Изменение фасада здания не из перечня 94-ПП — нужно ли согласование

Изменение фасада здания не из перечня 94-ПП согласовывать с Архитектурой не нужно — но это не значит, что можно вообще ничего не оформлять. Постановление №94-ПП покрывает конкретные типы нежилых объектов и конкретный список улиц Москвы, а всё, что за его пределами, живёт по другим правилам: 432-е постановление, техплан, ЕГРН. Ниже разберём, как проверить, попадает ли ваше здание под 94-е постановление, что делать, если не попадает, какие документы всё равно придётся готовить и во что обойдётся ошибка в квалификации работ. Тема — часть большого материала о том, как согласовать изменение фасада нежилого здания в Москве, где разобран весь путь от эскиза до выписки ЕГРН.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что регулирует 94-ПП и на какие здания оно распространяется

Постановление Правительства Москвы от 02.02.2022 №94-ПП «Об изменении внешнего архитектурного решения нежилых зданий, строений, сооружений в городе Москве» действует с 1 августа 2022 года. Оно установило порядок согласования изменений внешних поверхностей нежилых зданий с Москомархитектурой. С декабря 2025 года функции МКА по фасадам перешли к Департаменту градостроительной политики — реорганизация оформлена постановлением №2993-ПП от 03.12.2025, и на практике 2026 года заявления рассматривает уже правопреемник. Сами требования 94-го постановления при этом не поменялись.

Действие постановления ограничено двумя фильтрами. Первый — функциональное назначение объекта. В перечень входят административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты. Второй фильтр — территория. Постановление распространяется на здания в пределах внешних границ Садового кольца и на объекты, расположенные на улицах и магистралях из пункта 1.2.2 приложения 1: это зона центра плюс список улиц, проспектов и шоссе. Полный текст со списком улиц опубликован на портале mos.ru — проверить свой адрес можно за пять минут.

Оба фильтра работают одновременно. Здание должно и относиться к перечисленным типам, и стоять на территории действия постановления. Выпало из любого из двух условий — согласование с Архитектурой по 94-ПП не требуется. Совсем. И вот тут начинается самое интересное, потому что собственники делятся на два лагеря: одни радуются и ничего не оформляют вообще, другие на всякий случай несут документы туда, где их никто не ждёт. Оба варианта — ошибка.

Константин М, начальник технического отдела:
«Девяносто четвёртое постановление распространяет своё действие на административно-деловые объекты, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные, учебно-воспитательные. Отсюда следует, что на промышленные, производственные, складские объекты, отели, апарт-отели и им подобные, общежития, если в них написано, что это нежилое, постановление не действует — их в перечне нет. Когда заключаете договор, смотрите, какой объект. Говорят, что у них склад или производственное помещение — сразу понимаем, что согласовывать его с Архитектурой не надо.»

Какие здания не попадают в перечень 94-ПП

По назначению из-под действия постановления выпадают промышленные и производственные здания, склады, отели и апарт-отели, общежития с нежилым статусом. Логика городских властей понятна: 94-ПП защищает облик парадной Москвы, а производственный корпус в промзоне на этот облик влияет слабо. По территории выпадает всё, что находится за пределами Садового кольца и не стоит на улицах из перечня пункта 1.2.2 — а это, между прочим, большая часть города. Спальные районы, внутриквартальные проезды, промзоны, технопарки.

Отдельная категория — объекты культурного наследия. Они тоже исключены из 94-ПП, но не потому, что с ними можно делать что угодно, а ровно наоборот: для них действует своё законодательство об охране памятников, и любые фасадные работы там идут через Мосгорнаследие с разрешением на работы по сохранению. Если ваш объект — памятник или выявленный ОКН.

Ещё одно исключение — здания, возведённые с нарушением вида разрешённого использования земельного участка. Участок выделен под больницу, а построили магазин — такой объект в рамках 94-ПП не согласуют, и проблема тут глубже фасада. И последнее: работы, требующие разрешения на строительство, из процедуры 94-ПП тоже выпадают — но уже в сторону усложнения, а не упрощения. Где проходит эта граница.

Нужно ли согласование, если здание не в перечне: короткий ответ и нюансы

Согласование проекта изменения фасада с Департаментом градостроительной политики (бывшей Москомархитектурой) для здания вне перечня 94-ПП не требуется. Заявление подавать некуда и незачем — услугу вам просто не окажут, объект вне зоны действия регламента. Мы в Смарт Вэй прямо говорим заказчикам с промзонами и складами: договор на согласование с Архитектурой заключать нет смысла, такой услуги для вашего объекта не существует.

Но. Фасад — это ограждающие конструкции здания, и любые работы с ним остаются строительными работами со всеми вытекающими. Три вещи никуда не деваются.

Первое — квалификация работ. Если при изменении фасада увеличивается объём здания, появляется пристройка, контур выходит за ранее установленные координаты — это реконструкция, и нужно разрешение на строительство по Градостроительному кодексу. Перечень работ, которые реконструкцией не являются и разрешения не требуют, закреплён в 432-м постановлении Правительства Москвы. Крыльцо до 15 квадратных метров, приямки, изменение проёмов в пределах установленных параметров — это туда. Всё, что крупнее, — уже другая история и другой бюджет. Понятие реконструкции закреплено в статье 1 Градостроительного кодекса РФ, и суды при спорах отталкиваются именно от него, а не от московских регламентов.

Второе — безопасность конструкций. Дверной проём в наружной стене — это почти всегда вмешательство в несущую конструкцию. Нагрузки нужно посчитать, усиление запроектировать, и подтвердить это техническим заключением от проектной организации с допуском СРО. Состав такого документа мы разбирали в статье про техническое заключение на изменение фасада. Без него кадастровый инженер не подпишет техплан, а Росреестр не пропустит регистрацию.

Третье — ЕГРН. Новый вход, изменённые проёмы, пристроенный тамбур меняют характеристики объекта недвижимости. Эти изменения вносятся в реестр через технический план. Проектную документацию для техплана мы изготавливаем в любом случае — просто подписывает её наша организация как проектировщик, и согласуется она с заказчиком, а не с городом.

Константин М, инженер-проектировщик:
«Если здание не находится в черте границ 94-го постановления, мы применяем положения 432-го постановления и готовим соответствующие документы. Согласование в Архитектуре не проводится, но для Росреестра, для внесения сведений в ЕГРН, мы всё равно изготавливаем необходимую проектную документацию — просто подписывает её наша организация, и согласуется она с заказчиком перед включением в технический план.»

Как проверить, попадает ли здание под 94-ПП: диагностика до начала работ

Прежде чем заказывать проект или, наоборот, спокойно начинать работы, проверьте пять пунктов. Это займёт день, а сэкономить может месяцы.

Проверьте назначение здания по выписке ЕГРН. Смотрим не на то, что фактически происходит внутри, а на то, что записано в реестре. «Склад» в ЕГРН при фактическом шоуруме внутри — формально объект вне перечня, но при споре инспектор будет смотреть на фактическое использование, и тут возможны сюрпризы. Проверьте адрес по списку улиц пункта 1.2.2 приложения 1 к 94-ПП и по границе Садового кольца. Проверьте, не является ли объект ОКН или выявленным памятником — через реестр Мосгорнаследия. Проверьте вид разрешённого использования земельного участка: соответствует ли зданию. И оцените сами работы по 432-му постановлению: не тянут ли они на реконструкцию.

Как проверить объект перед изменением фасада: пошаговая инструкция

Что оформлять зданию вне перечня: документы и порядок

Порядок для объекта вне 94-ПП выглядит так. Инженер выезжает на объект, делает фотофиксацию, обмеры и эскиз изменений фасада. На основе эскиза разрабатывается проект изменения фасадов — тот же по составу документ, что и для Архитектуры, с архитектурными и конструктивными решениями, только адресат у него другой. Если затрагиваются несущие элементы, дополнительно считаются КР — нагрузки на перекрытия и конструкции фасада, чтобы здание после работ оставалось безопасным в эксплуатации.

Дальше готовится техническое заключение о допустимости и безопасности работ. Мы делаем его и для выполненных изменений, и для планируемых — Росреестру нужно подтверждение, что угрозы жизни и здоровью нет. После завершения работ кадастровый инженер готовит технический план по фактическим обмерам, прикладывает к нему проектную документацию и заключение, и пакет уходит в Росреестр. Результат — выписка ЕГРН с новыми характеристиками.

Госпошлина за внесение изменений в ЕГРН — от 4 000 рублей для физических лиц и от 22 000 рублей для юридических. Услуги Архитектуры по 94-ПП, к слову, бесплатные — но вам они и не нужны. Регистрацию изменений в техпаспорте БТИ для нежилых зданий делать необязательно: основные характеристики объекта теперь хранятся в ЕГРН, и мы клиентам БТИ не рекомендуем, если нет отдельного требования от управляющей структуры.

Зачем вообще вносить изменения в ЕГРН, если никто не заставляет? Честно говоря, заставляет жизнь. Лицензии, арендаторы с юротделами, банки при залоге, покупатели при сделке — все они сверяют фактическое состояние с реестром. Расхождение планировки с ЕГРН — это приостановка сделки, вопросы от лицензирующего органа, торг по цене вниз. Про влияние оформленного фасада на цену объекта есть отдельный разбор — как изменение фасада влияет на стоимость и ликвидность.

Константин М, кадастровый инженер:
«Технический план мы готовим для регистрации изменений объекта в ЕГРН, потому что мало изготовить просто проект: если меняются входные группы, если меняется архитектура оконных проёмов, всё это нужно внести в реестр. Часто это требуется для получения лицензий и разрешений на виды деятельности — и мы по заказу клиентов эту процедуру проводим.»

Внесите изменения фасада в ЕГРН через Росреестр

Колористика: почему покраска фасада — отдельный вопрос

Тут собственников вне перечня 94-ПП ждёт ловушка. 94-е постановление регулирует архитектурные изменения — проёмы, входы, пристройки. А цвет и отделочные материалы фасада регулирует другое постановление, 114-ПП от 28.03.2012, про колористические решения. И у него своя территория действия, не совпадающая с 94-м. Здание может быть вне перечня 94-ПП, но при перекраске или замене облицовки колористический паспорт оформлять всё равно придётся.

В практике Смарт Вэй это регулярный сюжет: заказчик проверил здание по 94-му, выдохнул, перекрасил фасад и заменил облицовку на вентфасад — а потом получил вопросы по колористике. Проверять нужно оба постановления, у каждого своя зона. Колористические решения, кстати, в ЕГРН не регистрируются: новый паспорт уходит в Архитектуру, которая ведёт свой реестр колористических паспортов зданий Москвы. Отдельные нюансы замены облицовки разобраны в материале про согласование облицовки и вентилируемого фасада.

Сценарии: что критично для разных типов объектов вне перечня

Универсального ответа «вне перечня — значит свободен» нет. Смотрим по типу объекта.

Последняя строка таблицы — частый источник путаницы. 94-ПП регулирует нежилые здания целиком, а не нежилые помещения в жилых домах. Вход в магазин на первом этаже многоквартирного дома идёт по совершенно другому маршруту: общее собрание собственников плюс Мосжилинспекция, и там свои сроки и свои отказы. Этот маршрут разобран в статье про изменение фасада многоквартирного дома.

Получите расчет стоимости этой услуги с помощью калькулятора цен Здесь

Квалификация работ — самое рискованное место всей темы. Ошибиться между «изменением фасада по 432-ПП» и «реконструкцией с разрешением на строительство» легко, а расплата за ошибку — предписание, суд и в худшем случае снос. Инженеры Смарт Вэй выезжают на объект, оценивают работы по факту и до подписания договора говорят, по какому маршруту пойдёт ваше здание и какие документы реально нужны.

Проверить свой объект по 94-ПП

Стоимость ошибки: во что обходится неверная квалификация

Ошибка первого типа — собственник решил, что раз здание не в перечне, оформлять не нужно ничего, и прорубил входную группу с расширением контура здания. Это реконструкция без разрешения на строительство, то есть самовольная постройка по статье 222 Гражданского кодекса РФ. Дальше — иск, судебная экспертиза, попытка узаконить через суд. Стоимость судебного маршрута с экспертизой в разы превышает стоимость нормального оформления, срок — от года, и положительный исход не гарантирован.

Ошибка второго типа — здание на самом деле в перечне, а собственник проверил невнимательно. Например, объект торгово-бытового назначения на магистрали из списка. Незаконное изменение фасада в Москве — это штраф для юридического лица до 500 000 рублей по КоАП Москвы, предписание вернуть фасад в первоначальное состояние, и только потом согласование заново уже как планируемых работ. По 94-ПП согласовать выполненные работы задним числом нельзя: решение о согласовании в отношении ранее выполненных работ не оформляется. Полный расклад санкций — в обзоре штрафов за изменение фасада для юрлица.

Ошибка третьего типа, тихая: работы сделаны корректно, но в ЕГРН не внесены. Всплывает через два-три года на сделке или при получении лицензии. Приостановка регистрации, срочная подготовка техплана и заключения по выполненным работам, у покупателя — повод для дисконта. Один из наших клиентов на продаже здания потерял три месяца именно на этом: расхождение фактических проёмов с реестром обнаружил банк покупателя.

Константин М, судебный эксперт:
«Реконструкция всегда затрагивает положение объекта на земельном участке: если при выполнении работ здание выходит за границы ранее установленных координат, это может быть признано реконструкцией. Если увеличивается объём здания — тоже. Когда работы по изменению фасадов выполнены корректно, реконструкцией это не является и квалифицируется в рамках 432-го постановления как работы, не требующие разрешения на строительство.»

Стоимость оформления изменений фасада здания вне перечня 94-ПП

Бюджет складывается из проектной документации, технического заключения и кадастровых работ. Согласование с Архитектурой из сметы выпадает — для здания вне перечня эта строка не нужна, что заметно сокращает и деньги, и сроки.

Итоговая сумма зависит от площади фасада, количества изменяемых элементов и того, задеты ли несущие конструкции: расчёт КР по несущим элементам считается отдельно. Точные позиции с разбивкой по услугам собраны на странице прайса по согласованию фасадов.

Мы ведём фасадные проекты по Москве и Петербургу с 2014 года, от промышленных корпусов до зданий у охранных зон — подборка завершённых кейсов покажет типичные объекты, сроки и результат в выписках ЕГРН.

Результат нашей работы оценивают сами заказчики — отзывы собственников и арендаторов дают представление о том, как проходит взаимодействие на реальных объектах.

Выводы

Здание вне перечня 94-ПП освобождено от согласования проекта фасада с Департаментом градостроительной политики, но не от строительного законодательства в целом. Квалификация работ по 432-му постановлению, техническое заключение при затрагивании несущих конструкций и внесение изменений в ЕГРН через техплан остаются обязательной частью процесса. Отдельно проверяется колористика по 114-ПП и статус объекта культурного наследия — у этих режимов свои границы, не совпадающие с 94-м постановлением.

Смарт Вэй с 2014 года проектирует и оформляет изменения фасадов для объектов обеих категорий — и попадающих под 94-ПП, и свободных от него. Если нужен разбор конкретного здания, можно оставить заявку — инженер проверит объект по перечню и назовёт реальный состав документов.

Частые вопросы

Апарт-отель попадает под 94-ПП?

Нет. Отели, апарт-отели и общежития с нежилым статусом в перечне типов объектов 94-ПП отсутствуют. При этом апарт-отель в центре города почти наверняка попадает в зону действия 114-ПП по колористике, а при близости памятников потребуется раздел ОСОКН в проектной документации.