ГПЗУ напрямую задаёт параметры будущего здания: предельную высоту, пятно застройки, отступы от красных линий, плотность, процент использования участка и допустимый вид использования. Без согласования с этими данными проект не пройдёт экспертизу. В материале разберём, какие параметры закрепляет градплан, как они ложатся в проектную документацию и что делать, если идея заказчика выходит за рамки регламента.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что именно ГПЗУ диктует проектировщику
Градостроительный план — не справка, а исходно-разрешительный документ. На бумаге обычный набор сведений из информационных систем градостроительной деятельности, но именно эти сведения превращаются в жёсткие рамки для будущего объекта. По ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ ГПЗУ выдаётся бесплатно и действует 3 года с даты утверждения, а проект застройщик обязан подготовить с учётом всех ограничений, отражённых в нём.
Что фиксируется в графической и текстовой части. Границы участка и красные линии — линии, отделяющие территории общего пользования (улицы, проезды, набережные) от застраиваемой земли. Минимальные отступы от красных линий, в пределах которых ставить капитальное строение запрещено. Предельные параметры объекта: высота, этажность, плотность, процент застройки, минимальный отступ от границ соседних участков. Плюс ВРИ (вид разрешённого использования), параметры разрешённого строительства реконструкции, информация о расположении объектов культурного наследия, зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ), технические условия на подключение к сетям.
Каждая из этих позиций — не пожелание архитектора, а вход в проектное задание. Если архитектор выходит за рамки хотя бы по одной строке, экспертиза вернёт документацию на доработку, а Госстройнадзор откажет в разрешении на строительство. Поэтому первый документ, который мы открываем перед стартом проектирования — это не дизайн-концепция, а именно ГПЗУ.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Мы всегда начинаем с ГПЗУ. До того, как архитектор сел рисовать концепцию, инженер сверяет техническое задание заказчика с регламентом участка. Если у клиента в голове трёхэтажное здание, а ГПЗУ разрешает только два этажа и фиксированную высоту — бессмысленно делать концепт на три. Это вопрос не вкуса, а закона.»
Высота и этажность: где пролегает потолок
Самый частый сюрприз для собственника — предельная высота из ГПЗУ. В Москве почти на любом участке через ПЗЗ задана отметка ФР (фактическая разрешённая) — менять высоту, плотность и процент застройки запрещено. Хочется надстроить третий этаж над двухэтажным магазином, но регламент это блокирует. Получить разрешение на строительство такой реконструкции в обычном порядке невозможно: Москомархитектура и Госстройнадзор завернут проект на этапе экспертизы.
Высота закладывается в проект застройки района. Двухэтажный квартал планировали как ровную застройку, и вырастающее посреди него девятиэтажное здание выбивается из общего ансамбля — перекрывает свет, ломает архитектурный облик улицы, создаёт нагрузку на инженерную инфраструктуру. Поэтому в подавляющем большинстве кварталов центра и сложившейся застройки буква F стоит на ПЗЗ, и любые изменения по этажности заблокированы.
В практике Смарт Вэй мы сталкиваемся с этим почти каждую неделю. Заказчик приходит с идеей мансарды над особняком, мы смотрим выписку из ИАИС ОГД, открываем подзону на карте Москомархитектуры и видим: ФР 200, высота 7 метров, этажность 2. Никаких манёвров. Если клиент уже выполнил такую надстройку — дальше путь только через суд по ст. 222 ГК РФ при условии доказанной безопасности объекта.
Пятно застройки и процент использования участка
Второй параметр, который часто срывает планы заказчика — максимальный процент застройки. ГПЗУ через привязку к ПЗЗ задаёт, сколько от площади участка можно занять капитальным строением. Для общественно-деловых зон в Москве это может быть 60%, для производственных — до 80%, для жилых — значительно меньше. Если на участке уже стоит здание, занимающее 55% площади, а собственник хочет пристроить корпус на ещё 20% — регламент 60% эту идею блокирует.
К проценту застройки прибавляются отступы. Отступ от красных линий обычно 3-5 метров, отступ от границ соседних участков — от 1 до 6 метров. То есть пятно застройки — это не вся площадь участка минус процент, а площадь минус процент минус все обязательные разрывы. На небольших участках после всех вычетов пригодная для строительства зона иногда уменьшается на 30-40%.
Третий смежный параметр — плотность застройки в тысячах квадратных метров общей площади на гектар. Этот показатель ограничивает суммарную поэтажную площадь. Даже если по пятну укладываетесь, по плотности можете не пройти, если планируете высокое здание с большой площадью этажа.
Константин М, начальник технического отдела:
«Заказчики часто думают: участок мой, что хочу, то и строю. Реальность другая. Параметры зашиты в градостроительный регламент, а ГПЗУ их просто транслирует. Хочешь больше площади — сначала надо менять ВРИ или вносить изменения в ПЗЗ через публичные слушания. А это процедура на год-полтора и без гарантий результата.»
ВРИ — вид разрешённого использования
В ГПЗУ через сведения о территориальной зоне отражается ВРИ — что вообще разрешено строить или эксплуатировать на этом участке. Если ВРИ «под объект образования», построить там кафе нельзя ни по проекту, ни задним числом. Чтобы поменять ВРИ, надо менять ПЗЗ — то есть инициировать общественные слушания, дождаться, пока администрация наберёт пакет таких заявлений, провести слушания, получить решение. Минимально это полгода. Часто год и больше.
Поэтому при первичной консультации мы всегда смотрим выписку из ЕГРН на земельный участок и здание — там зафиксирован действующий ВРИ. Параллельно открываем карту ПЗЗ на портале mos.ru, чтобы увидеть подзону и понять, насколько желаемая функция объекта вписывается в регламент. Если совпадения нет — уточняем у клиента, готов ли он к процедуре изменения ПЗЗ или к попытке смены ВРИ через судебную легализацию реконструкции (есть позиция Верховного суда о том, что при реконструкции через суд ВРИ участка может отличаться от практического использования).
