Изменения в уже выданном АГР вносятся не правкой действующего свидетельства, а через отдельную процедуру: прежнее свидетельство аннулируется, а на скорректированное архитектурно-градостроительное решение выдается новое. Ключевой вопрос, с которого начинается работа, звучит так: затронуты ли наружные габариты, размещение объекта и внешний облик. Если да, готовится новый комплект с трехмерными моделями и повторное рассмотрение; если нет, корректировка проходит внутри проекта без обращения в архитектуру. Разберем, какие изменения требуют нового свидетельства, как собрать комплект, что проверяют в низкополигональной и высокополигональной модели и почему модель в формате IFC теперь подается вместе с FBX. Требования к 3D-моделям, стоимость и сроки на 2026 год, чек-лист проверки перед подачей и ответы на частые вопросы находятся во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Когда изменения в выданном АГР требуют нового свидетельства
Порядок утверждения архитектурно-градостроительных решений в Москве установлен постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП. Внесение изменений в утвержденное решение предусматривает аннулирование ранее выданного свидетельства и оформление нового по процедуре, аналогичной первичному рассмотрению. Промежуточного формата вида «штамп об изменении на старом свидетельстве» в регламенте нет, и это первое, что стоит объяснить руководителю, который рассчитывает на короткую правку буклета.
Граница проходит по наружным характеристикам объекта. Пока сохраняются габариты, размещение здания на участке, внешний объем и архитектурный облик, а решение остается в границах ГПЗУ и разрешенного использования участка, корректировка возможна без повторного обращения. Как только меняется хотя бы один наружный параметр, запускается полная процедура.
| Что изменилось на объекте | Нужно ли новое свидетельство | Что готовится |
|---|---|---|
| Внутренняя планировка без переноса наружных стен и без изменения фасада | Нет | Корректировка рабочей документации, буклет не переутверждается |
| Высота здания, этажность, надстройка или пристройка | Да | Новый буклет, НПМ и ВПМ, повторное рассмотрение |
| Архитектура фасадов: проемы, входные группы, витражи, форма кровли | Да | Новый буклет с развертками фасадов и обновленными моделями |
| Цветовое решение и материалы отделки с изменением цвета или фактуры | Да | Колористический раздел в составе нового АГР |
| Замена отделочного материала без изменения цвета и текстуры | Нет | Уточнение спецификации материалов в проекте |
| Рост технико-экономических показателей более чем на 10% | Да | Новый комплект с пересчитанными ТЭП и проверкой по ГПЗУ |
| Существенная корректировка благоустройства участка | Да | Обновленные схемы благоустройства и модель территории |
Из таблицы следует практический вывод для подготовки запроса: сначала сверяют новую версию проекта с утвержденным буклетом по наружным параметрам и ТЭП, и только потом решают, идти ли в архитектуру. Обратный порядок приводит к тому, что запрос подается с комплектом, собранным под другую задачу.
Факт: изменение высоты здания попадает в перечень оснований для пересогласования даже тогда, когда собственник не планировал трогать облик. На одном из объектов основанием стала замена оборудования лифтов: машинные помещения выросли, вместе с ними изменилась отметка верха здания.
Константин М, начальник технического отдела: «Часто корректировки заказывают, потому что старые проектировщики могут уже не работать, либо дорого просят за корректировку.»
Когда корректировать АГР не нужно
Часть обращений закрывается до заключения договора. Согласование не требуется, если объект не подпадает под требование об утверждении АГР: площадь до 1500 м2 при этажности не более двух и без назначения для проживания граждан, индивидуальные жилые дома, некапитальные здания и сооружения, включая временные, а также работы по замене несущих конструкций без изменения внешнего облика. Отдельная категория — объекты культурного наследия и их территории: там действует другой порядок согласования, и корректировка АГР к нему не относится.
Второй случай, когда обращение в архитектуру преждевременно: собственник еще не определился с концепцией и хочет «просто узнать, согласуют ли». Запрос на корректировку рассматривается по представленным материалам, а не по замыслу, поэтому без готового буклета и моделей рассмотрение закончится отказом по некомплектности.
Что происходит со старым свидетельством и где проверить запись об АГР
Аннулирование прежнего свидетельства происходит по результатам рассмотрения нового решения, а не в момент подачи запроса. До выдачи нового документа действующим считается ранее утвержденное решение, и все производные документы — разрешение на строительство, договоры подряда, проектная документация — продолжают ссылаться на его реквизиты. Собственнику это важно, потому что стройка на объекте в этот период идет по старым параметрам.
Утвержденное АГР расходится сразу по нескольким адресам. Запись появляется в реестре свидетельств, электронный документ и альбом приходят в личный кабинет заявителя на mos.ru, низкополигональная модель загружается в трехмерную модель города, высокополигональная используется для проверки объекта в окружающей застройке, а реквизиты свидетельства идут в комплект на разрешение на строительство в Мосгосстройнадзор. Публично проверить факт записи можно по реестру выданных свидетельств об утверждении АГР на портале открытых данных Москвы: сверяются номер свидетельства, адрес и дата.
На сведения ЕГРН свидетельство напрямую не влияет. Данные о новой площади, этажности или конфигурации попадают в реестр только через технический план, который кадастровый инженер готовит после выполнения работ. Согласованный альбом при этом прикладывается к техническому плану как основание изменений. Колористический паспорт в Росреестр не уходит вообще: цвет фасада не меняет характеристики объекта недвижимости.
Сверьте сведения ЕГРН об объекте перед подготовкой корректировки
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 07.10.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Константин М, кадастровый инженер: «Проект изменения фасада и АГР являются документами, которые мы можем приложить к техническому плану для того, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН.»
Требования к 3D-моделям АГР: НПМ, ВПМ и формат IFC
Технические требования к трехмерным моделям, размещаемым в информационных системах города, утверждены совместным распоряжением Департамента информационных технологий Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769 и применяются с января 2024 года. Документ занимает 54 страницы и содержит более двухсот контролируемых параметров, которые после редакции 2024 года сведены к 153 проверяемым пунктам. Распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736 в требования добавлен формат IFC, применяемый с января 2026 года.
Модели готовятся в двух видах. Низкополигональная модель (НПМ) передает габариты, силуэт, форму кровли и положение объекта в застройке; она грузится в городскую трехмерную модель, поэтому ограничена по весу геометрии. Высокополигональная модель (ВПМ) показывает объект с максимальным приближением к натуре и используется для оценки облика в окружении.
| Параметр | Низкополигональная модель (НПМ) | Высокополигональная модель (ВПМ) |
|---|---|---|
| Назначение | Загрузка в трехмерную модель города | Детальная проверка облика объекта |
| Полигонаж | Рекомендуется до 15 000 треугольников на объект капитального строительства и до 50 000 на благоустройство, предельно 150 000 и 180 000 | До 2 млн треугольников на один файл |
| Формат | FBX версии 7.4 и IFC | FBX версии 7.4 и IFC |
| Координатная привязка | Местная система координат Москвы | Местная система координат Москвы, файл geojson с описанием размещения |
| Текстуры | PNG, размеры от 128×128 до 2048×2048 пикселей | PNG, карты диффузии, нормалей, прозрачности, металличности и шероховатости |
Для корректировки это означает, что обе модели переделываются каждый раз, когда меняется геометрия наружных поверхностей: НПМ пересобирается под городскую сцену, ВПМ — под визуальную проверку. Отдельно проверяется набор атрибутов RUS_SET_AGR в модели IFC: строительный объем, площадь участка, площадь этажей, сведения о подземной части и высотные отметки для элементов IfcSite, IfcZone и IfcSpace.
Внимание: геометрия модели и геометрия буклета проверяются на совпадение. Расхождение по высотным отметкам или габаритам между альбомом и FBX дает замечание, даже если сам архитектурный замысел вопросов не вызвал.
В практике Смарт Вэй трудоемкость корректировки почти целиком приходится на модели, а не на верстку альбома. Заказчики, которые ранее заказывали буклет у другого подрядчика, обычно недооценивают этот этап и планируют срок исходя из правки нескольких листов.
Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому самое сложное, что и разрабатывается.»
Как собрать комплект на корректировку АГР
Работа делится на два этапа: подготовка исходных данных и сборка комплекта. Первый этап целиком лежит на стороне заказчика и занимает от нескольких дней до нескольких недель, если документы по объекту хранятся у разных подрядчиков.
Что проверить до начала корректировки
- Действующее свидетельство об утверждении АГР и утвержденный альбом в том виде, в котором они были выданы, включая номер и дату.
- Актуальный ГПЗУ: изменение предельных параметров застройки после выдачи АГР меняет саму возможность корректировки.
- Выписка из ЕГРН на здание и на земельный участок, включая вид разрешенного использования.
- Исходные файлы моделей и рабочие форматы буклета от прежнего проектировщика. Если переданы только PDF и растровые изображения, модели собираются заново.
- Топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями; в Москве данные выдает Мосгоргеотрест, в Санкт-Петербурге — трест ГРИИ.
- Фотофиксация объекта и окружающей застройки в текущем состоянии, а не архивные снимки из прежнего альбома.
- Перечень изменений с разделением на наружные и внутренние: он определяет, потребуется ли новое свидетельство.
Как согласовать изменения в выданном АГР: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Сопоставьте новую версию проекта с утвержденным АГР по габаритам, высотным отметкам, ТЭП и облику. Результат сравнения оформляется таблицей расхождений: она станет основанием решения о подаче.
- Шаг 2. Проверьте новые параметры по ГПЗУ и разрешенному использованию участка. Решение, выходящее за предельные параметры, до архитектуры не доходит.
- Шаг 3. Разработайте скорректированный буклет: план участка, фотофиксация, развертки фасадов, поэтажные планы и разрезы, колористические решения, пояснительная записка, ТЭП.
- Шаг 4. Соберите НПМ и ВПМ в FBX и IFC, привяжите их к местной системе координат, подготовьте geojson и заполните атрибуты RUS_SET_AGR.
- Шаг 5. Проверьте комплект на совпадение геометрии моделей с буклетом и на соответствие полигонажу до подачи, а не после замечания.
- Шаг 6. Подайте запрос в электронной форме через личный кабинет на mos.ru с электронной подписью и доверенностью на представителя.
- Шаг 7. Отработайте замечания и получите новое свидетельство, после чего передайте его реквизиты в комплект на разрешение на строительство и кадастровому инженеру для технического плана.
Мы закладываем 2-3 дня на внутреннюю проверку моделей перед подачей: сверку полигонажа, координат и атрибутов. Один цикл замечаний по формальным параметрам стоит дороже этой проверки, потому что возвращает комплект на начало рассмотрения.
Образцы документов для корректировки АГР и фасадных согласований
Комплект собран под задачу пересогласования: начните с примера альбома АГР, чтобы увидеть состав и последовательность листов.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример альбома АГР для согласования в архитектуре | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания в Москве | Скачать |
| Техническое задание на проектирование реконструкции фасадов | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов (Санкт-Петербург) | Скачать |
| Заявление о внесении изменений в сведения ЕГРН | Скачать |
Изменение в паспорт фасада и колористику: когда АГР не трогают
Колористические решения фасадов в Москве регулирует постановление Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП. Паспорт колористического решения фиксирует цвет и отделочные материалы и разрешает окраску или замену отделки. Срок рассмотрения запроса составляет 30 рабочих дней, на практике с учетом доработок процедура занимает 1-2 месяца.
Изменение в паспорт фасада как отдельная процедура не оформляется. При новом цветовом решении разрабатывается новый проект, проходит новое согласование и выдается новый паспорт. Логика здесь та же, что и с АГР: документ фиксирует состояние, а не ведет историю правок.
Если объект уже имеет действующее АГР, отдельный колористический паспорт не готовится: колористика входит в состав альбома. При изменении цвета такого здания корректируется именно АГР, а не паспорт.
Константин М, инженер-эксперт: «Если есть АГР для реконструкции, то колористический паспорт мы не готовим в большинстве случаев. АГР достаточно, может только если есть какие-то уникальные кейсы.»
Конструктивные изменения фасада нежилых объектов идут по 94-му постановлению. Оно распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты и действует на определенном перечне территорий и улиц, включая пределы Садового кольца. Производственные, складские объекты, отели и апарт-отели в этот перечень не входят, поэтому услуга согласования по ним не оказывается вовсе.
Отдельно перечислены решения, которые не согласуют. Устройство входных групп на вторые и вышерасположенные этажи, сокращение ширины тротуара ниже нормативной, перекрытие архитектурного декора, знаков адресации и мемориальных досок, облицовка откосов штукатурных фасадов керамической плиткой, замена современного остекления стеклоблоками, глухие дверные полотна на входах, совмещенных с витринами, распашные ставни. Часть заявок отсеивается именно на этих пунктах, а не на художественной части.
Константин М, судебный эксперт: «Если мы входную группу устраиваем с лестницей и там остается менее полутора метров прохода, то нарушаются требования, и такое не согласует МКА.»
Региональная специфика: в Санкт-Петербурге аналогичный документ называется АГО, а изменения фасадов проходят через проект благоустройства элементов благоустройства в КГА. Срок предоставления услуги не превышает 22 рабочих дней, для листа согласования на отдельное оборудование — не более 15 рабочих дней. Внешние блоки кондиционеров размещают только на дворовых фасадах, лицевые остаются свободными. Перечень проектируемых элементов указывается в заявлении полностью: неполный перечень становится основанием для отказа.
Ошибки при корректировке АГР и цена отказа
Первая по частоте ошибка — подача корректировки без проверки соответствия ГПЗУ. Проект меняется в процессе стройки, предельные параметры остаются прежними, и решение отклоняется по основанию, к архитектуре не относящемуся.
Вторая — модели, собранные без учета технических требований. Неверная посадка объекта в городской координатной сетке, превышение полигонажа, незаполненные атрибуты RUS_SET_AGR, текстуры в неподдерживаемом формате. Формальные параметры проверяются до содержательной оценки облика, поэтому такой комплект не доходит до рассмотрения по существу.
Третья — расхождение между фактически выполненными работами и материалами корректировки. Собственник меняет фасад в ходе стройки, а буклет отражает первоначальный замысел. Несоответствие видно при выездной проверке.
Цена ошибки считается не стоимостью переделки альбома. Повторное рассмотрение возвращает процедуру на начало: официальный срок рассмотрения составляет 20 рабочих дней для объектов городского значения и 15 рабочих дней для объектов программы реновации, а с учетом доработок корректировка растягивается на 3-6 месяцев. Параллельно работы на фасаде без согласования влекут административную ответственность: для должностных лиц штраф составляет от 5 000 до 10 000 рублей, для юридических лиц — от 50 000 до 100 000 рублей, а при неустранении выявленного нарушения санкции доходят до 500 000 рублей. Отдельная статья потерь — остановка работ подрядчика и сдвиг срока ввода объекта.
Лайфхак: при спорной ситуации до подачи комплекта запрашивают предварительное заключение архитектуры по планируемым изменениям. Ответ на запрос дешевле полного цикла рассмотрения и показывает, какие решения снимать из проекта заранее.
За годы работы Смарт Вэй сопровождал корректировки как по своим альбомам, так и по буклетам, разработанным другими проектировщиками. Во втором случае первая неделя уходит на восстановление исходных данных: без рабочих файлов моделей корректировка превращается в новую разработку.
Стоимость корректировки АГР и фасадных согласований
Стоимость зависит от того, переделываются ли модели целиком, сохранились ли исходные файлы прежнего буклета, меняются ли ТЭП и требуется ли параллельно колористический раздел.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Проект АГР/АГО | от 1 500 000 рублей | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 рублей | от 30 дней |
| Предварительное заключение от Архитектуры | индивидуально | индивидуально |
| Эскизы, 3D оцифровка, запросы в Архитектуру | индивидуально | индивидуально |
| Проект колористических решений | от 200 000 рублей | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре (с гарантией) | от 500 000 рублей | от 10 дней |
| Изготовление проекта изменения фасадов | от 300 000 рублей | от 5 дней |
| Изготовление технического плана | от 90 000 рублей | от 1 дня |
Итоговая смета собирается из проектной части, работы с моделями и сопровождения рассмотрения; развернутый перечень позиций по фасадным работам приведен на странице цен на согласование фасадов. Отдельно оценивается восстановление исходных данных, если прежний подрядчик не передал рабочие файлы. Если нужен офлайн-вариант, есть прайс-лист в PDF.
Оценить, как процедура выглядит со стороны заказчика, помогают отзывы о выполненных работах по согласованиям в архитектуре.
Выводы
Корректировка утвержденного АГР идет через аннулирование прежнего свидетельства и выдачу нового, а объем работ определяют наружные параметры: габариты, размещение, облик и ТЭП. Внутренние изменения, не выходящие на фасад и не меняющие внешний объем, повторного рассмотрения не требуют. Основная трудоемкость приходится на трехмерные модели: НПМ и ВПМ пересобираются в FBX и IFC с координатной привязкой, атрибутами RUS_SET_AGR и проверкой полигонажа. Колористический паспорт при действующем АГР отдельно не оформляется, а сведения ЕГРН обновляются только через технический план.
Смарт Вэй ведет такие корректировки от сверки нового проекта с утвержденным альбомом до получения нового свидетельства и передачи его реквизитов кадастровому инженеру, включая объекты, буклеты которых разрабатывали другие проектировщики. Описать ситуацию и получить расчет по конкретному объекту можно через форму заявки.
Частые вопросы о корректировке АГР
Действует ли прежнее свидетельство, пока рассматривается корректировка?
Да. Аннулирование происходит по результатам утверждения новых изменений, одновременно с выдачей нового свидетельства. До этого момента объект строится по ранее утвержденному решению, и в разрешительных документах указываются реквизиты действующего свидетельства. Поэтому подача корректировки не останавливает работы, которые ведутся в границах прежнего АГР.
Кто подает запрос на корректировку: собственник, арендатор или проектировщик?
Запрос подается правообладателем объекта или его представителем по доверенности в электронной форме через личный кабинет на mos.ru с электронной подписью. Проектировщик готовит буклет и модели, но выступает в процедуре только как представитель, если ему выдана доверенность. Арендатор действует от имени собственника: без его согласия и доверенности запрос не примут.
Можно ли согласовать корректировку, если работы на фасаде уже выполнены?
Процедура та же, но материалы должны отражать фактическое состояние объекта: фотофиксация делается на текущую дату, а модели собираются по выполненным решениям, а не по первоначальному замыслу. Расхождение между буклетом и фактом выявляется при проверке. Административная ответственность за уже выполненные несогласованные работы при этом не снимается: для юридических лиц штраф начинается от 50 000 рублей.
Нужно ли переделывать высокополигональную модель, если меняется только цвет отделки?
Геометрия при смене цвета не меняется, но текстуры в ВПМ переделываются: карты диффузии и связанные с ними материалы должны показывать новое решение и совпадать с колористическим разделом буклета. НПМ обновляется вместе с ней, поскольку в городскую модель загружается объект с текстурами. Оставить прежние файлы и заменить только листы альбома не получится.
Что делать, если исходную 3D-модель делал другой подрядчик и файлы не переданы?
Модели собираются заново по утвержденному альбому, обмерам и фотофиксации. PDF-версия буклета для этого недостаточна: из нее не восстанавливаются координатная привязка, полигональная структура и атрибуты IFC. Этот сценарий закладывается в срок отдельно, до начала проектной части, и по трудоемкости приближается к первичной разработке.
Как корректировка АГР связана с разрешением на строительство?
Реквизиты свидетельства входят в комплект документов для Мосгосстройнадзора. Если решение изменилось после выдачи разрешения на строительство, сначала оформляется новое свидетельство, а затем корректируется проектная документация и разрешительная часть. Изменение габаритов или этажности дополнительно проверяется на соответствие предельным параметрам ГПЗУ, иначе корректировка не пройдет ни в архитектуре, ни в надзоре.