Изменение фасадной части здания: АГР и 3D-модели в 2026

Изменение фасадной части здания в Москве оформляется одним из трех документов, и выбор определяется характером работ. Смена цвета и отделочных материалов идет через паспорт колористического решения по 114-ПП, новые окна, двери и крыльца на нежилом объекте в пределах Садового кольца и на улицах из перечня — через проект изменения внешнего архитектурного решения по 94-ПП, а реконструкция с изменением облика — через АГР, которое с 30 сентября 2026 года рассматривается по 1423-ПП вместе с низкополигональной и высокополигональной 3D-моделями и файлами IFC. Разбор поможет определить свою процедуру до заказа проекта, не попасть под запреты, из-за которых Москомархитектура отказывает, и подготовить модели АГР по требованиям, действующим с 18 августа 2026 года. Порядок для уже выполненных работ, петербургская специфика, стоимость на 2026 год и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Паспорт фасада, проект по 94-ПП или АГР: как определить процедуру

Процедуру определяют два вопроса: затрагивают ли работы конструкцию фасада и где стоит здание. Если меняются только цвет или отделка, например штукатурку заменяют вентилируемым фасадом, нужен паспорт колористического решения. Когда пробивают или закладывают проемы, устраивают крыльцо, козырек, пандус или приямок, речь идет об изменении внешнего архитектурного решения. Если меняются этажность, объем здания или его положение на участке, работы уходят в реконструкцию, и для объекта капитального строительства готовится архитектурно-градостроительное решение (АГР).

Сценарии, документы и сроки рассмотрения по действующим московским актам сведены в таблицу.

Одна и та же входная группа на Тверской и в Бутово проходит разные маршруты: в первом случае проект обязательно уходит в Москомархитектуру, во втором его разрабатывают для технического плана без согласования. АГР включает и колористику, и изменения фасада, поэтому при реконструкции отдельный паспорт колористического решения, как правило, не оформляют. 114-ПП к новому строительству, реконструкции и ИЖС не применяется.

Проект изменения фасада и колористический проект иногда объединяют в один документ. Для суда это удобнее: все изменения собраны в одном деле. Но проект фасада завязан на последующую регистрацию в Росреестре, и совмещение затягивает выдачу паспорта. В практике Смарт Вэй решение об объединении принимаем после анализа объекта, и в большинстве случаев раздельные процедуры выигрывают по срокам.

Константин М, кадастровый инженер: «Колористика с Росреестром не завязана, и шанс того, что мы устраним все замечания и нам выдадут колористический паспорт, намного выше и быстрее. Проект фасадов связан с Росреестром: сначала его проверяет архитектура, потом Росреестр.»

До заказа проекта сверьте адрес с перечнем территорий 94-ПП и назначение здания по выписке ЕГРН: от этих двух параметров зависит, будет ли согласование в Москомархитектуре вообще.

Изменение в паспорт фасада по 114-ПП: сроки, материалы, запреты

Паспорт колористического решения оформляет и изменяет Москомархитектура по постановлению Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП. С 21 августа 2025 года действуют поправки 718-ПП: колористическое решение формируют с учетом зоны визуального восприятия, стилистики окружающей застройки и материала конструкций, а росписи, панно и граффити паспорт не определяет.

Срок госуслуги — до 17 рабочих дней, из них на формирование проекта паспорта отводится до 13 рабочих дней; время приостановки в срок не входит. Если у ведомств нет сведений, запрошенных по межведомственному взаимодействию, услугу приостанавливают на 2 рабочих дня. Сама услуга бесплатная, заявление подают через mos.ru с электронной подписью. Паспорт не дает права начинать работы: по пп. 4.2-4.4 114-ПП цвет и отделку меняют только в соответствии с паспортом и проектной документацией. При повторном оформлении паспорта на тот же объект прежний прекращает действие, поэтому изменение в паспорт фасада на практике означает выпуск нового паспорта по новому проекту.

Для зданий массовых серий, например типовых панельных домов или школ, есть альбом типовых колористических решений: собственник выбирает вариант, и проект не разрабатывается. Торговые и офисные центры, здания с индивидуальной архитектурой и заказчики с собственными пожеланиями по цвету идут по индивидуальному решению. Его проект включает пояснительную записку, чертежи всех фасадов (уличного, дворового, торцевых) с цветами по NCS и RAL, фотофиксацию, развертку фасада по улице вместе с соседними зданиями и ведомость отделки с кодом цвета для каждого элемента.

Документы БТИ для колористики должны быть не старше 1 года с даты последней инвентаризации, а не с даты получения копии. Красные линии внутри помещений на колористику не влияют. Несогласованные пристройки, новые окна и входы на самом фасаде — другая ситуация: Москомархитектура откажет в паспорте, и сначала придется оформить эти изменения.

Какие материалы и решения Москомархитектура не согласует в паспорте

Москомархитектура оценивает, как новый цвет вписывается в окружающую застройку: если соседние здания серые, ярко-зеленый фасад, скорее всего, не согласуют, а в отказе иногда прямо указывают рекомендуемые тона. Отдельно действуют запреты на решения и материалы:

• частичная окраска фасада и окраска натурального камня;
• облицовка зеркальным или цветным тонированным стеклом, особенно на зданиях классической архитектуры;
• закрытие панелями или краской карнизов, пилястр, колонн, наличников;
• ПВХ-сайдинг;
• профилированный металлический лист, кроме объектов на промышленных территориях;
• асбестоцементные листы;
• самоклеящиеся пленки и баннерные ткани;
• металлочерепица для облицовки фасада.

Константин М, инженер-проектировщик: «Проект колористики — это немножко творческая работа. Заказчики приходят и хотят фиолетовый, красный, но такие цвета дадут не всегда, особенно если это идет вразрез с соседним объектом.»

Кейс из практики: собственник бизнес-центра в Москве планировал капитальный ремонт фасадов со сменой цветового решения, чтобы привлечь арендаторов. Прежние подачи проекта в МКА заканчивались отказами. Причину нашли в ошибках технической документации БТИ: их исправили за 3 недели, после повторной подачи паспорт колористического решения получен. Весь комплекс работ занял 3 месяца.

Перед заказом колористического проекта проверьте дату последней инвентаризации в техническом паспорте БТИ и сверьте фасад с поэтажным планом: новые проемы и входы без красных линий в документах станут причиной отказа.

Окна, входные группы, крыльца: проект изменения фасада по 94-ПП

Согласование в Москомархитектуре по постановлению Правительства Москвы от 02.02.2022 № 94-ПП обязательно при одновременном выполнении двух условий. Объект нежилой и относится к административно-деловому, учебно-образовательному, культурно-просветительскому, торгово-бытовому, лечебно-оздоровительному, спортивно-рекреационному, социально-реабилитационному или учебно-воспитательному назначению. И стоит в пределах Садового кольца или на улицах и магистралях, перечисленных в п. 1.2.2 Положения. Срок услуги — до 20 рабочих дней, продление решения — до 9 рабочих дней, сама услуга бесплатна; сопутствующие работы оплачивает заявитель. На сентябрь 2026 года 94-ПП действует в редакции от 16.12.2025, нового акта взамен него не принято.

Склады, производственные здания, отели, апарт-отели и нежилые общежития в перечень назначений не входят. Для них и для зданий вне перечня улиц проект изменения фасада все равно разрабатывают: без него технический план не отразит новые проемы и входы, и сведения ЕГРН останутся прежними.

Константин М, начальник технического отдела: «Если здание не входит в перечень 94-го постановления, мы просто разрабатываем проект и согласовываем его как обычный проект перепланировки между собственником и нами. И в дальнейшем его можно использовать, например подавать в Росреестр.»

Граница с реконструкцией проходит по объему работ. Для магазинов и офисов площадь крыльца, тамбура или навеса ограничена 15 м², для объектов социального назначения допускается до 40 м² под пандусы, подъемники и площадки для маломобильных групп. Фундамент под крыльцо переводит работы в реконструкцию, и порядок 94-ПП к ним уже не применяется. Приямки под окнами цокольных и подвальных этажей — самая спорная позиция: архивные планы БТИ разных лет то показывают их, то нет, и Москомархитектура вправе запросить эти архивы.

Москомархитектура не согласует решения, которые прямо запрещены 94-ПП:

• входные группы на второй и вышерасположенные этажи с отключением эвакуационных выходов;
• входы и лестницы, после которых ширина тротуара для пешеходов становится меньше 1,5 м;
• перекрытие или деформация декора, поверхностей с ценной отделкой, адресных знаков, памятных и мемориальных досок, дорожных знаков и указателей остановок;
• облицовка откосов штукатурных фасадов керамической плиткой;
• замена остекления стеклоблоками, если их не было в проекте строительства;
• глухие дверные полотна на входах, совмещенных с витринами;
• распашные ставни.

Замена и перенос внешних блоков кондиционеров, водостоков и другого инженерного оборудования на фасаде по 94-ПП не согласуются. Раздел помещения на три части с тремя отдельными входами на практике упирается в позицию МКА по количеству входных групп, и такой проект лучше обсуждать с ведомством до разработки.

Проект изменения фасада состоит из описательной части с нормативной базой, чертежей фасадов в состояниях «до» и «после» и фотомонтажа. Фотомонтаж — обязательный раздел: это обработанные в графическом редакторе фотографии, показывающие фасад после изменений, и без него комплект вернут. Поэтажный план БТИ прикладывают не всегда: при изменениях только снаружи его может не быть. Раздел КР (конструктивные решения) добавляют, когда работы затрагивают несущие элементы: объединение нескольких окон в одно с демонтажем простенков требует расчета новой перемычки.

Константин М, инженер-проектировщик: «Если окно превращается в дверь, то никакого КР нет: окно как было, так и осталось, мы убираем только подоконник. На подоконник и так ничего сверху не давило, нагрузка всегда идет на перемычку.»

Важный нюанс из практики: собственник заказывает проект внутренней перепланировки и сообщает, что фасад не менялся, а на обмерах выясняется, что часть окон заложена или на месте окна устроена дверь. Наш инженер при выезде фотографирует фасад даже тогда, когда в задании только перепланировка: изменения, которых нет в ЕГРН, рано или поздно выявит проверка, и оформлять их спокойнее до предписания.

Сверьте сведения ЕГРН о здании перед проектом изменения фасада

Как согласовать изменение фасада по 94-ПП: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте назначение объекта по выписке ЕГРН и адрес по перечню территорий 94-ПП. Если объект не попадает под действие постановления, согласование в Москомархитектуре не проводится, и проект готовят сразу для технического плана.
2. Шаг 2. Закажите выезд инженера: обмеры, фотофиксация фасадов, эскиз с фактическим состоянием и планируемыми изменениями. Соберите последние документы БТИ; архивные планы прошлых лет можно запросить в МосгорБТИ онлайн без электронной подписи.
3. Шаг 3. Получите письменное согласие всех собственников здания, а в многоквартирном доме — протокол общего собрания с кворумом 2/3 голосов.
4. Шаг 4. Разработайте проект: описательная часть, чертежи «до» и «после», обязательный фотомонтаж, раздел КР при затрагивании несущих элементов, техническое заключение о безопасности работ. Для зданий рядом с объектами культурного наследия добавляется раздел ОСОКН.
5. Шаг 5. Подайте заявление через mos.ru. Заявителем выступает юридическое лицо или ИП, документы подписываются электронной подписью; представитель действует по доверенности от юрлица. Срок рассмотрения — до 20 рабочих дней без учета приостановки.
6. Шаг 6. Получите письмо Москомархитектуры о согласовании проекта и только после этого выполняйте работы.
7. Шаг 7. После завершения работ закажите технический план и подайте его в Росреестр, чтобы новые характеристики фасада попали в ЕГРН.

Москомархитектура выдает сопроводительное письмо о согласовании; раньше вместо него ставили штамп на чертежах. Росреестр может запросить сведения по межведомственному взаимодействию, но мы прикладываем к техническому плану и письмо, и сам проект: так регистратор видит основание изменений сразу, без ожидания ответа на запрос.

Образцы документов для изменения фасада и АГР

Для уже смонтированных входных групп и козырьков первым смотрите образец технического заключения по 94-ПП, остальные файлы относятся к паспорту и АГР.

АГР по 1423-ПП: когда нужно и что изменилось с 30 сентября 2026 года

Постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП вступило в силу 30 сентября 2026 года в редакции 2225-ПП от 13.08.2026. Оно утвердило положения об АГР, об Архитектурной комиссии и о порядке направления и рассмотрения материалов. АГР требуется при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства, влияющих на архитектурно-художественный облик Москвы. Не требуется оно для замены или восстановления несущих конструкций без изменения внешнего облика, для объектов культурного наследия и ИЖС.

Архитектурная комиссия — постоянно действующий экспертный коллегиальный орган при Департаменте градостроительной политики. Предварительное рассмотрение занимает до 5 рабочих дней, рассмотрение на комиссии — до 12 рабочих дней со дня включения вопроса в повестку. Свидетельство об утверждении АГР действует 3 года со дня оформления; если решение одобряли на совещании с участием Мэра, свидетельство направляют в течение 2 рабочих дней после поступления утвержденного протокола.

Заявления, поданные до 30 сентября 2026 года, рассматриваются по прежнему порядку (п. 9.1 постановления 1423-ПП). Если комплект ушел в сентябре, сверьте дату регистрации обращения: от нее зависит, по каким правилам и в какие сроки его будут рассматривать.

Альбом АГР разрабатывает проектная организация — член СРО, к комплекту прикладывают выписку из реестра СРО. Срок актуальности выписки ограничен, поэтому ее заказывают заново перед подачей. Сквозная нумерация листов альбома должна совпадать с составом, указанным в заявлении и на титульном листе. После реконструкции утвержденное АГР прикладывают к техническому плану, и Росреестр вносит новые характеристики объекта в ЕГРН.

Требования к 3D-модели АГР: низкополигональная и высокополигональная модель, IFC

С 18 августа 2026 года технические требования к моделям задает распоряжение ДГП и ДИТ Москвы от 18.08.2026 № ДГП-Р-56/26/64-16-473/26. Прежнее распоряжение от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769 и изменения к нему, включая № 64-16-429/25/1736, действовавшее с 19 января 2026 года, утратили силу. Бинарный FBX версии 7.4 и отдельный архив высокополигональной модели с файлами FBX, PNG и GeoJSON сохранились. Низкополигональная модель (НПМ) — облегченное представление здания и благоустройства для городских информационных систем, высокополигональная (ВПМ) — детализированная модель с материалами и текстурами для визуализации. Требования к НПМ приведены в приложении 1 к распоряжению, к ВПМ — в приложении 2.

Лимиты для ВПМ здания и благоустройства разные, поэтому модели ОКС и благоустройства собирают в отдельные архивы. Существующие здания на участке, которые не реконструируются, моделировать не нужно. Для НПМ проверяют геометрическую чистоту и отсутствие избыточных и дублированных элементов, для ВПМ — структуру архива по приложению 2 и метаданные GeoJSON по схеме приложения 10. Подпись каждого ZIP-архива — отдельный файл УКЭП с тем же именем, что и архив.

С 2 апреля 2026 года распоряжение ДГП и ДИТ Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 требует дополнительно подавать для согласования АГР объектов капитального строительства материалы в IFC и (или) XML. Формат — IFC4 Reference View, файл IFC STEP Physical File. IFC добавлен к полигональным моделям и их не заменяет. К согласованию вывески или проекта изменения фасада по 94-ПП требование IFC автоматически не относится.

Комплект IFC передают в ZIP-архиве. По официальной инструкции по подаче материалов АГР на mos.ru в него входят ведомость ЦИМ в XLSX и XML, дисциплинарные ЦИМ АГР в IFC, аннотации BCF и ведомость ТЭП в XML. Архив больше 1 ГБ разрешено разбить на 2 или 3 тома, а с 29.06.2026 в обращении указывают ссылку на результат проверки ЦИМ.

По общему правилу п. 2.2 приложения 1 к 1423-ПП подаются все три вида материалов: НПМ, ВПМ и IFC. Новый порядок позволяет представить Архитектурной комиссии НПМ с IFC до подачи ВПМ с IFC. Для дорожно-мостовых объектов и многоквартирных домов программы реновации на этапе рассмотрения достаточно НПМ и IFC, а ВПМ направляют в ДИТ после первого оформления свидетельства и после ввода объекта, если свидетельство менялось.

Подготовка высокополигональной модели для АГР: что проверить перед подачей

• Модель соответствует буклету АГР и проекту, в ней есть весь согласуемый состав ОКС и благоустройства.
• Экспорт в бинарный FBX 7.4, 1 условная единица = 1 м, масштаб 1:1, привязка в МСК Москвы.
• Модель ОКС укладывается в 1 млн треугольных полигонов, НПМ здания с эксплуатируемой кровлей — в 150 000.
• Текстуры лежат отдельными PNG размером 2048×2048 или 4096×4096 и весят не более 3 МБ каждая.
• GeoJSON с метаданными заполнен по схеме приложения 10.
• Архив ОКС не превышает 500 МБ, архив благоустройства — 1 ГБ.
• К каждому ZIP приложен файл подписи УКЭП с тем же именем.
• Комплект IFC4 с ведомостями ЦИМ и ТЭП собран отдельно, ссылка на результат проверки ЦИМ внесена в обращение.

Систему высот и маску имен файлов сверяйте с действующими приложениями к распоряжению от 18.08.2026 на дату подачи: переносить эти параметры из требований 2023-2025 годов нельзя.

Санкт-Петербург: АГО, лист согласования и проект благоустройства в КГА

В Петербурге аналог московского АГР называется АГО (архитектурно-градостроительный облик), а 432-ПП и 94-ПП там не действуют: Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) работает по своим регламентам и дополнительно оценивает ширину улицы и тротуара у нового крыльца.

Региональная специфика: кондиционер или другое оборудование в Петербурге размещают только на дворовых фасадах, на лицевых фасадах его не вешают. Для такого оборудования вместо проекта готовят лист согласования КГА, который подается в электронном виде без предварительного разрешения; срок рассмотрения — не более 15 рабочих дней. Изменение фасада, например новый вход, идет в два этапа: сначала заявление на задание на разработку проекта благоустройства (выписка ЕГРН, 40 фотографий, поэтажный план со схемой входа, полный перечень проектируемых элементов, срок — не более 22 рабочих дней), затем сам проект. КГА требует развертки всех 4 фасадов, а топографический план 1:500 с подземными коммуникациями заказывают в тресте ГРИИ уже после получения задания.

Неполный перечень проектируемых элементов в заявлении — частая причина отказа КГА, поэтому его составляют до подачи, включая перила, ступени и дверные блоки.

Фасад уже изменен: техническое заключение, штрафы и регистрация в ЕГРН

По п. 1.9 Положения 94-ПП решение о согласовании проекта в отношении ранее выполненных работ не оформляется. Для входной группы, тамбура, козырька или витрины, смонтированных до обращения, в Москомархитектуру подают техническое заключение о ранее выполненных работах. Главная задача заключения — доказать отсутствие фундамента и признаков объекта капитального строительства: это подтверждают шурфом в месте опирания, актом скрытых работ, чертежом узла крепления, спецификацией и фотофиксацией до закрытия отделкой.

Если выполненный элемент выходит за допустимые параметры, например крыльцо больше 15 м² у магазина или на фундаменте, заключение не поможет: крыльцо разбирают, уменьшают и согласуют заново как планируемые работы. Ссылка на то, что крыльцо построил прежний собственник, ничего не меняет.

Ответственность за нарушение требований к внешнему виду нежилого здания, включая несоблюдение утвержденного фасадного решения, установлена ст. 8.2 Закона города Москвы от 21.11.2007 № 45 (КоАП Москвы). Сумма растет, если нарушение не устранить за 60 дней после вступления постановления в силу.

Штраф не отменяет требования привести фасад в соответствие: после проверки собственник все равно оформляет изменения или возвращает прежний вид. Для объектов культурного наследия действуют чч. 3-4 ст. 8.2 со штрафами в процентах от кадастровой стоимости, и суммы из таблицы на них не переносятся.

Кейс из практики: арендатор магазина автозапчастей площадью 594 м² в Москве устроил зону ожидания для клиентов, изменив внутреннюю планировку и фасад без документов. Смарт Вэй выполнил обмеры, подготовил проект изменения фасада, проект перепланировки, техническое заключение о безопасности работ и технический план. Регистрация в Росреестре прошла с первого раза без приостановок, весь комплекс занял меньше 1 месяца, итог — выписка ЕГРН с актуальными сведениями.

Если изменения уже сделаны, до выезда проверяющих сравните текущий фасад с последним поэтажным планом БТИ и выпиской ЕГРН и составьте перечень расхождений: по нему инженер определит, что оформляется заключением, а что придется переделать.

Стоимость изменения фасада и АГР в Москве в 2026 году

Цена зависит от объема изменений, охранного статуса и адреса здания, нагрузок на конструкции, органа согласования и того, выполнены ли работы.

Цены указаны со словом «от»: итог зависит от площади фасада, числа изменяемых элементов, необходимости расчетов по КР и состояния документов БТИ. Технический план после изменений, регистрация в ЕГРН, 3D-оцифровка и остальные позиции собраны на странице стоимости согласования фасадов. Госпошлины Росреестра и услуги БТИ оплачиваются отдельно, госуслуги Москомархитектуры по 94-ПП и 114-ПП бесплатны.

Как проходили согласование фасадов и колористики другие собственники и арендаторы, можно посмотреть в отзывах клиентов Смарт Вэй.

Выводы

Маршрут для фасада задают характер работ и адрес: цвет и отделка оформляются паспортом по 114-ПП, проемы и входные группы нежилых зданий в центре и на перечисленных улицах — проектом по 94-ПП, реконструкция с изменением облика — АГР с моделями НПМ, ВПМ и IFC по новым правилам 1423-ПП и распоряжения от 18.08.2026. Выполненные без документов изменения оформляются техническим заключением или переделываются, а в ЕГРН попадают только через технический план.

Смарт Вэй ведет фасадные проекты от обмеров и паспорта колористического решения до согласования в Москомархитектуре и регистрации изменений в Росреестре. Разобрать ваш объект и выбрать процедуру можно через форму заявки.

Частые вопросы об изменении фасада