Кадастровая стоимость помещения в 2024 году

Жилые и нежилые помещения, поставленные на учет в ЕГРН, подлежат государственной оценке. По ее итогам определяется кадастровая стоимость. Она применяется для расчета налогов и нотариальных пошлин, для других целей. Чтобы определить кадастровую стоимость помещений, оценщик изучают сведения и документы. Методика оценки описана в Федеральном стандарте по Приказу МЭР № 508. Если цена по кадастру окажется выше рыночной, владелец помещения сможет ее оспорить.

В статье расскажем о правилах оценки помещений и определения кадастровой стоимости, порядок утверждения документов, нюансах оспаривания через комиссию и суд.

На какие помещения определяется кадастровая стоимость

Объектом недвижимости может быть квартира или нежилое помещение. Кадастровая оценка предусмотрена только для помещений, поставленных на учет в ЕГРН. При постановке на учет подтверждается, что помещение изолировано, обособлено от остального объема здания, отвечает другим признакам недвижимости. Для подтверждения этих признаков и постановки н учет оформляется технический план.

Рыночная цена любого объекта определяется по согласованию сторон, на основе спроса и предложений. С кадастровой стоимостью ситуация иная:

• государство определяет кадастровую стоимость для внесения этих данных в ЕГРН, расчета налоговых платежей;
• государственная оценка проводится в отношении группы однородных объектов (например, по группе квартир с примерно одинаковыми характеристиками);
• оценку заказывает орган власти региона, после чего работы выполнит бюджетное учреждение;
• при оценке не учитываются индивидуальные и уникальные параметры объекта, так как специалисты не выезжают на место, не проводят обследования;
• процедура оценки является публичной, а с ее результатами можно ознакомиться в ЕГРН, на Публичной кадастровой карте (ПКК).

Механизм оценки для кадастра отличается от правил определения рыночной цены. Если владелец помещения заказывает отчет о рыночной стоимости. Эксперт не только изучит документы, но и осмотрит объект. В ходе осмотра можно выявить факторы, которые повлияют на повышение или снижение цены. Например, современный ремонт автоматически увеличивает цену нежилого помещения, квартиры. Кадастровая оценка не учитывает такие данные.

Если вам нужно быстро проверить кадастровую стоимость своего помещения, воспользуйтесь онлайн-сервисом на сайте ООО «Смарт Вэй».

Также вы  можете обратиться к нашим специалистам, чтобы заказать выписку из реестра ЕГРН для оспаривания кадастровой стоимости, для иных целей.

Заключение эксперта. При несогласии с кадастровой стоимостью можно ее оспорить. Для этого ее можно сравнить с рыночной ценой. Если стоимость по кадастру ниже цены помещения на рынке, обжалование бессмысленно. Это повлечет лишь увеличение суммы налоговых платежей от ИФНС. Если же собственник не оспорит высокую кадастровую стоимость, налоговый орган будет рассчитывать платежи по сведениям ЕГРН.

На что влияет кадастровая стоимость помещений

Кадастровая стоимость помещения – это один из обязательных показателей в ЕГРН. Он может применяться:

• для направления требований и уведомлений по имущественному налогу;
• для расчетов, заполнения деклараций по налогу на имущество предприятия;
• для расчета пошлины нотариусу;
• для определения сумму арендных платежей (например, если в аренду передается муниципальное помещение).

Владелец помещения может использовать кадастровую стоимость для своих целей. Например, предприятие может учитывать ее при оценке основных средств, подготовки инвестиционных проектов. Банк может запросить данные о стоимость объекта при оформлении кредитного залога. Контрагенты по сделке могут взять стоимость в ЕГРН для согласования цены объекта.

Нельзя обратиться в Росреестр и попросить изменить стоимость помещения в кадастре. Это допускается только в следующих случаях:

• если стоимость изменилась по итогам очередной оценки;
• если владелец объекта прошел процедуру оспаривания, добился снижения кадастровой цены до рыночной стоимости;
• если в Росреестр подано заявление об устранении реестровой или технической ошибки.

Кадастровая стоимость будет действовать до следующей оценки. Периодичность этой процедуры составляет 1 раз в 3 года, либо реже. Для городов с федеральным статусом оценку могут проводить не чаще 1 раза в 2 года.

Порядок определения кадастровой стоимости помещения

Регламент оценки недвижимости для кадастра определен Законами № 135-ФЗ (скачать) и № 237-ФЗ (скачать). Также для оценочных работ применяется Приказ МЭР № 648. Им определен порядок формирования перечня объектов, состава сведений для оценщиков. Методика оценки утверждена Федеральным стандартом (Приказ МЭР № 508). С октября 2022 года вступил в силу новый стандарт (Приказ МЭР № 200).

Кто заказывает оценку

Базу данных недвижимости ведет Росреестр. Но для внесения сведений в ЕГРН ведомство использует документы от других органов, специалистов. Для внесения данных о кадастровой стоимости Росреестру нужен акт об утверждении результатов оценки. Этот документ утверждает орган власти региона. Заказывает оценку с определением кадастровой стоимости тоже региональное правительство.

Владелец помещения может заказать лишь отчет с рыночной стоимость. Кадастровая оценка проводится только по решению государственных органов. Это решение, как и документы по итогам оценочных работ, публикуется на официальном портале субъекта РФ. Так как вся информация об оценке носит публичный характер, ознакомиться с ней может собственник объекта, иное заинтересованное лицо.

Кто может определить кадастровую стоимость

Региональные власти могут лишь заказать оценку, подготовить документы и сведения для специалистов. Оценочные работы выполняет бюджетное учреждение. Для выбора учреждения может проводиться открытый конкурс. Для оценки заключается договор. После чего формируется перечень объектов.

В штате бюджетного учреждения работают специалисты с квалификацией, опытом работы в сфере кадастра, оценочной деятельности. Они несут ответственность за результат оценочных работ. Если при утверждении отчета и оформлении акта будут выявлены ошибки, заказчик потребует их исправления. Также нарушения могут устраняться путем исправления реестровой, технической ошибки.

Кадастровая стоимость помещения. Вопросы эксперту

Александр С.

Специалист в сфере кадастра, недвижимости, оценки. Высшее образование, опыт работы более 15 лет.

Задать вопрос

Вопрос эксперту

Когда нужно оспаривать кадастровую стоимость помещения?

Этоцелесообразно делать, если кадастровая стоимость значительно вышерыночной цены. Примерную экономию на налогах можно рассчитать через онлайн-калькуляторы.

Нужно ли лично участвовать в заседании комиссии по оспариванию кадастровой стоимости?

Нет. вы можете на принимать личное участие в рассмотрении спора, либо направить на заседание своего представителя по доверенности. Отчет вы получите по почте.

Может ли суд отказать в снижении кадастровой стоимости?

Да, итогом рассмотрения дела может быть отказноее решение. Например, это возможно при нарушениях при подготовке отчета о рыночной цене.

В какой срок комиссия рассматривает заявление о пересмотре кадастровой стоимости помещений?

Административный регламент обязывает рассмотреть заявление и вынести решение по кадастровой стоимости в течение 30 дней.

Перечень помещений для расчета кадастровой стоимости

Персонал бюджетного учреждения проводит расчеты на основании документов, сведения о недвижимости. Для этого заказчик обязан представить перечень объектов. Он формируется в соответствие с нормами Приказа МЭР № 648. Перечень состоит из текстовой и графической части. В отношении помещений там указываются следующие данные:

• квартал, муниципальное образование, населенный пункт;
• вид объекта (нежилое помещение, квартира);
• вид, назначение, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение;
• количество этажей;
• материал наружных стен МКД или нежилого здания;
• год постройки (ввода в эксплуатацию);
• площадь объекта.

В графической части перечня описываются границы объектов. Заказчик направляет запрос о формирования документа в Росреестр. Также полномочия по запросу перечня можно передать по договору бюджетному учреждению.

Федеральный стандарт оценки

На основе исходных данных и перечня объектов, специалисты проводят оценочные работы. Для этого применяется Федеральный стандарт (Приказ № 508). Основные требования стандарта:

• расчет проводится в отношении объектов, доступных на открытом рынке, либо для которых рынок отсутствует, ограничен;
• эксперты проводят группировку объектов со схожими характеристиками (например, помещения в нежилом административном здании, в одном районе города, с одинаковой площадью);
• собираются данные о рынке недвижимости по каждой группе объектов;
• эксперты определяют факторы, влияющие на цену недвижимости (например, в центре города объекты изначально дороже, чем на окраине);
• специалисты делают построение модели оценки;
• осуществляется расчет цены;
• формируется отчет с результатами оценки.

На территории региона множество участков, зданий, помещений. Поэтому договор может предусматривать отдельные этапы оценки. По итогам каждого этапа формируется промежуточный отчет. Когда будут завершены все работы, эксперты составят окончательный отчет.

При расчете не учитываются действующие обременения, ограничения недвижимости. Исключением являются ограничения, вводимые при зонировании территорий, при охране объектов культурного наследования и природных парков.

Оценка проводится массовым методом. При построении модели на группу объектов эксперты подставляют факторы, влияющие на их цену. Описание всех моделей указывается в итоговом отчете. Ввиду использования массового метода расчета, цена одинаковых объектов из группы будет примерно равна. Индивидуальные параметры помещения на кадастровую цену не повлияют.

Документы по итогам государственной оценки

После построения моделей и расчетов специалисты бюджетного учреждения оформляют итоговый отчет. В нем будет указана стоимость по всем объектам из перечня. Отчет направляется на утверждение заказчику. Орган власти размещает отчет на официальном портале для публичного доступа.

После проверки отчета и поступивших дополнений, оформляется акт. Им утверждается результат оценочных работ. Решение об утверждении и сам акт обязательно публикуются на официальном портале. После этого акт направляется в Росреестр для обновления ЕГРН.

Внесение сведений в ЕГРН

Заключительной стадией оценки является обновление ЕГРН. Для этого чиновники Росреестра переносят сведения из отчета в базу данных недвижимости. Процедура длится до 10 дней. После этого в сведениях ЕГРН на каждое помещение появится новая стоимость.

Заключение эксперта. Если помещение образовано в период между оценками, внеочередное определение кадастровой цены не требуется. Объект будет включен в перечень при последующей оценке. По своей инициативе владелец квартиры или нежилого помещения не может требовать досрочной оценки.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Как собственник помещения может узнать кадастровую стоимость

Региональные власти и Росреестр не уведомляют владельцев недвижимости об изменении кадастровой цены. Эти данные можно легко узнать самостоятельно. Прежде всего, по запросу правообладателя Росреестр выдаст выписку ЕГРН. Кроме технических характеристик помещения, в выписке будет отражена его стоимость по итогам последней оценки. Выписку ЕГРН можно получить через госуслуги, МФЦ или в подразделении Росреестра.

Основная информация из ЕГРН доступна на ПКК. Это онлайн-сервис Росреестра, с которым может ознакомиться любой желающий. В карточке помещения на ПКК указана и его цена по последней оценке. Также через ПКК можно заказать обычную или расширенную выписку из реестра.

Можно ли повлиять на кадастровую стоимость

Хотя бюджетное учреждение проводит оценку без уведомления собственников, они могут повлиять на кадастровую цену своих объектов. Возможные варианты:

• в процессе оценки – направление документов и сведений с факторами, влияющими на цену помещения;
• после утверждения итогов оценочных работ – подача заявления в суд или в комиссию при Управлении Росреестра, оспаривания;
• после внесения данных в ЕГРН – путем исправления технической или реестровой ошибки, выявленной в ЕГРН.

Чтобы уменьшить кадастровую цену, нужно получить отчет о рыночной цене помещения. Эти работы могут выполнить независимые эксперты-оценщики по заказу собственника. Заказать отчет о рыночной стоимости помещения можно в ООО «Смарт Вэй». Для рассмотрения судебного спора нужно пройти строительно-техническую экспертизы по Распоряжению № 3214-р.

Заключение эксперта. Заявитель может лично принять участие в заседании суда или комиссии. Но лучше заключить договор с представителем, который оформит и подаст документы, отстоит интересы на всех этапах снижения кадастровой стоимости помещений. Наши специалисты помогут пройти все процедуры, на законных основаниях уменьшить цену объекта.

Кейсы ООО “Смарт Вэй”

Кейс 1. В 2022 году специалисты ООО “Смарт Вэй” оформили отчет орыночной цене и оказали услуги по оспариванию кадастровой строисти помещений административного здания.После завершения процедуры стоимость была снижена почти на 15%.

Кейс 2. В 2021 году спецалисты ООО “Смарт Вэй” представили интересы собственника при оспаривании кадастровой стоимости офисных помещений в Москве. Итоговая экономия на ногах составила более 50 тыс. руб. в год.

Наши услуги

Если вам нужно проверить и снизить кадастровую стоимость квартиры или нежилого помещения, наши специалисты окажут услуги:

• по оформлению и подаче документов в комиссию, суд;
• по запросу выписки ЕГРН;
• по подготовке отчета о рыночной стоимости помещений, других объектов;
• по сопровождению каждого этапа оспаривания стоимости;
• по устранению реестровых, технических ошибок (если требуется).

Подробнее обо всех услугах можно узнать у наших экспертов. Примерные цены на работы, услуги и документы смотрите ниже.

Заключение

• Кадастровую стоимость рассчитывают по итогам государственной оценки. Она проводится в отношении недвижимости, поставленной на учет в ЕГРН.
• Оценку заказывает региональное правительство. Работы по определению кадастровой цены проводят специалисты бюджетного учреждения.
• Если стоимость по кадастру выше рыночной цены, ее можно снизить. Для этого владелец помещения заказывает отчет о рыночной стоимости, обращается в комиссию и/или суд.

Наши специалисты расскажут о правилах определения и оспаривания кадастровой стоимости помещений на консультации.

Список использованной литературы

Федеральный закон № 237-ФЗ (скачать)

Федеральный закон №135-ФЗ (скачать)

Приказ Росреестра № П/0311 (скачать)

ФСО № 4 (скачать)

ФСО № 7 (скачать)