Исправление ошибок БТИ после обмеров помещения

Ошибки бывают в работе любых специалистов и организаций. Их последствия могут быть незначительными и никак не влиять на права граждан, юридических лиц. Но если ошибки допущены в документах на недвижимость, все намного серьезнее. У собственника могут возникнуть проблемы с согласованием перепланировок и обновлением данных в ЕГРН, при продаже и сдаче объекта в аренду, в других ситуациях. Заставить исправить ошибку не всегда просто. В этой статье я расскажу о примерах, когда нам удалось сделать это при взаимодействии со специалистами БТИ или путем проведения новой инвентаризации, обмеров.

Что значит ошибка БТИ

Основное направление работы учреждений БТИ – проведение инвентаризации и учета недвижимости. Для этого проводятся обследования и обмеры, оформляют технические паспорта и поэтажные планы, ведутся инвентарные дела. Материалы БТИ могут потребоваться при вводе в эксплуатацию, для проектирования, да и во многих других ситуациях. Ранее документы после инвентаризации передавали для внесения сведений в кадастр.

Ошибка в материалах БТИ – это вполне распространенное явление. Бывает так, что объект существует уже десятки лет, и все это время за ним «тянется» какая-либо ошибка в площадях, отображении конструкций и планировки и т.д. Если собственника не сильно интересует содержание техпаспорт и других документов из инвентарного дела, он может и не знать о несоответствиях. Но рано или поздно, когда придется столкнуться с материалами БТИ, наличие ошибки может серьезно осложнить жизнь. Часто это бывает в самый неподходящий момент, когда уже «поджимаю» сроки.

В ходе обмеров техники БТИ получают сведения о расстояниях, подсчитывают площади в помещениях и зданиях. Ошибки после указанных работ могут попасть:

• в технический паспорт (основной документ в сфере технической инвентаризации);
• в поэтажный план (на нем отображается планировка помещений, их границы в пределах этажа);
• в экспликациях (ведомостях) помещений, в том числе по площади, высоте.

Если на основе материалов БТИ вносились сведения в ЕГРН, то и там будет воспроизведена ошибка. И просто так Росреестр ее не исправит. Для этого придется доказывать, по какой причине и когда появилось несоответствие, предоставлять подтверждающие документы.

Можно ли привлечь специалистов БТИ к ответственности за ошибки в документах?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Это практически нереально. БТИ зачастую вообще отказывается признать ошибку, и устраняет ее только после неоднократных обращений собственника, его представителя по доверенности. В принципе, на основании договора с БТИ можно требовать выполнения работ надлежащего качества. Но примеры взыскания убытков с этих организаций вы вряд ли найдете.

Самые распространенные причины возникновения и виды ошибок БТИ после обмеров

Ошибки БТИ после обмеров могут быть самыми разными. В документах, с которыми работают специалисты компании «Смарт Вэй» и в открытых источниках я видел такие примеры:

• неверные значения по линейным размерам и площадям;
• отсутствие на поэтажных планах каких-либо элементов планировки (например, небольших выступов, ступеней лестницы и т.д.);
• отсутствие или, наоборот, наличие перегородок в помещениях, которые не соответствуют действительности;
• неверное количество или описание местоположения оконных проемов;
• неправильное количество помещений или комнат (особенно если речь идет о большом здании).

Я видел и совсем экзотические примеры. На поэтажном плане кухонная плита была нарисована в ванной, а одно из помещений было без дверного проема. Нередко на поэтажных планах некорректно отрисованы границы помещения или элементов внутренней планировки. Ну и бывают чисто технические огрехи (описки, арифметические ошибки и т.д.), которые тоже могут повлечь проблемы и несоответствия.

Что касается причин возникновения ошибок после обмеров БТИ, то выделю следующие:

• элементарная небрежность в проведении работ и переносе их результатов в документы, инвентарное дело;
• отличия в нормативных актах, по которым выполняются обмеры при инвентаризации и в кадастровых работах (например, в отношении допустимой погрешности измерений);
• некорректное оцифровывание данных, полученных в ходе обмеров;
• ошибки в измерениях и подсчетах.

Больше всего «огрехов» в старых документах, оформленных 20 и более лет назад (они хранятся в архивно-учетных делах).

Список полезных документов

Как и когда можно выявить ошибки и несоответствия в документах БТИ

Специалисты БТИ вполне могут и сами обнаружить ошибку. Например, при обработке данных после обмера будет наглядно видно, что по полученным расстояниям невозможно нарисовать помещение в поэтажном плане. В таком случае проводится повторный обмер в отдельно взятом помещении. Реже бывают случаи, когда требуется повторная инвентаризация и измерения по всему зданию.

В нашей практике мы постоянно работаем с документами из БТИ. Мы можем получить техпаспорт, поэтажный план и другие материалы из инвентарного дела от собственника или по доверенности. Ошибки выявляются:

• при сверке данных из документов БТИ с фактической планировкой объекта;
• при несовпадении с кадастровыми сведениями из ЕГРН;
• в ходе обмеров и подготовки технических планов, где мы тоже используем документы БТИ.

Если ошибка выявлена на стадии подготовки проекта перепланировки, то лучше устранить ее сразу. В противном случае велика вероятность возникновения проблем в Росреестре. В архиве ведомства могут быть документы, ранее представленные БТИ. Еще хуже, если ошибка видна в выписке из ЕГРН.

При подготовке технического плана мы тоже проводим обмеры. Требования к таким работам установлены приказами Росреестра, и они во-многом отличаются от правил техинвентаризации. Кадастровый инженер может выявить ошибку не только в документах БТИ. Нередко видно несоответствие со сведениями ЕГРН на здание или помещение. О некоторых способах устранения реестровых ошибках мы рассказывали в этом материале.

Где получить копию технического паспорта, если он оформлялся БТИ 17 лет назад?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Учреждения БТИ периодически передают инвентарные дела в архив. Запросить документы оттуда можно платно. Срок исполнения запроса зависит от того, в каком архиве хранятся документы (ранее БТИ неоднократно реорганизовывали). Шаблоны заявление на запрос архивных материалов можно найти на сайте МосгорБТИ.

Как подтвердить ошибку

Если ошибка выявлена, нужно обязательно ее исправить. И для этого нужно подтвердить, где она видна и в чем заключается. Для обращения к специалистам БТИ мы можем использовать:

• исходные документы БТИ, где отражены некорректные данные;
• документы, оформленные нами после обмеров и обследования (отчет кадастрового инженера, абрисы, технический план и т.д.);
• выписку из ЕГРН на помещение или здание.

Для направления обращения мы можем подготовить отчет, заключение или иной документ. Там подробно описываем, в чем заключается ошибка. К отчету прикладываем графические материалы. Там наглядно видно, в чем проявляется несоответствие. Можно сразу указать, что нужно сделать для исправления (например, повторная инвентаризация с переоформлением техпаспорта).

Стоит сказать пару слов по поэтажные планы БТИ с красными линиями. Красный цвет обычно свидетельствует о какой-либо опасности. Но в данном случае выделение линий красным цветом означает не ошибку, а несоответствие фактической планировке исходным данным. Это происходит, если собственник провел перепланировку без согласований и без внесения изменений в техпаспорт. Подробнее о таких проблемах можно прочитать по ссылке.

Действия собственника для исправления ошибок БТИ

За исправлением ошибки в обмерах БТИ может обратиться сам собственник. Но чаще всего мы сами делаем это, предварительно получив доверенности. При взаимодействии и переписке со специалистами БТИ нужно обосновать свою позицию. Нередко вообще возникают споры, так как нас пытаются убедить, что в документах все правильно, а обмеры выполнены без нарушений.

Обращаться нужно в то учреждение БТИ, которое проводило обмеры и оформляло документы с ошибками. К примеру, в столице это будет МосгорБТИ, где есть несколько клиентских центров. Все обращения регистрируем, чтобы гарантированно получить ответ. Но далее, зачастую приходится лично взаимодействовать со специалистами БТИ.

Обращаться в Бюро приходится и для исправления реестровых ошибок. Чтобы скорректировать сведений в ЕГРН, нужно представить в Росреестр какие-либо основания. Сюда может входить технический план и техпаспорт, другие документы. Если БТИ подготовит новый поэтажный план, это тоже будет одним из доказательств для исправления ошибки в ЕГРН.

Действия специалистов БТИ

В идеальном раскладе, на основании нашего обращения БТИ признает ошибку и будет ее устранять. Но вполне вероятна и обратная ситуация, когда рассмотрение вопроса будут затягивать, ссылаясь на отсутствие несоответствий. В состав действий для устранения ошибки может входить:

• переоформление документов технического учета и инвентаризации (если исходные данные после обмера не содержат ошибок);
• повторное проведение обмеров и обследования техниками БТИ (обычно именно в том помещении, по которому заявлена ошибка);
• проведение инвентаризации в отношении всего здания (при многочисленных и грубых ошибках).

Работами на объекте занимаются техники БТИ. Чем точнее мы укажем о сути ошибки, тем меньше проблем возникнет при ее устранении. Естественно, собственник должен предоставить объект для повторных обмеров и обследований.

Хотя БТИ не относятся к государственным органам, на них действуют общие правила о предоставлении ответов – срок до 30 дней. Если собственник оплачивает повторные обмеры или полноценную инвентаризацию, то все будет выполнено строго по договору.

Куда обращаться для исправления ошибки, если БТИ в нашем городе давно закрыли?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Такие проблемы действительно иногда возникают. Для начала нужно уточнить, в какой архив были переданы документы. Например, при ликвидации филиала инвентарные дела могли сдать в архив головного учреждению БТИ. Соответственно, туда можно будет обратиться для запроса документов и исправления ошибки.

Чем поможет исправление ошибок БТИ после обмеров помещений

Пока ошибка не устранена, она может в любой момент помешать совершению сделки, внесению изменений в ЕГРН, другим действиям собственника. На основании обращения собственника или его представителя БТИ обновит инвентарное дело, внесет корректировки в техпаспорта и поэтажные планы, либо оформит их заново. Далее эти документы могут использовать:

• проектные организации (например, подготовка проекта на перепланировку/переустройство);
• кадастровые инженеры (оформление техплана, устранение реестровой ошибки и т.д.);
• регистраторы Росреестра (проверка документов от собственника, кадастровый учет с обновлением ЕГРН).

Еще документы технического учета БТИ бывают важны для проведения оценки.

В нашей практике часто приходится лично взаимодействовать со специалистами МосгорБТИ, Росреестра, многих других учреждений и организаций. Если вам нужны документы на перепланировку и реконструкцию, для прохождения учета и регистрации прав, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы постараемся помочь даже в самой сложной ситуации, если речь идет об ошибках в ЕГРН и материалах БТИ. Примерные цены на некоторые работы и услуги я указал ниже.

Подведем итоги

• Ошибки БТИ после обмера помещений могут возникать из-за нарушения правил выполнения работ, по невнимательности, по многим другим причинам. Неверные данные можно увидеть в техническом паспорте, поэтажном плане и других документах.
• Выявить наличие ошибки мы можем при проведении своих обмеров и обследований, при работе с материалами БТИ и кадастровыми сведениями из ЕГРН.
• Для устранения ошибки БТИ может провести повторный обмер или техническую инвентаризацию, переоформить документы или внести в них изменения.
• Исправленные документы важны для устранения реестровых ошибок, оформления проектов на строительные работы, технических планов и во многих других ситуациях.