Кадастровый учет договора аренды в 2024 году

Кадастровый учет аренды недвижимости заключается во внесении в госреестр ЕГРН сведений о временном обременении объекта на период, указанный в договоре. Правила кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость, в том числе и при аренде объектов, зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – Закон № 218-ФЗ). В зависимости от целей арендатора, по договору может передаваться целое здание или помещение, либо их часть. Если сдаваемое помещение меняет конфигурацию перед арендой, либо арендатору передается неизолированная часть объекта, до обращения в Росреестр необходимо заказать технический план.

Читайте в этом материале, какие существенные условия нужно указать в договоре аренды, как и когда необходимо регистрировать сделку в Росреестре, нужно ли это делать для краткосрочных соглашений, в каких случаях на сдаваемое помещение оформляется технический план.

Долгосрочный договор аренды

Основным нормативным актом для заключения и регистрации сделок аренды является Гражданский кодекс РФ. Статья 609 ГК РФ регламентирует следующий перечень требований к форме договора аренды на недвижимость:

• если хотя бы одной из сторон договора является предприятие, договор должен оформляться в виде письменного документа;
• аналогичное требование распространяется на договоры со сроком действия более года;
• для долгосрочных договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года, действует обязательное правило о регистрации с внесением сведений в ЕГРН.

Законодательство рассматривает аренду в качестве ограничения прав собственника, поэтому без прохождения регистрационной процедуры долгосрочные договоры являются недействительными. Доход, полученный от аренды, нужно указывать в декларации по итогам календарного года.

Все объекты недвижимости, расположенные на территории РФ, подлежат обязательному кадастровому учету, а сведения о них содержаться в общедоступном реестре ЕГРН. Следовательно, чтобы соблюсти правило о регистрации сделки аренды, собственник должен предварительно поставить объект на кадастровый учет. Для каждого вновь созданного объекта кадастровый учет проводится одновременно с регистрационными действиями. Недвижимость, построенная до 2013 года, подлежит кадастровому учету по заявлению собственника, в том числе при совершении сделок (купля-продажа, аренда и т.д.).

Комментарий специалиста. В связи с актуальными изменениями в законодательстве, с марта 2018 года любые сделки с недвижимостью будут запрещены, если объект не был поставлен на кадастровый учет. Это правило распространяется и на арендные отношения. Основанием для проведения учетных действий является технический или межевой план, которые изготавливает кадастровый инженер.

Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:

Регистрация договора аренды части помещения в 2024 году

Чтобы зарегистрировать договор аренды, любой из контрагентов должен обратиться с заявлением в службу Росреестра или Многофункциональный центр. Чтобы договор был зарегистрирован, в ЕГРН должны быть сведения об арендуемом объекте, в том числе кадастровый номер. Если на момент передачи недвижимости в аренду объект не проходил учет, эта процедура будет проведена одновременно с регистрационными действиями.

Закон допускает возможность передать во временное возмездное пользование часть здания или помещения, причем собственнику не обязательно выделять указанную часть капитальными и постоянными ограждающими конструкциями. Для регистрации аренды на часть объекта также нужно пройти процедуру кадастрового учета, которая характеризуется следующими нюансами:

• стороны должны согласовать местоположение части здания или сдаваемого помещения, а также его границы в пределах целого объекта недвижимости;
• для временного кадастрового учета изготавливается технический план целого объекта, на котором отражаются границы арендуемой части здания или помещения;
• учет в Росреестре проводится с присвоением временного кадастрового номера, который будет аннулирован после прекращения договорных отношений.

В рамках здания или помещения могут выделяться несколько самостоятельных частей, одновременно передаваемых в аренду. Каждая из указанных частей должна пройти временный кадастровый учет, чтобы договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке. Учет аренды помещения осуществляется Росреестром.

Комментарий эксперта. Границы арендуемой части помещения могут быть выделены в натуре путем установки временных перегородок, прилавков и т.д. Закон не запрещает передавать в аренду часть помещения без установления указанных ограждений. Однако временные границы должны быть обязательно отмечены на техническом плане. Аннулирование временного кадастрового номера происходит при истечении срока договора или при его досрочном расторжении.

Зачем нужен кадастровый учет договора аренды?

Все сведения об объектах недвижимости, а также их правообладателях, обременениях и ограничениях прав, по итогам кадастрового учета вносятся в госреестр ЕГРН. Аренда является ограничением права, поскольку сохраняет свое действие даже при переходе права собственности на объект недвижимости. При подготовке к совершению сделок из выписки ЕГРН можно узнать следующие данные и характеристики:

• наличие у арендодателя полномочий по распоряжению объектом – зарегистрированное право собственности;
• сведения о кадастровом номере объекта;
• информация о границах арендуемого объекта, его основных параметрах (этажность, тип объекта и т.д.).

Указанные сведения позволяют проверить юридическую чистоту сделки, избежать неблагоприятных последствий в виде потери денежных средств. Также арендатор убедится в наличии полномочий собственника на передачу здания или помещения.

После регистрации арендного договора эти сведения также вносятся в ЕГРН. На весь срок действия аренды регистрируется обременение (на краткосрочные договоры это правило не распространяется). При получении выписки ЕГРН на объект информация будет доступна потенциальному приобретателю недвижимости, что окажет существенное влияние на условия сделки купли-продажи. Также наличие сведений о кадастровом учете объекта позволяет избежать случаев одновременной его сдачи в аренду иным лицам.

Комментарий специалиста. Получить выписку ЕГРН с кадастровыми сведениями об объекте недвижимости может любое заинтересованной лицо. Для этого нужно обратиться с запросом в службу Росреестра или Многофункциональный центр, либо заполнить онлайн-форму на портале госуслуг. Заявителю будет выдана выписка ЕГРН, в которой будут содержаться актуальные кадастровые сведения на момент получения документа.

Кадастровый учет аренды. Вопросы эксперту.

Константин М.

Эксперт в сфере кадастра, недвижимости и проектирования. Высшее юридическое образование, опыт работы более 10 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Здравствуйте! Если мы досрочно расторгаем договор аренды на часть помещения, нужно ли подавать заявления и обращаться в Росреестр?

Если договор аренды прекращает действие по истечению срока, обременение в ЕГРН будет снято автоматически. Если договор расторгается досрочно, подается заявление о снятии с временного кадастрового учета.

Сколько можно частей большого помещения сдать в аренду? Или нет таких ограничений?

Закон № 218-ФЗ не содержит таких ограничений. Фактически, можно сдать всю площадь помещения по частям разным арендаторам. Однако нужно учесть места для прохода, обслуживания.

Здравствуйте! Если в период аренды мы продаем здание, нужно ли расторгать договоры с арендаторами на помещения? Или это делается автоматически?

Переход права собственности на объект не влечет прекращение арендных отношений. Поэтому покупателю придется соблюдать условия договоров с арендаторами.

У нас долгосрочный договор аренды (на 3 года). Когда этот срок истечет, регистрация тоже продлиться? Или нам нужно заново проходить регистрацию?

Когда срок аренды истечет, из ЕГРН будут исключены данные об обременении объекта. При продлении договора или заключении нового соглашения необходимо вновь обращаться в Росреестр.

Добрый день! У нас в договоре нет пункта о сроках. Нужно ли нам проходить регистрацию в Росреестре?

Если в договоре не стоит дата прекращения арендных отношений, договор считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор не подлежит регистрации в Росреестре.

Пошаговая инструкция регистрации договора аренды

Учет аренды помещения или его части осуществляется одновременно с регистрацией договора. Чтобы успешно зарегистрировать арендный договор, нужно придерживаться следующей пошаговой инструкции:

• согласовать обязательные и дополнительные условия договора с учетом требований ГК РФ;
• уплатить госпошлину за проведение регистрационных действий в размере, зафиксированном в НК РФ;
• обратиться к кадастровому инженеру для изготовления технического плана на объект или часть здания/помещения;
• подать заявление о проведении кадастрового учета и регистрационных действий;
• получить зарегистрированный арендный договор и выписку ЕГРН с данными о возникшем обременении права.

Рассмотрим нюансы каждого из указанных этапов сделки аренды с объектом недвижимости.

Шаблон договора аренды, прошедший регистрацию

Обязательным условием договора аренды недвижимости по правилам ГК РФ является определение сторонами объекта, передаваемого во временное пользование. Перечень дополнительных условий стороны вправе оговаривать самостоятельно (например, срок арендных отношений, порядок расчетом и размер арендных платежей, и т.д.). На нашем сайте вы можете скачать типовой шаблон арендного договора, который прошел регистрацию в службе Росреестра по всем правилам ГК РФ и Закона № 218-ФЗ.

Нужна ли госпошлина за регистрацию?

Госпошлина за кадастровый учет объекта недвижимости не предусмотрена. При этом пошлина за регистрацию платится обязательно. Статьей 333.33 НК РФ регламентированы ставки госпошлины за регистрацию арендного договора – 2000 рублей с граждан и 22 000 рублей с юридического лица. Пошлина должна быть оплачена на момент обращения в регистрационные органы. Нужно учитывать, что госпошлина за кадастровый учет объекта недвижимости не уплачивается. При одновременном проведении учетных и регистрационных действий представляется только один платежный документ.

Технический план для постановки на учет

Статьей 14 Закона № 218-ФЗ основанием для постановки на кадастровый учет объекта недвижимости, либо его части, является технический план. Этот документ можно получить с учетом следующих нюансов:

• необходимо выбрать кадастрового инженера, представить ему правоустанавливающие документы и арендный договор;
• кадастровые работы на арендуемом объекте будут выполнять на основании подрядного договора, в котором будет указан срок выдачи технического плана;
• инженером проводятся кадастровые работы, которые фиксируют характеристики арендуемого объекта, в том числе его границы;
• полученные сведения переносятся в текстовой и графической форме в содержание технического плана, который направляется в службу Росреестра для кадастрового учета.

Технический план изготавливается инженером в электронной форме и направляется в Росреестр по каналам электронной связи. При необходимости, собственник объекта может дополнительно заказать технический план в письменной форме. Этот момент необходимо сразу указать в договоре. Если на объекте не проводилась перепланировка, учет аренды помещения при регистрации аренды не требуется.

Комментарий специалиста. От правильности оформления технического плана зависит положительное решение регистрирующего органа. Специалисты Смарт Вэй смогут выполнить технические планы в сжатые сроки с гарантией регистрации.

Заявление в МФЦ

Чтобы пройти процедуру кадастрового учета и регистрации, один или оба участника арендной сделки должны подать заявление в Росреестр или МФЦ. К заявлению прикладываются следующие документы:

• паспорта контрагентов-граждан или документы на юридические лица;
• нотариальная доверенность на представителя, если стороны используют такой вариант оформления документов;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости (свидетельство о праве, выписка ЕГРН);
• арендный договор и передаточный акт;
• технический план на арендуемое здание, помещение или их часть;
• платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Учет договоров аренды проводится на основании технического плана. Этот документ изготавливает кадастровый инженер после выделения части помещения или проведения перепланировки.

При получении заявления выдается выписка, которая содержит перечень принятых документов, а также дату выдачи зарегистрированного договора и выписки ЕГРН.

Кадастровый учет и регистрация обременения

После получения документов по арендной сделке в Росреестре проводятся учетные и регистрационные действия. Для этого Законом № 218-ФЗ отводятся следующие процессуальные сроки:

• 10 рабочих дней при одновременной регистрации и кадастровом учете, если документы представлялись непосредственно в службу Росреестра;
• 12 дней – если документы по сделке были сданы в МФЦ.

После завершения указанных процедур заявители смогут получить зарегистрированный договор и выписку ЕГРН. Сведения о возникшем обременении права будут зафиксированы в реестре на весь период действия договора аренды. Учет аренды помещения подтверждается внесение новых данных в ЕГРН.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Правила кадастрового учета части помещения

Разберем, если ли существенные отличия для регистрации аренды на часть объекта. Для сдачи в аренду часть здания или большого помещения может быть отгорожена временными стенами или перегородками. Однако для временного кадастрового учета части объекта недвижимости наличие или отсутствие ограждений, а также признаков изолированности и обособленности,  не имеет значения – границы арендуемой площади будут указаны в договоре, а технический план будет содержать схему местоположения.

Чтобы пройти кадастровый учет части помещений, собственнику нужно соблюдать следующий алгоритм действий:

• необходимо согласовать договор в части предмета аренды, т.е. определить характеристики площади, передаваемой арендатору (указывается граница части помещения, ориентир на общей площади и т.д.);
• договор и передаточный акт будет использован кадастровым инженером для оформления технического плана – этот документ составляется по итогам изучения документов и сведений ЕГРН, а также фактического обследования помещения;
• на основании представленного технического плана, договора и иных документов, специалисты Росреестра поставят часть помещения на временный кадастровый учет – участникам договора будет выдана выписка ЕГРН с указанием временного кадастрового номера.

Временная постановка на учет будет сопровождаться процедурой регистрации договора – такое требование обязательно для любых долгосрочных договоров аренды. Законодательство содержит и еще одно правило – с 2018 года не допускается совершение сделок, если в ЕГРН отсутствуют кадастровые сведения на объект. Следовательно, выделение части площади для сдачи в аренду будет возможно, если исходное нежилое помещение уже состоит на кадастровом учете в Росреестре.

Для выделения частей помещений может проводиться перепланировка. Для этого нужно оформить проектную документацию и согласовать ее в установленном порядке. Перепланировка недвижимого имущества также предусматривается изменение характеристик объекта, поэтому по итогам строительных работ необходимо составить техплан и обратиться в Росреестр.

Комментарий специалиста. Для составления техплана кадастровый инженер будет использовать арендный договор, в котором стороны определят границы временного объекта. Максимальные и минимальные границы арендуемых объектов законом не утверждены, поэтому площадь части помещения может составлять от одного до нескольких десятков квадратных метров. Если у вас возникли вопросы относительно оформления договора на часть здания или помещений, обратитесь за помощью к специалистам компании «Смарт Вэй».

Как зафиксировать параметры части объекта

Чтобы провести кадастровый учет части помещений, нужно зафиксировать ее параметры. Если между несколькими арендаторами делится одно большое торговое или офисное помещение, заключаются самостоятельные договоры. В каждом из них стороны определяют обязательные и дополнительные условия аренды, в том числе предмет, срок, порядок оплаты платежей. Следовательно, даже для одинаковых по размеру частей помещения потребуется оформление самостоятельного технического плана.

Постановка на учет временного объекта недвижимости также носит индивидуальный характер. Поэтому при составлении техплана инженер должен индивидуализировать обследуемую часть нежилого помещения:

• кадастровые работы включают в себя определение местоположения арендуемой части – оно указывается на плане помещения или поэтажном плане здания;
• даже если границы такого объекта не выделены в натуре, кадастровый инженер отразит их на чертежах и схемам, которые включаются в графическую часть техплана;
• если помещение было выделено в результате перепланировки, помимо договора будет учитываться проектная документация и акт приемки работ.

Кадастровый учет заключается в переносе сведений техплана в реестр ЕГРН. Эти функции выполняют специалисты Росреестра, а документы можно подать и через систему МФЦ. Хотя кадастровый учет проводится безвозмездно, процедура регистрации договора будет проведена только после уплаты госпошлины. В 2018 году размер пошлины составляет 2000 руб. для граждан и 22000 руб. для юридических лиц – указанная сумма действительная для одного объекта, в том числе части помещения.

Общий пакет документов, которые необходимы для регистрации и учетных действий на часть помещения, включает в себя:

• заявление от правообладателя или его представителя;
• паспорт собственника, доверенность на представителя или правоустанавливающие документы юридического лица;
• документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества – выписка ЕГРН;
• договор аренды и передаточный акт;
• технический план, в том числе с отражением изменений после перепланировки;
• платежное поручение об оплате госпошлины за регистрацию.

Срок, в пределах которого происходит постановка на учет и регистрационные действия, регламентирован Федеральным законом № 218-ФЗ. При одновременно проведении учета и регистрации временных объектов срок составит 10 рабочих дней при обращении, и 12 рабочих дней при подаче документов через МФЦ.

Комментарий специалиста. Сократить сроки внесения сведений в кадастр нельзя, так как они предусмотрены законом. Однако от квалификации и опыта кадастровых инженеров зависит продолжительность кадастровых работ и составления техплана. Если вы обратитесь за помощью в компанию «Смарт Вэй», кадастровые работы и оформление техплана займут 1-2 дня. При этом, мы гарантируем полное соответствие требованиям закона для внесения изменений в кадастр.

Правовой статус части объекта

Если помещение разделено на части для сдачи в аренду, право собственности на объект не утрачивается. У арендатора возникает только временное право пользования частью площади, которое будет аннулировано при истечении срока договора или при досрочном его расторжении. В выписке ЕГРН при временном кадастровом учете будет указано зарегистрированное обременение права собственности.

Сведения об арендуемой части зданий или помещений будут содержаться в ЕГРН на весь срок договора. Если стороны решат продолжить свои правоотношения, для постановки на учет вновь потребуется провести кадастровые работы с изготовлением техплана. Это правило нужно соблюдать, даже если в аренду сдается та же самая часть объекта, без каких-либо изменений.

Комментарий эксперта. По условиям договора может допускаться автоматическая пролонгация аренды. Если исходный договор был заключен на срок более года, регистрация продления будет происходить по общим правилам. Если договор был оформлен на срок менее года, его продление происходит на неопределенный срок – в этом случае регистрация не проводится. Чтобы уточнить все нюансы оформления договора на часть помещения и постановки ее на кадастровый учет, воспользуйтесь консультационной поддержкой специалистов компании «Смарт Вэй».

Результат кадастрового учета: выписка ЕГРН

По нормам Закона № 218-ФЗ, выписка из ЕГРН является надлежащим правоустанавливающим документом. Так как по итогам кадастрового учета в реестр вносятся сведения об арендованном объекте или части помещения, аналогичные данные будут содержаться в выписке ЕГРН. Для получения выписки по итогам кадастрового учета не нужно продавать отдельного заявления, этот документ выдается на основании требований Закона № 218-ФЗ.

В отношении кадастрового учета арендуемого объекта, выписка ЕГРН будет содержать следующие сведения:

• сведения о правообладателе объекта недвижимости;
• форма собственности (например, долевая или совместная);
• постоянный или временный кадастровый номер на объект аренды, а также иные характеристики;
• наличие обременения права собственности, возникающее по арендному договору, а также срок его действия.

С момента проведения кадастрового учета и внесения информации в ЕГРН, с этими данными сможет ознакомиться любое заинтересованное лицо. Получение выписки возможно путем обращения в службу Росреестра или Многофункциональный центр. Также такая возможность доступна  в электронной форме через портал госуслуг. Отчитаться о полученном доходе от аренды нужно путем заполнения декларации. Она сдается в ИФНС по итогам календарного года. Так как сведения об аренде регистрируются в ЕГРН, они будут проверены при получении декларации.

Комментарий специалиста. При регистрации договора аренды выписка ЕГРН выдается без внесения дополнительной платы, так как ее стоимость входит в госпошлину за регистрационные действия. Получение каждой последующей выписки будет осуществляться на платной основе, для этого к запросу прикладывается платежное поручение.

Где в выписке временный кадастровый номер?

Формы выписок ЕГРН утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 25.12.2015 № 975. В состав основных кадастровых сведений входит кадастровый номер, который является уникальным для каждого объекта. Если в аренду передается часть помещения, использование кадастрового номера общего объекта не допустимо, ввиду несоответствия характеристик.

В ходе кадастрового учета части помещения службой Росреестра присваивается временный кадастровый номер, а характеристики временной части объекта вносятся в ЕГРН. При выдаче выписки данные о постоянном или временном кадастровом номере будут указаны в составе основных характеристик учтенного объекта или его части.

Срок действия временного кадастрового номера

ГК РФ предусматривает, что стороны арендных отношений вправе сами определять срок действия договора. Однако законодательством установлен максимально допустимая продолжительность аренды – не более пяти лет. По истечении этого срока аренда считается прекращенной, а для ее продления нужно составить и зарегистрировать новый договор или дополнительное соглашение.

Срок действия временного кадастрового номера совпадает с продолжительностью арендных отношений и устанавливается из содержания договора. После истечения срока действия договора временный кадастровый номер утрачивает свою силу, а сведения о части помещения исключаются из госреестра ЕГРН. В случае заключения нового договора аренды процедуру кадастрового учета в Росреестра нужно проходить заново, после чего части помещения будет вновь присвоен временный номер.

Комментарий специалиста. Чтобы пройти процедуру кадастрового учета при оформлении нового арендного договора, потребуется получить новый технический план. Заказать технический план на помещение и осуществить регистрацию договора аренды можно с помощью компании Смарт Вэй.

Стоимость оформления и регистрации договора аренды

Стоимость услуг по оформлению договоров аренды, кадастрового учета и регистрации в Росреестр зависит от характеристик и целевого назначения объекта, других факторов. Примерные расценки компании Смарт Вэй можно узнать из таблицы ниже:

Выводы

• Кадастровый учет и регистрация аренды – это обязательная процедура для договоров со сроком действия более 1 года.
• Кадастровый учет аренды нужно проводить при перепланировке сдаваемого здания или помещения, либо при выделении арендатору части объекта.
• При кадастровом учете части помещения или здания в Росреестре присваивается временный кадастровый номер на срок действия аренды.
• Госпошлина за кадастровый учет объекта недвижимости не платится. Но за регистрацию договора аренды нужно оплатить пошлину.
• В ЕГРН будет зарегистрировано обременение права собственности, которое сохранится даже при продаж объекта.

Специалисты компании Смарт Вэй окажут услуги по оформлению и сопровождению регистрации договора аренды, изготовят технически план для кадастрового учета. Звоните, по всем интересующим вопросам мы проконсультируем бесплатно!

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 (скачать).