Кадастровая стоимость помещения в 2026 году

Жилые и нежилые помещения, поставленные на учет в ЕГРН, подлежат государственной оценке. По её итогам определяется кадастровая стоимость — показатель, от которого напрямую зависит размер имущественного налога. Эта статья — часть нашего большого материала про кадастровую стоимость. Здесь мы подробно разберём правила оценки помещений, порядок утверждения документов и нюансы оспаривания через бюджетное учреждение и суд. По словам Константина М, кадастрового инженера с аттестатом 78-16-1134 и 15-летним опытом согласований, при завышенной кадастровой стоимости собственник ежегодно переплачивает налог на 2,5% от суммы превышения — для объекта стоимостью 500 млн рублей это может составлять 7,5 млн рублей в год.

Мы предлагаем услуги по оценке объектов недвижимости, оспариванию кадастровой стоимости. Это поможет существенно сэкономить на платежах по имущественному налогу.

Заказать все услуги и узнать подробности можно по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо через электронную почту info@smway.ru.

Методика оценки описана в Федеральном стандарте ФСО N 4 (Приказ МЭР N 508 в редакции от 30.11.2022). Если цена по кадастру окажется выше рыночной, владелец помещения вправе её оспорить — практика показывает, что снижение может достигать 45%. С 1 января 2026 года государственная кадастровая оценка в большинстве субъектов РФ проводится с использованием Национальной системы пространственных данных (НСПД), что обеспечивает единую платформу взаимодействия участников процесса.

На какие помещения определяется кадастровая стоимость

Объектом недвижимости может быть квартира или нежилое помещение. Кадастровую оценку проводят только для помещений, поставленных на учет в ЕГРН. При постановке на учет подтверждается, что помещение изолировано, обособлено от остального объёма здания, отвечает другим признакам недвижимости. Для подтверждения этих признаков и постановки на учет кадастровый инженер оформляет технический план.

Рыночная цена любого объекта определяется по согласованию сторон, на основе спроса и предложений. С кадастровой стоимостью ситуация иная:

• государство определяет кадастровую стоимость для внесения этих данных в ЕГРН, расчёта налоговых платежей;
• государственную оценку проводят в отношении группы однородных объектов (например, по группе квартир с примерно одинаковыми характеристиками);
• оценку заказывает орган власти региона, после чего работы выполняет бюджетное учреждение;
• при оценке не учитываются индивидуальные и уникальные параметры объекта, так как специалисты не выезжают на место, не проводят обследования;
• процедура оценки публичная, а с её результатами можно ознакомиться в ЕГРН, на Публичной кадастровой карте (ПКК).

Механизм оценки для кадастра отличается от правил определения рыночной цены. Когда владелец помещения заказывает отчёт о рыночной стоимости, эксперт не только изучает документы, но и осматривает объект. В ходе осмотра можно выявить факторы, которые повлияют на повышение или снижение цены. Например, современный ремонт автоматически увеличивает цену нежилого помещения, квартиры. Кадастровая оценка такие данные не учитывает.

Узнайте кадастровую стоимость вашего объекта бесплатно

Также вы можете обратиться к нашим специалистам, чтобы заказать выписку из реестра ЕГРН для оспаривания кадастровой стоимости, для иных целей. Стоимость выписки ЕГРН об основных характеристиках в 2026 году составляет 920 рублей для физических лиц и 1 400 рублей для юридических лиц (электронный формат). Подробнее о стоимости услуг смотрите на странице с ценами.

«При несогласии с кадастровой стоимостью собственник вправе её оспорить. Для этого нужно сравнить её с рыночной ценой. Если стоимость по кадастру ниже цены помещения на рынке, обжалование бессмысленно — это лишь увеличит сумму налоговых платежей от ИФНС. Если же собственник не оспорит высокую кадастровую стоимость, налоговый орган будет рассчитывать платежи по сведениям ЕГРН.»
— Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

На что влияет кадастровая стоимость помещений

Кадастровая стоимость помещения — один из обязательных показателей в ЕГРН. Его применяют:

• для направления требований и уведомлений по имущественному налогу;
• для расчётов, заполнения деклараций по налогу на имущество предприятия;
• для расчёта пошлины нотариусу;
• для определения суммы арендных платежей (например, если в аренду передаётся муниципальное помещение).

Владелец помещения может использовать кадастровую стоимость для своих целей. Например, предприятие может учитывать её при оценке основных средств, подготовке инвестиционных проектов. Банк может запросить данные о стоимости объекта при оформлении кредитного залога. Контрагенты по сделке могут взять стоимость в ЕГРН для согласования цены объекта. Налоговые ставки для помещений в 2026 году составляют от 0,1% до 2,5% в зависимости от типа и стоимости объекта. Рост налога ограничен 10% в год для физических лиц.

Нельзя обратиться в Росреестр и попросить изменить стоимость помещения в кадастре. Это допускается только в следующих случаях:

• если стоимость изменилась по итогам очередной оценки;
• если владелец объекта прошёл процедуру оспаривания, добился снижения кадастровой цены до рыночной стоимости;
• если в Росреестр подано заявление об устранении реестровой или технической ошибки;
• если бюджетное учреждение исправило методологическую ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость действует до следующей оценки. Периодичность этой процедуры составляет 1 раз в 4 года. Для городов с федеральным статусом (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) оценку проводят не чаще 1 раза в 2 года.

Порядок определения кадастровой стоимости помещения

Регламент оценки недвижимости для кадастра определён Законами N 135-ФЗ в редакции от 31.07.2025 (скачать) и N 237-ФЗ в редакции от 23.07.2025 (скачать). С 1 января 2026 года вступили в силу изменения, внесённые Федеральным законом N 243-ФЗ от 23.07.2025. Также для оценочных работ применяют Методические указания Росреестра (Приказ N П/0336). Методика оценки утверждена Федеральным стандартом ФСО N 4 (Приказ МЭР N 508 в редакции от 30.11.2022).

Кто заказывает оценку

Базу данных недвижимости ведёт Росреестр. Но для внесения сведений в ЕГРН ведомство использует документы от других органов, специалистов. Для внесения данных о кадастровой стоимости Росреестру нужен акт об утверждении результатов оценки. Этот документ утверждает орган власти региона. Заказывает оценку с определением кадастровой стоимости тоже региональное правительство.

Владелец помещения может заказать лишь отчёт с рыночной стоимостью. Кадастровую оценку проводят только по решению государственных органов. Это решение, как и документы по итогам оценочных работ, публикуют на официальном портале субъекта РФ. Так как вся информация об оценке носит публичный характер, ознакомиться с ней может собственник объекта, иное заинтересованное лицо.

Кто может определить кадастровую стоимость

Региональные власти могут лишь заказать оценку, подготовить документы и сведения для специалистов. Оценочные работы выполняет бюджетное учреждение. Для выбора учреждения может проводиться открытый конкурс. Для оценки заключают договор. После чего формируют перечень объектов.

В штате бюджетного учреждения работают специалисты с квалификацией, опытом работы в сфере кадастра, оценочной деятельности. Они несут ответственность за результат оценочных работ. Если при утверждении отчёта и оформлении акта будут выявлены ошибки, заказчик потребует их исправления. Также нарушения могут устраняться путём исправления реестровой, технической или методологической ошибки.

Декларация о характеристиках объекта недвижимости

Правообладатели могут влиять на результаты кадастровой оценки ещё до её утверждения путём подачи декларации о характеристиках объекта недвижимости. Декларация позволяет уточнить такие параметры как наименование объекта, материал стен, год постройки, этажность, место расположения. Также в декларации можно указать индивидуальные характеристики, которые ЕГРН не содержит: фактическое использование, степень готовности, обеспеченность инженерными сетями. Форма декларации и порядок её рассмотрения утверждены Приказом Росреестра от 24.05.2021 N П/0216. Декларация рассматривается бюджетным учреждением бесплатно в течение 20 рабочих дней.

Перечень помещений для расчёта кадастровой стоимости

Персонал бюджетного учреждения проводит расчёты на основании документов, сведений о недвижимости. Для этого заказчик обязан представить перечень объектов. Его формируют в соответствии с нормами Методических указаний Росреестра. Перечень состоит из текстовой и графической части. В отношении помещений там указывают следующие данные:

• квартал, муниципальное образование, населённый пункт;
• вид объекта (нежилое помещение, квартира);
• вид, назначение, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение;
• количество этажей;
• материал наружных стен МКД или нежилого здания;
• год постройки (ввода в эксплуатацию);
• площадь объекта.

В графической части перечня описывают границы объектов. Заказчик направляет запрос о формировании документа в Росреестр. Также полномочия по запросу перечня можно передать по договору бюджетному учреждению.

Федеральный стандарт оценки

На основе исходных данных и перечня объектов специалисты проводят оценочные работы. Для этого применяют Федеральный стандарт ФСО N 4 (Приказ N 508 в редакции от 30.11.2022). Основные требования стандарта:

• расчёт проводят в отношении объектов, доступных на открытом рынке, либо для которых рынок отсутствует, ограничен;
• эксперты проводят группировку объектов со схожими характеристиками (например, помещения в нежилом административном здании, в одном районе города, с одинаковой площадью);
• собирают данные о рынке недвижимости по каждой группе объектов;
• эксперты определяют факторы, влияющие на цену недвижимости (например, в центре города объекты изначально дороже, чем на окраине);
• специалисты делают построение модели оценки;
• осуществляют расчёт цены;
• формируют отчёт с результатами оценки.

На территории региона множество участков, зданий, помещений. Поэтому договор может предусматривать отдельные этапы оценки. По итогам каждого этапа формируют промежуточный отчёт. Когда завершат все работы, эксперты составят окончательный отчёт.

При расчёте не учитывают действующие обременения, ограничения недвижимости. Исключением являются ограничения, вводимые при зонировании территорий, при охране объектов культурного наследия и природных парков.

Оценку проводят массовым методом. При построении модели на группу объектов эксперты подставляют факторы, влияющие на их цену. Описание всех моделей указывают в итоговом отчёте. Ввиду использования массового метода расчёта цена одинаковых объектов из группы будет примерно равна. Индивидуальные параметры помещения на кадастровую цену не повлияют.

Если вам нужен отчёт о рыночной цене, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Документы, подготовленные нашими специалистами, принимают суды, Росреестр и другие гос. органы.

Интересуют данные услуги? Воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Документы по итогам государственной оценки

После построения моделей и расчётов специалисты бюджетного учреждения оформляют итоговый отчёт. В нём указывают стоимость по всем объектам из перечня. Отчёт направляют на утверждение заказчику. Орган власти размещает отчёт на официальном портале для публичного доступа.

После проверки отчёта и поступивших дополнений оформляют акт. Им утверждают результат оценочных работ. Решение об утверждении и сам акт обязательно публикуют на официальном портале. После этого акт направляют в Росреестр для обновления ЕГРН.

Внесение сведений в ЕГРН

Заключительной стадией оценки является обновление ЕГРН. Для этого чиновники Росреестра переносят сведения из отчёта в базу данных недвижимости. Процедура длится до 10 дней. После этого в сведениях ЕГРН на каждое помещение появится новая стоимость. С 2026 года Росреестр публикует перечень кадастровых объектов до 15 февраля.

«Если помещение образовано в период между оценками, внеочередное определение кадастровой цены не требуется. Объект включат в перечень при последующей оценке. По своей инициативе владелец квартиры или нежилого помещения не может требовать досрочной оценки.»
— Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как собственник помещения может узнать кадастровую стоимость

Региональные власти и Росреестр не уведомляют владельцев недвижимости об изменении кадастровой цены. Эти данные можно легко узнать самостоятельно. Прежде всего, по запросу правообладателя Росреестр выдаёт выписку ЕГРН. Кроме технических характеристик помещения, в выписке отражается его стоимость по итогам последней оценки. Выписку ЕГРН получают через Госуслуги, МФЦ или в подразделении Росреестра.

Основная информация из ЕГРН доступна на ПКК. Это онлайн-сервис Росреестра, с которым может ознакомиться любой желающий. В карточке помещения на ПКК указана и его цена по последней оценке. Также через ПКК можно заказать обычную или расширенную выписку из реестра. Справка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно на портале Госуслуг.

Можно ли повлиять на кадастровую стоимость

Хотя бюджетное учреждение проводит оценку без уведомления собственников, они могут повлиять на кадастровую цену своих объектов. Возможные варианты:

• в процессе оценки — направление декларации о характеристиках объекта недвижимости с факторами, влияющими на цену помещения;
• после утверждения итогов оценочных работ — подача заявления в суд или в бюджетное учреждение для оспаривания;
• после внесения данных в ЕГРН — путём исправления технической, реестровой или методологической ошибки, выявленной в ЕГРН.

Чтобы уменьшить кадастровую цену, нужно получить отчёт о рыночной цене помещения. Эти работы могут выполнить независимые эксперты-оценщики по заказу собственника. Заказать отчёт о рыночной стоимости помещения можно в ООО «Смарт Вэй».

«Заявитель может лично принять участие в заседании суда. Но лучше заключить договор с представителем, который оформит и подаст документы, отстоит интересы на всех этапах снижения кадастровой стоимости помещений. Судебный процесс по сокращённой процедуре сейчас занимает около 6 месяцев.»
— Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

Наши специалисты помогут пройти все процедуры, на законных основаниях уменьшить цену объекта. Звоните прямо сейчас 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Как оспорить кадастровую стоимость: пошаговая инструкция

С 1 января 2026 года во всех регионах применяется порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной в соответствии со статьёй 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ. Заявление подаётся в бюджетное учреждение, а не в комиссию или суд. При несогласии с решением бюджетного учреждения собственник вправе обратиться в суд.

1. Получите выписку ЕГРН о кадастровой стоимости. В ней указана дата, по состоянию на которую определена стоимость — она понадобится для отчёта оценщика. Стоимость электронной выписки составляет 920 рублей для физлиц и 1 400 рублей для юрлиц.
2. Закажите отчёт о рыночной стоимости. Независимый оценщик подготовит документ, где укажет рыночную цену на дату определения кадастровой стоимости. Отчёт предоставляется в форме электронного документа, подписанного УКЭП оценщика.
3. Подайте заявление в бюджетное учреждение. Приложите отчёт об оценке и выписку ЕГРН. Учреждение рассмотрит заявление в течение 30 дней.
4. При отказе — подайте административный иск в суд. Госпошлина составляет 3 000 рублей для физлиц и ИП, 15 000 рублей для юридических лиц за каждый объект.
5. Пройдите судебную экспертизу. Суд назначит эксперта, который подтвердит или скорректирует рыночную стоимость из вашего отчёта.
6. Получите решение суда. При положительном решении Росреестр внесёт изменения в ЕГРН в течение 10 дней.
7. Подайте заявление на перерасчёт налога. Вы вправе вернуть переплаченный налог за последние 3 года.

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. В 2022 году специалисты ООО «Смарт Вэй» оформили отчёт о рыночной цене и оказали услуги по оспариванию кадастровой стоимости помещений административного здания в Москве. Исходная кадастровая стоимость составляла 87 млн рублей. После завершения процедуры стоимость снижена до 74 млн рублей — на 15%. Экономия клиента на налогах составила более 390 тыс. рублей за два года.

Кейс 2. В 2021 году специалисты ООО «Смарт Вэй» представили интересы собственника при оспаривании кадастровой стоимости офисных помещений в Москве. Кадастровая стоимость снижена с 12,5 млн до 9,8 млн рублей (на 22%). Итоговая экономия на налогах составила более 81 тыс. рублей в год.

Наши услуги

Если вам нужно проверить и снизить кадастровую стоимость квартиры или нежилого помещения, наши специалисты окажут услуги:

• по оформлению и подаче документов в бюджетное учреждение, суд;
• по запросу выписки ЕГРН;
• по подготовке отчёта о рыночной стоимости помещений, других объектов;
• по сопровождению каждого этапа оспаривания стоимости;
• по устранению реестровых, технических и методологических ошибок (если требуется).

Подробнее обо всех услугах можно узнать у наших экспертов. Примерные цены на работы, услуги и документы смотрите ниже.

Заключение

• Кадастровую стоимость рассчитывают по итогам государственной оценки. Её проводят в отношении недвижимости, поставленной на учёт в ЕГРН.
• Оценку заказывает региональное правительство. Работы по определению кадастровой цены проводят специалисты бюджетного учреждения. С 2026 года оценка проводится с использованием НСПД.
• Если стоимость по кадастру выше рыночной цены, её можно снизить. Для этого владелец помещения заказывает отчёт о рыночной стоимости, обращается в бюджетное учреждение и/или суд.

Наши специалисты расскажут о правилах определения и оспаривания кадастровой стоимости помещений на консультации.

Список использованной литературы

Федеральный закон N 237-ФЗ в редакции от 23.07.2025 (скачать)

Федеральный закон N 135-ФЗ в редакции от 31.07.2025 (скачать)

Федеральный закон N 243-ФЗ от 23.07.2025 (изменения в N 237-ФЗ)

Приказ Росреестра N П/0311 в редакции от 21.12.2022 (скачать)

Приказ Росреестра N П/0216 от 24.05.2021 (порядок рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости)

Методические указания Росреестра (Приказ N П/0336)

Федеральный стандарт оценки ФСО N 4 (Приказ МЭР N 508 в редакции от 30.11.2022)

Часто задаваемые вопросы