Год выполнения работ: 2024

Заказчик работ: АО «База материально-технического обеспечения Минатома РФ»

Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»

Адрес объекта: г. Москва, ул. Дорожная, д. 60

Площадь объекта: 6828.7 кв. м.

Срок выполнения работ: 1 рабочий день

На нашем сайте вы можете посмотреть дополнительные материалы по теме инвентаризации и обмеров. По всем вопросам, связанным с выполнением этих работ, звоните экспертам компании «Смарт Вэй».

Задачи от заказчика

К нам регулярно обращаются собственник и арендаторы недвижимости для проведения обмеров и инвентаризации. Цели могут быть разными, от уточнения данных о площадях и характеристиках объектов до подготовки документов для Росреестра. В 2024 году с экспертами «Смарт Вэй» связался арендатор большого помещения в нежилом здании. Фактически, оно занимало весь этаж и состояло из нескольких комнат. Заказчику требовалось:

• провести обмер с инвентаризацией помещения;
• уточнить фактическую планировку и размер арендуемой площади;
• подготовить поэтажный план и ведомость (экспликацию) помещения.

Задачи были поставлены не ради праздного любопытства. У арендатора намечался спор с собственником при продлении договора еще на 5 лет. Не стоит объяснять, как дорого обходится каждый квадратный метр площади под аренду. Переплачивать за «пустое пространство» никто не хочет. Поэтому для аргументированного отстаивания своей позиции арендатор хотел получить документы с точными характеристиками, размерами и площадью нежилого помещения.

Чтобы выполнить задания, поставленные заказчиком, специалистам компании «Смарт Вэй» необходимо:

• проверить исходные документы и сведения на здание и арендуемое помещение (выписка из ЕГРН, договор аренды с приложениями, техпаспорт и т.д.);
• провести выездные работы (обмеры, обследования и визуальный осмотр);
• подготовить документы с результатами инвентаризации (в нашем случае это поэтажный план и ведомость помещения).

При несоответствии планировки и площадей кадастровым сведениям может возникнуть не только спор между сторонами аренды. Это может повлечь риски приостановки или отказа в учетно-регистрационных действиях, при совершении других сделок.

Кому и зачем нужна инвентаризация

Суть инвентаризации заключается в выявлении и учете каких-либо данных. Для недвижимости сюда входит функциональное назначение, площади и высоты, количество этажей и комнат, материал конструкций и многое другое. У нашей компании или в других организациях инвентаризацию заказывают:

• для первичного определения характеристик объекта, подготовки технической документации (паспорт, справки ТЭП, ведомости и т.д.);
• для обновления сведений о характеристиках здания и отдельных помещений (например, после реконструкции);
• для ведения учета основных средств предприятия, определения показателей износа и т.д.

Основной объем работ по инвентаризации, как и прежде, выполняют учреждения БТИ. Но и наша компания может провести обмеры с оформлением документов, где будут содержаться аналогичные сведения.

В работах на месте участвуют инженеры и техники-инвентаризаторы. Далее, по мере необходимости, к обработке данных и оформлению документов могут подключаться и эксперты другого профиля. Одно из важных преимуществ, которое предлагает ООО «Смарт Вэй» – наличие в штате квалифицированных и аттестованных специалистов под выполнение разных задач.

Почему обратились в компанию «Смарт Вэй»

Об услугах компании «Смарт Вэй» клиенты узнают из разных источников – рекомендации партнеров по бизнесу, поиск предложений в интернете, телеграм-канал и т.д. В данном случае заказчик выбрал нас по выдаче в поисковике. Так как было несколько сложных предложений, с нами связался представитель организации. Выбор был сделан по следующим преимуществам:

• сжатые сроки обмеров и инвентаризации, так как спор с арендатором нужно было решать «еще вчера»;
• комплексное оказание услуг, что было актуально для предстоящей регистрации аренды через Росреестр;
• большой опыт работы специалистов «Смарт Вэй», что исключает вероятность ошибок.

При обсуждении условий сотрудничества заказчик посмотрел и примеры по ранее выполненным кейсам со схожими задачами. Все это сделало выбор обоснованным и разумным. По стоимости наши услуги вполне конкурентны с другими предложениями и этот фактор не был решающим.

Работа по данному кейсу не предусматривала обращение в государственные органы или какие-либо согласования. Но если нужно, мы представим интересы клиента во всех обязательных процедурах. Это удобнее и проще, чем заказывать документы в одной организации, а затем обращаться в другую для сопровождения согласований или проходить их самостоятельно. Выдав доверенность, заказчик снял с себя лишнюю головную боль.

Что сделали специалисты «Смарт Вэй»

Приступив к работе, мы сначала изучаем исходные данные. В этом кейсе предметом анализа было следующее:

• сведения из выписки из ЕГРН на здание (была предоставлена заказчиком);
• действующий договор аренды с рядом приложений (схема помещения и т.д.);
• технический паспорт с поэтажным планом (заказчик получил его копию у арендатора).

Последний раз обмеры и проверка фактической планировки проводились задолго до заключения договора аренды. При этом качество графических материалов в техпаспорте и выписке из ЕГРН было крайне плохим.

Непросто было решить вопрос с допуском техника-инвентаризатора на объект. Здание располагается на охраняемой территории с пропускным режимом. Наш клиент взял на себя получение пропуска, согласования даты и времени визита. На это ушло 3 дня (в срок выполнения работ не входит). На время выездной работы деятельность в помещении и здании не приостанавливали.

Работа с документами на здание и нежилое помещение

Документы, которые мы перечислили выше, были важны для подготовки к инвентаризации:

• техник-инвентаризатор увидел планировку помещения, которая зафиксирована в ЕГРН и поэтажном плане техпаспорта;
• был подготовлен абрис, который предстоит заполнить в ходе обмеров;
• была определена последовательность действий, так как помещение достаточно большое и включает несколько комнат.

По словам заказчика, реальная планировка отличалась от сведений из документов. Обычно это происходит, если собственник делал перепланировку без согласований, обновления данных в ЕГРН. Правда на поэтажном плане БТИ отсутствовали красные линии, что свидетельствует о ранее выполненной и неузаконенной перепланировке. Впрочем, это еще ничего не значит, ведь последняя инвентаризация проводилась очень давно (почти 15 лет назад).

Обмеры по остальным этажам здания не проводились. Если бы это потребовалось, то срок на выполнение задачи мог бы увеличится. Как вариант, мы можем направить на объект несколько специалистов, которые отработают все максимально быстро и качественно. Все это согласовываем на начальном этапе сотрудничества.

Обследование и обмеры на месте

Основной объем работы при инвентаризации и обмерах проводится на месте. Наш специалист:

• провел обмеры по всем комнатам нежилого помещения, сравнил его контуры со сведениями из предыдущих поэтажных планов;
• установил, что планировка помещения была изменена (есть новые конструкции, а одна стена разобрана);
• площади комнат не соответствуют ранее собранным данным;
• общая площадь помещения оказалась меньше, чем это прописано в выписке из ЕГРН, техпаспорте и договоре аренды (почти на 7 кв. м.);
• изменилась схема расположения сантехнического оборудования (это признак несогласованного переустройства);
• был заделан один дверной проем (интересно, что он был виден по поэтажному плану в выписке ЕГРН, но не в техпаспорте).

По мере измерений техник заполнял абрис. В итоге, там появятся цифры по всем расстояниям, высоте. На месте абрис пришлось уточнять, так как актуальная планировка отличалась от сведений из документов.

Точность измерений обеспечивается современным оборудованием. Чаще всего для таких работ используем лазерные дальномеры. Общий подсчет площадей по комнатам и помещению в целом происходит уже позже, в специальных программах. Там же оформляем поэтажный план и иные документы (по мере необходимости).

Нельзя сказать, что в данном кейсе была выполнена сверхсложная задача. Тем не менее, от действий техника зависит многое. Поэтому работа ведется строго по нормативным актам, стандартам и рекомендациям. Также мы подготовили свой чек-лист, чтобы не оставить без внимания ничего важного.

Оформление документов после инвентаризации

Абрис, заполняемый в ходе обмеров, является промежуточным документом. На его основе наши специалисты оформили поэтажный план и экспликацию (ведомость) помещений. В первом из этих документов мы показали:

• контуры помещения на этаже, всех комнат;
• места размещения внутренних перегородок;
• места и габариты дверных, оконных проемов;
• толщину стену, высоту помещения и комнат;
• место, где находится заделанный дверной проем;
• новые места размещения сантехнического оборудования.

На поэтажном плане есть условные обозначения и знаки. Это позволяет избежать лишних текстовых пояснений на чертеже. Специалисты в сфере кадастра и проектирования легко читают все обозначения, если они соответствуют стандартам.

Дополнительным документом, который мы оформили после инвентаризации, стада ведомость (экспликация) помещения. Это таблица со следующей информацией:

• перечень комнат с указанием функционального назначения и номерами;
• показатели площади и высоты по комнатам и помещению в целом;
• дополнительные пояснения (в данном случае о состоянии работоспособности конструкций и инженерных систем).

По согласованию с заказчиком документы были оформлены в электронном и бумажном варианте. Вопросов к результату работы не возникло.

Позже мы уточнили, чем завершился спорный вопрос с арендодателем. Он принял документы без возражений и внес уточнения в договор. Далее собственник намерен подготовить документы на обновления сведений в ЕГРН. Для этого нужен технический план. Наша компания тоже может оформить документы для учетно-регистрационных действий.

Результат работы

Итак, все работы по договору с заказчиком были выполнены в течение 1 дня. В поэтажном плане мы показали актуальную планировку нежилого помещения, показатели площади и высоты. С нашими документами после инвентаризации арендодатель:

• смог убедить собственника изменить условия договора аренды исходя из новых цифр по площади;
• снизил размер арендной платы, которую считали по квадратным метрам.

Если вам нужны услуги по инвентаризации и обмерам, звоните экспертам компании «Смарт Вэй»!