В состав кадастровых сведений ЕГРН обязательно входит цена объекта. Она определяется не по договорам или другим документам по сделкам, а по итогам государственной оценки. Бюджетные учреждения проводят оценку по заказу региональных властей. В перечень объектов для оценки включают участки, здания, помещения. машиноместа. После утверждения отчета данные о стоимости здания будут включены в ЕГРН. Владелец объекта сможет узнать об этом по выписке из госреестра, из сведений Публичной кадастровой карты (ПКК).
Читайте, кто и как определяет кадастровую стоимость зданий, что учитывается при государственной оценке объектов, как оспорить ее результаты.
- Кадастровая стоимость онлайн
- Зачем определяют кадастровую стоимость здания
- Для каких видов зданий проводится оценка
- Общие правила определения кадастровой стоимости зданий
- Периодичность оценки
- Алгоритм действий при государственной оценке недвижимости
- Внесение сведений в ЕГРН
- Как определяется кадастровая стоимость помещений в здании
- Где посмотреть кадастровую стоимость здания
- Можно ли повлиять на кадастровую стоимость
- Наши услуги
- Кейсы ООО “Смарт Вэй”
- Заключение
- Список использованной литературы
Кадастровая стоимость онлайн
Зачем определяют кадастровую стоимость здания
Кадастровую стоимость определяют на все объекты недвижимости, поставленные на учет в ЕГРН. Для этого государство в лице органа власти субъекта РФ заказывает оценку, формирует перечни объектов для бюджетного учреждения. Оценочные работы включают анализ документов и сведений на недвижимость, изучение рынка спроса и предложения. Итоги оценки фиксируются в отчете, который утверждает заказчик.
Здание – это один из видов объектов недвижимого имущества. Государственная оценка проводится как в отношении целого здания, так и для всех помещений в его границах. Кадастровая стоимость, рассчитанная бюджетным учреждением, будет применяться:
- для обновления данных в ЕГРН;
- для расчета земельного и имущественного налога;
- для расчета нотариальных пошлин;
- для определения суммы арендных платежей (для государственного и муниципального имущества).
Владелец здания не может заказать кадастровую оценку своего объекта. Это только государственная функция, причем бюджетное учреждение оценивает не каждый объект в отдельности, а их группы. Собственник может получить отчет по рыночной цене здания. Такие услуги оказывают независимые эксперты-оценщики, организации. Рыночную цену из отчета нельзя использовать для расчета налогов или пошлин. Но сведения из отчета будут важны при оспаривании кадастровой стоимости, если она существенно выше рыночной цены.
Можно воспользоваться онлайн-сервисом на сайте ООО «Смарт Вэй», чтобы узнать актуальную кадастровую стоимость вашего объекта или участка. Данные подгружаются напрямую из ЕГРН.
Также можно обратиться к нашим специалистам, чтобы заказать выписку из реестра для оспаривания кадастровой стоимости, для иных целей.
Заключение эксперта. Для продажи, коммерческой аренды или других гражданских сделок кадастровая стоимость не важна. Контрагенты вправе сами определять цену объекта, могут заказать ее у оценщика. Сведения ЕГРН можно взять за основу при переговорах о стоимости сделки. Но покупатель или арендатор вряд ли согласится переплачивать, если кадастровая стоимость намного выше рыночной цены недвижимости.
| Документы для оспаривания кадастровой стоимости | Описание | |
| 1 | Заявление в комиссию | Подается собственником, если он решил оспорить кадастровую стоимость через комиссию. С 2023 года заявление нужно подавать в бюджетное учреждение, которое проводило кадастровую оценку. |
| 2 | Административный иск | Подается в суд, если собственник выбрал такой вариант оспаривания кадастровой стоимости, либо обжалует отказ комиссии. |
| 3 | Выписка ЕГРН | Запрашивается через МФЦ, госуслуги или Росреестр. Содержит актуальный показатель кадастровой стоимости. |
| 4 | Отчет о рыночной стоимости | Оформляется через независимых оценщиков. Подтверждает рыночную цену объект, к которой будет приравнена кадастровая стоимость. |
Для каких видов зданий проводится оценка
Кадастровую стоимость определяют для всех видов зданий, отнесенных к объектам капитального строительства. Так как оценка проводится на территории субъекта РФ, в перечень включают все объекты в границах региона. Тип, назначение, местоположение и характеристики здания будут влиять на определение цены.
Не проводится оценка в отношении некапитальных построек. Они не относятся к объектам не движимости, не ставятся на кадастровый учет. Объект незавершенного строительства подпадает под кадастровую оценку, если он поставлен на учет в ЕГРН.
Общие правила определения кадастровой стоимости зданий
Кадастровую оценку зданий проводят по нормам Законов № 135-ФЗ и № 237-ФЗ. Основанием является решение органа власти субъекта РФ. Оценочные работы выполняют специалисты бюджетных учреждений, которые есть в каждом регионе. Собственников зданий и других объектов не будут персонально уведомлять о предстоящей оценке. Но весь процесс определения кадастровой стоимости является публичным. Поэтому владельцы недвижимости могут узнать о начале процедуре и ознакомиться с документами на порталах органов власти, из сведений ЕГРН.
Периодичность оценки
Регионы не могут произвольно менять кадастровую стоимость каждый год или месяц. Согласно ст. 24.12 Закона № 135-ФЗ, решение о государственной оценке может приниматься:
- для недвижимости в Санкт-Петербурге, Севастополе и Москве (города федерального значения – не чаще 1 раза в 2 года;
- для остальных регионов России – не чаще 1 раза в 3 года.
Нарушать эти сроки нельзя. Если органа власти назначит новую оценку ранее 3-х или 2-х лет, такое решение может обжаловать любое заинтересованное лицо.
До конца 2022 года государство ввело мораторий на изменение кадастровой цены недвижимости. Независимо от результатов оценки, для расчета налогов применялся показатель стоимости, внесенный в ЕГРН на начало 2022 года. Это гарантировало сохранение прежнего уровня налоговых платежей, что крайне актуально в условиях сложной экономической ситуации. Также есть вероятность, что указанный мораторий будет сохранен.
Алгоритм действий при государственной оценке недвижимости
Государственная оценка включает анализ документов и сведений о недвижимости, рынка спроса и предложения в регионе. На порядок определения кадастровой стоимости влияют следующие нюансы:
- тип и характеристики объекта (например, этажность и площадь здания);
- место расположение здания (например, в черте города, на землях сельхозназначения);
- текущая кадастровая стоимость объекта, в том числе с учетом предыдущего оспаривания.
Перечень объектов для предстоящей оценки заказывает и формирует орган власти субъекта РФ. Запрос направляется в региональное Управление Росреестра, где он обрабатывается в течение 10 дней. Также бюджетное учреждение вправе само запросить перечни объектов, если такие полномочия переданы по договору с заказчиком.
На основании решения органа власти региона заключается договор с бюджетным учреждением. Специалистам передается перечень объектов, на которые нужно рассчитать кадастровую стоимость. В текстовой и графической части перечня на здание будут указаны следующие сведения:
- кадастровые номера каждого здания;
- сведения о кадастровом квартале, муниципальном образовании, населенном пункте;
- кадастровые данные на здание (тип, функциональное назначение, технические параметры);
- площадь, количество наземных и подземных этажей;
- год ввод в эксплуатацию (постройки);
- контуры объекта на участке.
По договору может проводиться оценка не только самого здания, но помещений в нем, если они являются объектами недвижимости. Для таких помещений в перечне указывает материал наружных стен и кадастровый номер здания.
Согласно Закону № 135-ФЗ, государственная оценка включает следующие процедуры:
- отбор исполнителя, заключение договора;
- передача перечня объектов, сведений и документов на недвижимость;
- оценочные работы (без выезда на место);
- запрос дополнительных сведений и документов (если требуется);
- подготовка и утверждение промежуточных отчетов (если договором предусмотрены отдельные этапы оценки);
- завершение работ, передача заказчику окончательного отчета с кадастровой стоимостью;
- принятие отчета по акту, утверждение результатов оценки (не позже 20 дней после передачи отчета);
- публикация акта и решения на официальном портале органа власти;
- направление акта с кадастровой стоимостью в Росреестр.
В процессе оценки бюджетное учреждение взаимодействует с заказчиком. Также специалисты обязаны принимать документы и сведения от других заинтересованных лиц. Например, представители МО, на территории которого расположен объект, могут направить свои документы. Владелец здания также может направить в бюджетное учреждение документы, где описаны характеристики объекта.
Специалисты не проводят выездные обследования, что является существенным недостатком кадастровой оценки. Камеральные работы по документам и сведениям не учитывают реальное состояние объекта. Например, если собственник сделал современный ремонт, это повысит рыночную цену здания. Но на кадастровой оценке это не скажется, так как технические параметры строения по документам останутся такими же. Исправить ситуацию можно при оспаривании результатов кадастровой оценки через комиссию или суд. Эта процедура предусматривает проверку отчета о реальной рыночной цене здания.
Внесение сведений в ЕГРН
Чтобы кадастровая стоимость здания вступила в силу, ее нужно внести в ЕГРН. Это полномочие Росреестра, чьи специалисты будут работать с актом органа власти субъекта РФ. Перенос данных осуществляется в течение 3-х дней после получения документов. Владелец объекта сможет посмотреть новую кадастровую цену сразу после ее внесения в госреестр.
Как ИФНС будет считать налог на здание, после обновления реестровой стоимости? Для расчета налога собственнику-гражданину ИФНС сама запросит сведения ЕГРН. Размер платежа будет указан в требовании или уведомлении. Если зданием владеет организация, она обязана сама запросить выписку ЕГРН, рассчитать налог в декларации.
Как определяется кадастровая стоимость помещений в здании
Как указывалось выше, при формировании перечня в него включаются все объекты для оценки. Если в здании есть квартиры или нежилые помещения, поставленные на учет в ЕГРН, они тоже будут включены в перечень. Кадастровая цена определяется отдельно на каждый объект недвижимости.
Заключение эксперта. Росреестр не направляет собственникам уведомления об изменении стоимости их объектов. Подразумевается, что владельцы недвижимости могут сами в любой момент узнать ее реестровую цену из выписки ЕГРН, из сведений ПКК. Снизить стоимость здания по ЕГРН можно путем оспаривания. В некоторых случаях это возможно путем устранения реестровой или технической ошибки.
Где посмотреть кадастровую стоимость здания
Актуальную кадастровую цену здания можно посмотреть по выписке ЕГРН или из формы ПКК. Выписку можно заказать в Росреестре или МФЦ, через онлайн-сервисы (например, на госуслугах). Наши специалисты запросят выписку на любой вид недвижимости. Так как мы работаем напрямую с онлайн-сервисами Росреестра, документ будет сформирован за несколько секунд.
На ПКК также размещены данные о характеристиках. кадастровой стоимости объектов. Найти здание можно напрямую на графической карте или через онлайн-форму. Данные о реестровой цене будут указаны в карточке объекта.
Можно ли повлиять на кадастровую стоимость
Государство стремится, чтобы кадастровая стоимость соответствовала рыночной цене недвижимости. Поэтому бюджетные учреждения применяют федеральные стандарты оценки, нормы законов. Но так как реальное обследование объектов не проводится, то реестровая цена часто превышает рыночный показатель.
Завышенная стоимость здания по кадастру влечет дополнительные расходы на налоги. Чтобы избежать переплат, можно добиться снижения кадастровой цены:
- в ходе оценки можно представить в бюджетное учреждение документы и сведения, отражающие реальные характеристики здания;
- после утверждения акта и внесения данных в ЕГРН. можно заказать отчет о рыночной цене, обратиться с заявлением в комиссию при Управлении Росреестра;
- если комиссия вынесет отказ, его можно оспорить в судебном порядке.
При судебном оспаривании стоимости объектов капстроительства нужно пройти строительно-техническую экспертизу здания. Если заявление подает собственник участка, проводится судебная землеустроительная экспертиза. В рамках рассмотрения дела экспертизы назначает суд. Это требование введено еще в 2021 году Распоряжением № 3214-р. Для обращения в комиссию достаточно получить отчет о рыночной цене объекта.
Данный порядок оспаривания одинаков для всех видов недвижимости. Если процедуру проходит собственник-гражданин, вместо обращения в комиссию он может сразу обращаться в суд. По итогам оспаривания реестровую цену приравняют в рыночной цене. На основании решения суда или комиссии Росреестр обновит информацию в ЕГРН.
Наши услуги
Специалисты нашей компании помогут проверить кадастровую стоимость здания, добиться ее снижения. Наши услуги:
- запрос и оформление документов для комиссии, суда;
- подготовка документа на устранение технической или реестровой ошибки;
- ведение дел на заседаниях комиссии, суда;
- подготовка отчетов об оценке рыночной стоимости объектов;
- изготовление технических планов на все объекты недвижимости.
Также вы можете заказать другие услуги в сфере кадастра, недвижимости – проектирование, сопровождение регистрации и учета в ЕГРН, выделение частей помещений под аренду. Подробнее об условиях работы можно узнать у наших экспертов.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Сопровождение оспаривания кадастровой стоимости | от 15 000 руб. |
| 2 | Оформление отчета о рыночной стоимости недвижимости | от 10 000 руб. |
| 3 | Инженерные изыскания | от 30 000 руб. |
| 4 | Оформление топографических планов | от 20 000 руб. |
| 5 | Оформление технического плана | от 15 000 руб. |
Кейсы ООО “Смарт Вэй”
Кейс 1. В 2020 году специалисты ООО “Смарт Вэй” помогли оспорить кадастровую стоимость на здание торгово-развлекательного комплекса. Экономия на налогах составила более 200 000 рублей в год.
Кейс 2. В 2021 году специалисты ООО “Смарт Вэй” оформили отчет о рыночной цене на здание ТЦ в Московской области. Это помогло снизить кадастровую стоимость объекта почти на 30%.
Заключение
- Кадастровую стоимость здания рассчитывает бюджетное учреждение. Эти работы заказывают органы власти субъекта РФ.
- Оценки бюджетного учреждения работают по перечень объектов недвижимости, по документам, сведениям ЕГРН. Обследование здания с выездом на место не входит в процедуру оценки.
- Завышенную реестровую стоимость здания можно снизить. Для этого необходимо заказать отчет о рыночной цене, обратиться в комиссию, суд. При судебном рассмотрении спора нужно пройти строительно-техническую экспертизу.
Получите консультацию наших экспертов, если планируете оспаривать кадастровую стоимость здания!
Список использованной литературы
Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать)
Федеральный закон №135-ФЗ (скачать)
Приказ Росреестра № П/0311 (скачать)
ФСО № 4 (скачать)
ФСО № 7 (скачать)
