого этажа, а в исключительных случаях для помещений второго этажа. Учитывая особенности проведения работ на оконных проемах, нужно выполнить следующие условия:

• для перепланировки нужен проект и техническое заключение;
• из-за проведения работ на несущей стене нужно сделать и обосновать расчеты по соответствию допустимым нагрузкам;
• работы можно выполнить на основании разрешения от МЖИ (для помещений в жилом фонде) и от Москомархитектуры (всегда, поскольку меняется вид фасада);
• нужно соблюсти требования к характеристикам и конструкциям входа (наличие ограждений и перил на лестнице, возведение средств для передвижения маломобильных групп населения и т.д.).

Вход в помещение будет задействован в процессах эвакуации граждан из помещения. Поэтому вид и характеристики самого проема и всех конструкций должны отвечать требованиям пожарной безопасности. Помимо прочего, сюда входят предписания о направлении открытия и закрытия дверей, об уклоне лестниц и высоте ступеней. Все необходимые нормы наши проектировщики берут из сводов правил и стандартов.

Список полезных документов

Инструкция для собственника помещения в МКД – согласование перепланировки

Сначала посмотрим, какие решения можно выбрать для обустройства входа на месте существующего оконного проема. В самом простом случае будет достаточно убрать часть стены под окном до уровня пола. Так мы расширим проем, чтобы его высоты хватало для прохода людей. Но возможны и более сложные технические решения:

• увеличение проема не только снизу, но и сверху окна;
• расширение или заужение существующего оконного проема;
• расширение проема с одной стороны и частичная закладка с другой.

Еще очень важно посмотреть на место снаружи стены, на которой мы делаем вход. Там должно быть пространство для возведения лестниц и иных конструкций. Кстати, Постановления № 508-ПП и № 432-ПП, по которым мы оформляем проект перепланировки, содержат ограничения. Площадь входной группы не может превышать 10 кв. м. Сюда не входит площадь пандусов для маломобильных граждан. Также у входной группы не должно быть фундамента. Если указанные выше ограничения не соблюдены, то работы не получится согласовать перепланировкой.

Дополнительные сложности при согласовании входа в помещения из существующего окна могут возникать:

• из-за особенностей фасадных решений (к примеру, если над окном размещена труба системы газоснабжения, ее никто не разрешит убрать);
• из-за особенностей планировки участка вблизи здания (могут потребоваться работы по благоустройству территории).

Проблемы могут возникнуть из-за износа конструкций. Повысить несущую способность стены можно путем усилений или проведения ремонтных работ. Чтобы подобрать и обосновать такие решения, мы проводим обследования в местах проведения работ, делаем расчеты.

Можно ли указать в проекте другие изменения планировки, вместе с обустройством входа из окна?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В одном проекте можно указать любое количество решений по изменению планировки, если они соответствуют нормативным актам. Например, чтобы убрать препятствия для прохода к входу может потребоваться демонтаж или перенос перегородок. Одновременно можно сделать и переустройство – изменить схему расположения инженерных коммуникаций и т.д.

Проектные решения и документы

Если речь идет об образовании входа на месте существующего окна, то в проекте мы опишем:

• демонтажные работы (как минимум, нужно убрать часть стены ниже оконного проема);
• монтажные работы (устройство дверного блока, возведение лестницы и т.д.);
• отделочные работы (материалы для отделки должны соответствовать требованиям Роспотребнадзора);
• благоустройство территории на участке, прилегающем к стене снаружи.

Помимо описания работ в текстовой части проекта, мы оформляем план демонтажно-монтажных работ (они выделены разным цветом). Также делаем планы помещения до и после перепланировки. Там будет видно, что в помещении создан новый вход на месте окна.

В проекте обязательно описываем решения по изменениям фасадов. Сюда может входить устройство или демонтаж малых архитектурных форм, возведение навеса или козырька, другие элементов. Данный раздел проекта важен для согласования через Москомархитектуру. Еще возможно изменение колористики (цветовых схем) части фасада. В этом случае может потребоваться разработка колористического паспорта, его регистрация в МКА.

Проект для перепланировки в помещении МКД подготовят специалисты компании «Смарт Вэй». За техническим заключением о безопасности и допустимости работ нужно обращаться к автору проекта дома (если он известен) или в ГБУ «Экспертный центр». Это обязательное условие, предусмотренное Постановлением № 508-ПП, если при перепланировке задействованы несущие конструкции и/или осуществляется демонтаж части стеновой панели МКД.

Документы БТИ мы тоже запрашиваем на этапе проектирования. По ним мы изучаем исходную планировку и характеристики помещения, уточняем материалы конструкций. Когда работы будут завершены, мы обратимся в учреждение БТИ для переоформления поэтажных планов и внесения изменений в техпаспорт.

Так как проводятся работы на несущей стене (она относится к общедомовому имуществу), нужно получить согласие от собственников помещений дома. Для этого организуем очное или заочное общее собрание, оформляем протокол. На данном этапе важно убедить собственников в каких-либо преимуществах от появления нового входа, отсутствие угроз для конструкций.

Особенности согласования

Для согласования перепланировок в помещениях МКД мы руководствуемся Постановлением № 508-ПП. Вот инструкция по порядку действия собственника или его представителя:

• через электронный сервис на портале mos.ru подаем документы в Мосжилинспекцию (заявление будет сформировано прямо в сервисе);
• МЖИ направит проект на согласование в Москомархитектуру (в части фасадных работ) и получит заключение;
• в срок до 30 дней проводится проверка проекта и технического заключения, выдается разрешение на перепланировку;
• на основании разрешения можно приступать к работам (договор заключаем с подрядной организацией, состоящей в СРО);
• после завершения перепланировки нужно обратиться к кадастровому инженеру и получить технический план (он опишет изменения в планировке и характеристиках помещения);
• техплан направляем в МЖИ для получения акта приемочной комиссии;
• после выдачи акта Мосжилинспекция сама направит его вместе с техническим планом в Росреестр.

Сложнее обстоит дело с узакониванием работ, которые выполнены без проекта и разрешения. В целом, безопасность и допустимость перепланировки можно обосновать в техническом заключении. Это основной документ для узаконивания, наряду с техническим планом. Но неразрешимой проблемой сможет стать отказ собственников помещений дома, ведь обойти его крайне сложно. По сути, единственным вариантом будет попытка договориться, ведь иначе узаконивание завершится отрицательным результатом.

Когда регистратор Росреестра внесет данные о новой планировке в ЕГРН, перепланировка будет считаться завершенной. Собственник или его представитель получит выписку, где в графической части можно увидеть месторасположение входа на месте окна.

Инструкция для собственника помещения в нежилом здании

Планировку помещений в нежилом здании изменить проще. Как и в случае с жилфондом, собственнику нужен проект, техническое заключение. Отметим, что для работ в нежилом здании оба указанных документа может оформить компания «Смарт Вэй». Обращение в ГБУ «Экспертный центр» за техзаключением не потребуется. В этом заключается одно из отличий в согласовании перепланировок для МКД и нежилого фонда.

После завершения работ в любом случае нужно оформить технический план. В этой части проводятся стандартные работы – визуальный осмотр помещения с новым входом, обмеры расстояний и расчет площади. Техплан выдаем в электронной форме (это основной способ оформления по Закону № 218-ФЗ и Приказу Росреестра № П/0082). По сути, все необходимые документы собственник сможет получить в одном месте – компания «Смарт Вэй» подготовит их максимально быстро и строго по закону.

Как и где проходит согласование перепланировки

Так как строительные работы проводятся в нежилом здании, то МЖИ не будет участвовать в согласованиях. Учитывая это, собственник или его представитель действует так:

• готовый проект утверждается на уровне исполнителя и заказчика;
• для получения разрешения на изменение фасадов подаем проект и техзаключение в Москомархитектуру (но только если здание включено в перечень по Постановлению № 94-ПП);
• после завершения работ оформляем акт с подрядчиком, уведомляем МКА;
• по договору с собственником кадастровый инженер оформит технический план;
• техплан на диске подаем в МФЦ, где будет сформировано заявление о проведении кадастрового учета;
• после получения документов из МФЦ регистратор Росреестра внесет новые данные в ЕГРН, сформируем и выдаст выписку.

В обратной ситуации, когда нужно из убрать (заделать) вход или образовать на его месте оконный проем, тоже нужно согласовать перепланировку. Алгоритм действий будет таким же. Так как меняется внешний вид фасада, обязательно получает разрешение по линии Москомархитектуры.

Самым сложным моментом для образования входа из окна в помещении МКД может быть получение разрешения от собственников дома. Они могут отказать в согласовании вопроса, причем даже без обоснования причин. Чтобы получить протокол собрания с положительным решением, нужно обосновать безопасность работ. Зачастую приходится «уговаривать» собственников и объяснять им преимущества появления в МКД нового помещения. Например, можно договориться о благоустройстве территории или об иных преимуществах.

В дополнении предлагаю ознакомиться с кейсами компании «Смарт Вэй» по согласованию входов в нежилое здание или МКД. Там на примерах показаны все основные действия собственника. Примерную стоимость наших работ смотрите в таблице ниже.

Подведем итоги

• Из окна в нежилом помещении можно сделать вход. Эти работы можно согласовать как перепланировку на основании проекта и технического заключения.
• Помимо общих правил согласования, нужно получить разрешение по линии Москомархитектуры. Это связано не только с изменением планировки, но и с проведением работ на фасаде здания.
• После окончания работ мы оформляем технический план. Там будет показана новая планировка помещения, в том числе появление входа на месте окна.
• Завершающим этапом действий будет внесение новых сведений в ЕГРН. Документы в Росреестр будут направлены Мосжилинспекцией (после выдачи акта приемки на работы в МКД) или через МФЦ, куда обращается собственник помещения в нежилом здании.