Исправление ошибок БТИ после обмеров помещения

Обмеры и Инвентаризация

Ошибки бывают в работе любых специалистов и организаций. Их последствия могут быть незначительными и никак не влиять на права граждан, юридических лиц. Но если ошибки допущены в документах на недвижимость, все намного серьезнее. У собственника могут возникнуть проблемы с согласованием перепланировок и обновлением данных в ЕГРН, при продаже и сдаче объекта в аренду, в других ситуациях. Заставить исправить ошибку не всегда просто. В этой статье я расскажу о примерах, когда нам удалось сделать это при взаимодействии со специалистами БТИ или путем проведения новой инвентаризации, обмеров.

Что значит ошибка БТИ

Основное направление работы учреждений БТИ – проведение инвентаризации и учета недвижимости. Для этого проводятся обследования и обмеры, оформляют технические паспорта и поэтажные планы, ведутся инвентарные дела. Материалы БТИ могут потребоваться при вводе в эксплуатацию, для проектирования, да и во многих других ситуациях. Ранее документы после инвентаризации передавали для внесения сведений в кадастр.

Ошибка в материалах БТИ – это вполне распространенное явление. Бывает так, что объект существует уже десятки лет, и все это время за ним «тянется» какая-либо ошибка в площадях, отображении конструкций и планировки и т.д. Если собственника не сильно интересует содержание техпаспорт и других документов из инвентарного дела, он может и не знать о несоответствиях. Но рано или поздно, когда придется столкнуться с материалами БТИ, наличие ошибки может серьезно осложнить жизнь. Часто это бывает в самый неподходящий момент, когда уже «поджимаю» сроки.

В ходе обмеров техники БТИ получают сведения о расстояниях, подсчитывают площади в помещениях и зданиях. Ошибки после указанных работ могут попасть:

  • в технический паспорт (основной документ в сфере технической инвентаризации);
  • в поэтажный план (на нем отображается планировка помещений, их границы в пределах этажа);
  • в экспликациях (ведомостях) помещений, в том числе по площади, высоте.

Если на основе материалов БТИ вносились сведения в ЕГРН, то и там будет воспроизведена ошибка. И просто так Росреестр ее не исправит. Для этого придется доказывать, по какой причине и когда появилось несоответствие, предоставлять подтверждающие документы.

Можно ли привлечь специалистов БТИ к ответственности за ошибки в документах?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Это практически нереально. БТИ зачастую вообще отказывается признать ошибку, и устраняет ее только после неоднократных обращений собственника, его представителя по доверенности. В принципе, на основании договора с БТИ можно требовать выполнения работ надлежащего качества. Но примеры взыскания убытков с этих организаций вы вряд ли найдете.

Несмотря не не очень хорошее качество снимка. здесь отлично видны красные линии на поэтажном плане БТИ
Несмотря не не очень хорошее качество снимка. здесь отлично видны красные линии на поэтажном плане БТИ

Самые распространенные причины возникновения и виды ошибок БТИ после обмеров

Ошибки БТИ после обмеров могут быть самыми разными. В документах, с которыми работают специалисты компании «Смарт Вэй» и в открытых источниках я видел такие примеры:

  • неверные значения по линейным размерам и площадям;
  • отсутствие на поэтажных планах каких-либо элементов планировки (например, небольших выступов, ступеней лестницы и т.д.);
  • отсутствие или, наоборот, наличие перегородок в помещениях, которые не соответствуют действительности;
  • неверное количество или описание местоположения оконных проемов;
  • неправильное количество помещений или комнат (особенно если речь идет о большом здании).

Я видел и совсем экзотические примеры. На поэтажном плане кухонная плита была нарисована в ванной, а одно из помещений было без дверного проема. Нередко на поэтажных планах некорректно отрисованы границы помещения или элементов внутренней планировки. Ну и бывают чисто технические огрехи (описки, арифметические ошибки и т.д.), которые тоже могут повлечь проблемы и несоответствия.

Что касается причин возникновения ошибок после обмеров БТИ, то выделю следующие:

  • элементарная небрежность в проведении работ и переносе их результатов в документы, инвентарное дело;
  • отличия в нормативных актах, по которым выполняются обмеры при инвентаризации и в кадастровых работах (например, в отношении допустимой погрешности измерений);
  • некорректное оцифровывание данных, полученных в ходе обмеров;
  • ошибки в измерениях и подсчетах.

Больше всего «огрехов» в старых документах, оформленных 20 и более лет назад (они хранятся в архивно-учетных делах).

Список полезных документов

№ п/п Документ Ссылка
1 Образец заявления в ДГИ Скачать
2 Образец технического заключения Скачать
3 Образец технического плана Скачать
4 Образец технического паспорта Скачать
5 Образец заявления о проведении кадастрового учета Скачать
6 Образец акта межведомственной комиссии Скачать
7 Проект перепланировки Скачать
8 Образец заявления о переводе жилого помещения в нежилое Скачать
Красным цветом показаны перегородки, которые были возведены без предоставления разрешений
Красным цветом показаны перегородки, которые были возведены без предоставления разрешений

Как и когда можно выявить ошибки и несоответствия в документах БТИ

Специалисты БТИ вполне могут и сами обнаружить ошибку. Например, при обработке данных после обмера будет наглядно видно, что по полученным расстояниям невозможно нарисовать помещение в поэтажном плане. В таком случае проводится повторный обмер в отдельно взятом помещении. Реже бывают случаи, когда требуется повторная инвентаризация и измерения по всему зданию.

В нашей практике мы постоянно работаем с документами из БТИ. Мы можем получить техпаспорт, поэтажный план и другие материалы из инвентарного дела от собственника или по доверенности. Ошибки выявляются:

  • при сверке данных из документов БТИ с фактической планировкой объекта;
  • при несовпадении с кадастровыми сведениями из ЕГРН;
  • в ходе обмеров и подготовки технических планов, где мы тоже используем документы БТИ.

Если ошибка выявлена на стадии подготовки проекта перепланировки, то лучше устранить ее сразу. В противном случае велика вероятность возникновения проблем в Росреестре. В архиве ведомства могут быть документы, ранее представленные БТИ. Еще хуже, если ошибка видна в выписке из ЕГРН.

При подготовке технического плана мы тоже проводим обмеры. Требования к таким работам установлены приказами Росреестра, и они во-многом отличаются от правил техинвентаризации. Кадастровый инженер может выявить ошибку не только в документах БТИ. Нередко видно несоответствие со сведениями ЕГРН на здание или помещение. О некоторых способах устранения реестровых ошибках мы рассказывали в этом материале.

Где получить копию технического паспорта, если он оформлялся БТИ 17 лет назад?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Учреждения БТИ периодически передают инвентарные дела в архив. Запросить документы оттуда можно платно. Срок исполнения запроса зависит от того, в каком архиве хранятся документы (ранее БТИ неоднократно реорганизовывали). Шаблоны заявление на запрос архивных материалов можно найти на сайте МосгорБТИ.

Как подтвердить ошибку

Если ошибка выявлена, нужно обязательно ее исправить. И для этого нужно подтвердить, где она видна и в чем заключается. Для обращения к специалистам БТИ мы можем использовать:

  • исходные документы БТИ, где отражены некорректные данные;
  • документы, оформленные нами после обмеров и обследования (отчет кадастрового инженера, абрисы, технический план и т.д.);
  • выписку из ЕГРН на помещение или здание.

Для направления обращения мы можем подготовить отчет, заключение или иной документ. Там подробно описываем, в чем заключается ошибка. К отчету прикладываем графические материалы. Там наглядно видно, в чем проявляется несоответствие. Можно сразу указать, что нужно сделать для исправления (например, повторная инвентаризация с переоформлением техпаспорта).

Стоит сказать пару слов по поэтажные планы БТИ с красными линиями. Красный цвет обычно свидетельствует о какой-либо опасности. Но в данном случае выделение линий красным цветом означает не ошибку, а несоответствие фактической планировке исходным данным. Это происходит, если собственник провел перепланировку без согласований и без внесения изменений в техпаспорт. Подробнее о таких проблемах можно прочитать по ссылке.

Так выглядит поэтажный план, оформленный в черных линиях после нового обмера
Так выглядит поэтажный план, оформленный в черных линиях после нового обмера

Действия собственника для исправления ошибок БТИ

За исправлением ошибки в обмерах БТИ может обратиться сам собственник. Но чаще всего мы сами делаем это, предварительно получив доверенности. При взаимодействии и переписке со специалистами БТИ нужно обосновать свою позицию. Нередко вообще возникают споры, так как нас пытаются убедить, что в документах все правильно, а обмеры выполнены без нарушений.

Обращаться нужно в то учреждение БТИ, которое проводило обмеры и оформляло документы с ошибками. К примеру, в столице это будет МосгорБТИ, где есть несколько клиентских центров. Все обращения регистрируем, чтобы гарантированно получить ответ. Но далее, зачастую приходится лично взаимодействовать со специалистами БТИ.

Обращаться в Бюро приходится и для исправления реестровых ошибок. Чтобы скорректировать сведений в ЕГРН, нужно представить в Росреестр какие-либо основания. Сюда может входить технический план и техпаспорт, другие документы. Если БТИ подготовит новый поэтажный план, это тоже будет одним из доказательств для исправления ошибки в ЕГРН.

Действия специалистов БТИ

В идеальном раскладе, на основании нашего обращения БТИ признает ошибку и будет ее устранять. Но вполне вероятна и обратная ситуация, когда рассмотрение вопроса будут затягивать, ссылаясь на отсутствие несоответствий. В состав действий для устранения ошибки может входить:

  • переоформление документов технического учета и инвентаризации (если исходные данные после обмера не содержат ошибок);
  • повторное проведение обмеров и обследования техниками БТИ (обычно именно в том помещении, по которому заявлена ошибка);
  • проведение инвентаризации в отношении всего здания (при многочисленных и грубых ошибках).

Работами на объекте занимаются техники БТИ. Чем точнее мы укажем о сути ошибки, тем меньше проблем возникнет при ее устранении. Естественно, собственник должен предоставить объект для повторных обмеров и обследований.

Хотя БТИ не относятся к государственным органам, на них действуют общие правила о предоставлении ответов – срок до 30 дней. Если собственник оплачивает повторные обмеры или полноценную инвентаризацию, то все будет выполнено строго по договору.

Куда обращаться для исправления ошибки, если БТИ в нашем городе давно закрыли?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Такие проблемы действительно иногда возникают. Для начала нужно уточнить, в какой архив были переданы документы. Например, при ликвидации филиала инвентарные дела могли сдать в архив головного учреждению БТИ. Соответственно, туда можно будет обратиться для запроса документов и исправления ошибки.

В ходе новых обмеров техники БТИ уточнит данные о линейных размерах и площади
В ходе новых обмеров техники БТИ уточнит данные о линейных размерах и площади

Чем поможет исправление ошибок БТИ после обмеров помещений

Пока ошибка не устранена, она может в любой момент помешать совершению сделки, внесению изменений в ЕГРН, другим действиям собственника. На основании обращения собственника или его представителя БТИ обновит инвентарное дело, внесет корректировки в техпаспорта и поэтажные планы, либо оформит их заново. Далее эти документы могут использовать:

  • проектные организации (например, подготовка проекта на перепланировку/переустройство);
  • кадастровые инженеры (оформление техплана, устранение реестровой ошибки и т.д.);
  • регистраторы Росреестра (проверка документов от собственника, кадастровый учет с обновлением ЕГРН).

Еще документы технического учета БТИ бывают важны для проведения оценки.

В нашей практике часто приходится лично взаимодействовать со специалистами МосгорБТИ, Росреестра, многих других учреждений и организаций. Если вам нужны документы на перепланировку и реконструкцию, для прохождения учета и регистрации прав, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй». Мы постараемся помочь даже в самой сложной ситуации, если речь идет об ошибках в ЕГРН и материалах БТИ. Примерные цены на некоторые работы и услуги я указал ниже.

Изготовление акта обследования От 20 000 рублей
Изготовление заключения кадастрового инженера, в том числе для суда От 25 000 рублей
Изготовление технического плана после перепланировки От 25 000 рублей
Регистрация изменений в ЕГРН От 10 000 рублей

Подведем итоги

  • Ошибки БТИ после обмера помещений могут возникать из-за нарушения правил выполнения работ, по невнимательности, по многим другим причинам. Неверные данные можно увидеть в техническом паспорте, поэтажном плане и других документах.
  • Выявить наличие ошибки мы можем при проведении своих обмеров и обследований, при работе с материалами БТИ и кадастровыми сведениями из ЕГРН.
  • Для устранения ошибки БТИ может провести повторный обмер или техническую инвентаризацию, переоформить документы или внести в них изменения.
  • Исправленные документы важны для устранения реестровых ошибок, оформления проектов на строительные работы, технических планов и во многих других ситуациях.

Имеет действующий аттестат кадастрового инженера. Опыт более 10 лет. Работает в компании Смарт Вэй с 2015 года.
Высшее техническое образование.

Телеграм канал https://t.me/SMWgroup

Оцените автора
Смарт Вэй