Год выполнения работ: 2024
Заказчик работ: собственник мелькомбината в центре Москвы
Площадь объекта: 58.9 кв. м.
Адрес объекта: г. Москва, ул. Жебрунова, д.6
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок выполнения работ: 3 недели
Срок подготовки технической документации: 2 недели
Подробное описание работы специалистов «Смарт Вэй» по данному кейсу смотрите по ссылке.
Задача от заказчика
В данном кейсе заказчиком выступало ООО, у собственности которого есть комплекс зданий комбината зерноперерабатывающей и мукомольной промышленности. Вводные данные таковы:
- одно из зданий комбината было построено в 1999 года, а в 2012 году его поставили на кадастровый учет;
- с 2021 года в отношении собственника неоднократно выносили предписания о сносе объекта, который возведен с нарушением требований безопасности и без разрешений;
- в 2024 году дело было передано в суд, и. несмотря на все усилия собственника, решение вынесено в пользу надзорного органа;
- в судебном акте предусмотрена обязанность снести здание и снять его с кадастрового учета;
- суд указал срок, в течение которого собственник обязан исполнить решение 1 месяц.
Для Москвы это весьма распространенная ситуация. Кроме незаконно возведенных объектов власти часто настаивают на сносе зданий, если территория под ними передается для государственных и муниципальных нужд. Правда в этом случае собственник может рассчитывать на денежную компенсацию.
С учетом решения суда и по согласованию с заказчиком, специалистом компании «Смарт Вэй» были поставлены задачи:
- по обследованию здания и прилегающей территории, установлению состояния конструкций;
- по оформлению технической документации по результатам обследования;
- по подготовке проекта организации работ по ликвидации здания;
- по разработке акта обследования после сноса;
- по сопровождению процедуры снятия объекта с учета по линии Росреестра.
Все перечисленные работы относятся к основным направления деятельности ООО «Смарт Вэй». Поэтому заказчик получает комплексную услугу, вплоть до получения готового результата – выписки из ЕГРН с записью о снятии здания с учета.
Почему выбрали компанию «Смарт Вэй»
Заказчик – далеко не рядовой представитель московского бизнеса. Это одна из «старых» и уважаемых компаний в сфере пищевой и зерноперерабатывающей промышленности. Поэтому ей не составило труда навести справки о проектных организациях и кадастровых инженерах, которые могут выполнить все работы с надлежащим качеством. Далее были изучены кейсы и другие материалы на сайте «Смарт Вэй». Представитель компании обратился на предварительную консультацию и уточнил все нюансы сотрудничества.
Дополнительные факторы, которые помогают нашим заказчикам сделать выбор в пользу ООО «Смарт Вэй»:
- очень большой опыт работы в сфере проектирования, кадастра и согласований строительных работ (с 2013 года), чем могут похвастаться далеко не все компании;
- высокий процент положительных кейсов даже в очень сложных ситуациях (в частности, почти в 95% случаях нам удавалось избежать или оспорить приостановки от Росреестра);
- наличие в штате специалистов разного профиля, что позволяет предлагать комплекс услуг «под ключ».
Мы предлагаем услуги по оформлению различных документов в сроки, которые заметно меньше, чем у конкурентов. Точнее об этом можно судить после анализа сведений от заказчика.
Что было сделано специалистами «Смарт Вэй»
При заключении договора заказчик передал нам не только решение суда, но и проектную, техническую и эксплуатационную документацию на здание. Сразу была оформлена доверенность, чтобы специалисты «Смарт Вэй» представляли интересы клиента в гос. органах, могли быстро запросить дополнительные материалы. Так удобнее для обеих сторон. В данном случае мы запросили учетно-технические документы из БТИ. Они дают представление об исходных характеристиках и конфигурации объекта.
Для выполнения задач, о которых было рассказано выше, нашим специалистам предстояло оформить:
- техническое заключение о состоянии конструкций;
- проект организации работ по сносу, куда входит и общий строительный план;
- акт обследования для снятия снесенного здания с учета.
В процессе работы были оформлены промежуточные документы (акт, расчеты), подготовлены фотографии внутри и снаружи здания, по отдельным конструкциям и элементам.
В работе по заданию заказчика принимали участие техники-инвентаризаторы, проектировщики и кадастровый инженер. Процедура кадастрового учета проводилась под контролем юридической службы ООО «Смарт Вэй». К сожалению, действия регистраторов часто приходится оспаривать в судах. Но в данном кейсе это не потребовалось.
Этап обследований
При заключении договора мы обсудили и согласовали с заказчиком следующие условия:
- общий срок оформления документов – 3 недели (чтобы уложиться в срок, предоставленный на исполнение решения суда);
- дату и время для доступа на территорию комбината для обследований и фотофиксации (здесь проблем не возникло, уже через день после подписания договора мы выехали на объект);
- порядок взаимодействия в ходе выполнения работ (электронная почта, мессенджеры);
- особенности ведения дел в Росреестре (заказчик сам попросил, чтобы его интересы представил наш специалист).
Мы не может привести здесь цифры о стоимости работы. Но заказчик оценил, что она была меньше, чем предлагали другие компании. Отметим, что ценовой фактор нельзя назвать решающим в столь сложных делах, но тем не менее.
Для обследования объекта и фотофиксации мы отправили техника-инвентаризатора. Он давно работает в этой сфере и знает, что и как делать на месте. На месте специалист ООО «Смарт Вэй»:
- осмотрел территорию вокруг здания, где будет организована стройплощадка на время демонтажа;
- обследовал объект снаружи (состояние наружных стен, фундамента, кровли и т.д.);
- провел осмотр внутри здания, описал в акте техническое состояние конструкций и инженерных систем;
- зафиксировал все в акте, сделал несколько десятков фотографий с разных ракурсов.
Как и было намечено заранее, все обследования завершились в течение дня. На работу самого комбината это не повлияло, деятельность не приостанавливали.
Главный документ, который был оформлен после обследований – техническое заключение. В нем мы указали:
- общие характеристики здания, с учетом все изменений после строительства;
- степень работоспособности всех конструкций, инженерных систем (важно для выбора проектных решений);
- выводы о безопасности и допустимости работ по сносу, с учетом особенностей застройки в границах комбината.
Заключение передается проектировщикам. Далее он будет включено в приложения к проекту организации работ по сносу и акту обследования.
Разработка проекта организации работ по сносу и других документов
Чтобы снести здание и исполнить решение суда, заказчику нужен проект организации работ. У компании «Смарт Вэй» есть допуск СРО на оформление проектной документации. Лицензия в данном случае не нужна. Срок разработки проекта по договору – 6 дней. Мы всегда точно соблюдаем сроки, так как это важно нашим клиентам.
Ниже вы видите примеры из проекта организации работ по сносу, технического заключения. Из нюансов, на которые стоит обратить внимание, выделим следующие:
- помимо описания самих работ по демонтажу, мы предусмотрели меры защиты для близлежащих зданий комбината, наружных инженерных сетей;
- оформили план-график по всем работам, что очень важно для получения ордера ОАТИ на земляные работы (подробнее об этом читайте по ссылке);
- был описан порядок вывозы строительного мусора на один из полигонов Подмосковья (это обязательное требование).
В данном кейсе не потребовалось разрабатывать документы на изменение схемы движения транспорта (здание располагалось на удалении от дорог и на территории предприятия). В других ситуациях нам приходится это делать.
Особое внимание было уделено требованиям безопасности и охраны труда. Любой снос представляет опасность и нам нужно предусмотреть меры защиты. В приложениях к проекту указали порядок и места установки защитных сооружений для трех труб наружной системы водоснабжения. Подземных коммуникаций не было, что было подтверждено выводами проектировщика.
Готовый проект передали заказчику на утверждение. Далее он сам заключил договор с подрядной организацией. До и после начала работ было направлено уведомление в надзорный орган. Мы помогли сделать это через электронные сервисы на сайте мос.ру. Замечаний по поданным нами уведомлениям не возникло.
Работы по сносу были завершены в течение недели, так как подрядчик имел дело с небольшим зданием. Далее, когда участок был освобожден, мы приступили к заключительному этапу работы – оформлению акта обследования и снятию объекта с учета.
Оформление акта обследования
Регистраторы Росреестра снимают здания с учета на основании акта обследования. Так как чиновники сами не выезжают на место, кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» выполнил следующие работы:
- выехал на место после окончания работ по сносу;
- осмотрел участок и прилегающую территорию, сделал фотографии с разных ракурсов;
- внес данные в форму акта обследования, сделал заключение об отсутствии объекта на участке;
- подписал акт электронной подписью, чтобы направить документ в Росреестр через онлайн-сервис.
На подготовку акта ушел 1 день. В принципе, инженеру нужно лишь убедиться, что здания нет, а участок освобожден. Дополнительно, приложениями к акту он подтвердит, что работы по сносу проводились на основании проекта и во исполнение решения суда.
Снятие объекта с кадастрового учета
Так как решение суда обязывало не только снести здание, но и снять его с учета, специалист «Смарт Вэй» выполнил следующие действия:
- заполнил заявление о снятии объекта с кадастрового учета (электронно);
- подал пакет документов в Управление Росреестра через онлайн-сервис, убедился в их регистрации системой;
- дождался завершения учетно-регистрационный действий (5 рабочих дней);
- получил выписку из ЕГРН с записью о снятии здания с учета, передал документ заказчику.
В данном кейсе решений о приостановках не выносили. Но с этим часто приходится сталкиваться в других случаях. У нас есть приличный опыт успешного оспаривания приостановок или снятия замечаний при взаимодействии с регистраторами. Но в каждом случае нужно индивидуально выбирать тактику действий.
Получив выписку из ЕГРН, собственник направил ее в суд. Срок на исполнение решения был соблюден, а значит, не возникло оснований для дополнительных санкций. К примеру, если бы дело дошло до сноса через службу приставов, то с заказчика взыскали бы все расходы, исполнительский сбор. Также, с момента снятия с учета, по зданию перестали начислять имущественный налог.
Результат работы
Подведем итог. Работая по заданию заказчика, мы соблюли все сроки, предусмотренные договором. Результат таков:
- решение суда исполнено точно в месячный срок;
- у регистрирующего органа не возникло замечаний при снятии здания с учета;
- собственнику не пришлось платить исполнительский сбор (50 000 рублей для организаций по неимущественным требованиям);
- освобожденный участок остается в собственности заказчика и его можно использовать под иные цели.
Убедиться в снятии объекта с учета можно по записи в выписке из ЕГРН. Если у вас возникла такая же ситуация, как описана в данном кейсе, звоните экспертам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.
