Кадастровый учет перепланировки в 2024 году

Кадастровый учет перепланировки – это процедура внесения изменений в ЕГРН, отражения в реестре новой конфигурации и характеристик помещения. Учет проводится в Росреестре на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером. Порядок кадастрового учета определен Федеральным законом № 218-ФЗ. Если вам необходимо согласовать и провести перепланировку нежилого помещения, потребуется учесть множество нюансов федерального и регионального законодательством. Эта процедура обязывает получить проект и техническое заключение, и на основании технического плана пройти кадастровый учет.

Читайте в статье, в чем заключается порядок согласования перепланировки в Москве, в какие органы нужно обращаться с документами, по каким нормативным актам определяются разрешенные и запрещенные работы в помещениях.

Этапы и порядок перепланировки в Москве

Перепланировка жилого помещения всегда связана с изменением конфигурации (ст. 25 ЖК РФ). В перечень работ при перепланировке может входить демонтаж или возведение стен и перегородки, перенос и расширение проемов под окна и двери, возведение или разборка антресольных площадок, иные изменения в конфигурации. Для нежилых помещений перепланировка проводится по тем же правилам. хотя есть существенные отличия в порядке согласования.

Порядок и этапы согласования перепланировки в Москве определены Постановлениями Правительства Москвы № 508-ПП  и 432-ПП, Жилищным кодексом РФ, Федеральным законом № 218-ФЗ. Для изготовления технического плана после перепланировки применяется Приказ Росреестра № П/0082. Для проведения и согласование перепланировки жилых и нежилых помещений в МКД предусмотрены следующие этапы:

• получение согласия собственников квартиры или нежилого помещения;
• заказ проекта в проектной организации, состоящей в СРО;
• получение технического заключения о состоянии несущих конструкции. техпаспорта БТИ;
• подача документов в Мосжилинспекцию (МЖИ) для согласования;
• проведение работ в соответствие с проектной документацией;
• получение акта приемочной комиссии через МЖИ (это аналог стадии ввода в эксплуатацию);
• оформление технического плана через кадастрового инженера (в этом документе будут указаны новые характеристики помещения после перепланировки);
• обращение в БТИ, где пройдет внесение изменений в технический паспорт;
• подача документов в Росреестр для проведения кадастрового учета изменений после перепланировки;
• получение выписки ЕГРН, где будут указаны новые характеристики квартиры или нежилого помещения.

Процесс согласования будет отличаться, если перепланировка затрагивает общедомовое имущество. Типичным примером таких работ является обустройство нового выхода при переводе жилого помещения в нежилое. Для такого варианта перепланировки необходимо получать согласие всех собственников дома, что делается путем проведения общего собрания.

Для нежилого здания перепланировка проводится намного проще. Хотя собственник все равно обязан заказать проект, но согласование в Мосжилинспекции проходить не нужно. Проект утверждает сам заказчик, а после выполнения работ изготавливается технический план через кадастрового инженера. Итогом процедуры будет кадастровый учет, внесение изменений в ЕГРН, выдача выписки их реестра.

Комментарий эксперта. Учреждения БТИ не занимаются согласованием перепланировки, хотя ранее обладали такими полномочиями. С 2013 года в БТИ нужно обращаться только для внесения изменений в техпаспорта после перепланировки. Также в последние годы существенно изменился порядок учета недвижимости. Вместо ГКН (Государственный кадастр недвижимости) был введен реестр ЕГРП. а затем и ЕГРН. Вся информация из ГКН была автоматически перенесена в новый реестр. Поэтому повторно согласовывать перепланировку, сделанную до 2013 года, не нужно.

Кадастровый учет перепланировки. Вопросы эксперту.

Константин М.

Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Мы купили квартиру и она оказалась с незаконной перепланировкой? Может ли нам грозить штраф?

Если вы закажете техническое заключение и технический план, пройдете узаконивание перепланировки, то штрафа не будет. Но это допускается только в случае, если работы не повлекли ухудшение прочности конструкций.

Как долго проходит согласование перепланировки в МЖИ? Мы сдали документы неделю назад и до сих не получили ответ.пор

В ЖК РФ определен максимальный срок согласования проекта перепланировки - 45 дней. На практике, документы проверят быстрее, поэтому вам нужно периодически проверять статус заявления.

Не может найти кадастровый паспорт на квартиру для перепланировки. Где можно заказать его дубликат?

Кадастровые паспорта не выдают с 2018 года. Поэтому сейчас этот документ не требуется для согласования перепланировки. В процессе согласований вам нужно получать техпаспорт и технический план.

Здравствуйте! Нам отказали в узаконивании перепланировки, сказали что в документах ошибки. Что делать и куда обжаловать отказ?

Если отказ вынесен незаконно, можно обжаловать его в суде. Но если в документах действительно есть ошибки, суд тоже вынесет отказное решение. Поэтому лучше обратиться за переоформлением документов, заново подать их в МЖИ.

Получили выписку ЕГРН после кадастрового учета перепланировки. Что делать с этим документом?

Выписка ЕГРН выдается для подтверждения обновленных характеристик объекта. Поэтому куда-либо представлять ее не требуется, поскольку согласование перепланировки завершено.

Постановление правительства Москвы 432

Чтобы приступить к перепланировке, нужно предварительно согласовать запланированные работы. Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП содержит дополнительный перечень условий, которые предстоит выполнить правообладателю или заказчику перепланировки:

• в Приложении № 2 Постановления № 432 зафиксирован перечень работ на объектах недвижимости, для которых не требуется получать разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию;
• для выполнения указанных работ нужно получить техническое заключение – этот документ подтверждает соответствие проекта перепланировки требованиям безопасности основных несущих конструкций здания;
• проект и положительное заключение представляются для согласования перепланировки в МКД в уполномоченное ведомство – Мосжилинспекцию.

Аналогичные правила согласования перепланировки в других регионах не обязательно регламентируют требование о получении заключения экспертной организации. В Москве и Санкт-Петербурге техзаключение является обязательным документом.

Законность проведения перепланировки зависит от представления перечисленных документов. Если фактическое выполнение работ осуществлялось без согласования проекта и рассмотрения технического заключения, при определенных условиях перепланировку можно узаконить «задним числом». Для этого также необходим указанный выше пакет технической и проектной документации, однако для узаконивания может потребоваться обращение в судебные органы.

Комментарий специалиста. Оформление обязательной проектной и технической документации целесообразно поручить одной организации, чтобы не тратить время и денежные средства на обращение к разным специалистам. Советуем вам обратиться за помощью в компанию «Смарт Вэй», специалисты которой обладают всеми необходимыми разрешительными документами – допусками СРО, свидетельством об аккредитации и т.д. Проект и техническое заключение будут оформлены в максимально сжатые сроки в строгом соответствии с нормативными актами. После завершения работ будет оказано сопровождение в получении акта приемочной комиссии, а кадастровый инженер быстро подготовит технический план на объект недвижимости.

Федеральный закон 218 о регистрации недвижимости

Все изменения объекта недвижимости, которые были вызваны перепланировкой, должны быть отражены в техническом плане и представлены на кадастровый учет. Правила кадастрового учета в 2024 году регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который является базовым нормативным актом в сфере регистрации прав на недвижимость.

Кадастровый учет после перепланировки проводится специалистами Росреестра. Ключевые нюансы проведения кадастрового учета по указанному закону заключаются в следующем:

• любые изменения в характеристиках зданий или помещений подлежат учета в госреестре ЕГРН (аналог ГКН и ЕГРП), а основанием для таких действий будет являться технический план;
• в результате перепланировки, для оформления арендных отношений, допускается образование временного объекта, не имеющего капитальных перегородок или ограждений – в таком случае, на основании технического плана, осуществляется временный учет с присвоением временного кадастрового номера (сведения о таком временном объекте будут внесены в ЕГРН на весь срок действия договора);
• результатом кадастрового учета будет являться актуализация сведений ЕГРН, а правообладатель получить обновленную выписку из указанного реестра.

По нормам Федерального закона № 218-ФЗ уполномоченным органом для проведения кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость является служба Росреестра. Также документы на указанные процедуры можно сдать через систему учреждений МФЦ. Кадастровый учет нужно пройти и после реконструкции. Когда собственник получит разрешение на ввод в эксплуатацию и технический план, в ЕГРН будут внесены новые параметры здания после реконструкции.

Комментарий специалиста. Одним из ключевых новшеств Федерального закона № 218-ФЗ является одновременное проведение процедур кадастрового учета и регистрационных действий по сделкам с недвижимостью. Если перепланировка проводится для сдачи объекта в аренду, контрагенты могут подать заявление для учетных и регистрационных действий, которые будут проводиться Росреестром одновременно. По итогам указанных действий заявитель получит –  выписку ЕГРН, в которой будут содержаться обновленные данные на объект недвижимости и сведения о временном ограничении права; зарегистрированный арендный договор.

Проект перепланировки

В содержание проекта перепланировки будут входить запланированные изменения в первоначальную конфигурацию помещения, с учетом имеющихся капитальных строительных конструкций и инженерных сетей. Обязательные требования, которые должны быть соблюдены экспертной организацией при разработке проекта, регламентированы Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, а также ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93. Узаконить перепланировку квартиры можно только следую этому постановлению.

Проект перепланировки состоит из следующих обязательных частей:

• общие сведения об экспертной или проектной организации;
• пояснительная записка – перечень запланированных работ, архитектурные решения по изменению конфигурации, условия проведения работ подрядной организацией, рекомендации по соблюдению норм безопасности и т.д.;
• планы помещений до и после проведения перепланировочных работ;
• промежуточный план помещения, на котором отражаются производимые изменения;
• дополнительные схемы и чертежи – изменения конструкции пола или потолка; сведения о переносе объектов инженерных сетей;
• схемы усиления несущих конструкций;
• фотоматериалы, расчеты и т.д.;
• сведения о наличии у эксперта допусков СРО.

На практике, изготовление проекта происходит одновременно с подготовкой технического заключения, что существенно упрощает и ускоряет процедуру согласования перепланировки. Нужно учитывать, что такая возможность доступна только при обращении в экспертную организацию, обладающую большим штатом специалистов по различным направлениям, каждый из которых имеет допуск СРО.

Комментарий специалиста. Обратившись за помощью к специалистам компании «Смарт Вэй», вы получите все необходимые документы в максимально сжатые сроки. Например, изготовление проекта, полностью отвечающего всем законодательным нормам, займет 1-3 дня. Кроме того, специалистами компании будет оказана консалтинговая помощь по любым вопросам, связанным с согласованием или узакониванием перепланировки или иных видов работ на объектах недвижимости.

Техническое заключение

Если перепланировочные работы проводятся в отношении нежилых помещений столицы, Постановление Правительства Москвы № 432-ПП предусматривает условие о получении положительного заключения о техническом состоянии конструкций и возможности производства планируемых работ. Как правило, этот документ оформляется экспертной организацией одновременно с разработкой проекта и учитывает все его положения.

Техническое заключение должно соответствовать следующим правилам:

• документ включает в себя выводы эксперта о соответствии проекта перепланировки требованиям к безопасности основных несущих конструкций здания;
• заключение оформляется экспертом, имеющим допуск профильной СРО;
• заключение подтверждает, что запланированные работы, выполняемые в соответствии с проектом, не будут затрагивать несущие конструкции, либо не повлияют на их целостность.

Техническим заключением подтверждает фактическое состояние несущих конструкций, возможность проведения работ по проекту.

Обмерные работы для получения актуальных поэтажных планов

Чтобы зафиксировать изменения в конфигурации помещений, требуется получить технический план у кадастрового инженера. Для этого проводится фактическое обследование объекта недвижимости, на котором выполнялись работы. Изменения после перепланировки влияют на характеристики всего здания, поэтому для подготовки техплана кадастровым инженером проводятся обмеры на объекте.

На поэтажных планах отражается информация о местоположении отдельных помещений, а также их размеры. Обмеры проводятся по следующим ключевым правилам:

• обмер помещения проводится по внутренним границам помещений;
• для полноценного переноса изменений, внесенных в конфигурацию объекта при перепланировке, проводится съемка помещений и здания, геодезическая съемка и иные виды обследований;
• полученные данные переносятся в текстовую и графическую часть технического плана.

Помимо обследования объекта в натуре, кадастровый инженер использует сведения ЕГРН на здание и помещения. Главные задачи кадастрового инженера при проведении обмеров – зафиксировать все изменения объекта, проверить их на соответствие проектной документации, отразить отступления от проекта и актуализировать поэтажный план здания.

От правильности проведения обмеров зависит положительный результат при обращении на процедуру кадастрового учета. Если в технический план внесены недостоверные или неточные сведения, может выявляться реестровая ошибка, что повлечет приостановку кадастрового учета или существенное затягивание сроков на устранение неточностей. По этой причине, крайне важно правильно выбрать квалифицированного кадастрового инженера для проведения обмеров и составления технического плана.

Технический план для перепланировки

Согласно ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ, основанием для проведения кадастрового учета в службе Росреестра является технический план на объект недвижимости. Как указывалось выше, этот документ оформляется кадастровым инженером по результатам обследования объекта и с учетом акта приемочной комиссии.

Требования к содержанию технического плана зафиксированы в ст. 24 Федерального закона № 218-ФЗ:

• документ может содержать сведения не только о целом объекте недвижимости, но и в отношении его временной части (это позволяет провести временный кадастровый учет части помещения при долгосрочной аренде);
• в техплане отражается местоположение помещений путем графического отображения границ геометрической фигуры на плане этажа или части этажа;
• в ч. 10 ст. 24 Закона № 218-ФЗ прямо указано, что содержание технического плана должно соответствовать проектной документации.

Технический план оформляется в виде электронного документа, после чего направляется кадастровым инженером в службу Росреестра. При каждой последующей перепланировке в жилом или нежилом помещении нужно вновь заказывать технический план.

Комментарий специалиста. Для проведения кадастрового учета не требуется представлять проект перепланировки и техническое заключение. Содержание этих документов должен учесть кадастровый инженер при оформлении технического плана. Для службы Росреестра юридическое значение имеют зафиксированные изменения объекта.

Кадастровый учет перепланировки

Проведение кадастрового учета после перепланировки осуществляется путем обращения с документами в службу Росреестра или в учреждения МФЦ. Фактические кадастровые действия будут проводиться должностными лицами Росреестра. В 2023 году кадастровые и регистрационные действия проводятся по новым правилам Федерального закона № 218-ФЗ, можно выделить следующие ключевые нюансы указанной процедуры:

• если перепланировка проводилась для заключения арендного договора, в Росреестре будет одновременно осуществляться кадастровый учет и регистрация сделки;
• после завершения указанной процедуры заявителю будет выдана только выписка из госреестра ЕГРН, поскольку кадастровые паспорта с января 2017 года не выдаются (их содержание включено в выписку ЕГРН);
• если проводился временный кадастровый учет части помещения, образованного в результате перепланировки, выписка ЕГРН будет содержать сведения о временном кадастровом номере (его аннулирование произойдет после прекращения действия договора аренды).

Проведение кадастрового учета необходимо при каждом изменении характеристик помещения или здания. Следовательно, в каждом таком случае будет нужно оформить обновленный технический план.

Сроки и необходимые документы

Процессуальные сроки проведения кадастровых и регистрационных действий регламентированы в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ и составляют:

• при обращении напрямую в службу Росреестра – пять рабочих дней для проведения кадастрового учета и десять рабочих дней для объединенной процедуры учета и регистрации;
• при направлении документов через МФЦ – 7 и 12 дней, соответственно.

Вне зависимости от способа обращения, заявитель должен представить следующий комплект документов:

• заявление о проведении кадастрового учета и/или госрегистрации договора;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• технический план;
• акт приемочной комиссии (этот документ не представляется, если его выводы были включены в технический план);
• доверенность на представителя сторон;
• договор аренды, если учет перепланировки проводится для оформления арендных отношений.

За проведение кадастрового учета госпошлины не уплачивается. Если одновременно будет проводиться регистрация договора аренды, заявителю нужно представить платежное поручение о перечислении госпошлины 2000 рублей (для физических лиц) или 22000 рублей (для организаций). После завершения кадастровых и регистрационных действий заявитель получит выписку из госреестра ЕГРН и зарегистрированный договор аренды.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Стоимость услуг по проектированию и согласованию перепланировки

Обращайтесь в компанию Смарт Вэй, если вам нужно быстро оформить документы, пройти согласование и кадастровый учет перепланировки! Мы окажем полный услуг по проектированию, обмерам помещений, зданий под любые виды строительных работ. Стоимость наших работ будет определена после изучения особенностей объекта, представленных документов. С предварительными расценками можно ознакомиться в таблице ниже.

Наши кейсы

Кейс 1. На фото ниже трехкомнатная квартира после перепланировки по проекту специалистов ООО Смарт Вэй. В данном случае проектом предусматривался демонтаж ненесущих стен, изменение полов, обустройство новых дверных проемов. Работы велись по дизайн-проекту, который прошел согласование в Мосжилинспекции. После перепланировки наши специалисты помогли быстро пройти кадастровый учет в Росреестре.

Кейс 2. Ниже приведен пример перепланировки в новой квартире, переданной застройщиком. Так как проект делался на квартиру в жилом доме индивидуальной застройки, у специалистов было много вариантов изменения планировки. В частности, две комнаты были объединены в одну большую, спроектирована система теплых полов. Отделка квартиры осуществлялась по дизайн-проекту.

Выводы

• Кадастровый учет перепланировки – это процедура внесения изменений в ЕГРН, отражения в реестре новой конфигурации и характеристик помещения.
• Кадастровый учет после перепланировки проводится в Росреестре на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером.
• По итогам кадастрового учета собственник получит выписку ЕГРН, где будут указаны новые характеристики жилого или нежилого помещения.

Если вам необходимо согласовать и провести перепланировку нежилого помещения, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Мы поможем быстро оформить и получить согласование перепланировки, пройти кадастровый учет. По всем вопросам можно получить бесплатную консультацию по телефонам, указанным на сайте.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).