Изменение архитектурного облика здания оформляется одним из трех документов: проектом частичного изменения фасадов, колористическим паспортом или альбомом АГР, и выбор зависит от того, что именно меняется — цвет и отделочные материалы, отдельные проемы и входные группы или архитектура объекта целиком. В Москве порядок задают 94-ПП, 114-ПП и 432-ПП, в Санкт-Петербурге аналогичные вопросы закрывает КГА через проект благоустройства и лист согласования. Разберем, как определить свой маршрут, какие объекты вообще не подпадают под согласование в архитектуре, что проверяет Москомархитектура в трехмерных моделях для АГР и как выполненные изменения попадают в ЕГРН. Требования к высокополигональной и низкополигональной моделям, порядок внесения изменений в паспорт фасада, стоимость работ и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что относится к изменению архитектурного облика и какой документ понадобится
Устройство входной группы, новый дверной или оконный проем на месте глухой стены, изменение габаритов существующих проемов, тамбур без фундамента, козырек, крыльцо с пандусом, приямок, замена отделочных материалов, перекраска, декоративные элементы и вентиляционный короб на наружной стене — все это изменение внешнего архитектурного решения. Разные работы закрываются разными документами, и путать их дорого: колористический паспорт не позволит узаконить новый проем, а альбом АГР избыточен, если собственник только меняет цвет штукатурки на вентилируемый фасад.
| Документ | Какие работы закрывает | Кто согласует | Идет в ЕГРН |
|---|---|---|---|
| Проект частичного изменения фасадов | Новые и измененные оконные и дверные проемы, входные группы, тамбуры без фундамента, козырьки, крыльца, пандусы, приямки, монтаж и демонтаж вентканалов | Москомархитектура, если объект попадает в перечень 94-ПП; иначе проект подписывают собственник и проектная организация | Да, в составе технического плана |
| Колористический паспорт | Цвет фасада, типы и образцы отделочных материалов. Конструктивные изменения в него не входят | Москомархитектура по 114-ПП | Нет |
| АГР (Москва), АГО (Санкт-Петербург и регионы) | Комплексное изменение архитектуры: фасады, проемы, входы, этажность, колористика внутри альбома | Москомархитектура, в Санкт-Петербурге — КГА | Да, прикладывается к техническому плану |
| Раздел обеспечения сохранности ОКН (ОСОКН) | Обоснование того, что работы не влияют на соседние объекты культурного наследия | Идет в составе проекта по 94-ПП | Нет |
Из таблицы следует практический критерий выбора: если конструкция здания не затрагивается, достаточно колористического паспорта; если появляются новые проемы и входы, нужен проект изменения фасадов; если меняется архитектура целиком, включая этажность, готовится АГР, и отдельный колористический паспорт при этом уже не оформляется.
Константин М, начальник технического отдела: «Проект реконструкции — это абсолютно другая история, 87-е постановление, там 12 разделов. А АГР — это чисто фасады, чисто архитектура, она отдельно идет.»
В практике Смарт Вэй чаще всего встречается смешанный сценарий: собственник меняет входную группу и одновременно перекрашивает фасад. Тогда колористика уходит внутрь проекта изменения фасадов или альбома АГР, а не оформляется отдельной процедурой.
Когда согласование в архитектуре не требуется
94-ПП действует не на всю Москву. Постановление распространяется на административно-деловые, учебно-образовательные, культурно-просветительские, торгово-бытовые, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, социально-реабилитационные и учебно-воспитательные объекты, расположенные в пределах внешней границы Садового кольца и на улицах из перечня постановления. Складские и производственные здания, отели, апарт-отели и общежития в перечень назначений не входят: согласовывать их фасады с Москомархитектурой не требуется.
Отдельный набор исключений действует для АГР. Свидетельство не оформляется, если объект не превышает 1500 м2, имеет не более двух этажей и не предназначен для проживания граждан. В том же ряду — индивидуальные жилые дома, некапитальные здания и сооружения без фундамента, объекты вне магистральных улиц общегородского и районного значения, а также работы по реконструкции и замене несущих конструкций, которые не меняют внешний облик здания. Часть застройщиков сознательно проектирует здания площадью до 1500 м2, чтобы не проходить процедуру и ускорить стройку.
Полезно знать: входная группа по 94-ПП согласуется только без устройства фундамента и без образования новых помещений, а площадь ступеней с площадкой ограничена 15 м2. Выход за эти рамки переводит работы в разряд требующих разрешения на строительство.
Отсутствие обязанности согласовывать фасад с архитектурой не отменяет проектную документацию. Если объект вне границ 94-ПП, проект изменения фасадов все равно готовится: он подписывается собственником и проектировщиком и включается в технический план для Росреестра. Без него регистратор не увидит основания для новой двери или расширенного проема на плане помещения.
Порядок изменения архитектурного облика: от обмеров до записи в ЕГРН
Процедура начинается не с проекта, а с выезда на объект. Инженер делает фотофиксацию и обмеры наружной стены: длину и выступы, ширину и высоту проемов, отметку от уровня земли до подоконника, толщину и материал стены, габариты существующего крыльца и расстояние до пешеходной зоны. На сложных фасадах с пилястрами, лепниной и многочисленными пристройками вместо лазерного дальномера привлекается геодезист или 3D-сканер, и это сразу меняет стоимость полевых работ.
Как согласовать изменение архитектурного облика здания: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Проверьте назначение объекта и его адрес по перечню 94-ПП, а для АГР — площадь, этажность и статус улицы. От этого зависит, будет ли вообще процедура в архитектуре.
- Шаг 2. Закажите выезд на объект: фотофиксация, обмеры, при необходимости координирование здания на земельном участке, чтобы новое крыльцо не вышло за границы участка.
- Шаг 3. Согласуйте эскиз. На нем фиксируется фактическое состояние фасада и планируемые изменения; дальше проект разрабатывается строго по подписанному эскизу.
- Шаг 4. Разработайте проект изменения фасадов или альбом АГР, а при новых и расширяемых проемах — раздел КР с расчетом перемычки и спецификацией металла.
- Шаг 5. Получите техническое заключение о допустимости и безопасности работ и, если здание граничит с объектами культурного наследия, раздел ОСОКН.
- Шаг 6. Подайте комплект через личный кабинет на mos.ru и отработайте замечания архитектуры. Госуслуга бесплатная, платить приходится только за подготовку документации.
- Шаг 7. Выполните работы строго по проекту, закажите технический план и внесите изменения в ЕГРН. Отклонение от проекта на этом шаге дает отказ.
Сверьте сведения ЕГРН о здании перед подготовкой проекта
Что-то пошло не так...
Выберите адрес из списка
Получите выписку из ЕГРН и о кадастровой стоимости
| Вид объекта недвижимости | |
| Кадастровый номер | |
| Местоположение | |
| Кадастровая стоимость по состоянию на 16.10.2026 | |
| Дата утверждения кадастровой стоимости | в Едином государственном реестре недвижимости сведения отсутствуют |
| Дата определения кадастровой стоимости | |
| Дата внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости | |
| Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости | данные отсутствуют |
| Площадь объекта | |
| Особые отметки | данные отсутствуют |
This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.
Важный нюанс из практики: архитектура почти никогда не согласовывает с первого раза. Регламентный срок услуги — 25 рабочих дней, но мы закладываем на согласование альбома АГР около трех месяцев, а клиенту называем срок от одного до трех месяцев. Замечания выдают даже по простой прямоугольной коробке.
Региональная специфика: в Москве документ называется АГР и согласуется в Москомархитектуре, в Санкт-Петербурге и регионах — АГО. В Петербурге для фасадных работ готовится проект благоустройства, а для отдельного оборудования вроде наружного блока кондиционера — лист согласования КГА. Срок предоставления услуги там не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. Блоки кондиционеров на лицевых фасадах не размещаются, только на дворовых.
Кейс из практики: собственник нежилого здания хотел входную группу глубиной около тридцати метров, но участок за зданием принадлежал городу. Согласование в этом случае перестает быть процедурой одного ведомства: к нему подключается департамент, распоряжающийся землей, и срок растягивается непредсказуемо. Именно поэтому мы координируем здание на участке до начала проектирования, накладывая съемку на сведения ЕГРН по земельному участку.
3D-модель для АГР: требования Москомархитектуры к ВПМ и НПМ
Альбом АГР сегодня не принимают без трехмерных моделей. Технические требования к моделям, размещаемым в информационных системах города, установлены совместным распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769; изменения внесены совместным распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736. Модели нужны городу для цифрового двойника и городских информационных систем, поэтому проверяются они формально и по чек-листу, а не на глаз.
| Параметр | Низкополигональная модель (НПМ) | Высокополигональная модель (ВПМ) |
|---|---|---|
| Назначение | Быстрая загрузка и работа в городских информационных системах, размещение на общей 3D-карте Москвы | Детальное представление архитектурного решения: фасадные элементы, проемы, материалы, выступающие конструкции |
| Полигоны | Рекомендуется до 15 000 треугольников на объект капитального строительства, предел — 150 000 | До 1 000 000 полигонов в одном FBX-файле по действующей редакции требований (ранее допускалось 2 млн) |
| Формат геометрии | FBX версии 7.4 (FBX 2014), бинарный | FBX версии 7.4, отдельным файлом передаются источники освещения |
| Текстуры | PNG, единый текстурный атлас, размеры от 256х256 до 2048х2048 пикселей | PNG, допускается 4096х4096, обязательна UDIM-развертка, карты diffuse, normal и ERM |
| Координаты и масштаб | Местная система координат Москвы, масштаб 1:1, трансформации сброшены | То же плюс файл метаданных GeoJSON с координатной привязкой |
Требования к именованию отдельная зона отказов: только латиница, цифры и подчеркивание, адрес пишется транслитерацией, длина имени до 254 символов, архив собирается по схеме вида SM_Address_Number.zip. Файл с кириллицей в названии возвращают, даже если геометрия безупречна.
Второй блок требований касается BIM. Для проектов, выполненных в информационной модели, вместе с полигональными FBX сдается цифровая информационная модель в формате IFC. НПМ и ВПМ описывают геометрию и внешний вид, IFC несет структурированные данные об элементах, поэтому прямой экспорт из BIM в FBX без чистки и оптимизации требования не закрывает: остаются внутренние сети, скрытые конструкции, дубли и самопересечения.
Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому самое сложное, что и разрабатывается.»
Предложение сделать модель для АГР за 15 000 рублей означает, что объем работ оценен неверно. Модель разрабатывается вместе с поэтажными планами и разрезами, а в архитектуру она уходит отдельным файлом вместе с буклетом.
Лайфхак: до начала моделирования проверьте, попадает ли здание в зону влияния объектов культурного наследия. Если рядом есть памятник, к проекту добавится раздел ОСОКН с исторической справкой и оценкой воздействия работ.
Изменения в паспорт фасада и колористические решения
Колористический паспорт регламентирует цвет и отделочные материалы. Изменение в паспорт фасада оформляется через Москомархитектуру по 114-ПП: разрабатывается проект колористических решений, подается заявление, ведомство вносит сведения в свой реестр. Действующие паспорта находятся в открытом доступе, поэтому перед перекраской имеет смысл посмотреть, какое решение по вашему зданию уже утверждено.
На сведения об объекте недвижимости колористика не влияет. Отделка фасада не меняет планировочные решения, поэтому колористический паспорт не прикладывается к техническому плану, в ЕГРН не уходит и в БТИ не фиксируется. Проект изменения фасадов и альбом АГР работают иначе: они входят в состав технического плана и служат основанием для внесения новых сведений в реестр.
Константин М, инженер-проектировщик: «Если есть АГР для реконструкции, то колористический паспорт мы не готовим в большинстве случаев. АГР достаточно, может только если есть какие-то уникальные кейсы.»
В Санкт-Петербурге терминология другая: там оформляется паспорт фасада и заключение КГА об его утверждении, а состав проекта благоустройства отличается от московского. КГА требует развертку по четырем фасадам, фотофиксацию, ситуационный план, спецификацию заполнения проемов и топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями, который заказывается в тресте ГРИИ уже после получения разрешительного письма на разработку проекта.
Образцы документов по изменению фасадов и АГР
Начните с альбома АГР: по нему видно, из каких листов складывается комплект, который уходит в архитектуру.
| Документ | Скачать |
|---|---|
| Пример альбома АГР для согласования в Москомархитектуре | Скачать |
| Образец паспорта фасада здания (Москва) | Скачать |
| Заключение об утверждении паспорта фасадов (Санкт-Петербург) | Скачать |
| Техническое задание на проектирование изменения фасадов | Скачать |
| Заявление о согласовании проекта на объекте культурного наследия | Скачать |
Что не согласуют и во что обходится ошибка
94-ПП содержит закрытый перечень решений, которые не пройдут. Входная группа не согласуется, если после устройства лестницы ширина тротуара становится меньше нормативной: полтора метра прохода для пешеходов должны остаться. Не согласуют перекрытие и деформацию архитектурных элементов, декора, поверхностей с ценной отделкой, знаков адресации и мемориальных досок. Отдельно запрещены облицовка откосов штукатурных фасадов керамической плиткой, замена остекления стеклоблоками, если их не было по проекту строительства, установка глухих дверных полотен на входах, совмещенных с витринами, устройство распашных ставен и устройство входных групп на вторые и вышерасположенные этажи.
Есть и процедурное ограничение, которое собственники узнают поздно: по 94-ПП согласуются только планируемые работы. Если фасад уже изменен, документ на планируемые изменения получить нельзя, готовится техническое заключение о ранее выполненных работах, и то в ограниченные сроки. Для зданий в пределах внешней границы Садового кольца срок легализации выполненных работ истек 1 октября 2023 года, для зданий на улицах-магистралях из перечня — 1 января 2026 года.
Внимание: ответственность за незаконное изменение фасада установлена Кодексом об административных правонарушениях города Москвы и составляет для юридических лиц до 500 000 рублей. Вместе со штрафом выставляется требование привести фасад в прежний вид.
Цена ошибки складывается не из штрафа. Когда работы выполнены и срок легализации прошел, остается путь через отказ Москомархитектуры, затем отказ Росреестра и суд, а это месяцы и судебные расходы поверх стоимости проекта. Второй вариант — демонтировать сделанное, вернуть фасад в исходное состояние, пройти согласование на планируемые работы и выполнить их заново. К этому добавляются простой арендных площадей и невозможность зарегистрировать изменения в ЕГРН, а без актуальной выписки часть лицензий и разрешений на виды деятельности не получить.
Отдельная статья расходов возникает там, где ее не ждут. Новый или расширенный проем в наружной стене меняет работу перемычки, поэтому к проекту фасада добавляется раздел КР с расчетом. Если проем прорублен без расчета и усиления, техническое заключение о безопасности получить сложно: сначала придется исправлять конструктив. По опыту Смарт Вэй, подрезка одного подоконного пространства расчета обычно не требует, а вот новый проем, изменение ширины проема, приямок и лестница — требуют всегда.
Фасад в многоквартирном доме и соседство с объектами культурного наследия
Для нежилого помещения на первом этаже жилого дома действует другая процедура. Наружные стены относятся к общему имуществу собственников помещений, поэтому изменение фасада согласуется по 508-ПП через Мосжилинспекцию, а до подачи документов проводится общее собрание собственников. По общему правилу для работ, затрагивающих фасад, нужно согласие двух третей собственников помещений дома.
Константин М, судебный эксперт: «Собственники, принимая решение о том, что они предоставляют возможность вам сделать изменение фасада, должны дать свое согласие на конкретные изменения. Это изменение отражается в эскизе. Никаких отклонений от эскиза быть не должно.»
Сроки в Мосжилинспекции отличаются от архитектурных: распоряжение на планируемую перепланировку выдается за 20 рабочих дней, акт о завершенных работах — за 10 рабочих дней, а по фактически выполненным работам акт выдается не ранее 20 рабочих дней. Распоряжение действует 18 месяцев, и процедуры продления в Москве нет. Если работы выполнены с отклонением от проекта, внутри этого срока еще можно скорректировать проектную документацию и идти за актом с исправленным распоряжением; после окончания срока весь путь, включая собрание собственников, проходится заново.
Соседство с памятником добавляет раздел. Если само здание не является объектом культурного наследия, но граничит с охраняемыми объектами, в состав проекта по 94-ПП включается раздел обеспечения сохранности ОКН: перечень соседних памятников, историческая справка, оценка воздействия работ и вывод. Проверить окружение можно самостоятельно на карте портала открытых данных Правительства Москвы: выявленные и поставленные на охрану объекты выделены на схеме контуром. Если фасад вашего здания сам является предметом охраны, работы называются реставрацией, требуют лицензии Минкультуры и идут через Мосгорнаследие.
Стоимость изменения архитектурного облика здания
Стоимость зависит от маршрута согласования, объема изменений и от того, задействованы ли конструктивные элементы: расчет КР, техническое заключение и раздел ОСОКН считаются отдельно.
| Услуга | Стоимость | Сроки |
|---|---|---|
| Изготовление проекта изменения фасадов (нежилое здание) | от 300 000 рублей | от 5 дней |
| Техническое заключение о выполненных изменениях | от 250 000 рублей | от 5 дней |
| Согласование изменений в Архитектуре | от 350 000 рублей | от 1 дня |
| Проект колористических решений | от 200 000 рублей | от 10 дней |
| Согласование колористики в Архитектуре (с гарантией) | от 500 000 рублей | от 10 дней |
| Проект АГР/АГО | от 1 500 000 рублей | от 10 дней |
| Согласование АГР/АГО в Архитектуре | от 300 000 рублей | от 30 дней |
| Разработка раздела обеспечения сохранности ОКН | от 150 000 рублей | по запросу |
Итоговая смета собирается из состава работ: количества изменяемых элементов или площади фасада, необходимости расчета конструкций, наличия раздела ОСОКН и технического плана для ЕГРН. Полный перечень позиций с ценами и сроками собран на странице согласования фасадов. Сама госуслуга в Москомархитектуре бесплатна, оплачивается только подготовка документации и сопровождение. Отдельно доступен PDF-прайс со всеми расценками — скачивается в один клик.
Как проходят такие процедуры на реальных объектах, видно по отзывам заказчиков: там встречаются и фасадные проекты, и альбомы АГР, и работы по колористике.
Выводы
Маршрут определяется характером работ: цвет и материалы закрывает колористический паспорт, новые проемы и входные группы — проект изменения фасадов, комплексная смена архитектуры вместе с этажностью — альбом АГР с трехмерными моделями по требованиям ДИТ и Москомархитектуры. Территория и назначение объекта решают, нужна ли процедура в архитектуре вообще, а сроки легализации выполненных работ по 94-ПП ограничены, поэтому согласование выгоднее проходить до начала строительно-монтажных работ. Конструктивная часть и запись в ЕГРН — обязательное продолжение фасадного проекта, а не опция.
Смарт Вэй ведет такие задачи целиком: обмеры и эскиз, проект фасадов или альбом АГР с моделями НПМ и ВПМ, раздел КР, техническое заключение, сопровождение в Москомархитектуре, КГА и Мосжилинспекции, технический план для Росреестра. Если по вашему зданию нужно оценить маршрут и состав документов, это разбирается по адресу, назначению и поэтажному плану через форму заявки.
Частые вопросы
Нужно ли согласовывать вывеску, рекламу и наружные блоки кондиционеров вместе с проектом фасада?
Нет. Наружная реклама, баннеры, светопрозрачные конструкции и кондиционеры проходят как отдельные виды государственных услуг Москомархитектуры и в проект частичного изменения фасадов не включаются. По 94-ПП замена внешних блоков кондиционеров и перенос водостоков не согласуются. В Санкт-Петербурге для оборудования на фасаде оформляется отдельный лист согласования КГА, и разместить блок можно только на дворовом фасаде.
Когда свидетельство АГР приходится пересогласовывать?
Корректировка нужна, когда реализованное решение расходится с утвержденным: изменилась высота здания из-за машинных помещений лифтов, поменялись фасадные материалы или габариты элементов. Заказы на корректировку ранее выданного АГР — обычная практика, потому что прежние проектировщики часто уже не ведут объект. Процедура повторяет первичную: корректируется альбом и модели, пакет снова подается в архитектуру.
Можно ли заказать только 3D-модель для АГР, без альбома?
Да, модель разрабатывается и отдельно, если альбом делает другая организация. При этом исходными данными служат чертежи фасадов в PDF или DWG, спецификация материалов и цветов, план благоустройства и проект архитектурной подсветки, если она предусмотрена. Модель проходит проверку на соответствие требованиям к полигонам, текстурам, координатной привязке и именованию файлов до подачи, иначе комплект вернут.
Что делать, если фасад уже изменен, а здание стоит на магистральной улице из перечня 94-ПП?
Готовится техническое заключение о ранее выполненных работах по изменению внешнего архитектурного решения и подается в Москомархитектуру. Для зданий на улицах-магистралях срок такой легализации был установлен до 1 января 2026 года, для зданий внутри Садового кольца он истек еще 1 октября 2023 года. Если срок пропущен, остается путь через отказы ведомств и суд, поэтому сначала оценивают шансы, а потом заключают договор.
Кто подписывает проект изменения фасадов, если объект не попадает в 94-ПП?
Проект согласуется между собственником и проектной организацией: на титульном листе ставятся подписи главного инженера проекта и руководителя проектировщика, а также подпись собственника или его представителя по доверенности. После этого документ используется по назначению: включается в технический план для Росреестра, предоставляется в департамент городского имущества, администрацию или управляющую компанию по их запросу.
Зачем при изменении фасада требуется топографический план и когда его заказывать?
Топоплан масштаба 1:500 с подземными коммуникациями нужен при устройстве входов и крылец, чтобы понимать положение конструкции относительно сетей и границ земельного участка. В Санкт-Петербурге он заказывается в тресте ГРИИ и уже после получения разрешительного письма на разработку проекта благоустройства, чтобы не платить за него до подтверждения самой возможности работ. Отдельно проверяется, не выходит ли новое крыльцо за границы участка: съемка накладывается на сведения ЕГРН по земельному участку.