Инструкция как согласовать дополнительный вход в здании или МКД в 2025 году

Согласование изменений в конфигурации или характеристиках объекта недвижимости происходит по разным правилам, в зависимости от вида выполненных работ – переустройство, перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт. Обустройство дополнительного отдельного входа в жилое или нежилое помещение также требует обязательного согласования с уполномоченными органами и чаще всего регламентируется нормами о переустройстве или перепланировки. В статье расскажем, в каких случаях обустраивается входная группа в многоквартирном доме, какие документы и согласования нужны для начала работ, как обеспечить безопасность перепланировки или реконструкции.

Эту статью помог подготовить и прокомментировал инженер компании «Смарт Вэй» Константин Метальников (опыт работы более 10 лет, профильное высшее образование). Он лично участвовал в процедурах согласования и разрабатывал документы для перепланировки нежилых помещений.

Что нужно знать о правилах согласования дополнительного входа

Как собственник, вы наверняка понимаете процесс создания нового входа с улицы. Необходимо сделать проем в наружной стене, возвести лестницу и иные конструкции крыльца или входной группы. А вот с порядком согласования знакомы далеко не все. Именно этой теме посвящена данная статья. При ее подготовке я руководствовался:

• федеральными и региональными нормативными актами, ссылки на которые есть в статье;
• примерами документов на перепланировку и для кадастрового учета, разработанных экспертами компанией «Смарт Вэй»;
• судебной практикой, связанной с оспариванием отказов и приостановок при согласованиях;
• пояснениями экспертов ООО «Смарт Вэй», которые непосредственно участвовали в разработке документов, взаимодействии с чиновниками.

На сайте Мосжилинспекции есть достаточно подробные разъяснения об общих правилах согласования перепланировки. Увы, тема с устройством дополнительных входом там не раскрыта. Поэтому будет разбираться от простого к сложному и сначала посмотрим, какие документы нужны обязательно.

Какие документы требуются для согласования дополнительного входа?

Как оформить входную группу, если это нужно для обеспечения деятельности в нежилом помещении? Входная группа в многоквартирном доме изначально предусматривается проектом. Она нужна для доступа жителей и других лиц к квартирам, нежилым помещениям, местам общего пользования. Для нежилых помещений, которые используются под предпринимательскую деятельность, почти всегда нужен отдельный выход на улицу или лестничную клетку. В этом случае входная группа в многоквартирном доме делается по проекту перепланировки. В некоторых случаях такие работы могут подпадать под реконструкцию.

Чтобы определить, каким образом будет проходить согласование дополнительного входа в помещение, нужно учесть следующие нюансы:

• если собственник помещения обустраивает дополнительный дверной проем в пределах квартиры (например, делает оформление входа между комнатами), работы относятся к перепланировке и подлежат согласованию на основании проекта и техзаключения;
• если дополнительный вход обустраивается для жилого помещения на первом этаже многоквартирного здания, такой вид работ может относиться к перепланировке, а при согласовании необходимо получить разрешение собственников дома (и в Москве, и в Санкт-Петербурге порядок согласования схожий — различия в том, на какие органы власти возложены отдельные согласовательные полномочия);
• если дополнительный вход необходимо обустроить в нежилом здании требуется согласовать проектное решение по изменению вида фасадной части объекта недвижимости и разработать техническую документацию, необходимую для профессионального выполнения работ.

Сразук расскажу об одном примере, когда нам не удалось узаконить дополнительный вход (такое бывает, если собственник грубо нарушает требования безопасности и правила согласования). Работы были выполнены без разрешения МЖИ и согласия владельцев других помещений дома. В компании «Смарт Вэй» собственник заказал технический план, без которого не пройти узаконивание. Наш кадастровый инженер провел обследование и обмеры, выявил серьезные повреждения несущих конструкций. При таких условиях рассчитывать на положительный исход невозможно. Мы рекомендовали клиенту устранить нарушения, чтобы появился шанс на узаконивание перепланировки.

Обратите внимание! Если собственник квартиры осуществляет ее перевод в нежилой фонд, обустройство и согласование дополнительного входа является обязательным условием. Закон устанавливает запрет на выход из нежилого помещения в многоквартирном доме на лестничные клетки или иные внутренние помещения общего пользования. Оформление входа в нежилое помещение на 1 этаже многоквартирного дома является обязательным условием, установленным Жилищным кодексом РФ. 

У специалистов компании «Смарт Вэй» есть наработанный опыт по согласованию дополнительных входов. Вы можете заказать данные услуги по телефонам  8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90  (СПб).

Ниже в таблице я дал описание всем основным документам, без которых невозможно согласование дополнительного входа в нежилое помещение МКД:

По нормам ЖК РФ, если реконструкция или перепланировка невозможна без присоединения к общему имуществу МКД, для выполнения работ нужно получить согласие собственников дома. Для этого созывается и проводится общее собрание, итоги которого вносятся в протокол. Для положительного решения вопроса нужно получить согласие 2/3 от всех собственников.

Нужно учитывать, что обустроить дополнительный вход можно только для помещений первого или второго этажа. Постановление Госстроя России № 170 в редакции от 22.06.2022 года (скачать) включает устройство дверных проемов в состав перепланировки. Однако такое правило распространяется на внутриквартирные работы. В некоторых случаях оформление входа связано с изменением фасада или несущих элементов, он может признаваться реконструкцией – в этом случае простым согласованием не обойтись, придется получать разрешение на выполнение строительных работ в надзорных органах.

Сделать входную группу в многоквартирном доме — сложная бюрократическая процедура, при этом результат таких работ явно виден для окружающих, включая жилищные инспекции, надзорные органы. За несогласованные действия по сооружению отдельного входа в МКД для собственника помещения предусмотрена ответственность в соответствии с нормами КоАП.

Новые изменения в законодательство о согласовании дополнительных входов

Принципиальных изменений в законодательстве не было уже давно. Но в апреле 2024 года был изменен порядок получения акта приемки после перепланировки. Ранее мы сначала обращались в МЖИ, а уже потом заказывали технический план. Теперь эти действия «поменялись местами» — сначала заказываем техплан, после чего обращаемся с ним в Мосжилинспекцию. Ведомство само направит документы в Росреестр, что упрощает процедуры для собственника.

Весьма серьезные изменения одижаются в 2025 году. Подготовлен проект поправок в Постановление Правительства Москвы № 508-ПП. Помимо прочего, там есть нормы об узаконивании фасадных работ, выполненных без разрешения. Но пока подробго говорить о нововведениях рано, ведь окончательная редакция документа может измениться.

Какие документы будут нужны

В состав документов, которые потребуются для согласования входа в многоквартирном здании, входят следующие бланки и формы:

• правоустанавливающие документы на квартиру или нежилое помещение – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.;
• проект перепланировки, подготовленный экспертной организацией, имеющей действующий допуск СРО;
• положительное техническое заключение о состоянии несущих элементов и узлов здания (этот документ необходим только при согласовании входа в многоквартирном доме на территории Москвы, в иныхх регионах указанное требование отсутствует);
• протокол общего собрания собственников МКД, которым подтверждается разрешение на обустройство дополнительного входа, если такое согласие требуется (в каждом конкретном случае необходимость получения согласия собственников определяется индивидуально);
• акт приема выполненных работ, подтверждающий соответствие характеристик дополнительного входа проектной документации;
• технический план, на котором будут отражены изменения в характеристиках помещения и здания, и в который также включены все согласовательные документы об устройстве отдельного входа в здание;
• документы, удостоверяющие личность собственника (паспорт, свидетельство о рождении) или его представителя (доверенность);
• согласие всех собственников помещения на обустройство дополнительного входа.

Компания «Смарт Вэй» производит обследование объектов, разрабатывает проектную документацию, оказывает услуги по согласованию, готовит технические планы и регистрирует изменения объектов в Росреестре. Все эти работы и услуги мы оказываем в полном объеме без привлечения третьих лиц — в штате «Смарт Вэй» техники, инженеры-проектировщики, кадастровые инженеры, юристы. Мы имеем допуски к работам по обследованию зданий, подготовке проектной документации.

Кадастровые инженеры аттестованы в соответствии с ФЗ № 221 и имеют членство СРО кадастровых инженеров. Ответственность за выполнение работ застрахована в соответствии с ГрК РФ. Звоните прямо сейчас по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90  (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Согласовать и сделать входную группу может только собственник помещения. Арендатор помещения может осуществлять согласование только на основании доверенности и арендного договора. Наниматели жилых помещений не могут изменять характеристики квартиры без предварительного разрешения наймодателя или собственника жилого фонда.

Пояснения от лица Валерия Михайлов, эксперта ООО «Смарт Вэй» в сфере кадастра и недвижимости. Наша компания имеет большой опыт работы по согласованию изменений объектов недвижимости. Мы часто сталкиваемся со случаями устройства дополнительных и отдельных входов в помещения, которые принадлежат нашим заказчикам на праве аренды, оперативного управления. Чаще всего, такие работы проводятся без предварительного согласования — все согласовательные процедуры осуществляются уже по «факту». Это возможно при соблюдении определенного алгоритма действий, отточенного специалистами «Смарт Вэй»  за долгие годы работы.

В зависимости от характера предстоящих работ и разработанного проекта, может возникать необходимость в сборе и подготовке дополнительных документов. Например, если дом имеет историческое или культурное значение, потребуется оформление специального разрешения на изменение облика фасада здания, а изготовление проектной документации производится только организацией, имеющей лицензию для допуска к работе на объектах культурного наследия. Важно помнить, что сделать дополнительный или отдельный вход в помещениях в здании, отнесенным к культурному наследию, нельзя без предварительных согласований — такие работы без разрешения влекут жесткие наказания для всех причастных лиц — от собственника, до арендатора и производителя работ.

Мы советуем собственникам: Если возникают сложности при заполнении документов при проведении собрания собственников МКД, можно воспользоваться официальными онлайн-ресурсами ЖКХ. Там размещен комплект типовой документации, которые можно использовать для проведения собраний и оформления протоколов. Например, для объектов в столице адрес сайта: http://dom.mos.ru/ .

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Что относят к входным группам

Во многих случаях для попадания в помещение первого этажа с улицы достаточно сделать вход – проем в наружной стене, дверной блок, пара ступеней. Еще над входом мы можем установить козырек или навес, чтобы защитить от погодных факторов. Но зачастую такого решения будет недостаточно, и придется делать полноценную входную группу. Помимо общего назначения (попадание внутрь и выход наружу), у нее могут быть следующие функции:

• защитная – к примеру, за счет тамбура мы нормализуем перепад температур внутреннего и наружного воздуха;
• декоративная – как минимум, элементы входной группы влияют на внешний облик здания и его фасадов;
• специальная – входную группу можно использовать как элемент системы эвакуации из здания, а также для обеспечения доступа маломобильных групп граждан.

Сам проем в наружной стене у входа и входной группы вполне может быть одинакового размера. Но бывает и иначе. Устройство входной группы может стать важным решением для помещения, где ожидается большое количество посетителей или сотрудников. Увеличенный проем будет сделан непосредственно в стене или как элемент тамбура. Соответственно, исходя из планируемой численности людей нужно будет выбирать характеристики лестниц.

Входная группа нужна, когда нельзя войти в помещение прямо с улицы, т.е. между проемом и поверхностью земли (тротуара) приличное расстояние. В состав конструкций входной группы могут входить:

• лестницы, лестничные марши (общие и как часть пандусов);
• опоры, на которых крепятся лестницы и иные конструкции;
• дверной блок, т.е. сам проем в наружной стене, двери разных видов;
• тамбур, т.е. небольшое пространство при входе для защиты от холодного воздуха и иных факторов;
• навесы и козырьки над пространством входной группы;
• ограждающие конструкции (обычно это перила, прозрачное стеклянное ограждение).

При определенных условиях входная группа может быть совмещена с витриной, если она не выйдет за габариты помещения. На площадке перед входом можно установить банкоматы и другое оборудование, если это не препятствует входу, передвижению и выходу.

Сколько входных групп может быть в здании, и есть ли ограничения по количеству?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Зачастую у здания есть только одна входная группа, а проход во все помещения осуществляется из внутренних коридоров. Но в принципе, у каждого нежилого помещения на первом этаже может быть отдельный вход или входная группа. Многое зависит от архитектуры и других решений фасада. Также нужно учитывать положения нормативных актов, где тоже есть ряд ограничений на изменение внешнего архитектурного решения.

Обязательно или добровольно?

Требования ко входам и входным группам отличаются для жилфонда и нежилых зданий:

• у нежилого помещения в МКД всегда должен быть отдельный вход с улицы (соответственно, его можно сделать в виде полноценной входной группы);
• у помещений в нежилом здании входы не обязательно должны быть с улицы, т.е. тут все зависит от решения собственника, от видов деятельности на объекте и т.д.

Если речь идет о переводе жилого помещения в нежилое (естественно, в многоквартирном доме), то придется обязательно заделать вход на лестничную клетку подъезда и сделать его с улицы. Как минимум, в наружной стене делаем проем. Если он расположен слишком высоко от земли, то для подъема вверх и спуска в них нужна лестница. По сути, это уже будет простейший вариант входной группы, т.е. комплекса конструкций.

Еще стоит сказать, в результате каких работ в нежилом помещении может появиться входная группа:

• при строительстве здания – места расположения всех входов будут описаны в проекте;
• при реконструкции существующего объекта – как вариант, входную группу можно сделать для новой пристройки в здание;
• при перепланировке с изменением внешнего архитектурного решения – по сравнению с вышеописанными примерами, это относительно простой вариант для согласования.

В этой статье я рассказываю об устройстве входных групп через перепланировку. У специалистов компании «Смарт Вэй» большой опыт работы по данному направлению Мы разработаем проект и оформим другие документы, которые позволят сделать и согласовать входную группу без лишних проблем. Таже мы возьмем на себя обращение во все уполномоченные ведомства. Звоните, по всем возникшим вопросам мы проконсультируем бесплатно — 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (Санкт-Петербург).

Когда устройство входной группы — реконструкция, а когда — перепланировка?

Первый и самый главный шаг — правильно определить тип планируемых работ. От этого зависит весь дальнейший путь согласования, его сроки, стоимость и сложность. Варианта может быть три: капитальный ремонт, перепланировка или реконструкция.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Градостроительный кодекс РФ четко разделяет эти понятия. Реконструкция (п. 14 ст. 1) — это изменение параметров здания (площади, высоты, этажности), затрагивание или замена несущих конструкций. Перепланировка (ст. 25 ЖК РФ) — изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт. В этой статье мы подробно разбирали отличия этих понятий.

Работы относятся к реконструкции, если предполагается:

• Затрагивание несущих стен. Устройство проема в несущей стене для организации входа, если изменятся параметры здания — это однозначно реконструкция. Любые работы с несущими конструкциями потребуют предварительного технического заключения об их состоянии.
• Строительство крыльца или тамбура на собственном фундаменте. Если входная группа имеет свой фундамент, связанный с землей, это считается пристройкой, а значит, реконструкцией.
• Монтаж крупного козырька или навеса с опорой на землю, если при этом создается новое помещение (пристройка).

Работы можно классифицировать как перепланировку, если:

• Дверной проем устраивается в несущей стене или на месте существующего окна без изменения габаритов здания.
• Крыльцо и козырек являются легковозводимыми конструкциями, не имеющими фундамента и не создающими существенной нагрузки на фасад.

Правильная классификация — залог успеха. Ошибка на этом этапе приведет к гарантированному отказу в согласовании.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Порядок согласования перепланировок в Москве регулируется Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Этот документ содержит исчерпывающий перечень требований к проектной документации и процедуре согласования. Нарушение регламента, установленного 508-ПП, является основной причиной отказов.

Требования к отдельным входам в коммерческие объекты МКД

Предписания по характеристикам и планировке помещений в МКД мы можем найти в СП 54.13330.2022. Этот свод правил применяется не только при проектировании домов, но и при изменении исходных решений. Вот что сказано в СП 54.13330.2022 относительно коммерческих (нежилых) помещений:

• п. 4.6 – при разработке проекта дома нужно сразу предусматривать отдельный вход в помещения общественного назначения (к ним относятся и объекты под коммерческую деятельность);
• п 4.6 – при разработке проекта в части помещений общественного назначения нужно следовать СП 118.13330.2022;
• п. 4.14 – при изменении функционального назначения с жилого на нежилое нужно сделать дополнительный вход с прилегающей территории.

В своде правил на МКД ничего не сказано о ситуации, когда нежилые помещения появляются в результате раздела аналогичного объекта на первом этаже. В данном варианте функциональное назначение не меняется. Но на момент перепланировки (а при разделе это именно она) вход есть только у исходного родительского помещения. У вновь образованных помещений тоже должны быть входы. Ранее существовавший проем в наружной стене родительского объекта не решает указанную проблему, ведь появится хотя бы еще одно помещение. Следовательно, нам нужно сделать дополнительный вход, чтобы появилась возможность поставить помещение на кадастровый учет и соблюсти требования СП 118.13330.2022.

При устройстве входа мы не только делаем перепланировку, но и меняем внешний облик фасада. Особенно масштабные изменения будут связаны с образованием входной группы. Данные работы согласовываем отдельно. Но здесь важно, где расположен многоквартирный дом. Разрешение на изменения фасадов требуются только для зданий, которые находятся на определенных улицах из Постановления № 94-ПП. Подробнее об этом мы еще поговорим ниже, в соответствующем разделе статьи.

Нужен ли отдельный вход в коммерческие помещения нежилого здания

К коммерческим объектам всегда относятся нежилые здания и помещения в них (независимо от видов деятельности). Вопросы с планировкой, в том числе с устройством входов и входных групп, раскрыты в СП 118.13330.2022. Также есть своды правил под отдельные типы зданий, но общие правила останутся такими же:

• в нежилом здании достаточно иметь один общий вход с улицы, чтобы попасть внутрь;
• вопросы с устройством дополнительных входов и входных групп решает сам собственник здания;
• требование о наличии в помещениях или здании дополнительных входов (выходов) может быть связано с нормами пожарной безопасности.

Возьмем для примера типовой бизнес-центр. Основная часть помещений в нем используется под офисы. Делать туда отдельные входы с улицы вряд ли разумно по многим причинам. Но если весь первый этаж арендуем крупная компания, она может договориться с собственником БЦ и сделать вход в свои помещения. Также наверняка сохранится возможность попасть в офисы и из внутреннего пространства здания.

В том же бизнес-центре можно открыть торговые точки, кафе и рестораны. Ими будут пользоваться не только сотрудники компаний, занимающих помещения в здании, но и сторонние клиенты. Чтобы не мешать работе внутри БЦ, в объекты под аренду на первом этаже можно сделать отдельные входы (сразу при проектировании здания или в ходе перепланировки).

Итак, для нежилого здания устройство новых входов всегда будет связано с особенностями деятельности. Если такое решение принято, то проводим перепланировку. Как и в случае с МКД, будет изменено внешнее архитектурное решение (фасад). Согласование по данным работам нужно не всегда, а лишь в ситуации, когда это требуется по Постановлению № 94-ПП.

Можно ли делать отдельный вход в коммерческие помещения на втором этаже?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В исключительных случаях это возможно. В МКД коммерческие помещения редко располагаются выше первого этажа, т.е. вопрос не слишком актуален. В нежилых зданиях такие решения обычно связаны с необходимостью сделать дополнительный эвакуационный выход, т.е. это нормы пожарной безопасности. Все нужно смотреть по ситуации. Наши проектировщики и инженеры помогут выбрать для вас эффективные, а главное допустимые решения.

Как спроектировать и согласовать входную группу в нежилое помещение

Порядок возведения и согласования входной группы в этой статье мы посмотрим на двух примерах – для помещений в МКД и нежилом здании. Отличия будут весьма существенные. Для устройства новой входной группы нам нужно соблюсти требования:

• по техническим, планировочным, архитектурным и конструктивным решениям (к примеру, по максимально допустимой площади группы, по нагрузкам и т.д.);
• по внешнему архитектурному решению, т.е. визуальному облику фасада;
• по пожарной безопасности (особенно актуально, если входная группа будет задействована как эвакуационный выход);
• по обеспечению доступа маломобильным гражданам (это обязательно для всех общественных, социальных и иные объектов, который посещают люди).

Чтобы соблюсти все требования, оцениваем решения по входной группы с нормативными актами, сводами правил, стандартами. К примеру, перепланировку в Москве мы делаем с учетом ряда постановлений (для МКД, нежилого фонда, фасадных решений и т.д.). В каждом из них есть предписания по входным группам. Если наши решения, указанные в проекте, не будут соответствовать нормативной базе, мы не сможет пройти согласования.

Какие работы нужно провести и согласовать, чтобы убрать входную группу в нежилом здании?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Эти работы закон тоже относит к перепланировке. По сути, нужно провести демонтаж конструкций, заделать проем в наружной стене, организовать отделку на фасаде. Все это мы опишем в проекте перепланировки и техническом заключении. Так как в вашем вопросе упоминается нежилое здание, то перепланировку можно выполнить без специального разрешения. Но при определенных условиях оно будет нужно в части изменения фасадов. Для этого нужно сверить адрес объекта с Постановлением № 94-ПП от 02.02.2022 года.

Технические параметры и решения

Чтобы разработать проект и оформить иные документы на перепланировку с входной группой, мы применяем нормы Постановлений Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (жилфонд), № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (нежилые здания) и № 94-ПП (фасадные решения). Также, в части технических требований учитываем воды правил под здания с разным функциональным назначением. Вот несколько ключевых требований:

• конструкции входной группы должны быть надежными и прочными (для этого важны расчеты нагрузок, правильных выбор материала для изготовления лестниц, опор и других конструкций);
• если проект предусматривает тамбур для водной группы, по итогам работ не должно появиться нового помещения (иначе это будет пристройка и реконструкция);
• под входной группой не должно быть фундамента (это тоже признак реконструкции);
• максимальная площадь группы должна быть в пределах 15 кв. м. (для социальных и ряда иных объектов – до 40 квадратов).

Параметры лестниц, маршей и ограждений берем по СП и ГОСТ. Это касается допустимых уклонов, способов креплений, высоте ступеней и т.д. Входная группа, которая появится у наружной стены, не должна мешать проходу людей по тротуарам (т.е. важно соблюдать нормы по его ширине).

Если для входной группы нужен новый проем, то при проектировании обязательно проводим расчет нагрузок. Несущая способность наружной стены не должна ухудшиться. Есть разные компенсационные решения, за счет которых можно усилить стену в местах прорубания проема. Все эти моменты будут подробно описаны в проекте, подтверждены техническим заключением.

Достаточно много требований к входным группам в Постановлении № 94-ПП. Оно распространяется на согласование фасадных решений для зданий по определенным улицам столицы (их список есть в нормативном акте). Вот несколько ограничений и предписаний по 94-ПП:

• нельзя делать входную группу для доступа в помещения второго и вышерасположенных этажей (исключением тут являются только эвакуационные выходы);
• запрещено нарушать нормативы по ширине тротуара, т.е. занимать его часть под конструкции входной группы;
• недопустимо, чтобы конструкции входной группы перекрывали окна других помещений, знаки адресации и иные элементы архитектуры, декора фасада;
• высота тамбуров входной группы не должна выходить за линию перекрытия между этажами.

Еще есть требования и для козырьков (навесов). Они не должны выходить за пределы площадки входной группы более чем на 0.3 м. Также навесы и козырьки не могут перекрывать окна других помещений, архитектурные и декоративные элементы на наружной стене.

Доступность для маломобильных групп населения

При создании входной группы нельзя игнорировать требования об обеспечении доступа маломобильных групп населения. К ним относятся не только инвалиды, но и другие категории граждан (к примеру, семьи с колясками и малолетними детьми). Если несколько решений, которые позволяет выбрать СП 59.13330.2020:

• лестница для преодоления перепада высот (если он не превышает 0.2 м.) без ограждающих конструкций;
• устройство стационарного пандуса для подъема на высоту (может включать лестницы, марши/площадки, перила и поручни, другие элементы);
• применение иные технических средств и решений (например, специальные подъемные механизмы, вызов сотрудник по кнопке и т.д.).

В любом случае, входная группа должна иметь указанные выше решения, иначе вам откажут в согласовании изменений фасадов.

Нужно ли делать пандус, если входная группа была возведена десятки лет назад?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Требование об обеспечении беспрепятственного доступа МГН были введены относительно недавно. Поэтому все новые изменения по входам и входным группам уже должны соответствовать указанным нормативам. По старым зданиям не все однозначно. Если деятельность на объекте напрямую связана с обслуживанием граждан (магазин, кафе и т.д.), то собственника или арендатора заставят возвести пандус.

Документы для устройства и согласования входной группы

Так как мы говорим о возведении входной группы через перепланировку, то в состав документов может входить:

• проект (обязательно), в том числе с разделами по конструктивным и фасадным решениям;
• техническое заключение (обязательно), где подтверждаем безопасность и допустимость работ, их отнесение к перепланировке, а не к реконструкции;
• протокол собрания собственников в МКД (так как работы затрагивают несущие конструкции);
• документы из БТИ (поэтажный план, техпаспорт).

Если делаем входную группу в помещение МКД, то обращаемся за заключением на санитарно-эпидемиологические нормы. Проверку по данному направлению проводит ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии».

Как и где пройти согласование

Разрешение на перепланировку со входной группой может и не понадобиться – если работы ведутся в нежилом здании, и оно не подпадает под перечень Постановления № 94-ПП. Это можно назвать самым легким вариантом для собственника или арендатора. Обязательные согласования входной группы понадобятся:

• при перепланировке в помещении МКД – обращаемся в Мосжилинспекцию, а для разрешения на фасадные работы это ведомство само направит документы в МКА;
• при перепланировке в помещении нежилого здания – обращаемся в Москомархитектуру, если требуется согласование фасадов по Постановлению № 94-ПП.

Подробнее о схемах согласования входных групп вам расскажут наши консультанты. Воспользуйтесь бесплатной консультацией по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Когда входная группа будет возведена, вам еще нужно выполнить ряд действий:

• получить техплан и направить его в Управление Росреестра (через МФЦ) 0 для помещения в нежилых зданиях;
• получить техплан и предоставить его в Мосжилинспекцию для оформления акта приемки (далее документы направят в Росреестр без вашего участия);
• обратиться в МКА за заключением на выполненные работы, если они проводились по нормам Постановления № 94-ПП.

В зависимости от обстоятельств, в компании Смарт Вэй» вы можете заказать проект, техническое заключение и техплан, услуги по сопровождению согласований. Также предлагаем посмотреть наши кейсы по фасадным работам, которые касались устройства входа или входной группы.

Зачем из окна можно сделать вход или входную группу

Очевидно, что у оконных и дверных проемов совершенно разное назначение. Конечно, при должной сноровке и желании можно использовать окна для попадания внутрь помещения, но все же оно предназначено для естественного освещения. Вход в помещение может быть изнутри здания (например, из коридора или какой-либо комнаты) или с улицы. Во втором случае зачастую возводится полноценная входная группа.

Если в помещении есть окно, из него можно сделать и согласовать вход. Вот несколько примеров, когда это требуется:

• если проводится перевод жилого помещения в нежилое (вместо входа с лестничной клетки подъезда нужно сделать его с улицы);
• если проводится перепланировка помещения на первом этаже, при которой создается новый или дополнительный вход;
• если проводится раздел, и для одного из новых помещений (или обоих) нужны отдельные входы с улицы.

Сделать вход путем прорубания совершенно нового проема намного сложнее, чем расширить существующее окно. Но такие работы в любом случае будут представлять повышенную опасность, ведь они проводятся на несущей стене. Даже незначительное изменение габаритов проема может сказаться на нагрузках. Поэтому работы можно выполнять только на основании проекта и технического заключения, и после получения разрешения от уполномоченного органа.

В этой статье мы не будем говорить о реконструкции, при которой тоже возможно образование новых входов. Это более масштабный объем работ, для которых требуется разрешение от органов стройнадзора. Подтверждать, что вход из окна мы делаем именно перепланировкой, а не реконструкцией, мы будем в проекте и техническом заключении.

Сколько входов можно сделать в нежилом помещении и есть ли ограничения по данному вопросу?

Разъясняет Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В принципе, собственник может сделать несколько входов, если это обосновано его деятельностью в помещении. Например, один вход будет для прохода клиентов и персонала, второй для приема и отгрузки продукции, третий для иных нужд. Также зачастую требование о наличии не менее двух входов предусмотрено нормами пожарной безопасности. Таким образом, все зависит от ситуации и особенностей планировки помещения.

При каких условиях разрешены работы

Входы с улицы можно сделать на помещения первого этажа, а в исключительных случаях для помещений второго этажа. Учитывая особенности проведения работ на оконных проемах, нужно выполнить следующие условия:

• для перепланировки нужен проект и техническое заключение;
• из-за проведения работ на несущей стене нужно сделать и обосновать расчеты по соответствию допустимым нагрузкам;
• работы можно выполнить на основании разрешения от МЖИ (для помещений в жилом фонде) и от Москомархитектуры (всегда, поскольку меняется вид фасада);
• нужно соблюсти требования к характеристикам и конструкциям входа (наличие ограждений и перил на лестнице, возведение средств для передвижения маломобильных групп населения и т.д.).

Вход в помещение будет задействован в процессах эвакуации граждан из помещения. Поэтому вид и характеристики самого проема и всех конструкций должны отвечать требованиям пожарной безопасности. Помимо прочего, сюда входят предписания о направлении открытия и закрытия дверей, об уклоне лестниц и высоте ступеней. Все необходимые нормы наши проектировщики берут из сводов правил и стандартов.

Пошаговая инструкция согласования входа в многоквартирном доме

Чтобы сделать входную группу  и не нарушить закон, нужно правильно оформить документы и пройти обязательные согласования. В частности, нужно получить разрешение на вход от собственников МКД, от государственных и муниципальных органов. Если квартира, или нежилое помещение, расположена в многоквартирном здании, алгоритм действий по согласованию входа будет выглядеть следующим образом:

• созыв и проведение общего собрания собственников МКД, в повестку дня включается вопрос о разрешении на обустройство отдельного входа с доступом к общему имуществу дома или придомовой территории — в случаях когда при обустройстве такого входа задействовано общее имущество жильцов (2/3 от всех жильцов);
• подготовка проекта через экспертную проектную организацию;
• обследование несущих конструкций, узлов и элементов здания с подготовкой технического заключения о безопасности предстоящих работ (только для МКД на территории Москвы);
• согласование проектной документации на отдельный вход (дополнительный) вход в помещение в МКД в Роспотребнадзоре и СЭС (такое разрешение на вход требуется только для многоквартирных домов);
• направление документов для согласования входа в уполномоченный муниципальный орган (например, в столице таким учреждением является Мосжилинспекция);
• согласование с местным органов архитектуры проектного решения по изменению элементов фасада (на территории столицы таким органом является Москомархитектура), а рассмотрение документов происходит путем направления проектной документации из Мосжилинспекции;
• проведение строительных работ в соответствие с согласованным проектом;
• благоустройство прилегающей территории, если это предусмотрено проектной документацией;
• получение акта приемочной комиссии (по сути, это разрешение на вход после завершения всех работ);
• изготовление технического плана с отражением изменений помещения и части здания;
• направление документов в Росреестр через МФЦ или в электронном виде для проведения кадастрового учета;
• получение выписки из ЕГРН с отражением измененных характеристик.

Если осуществляется перевод квартиры в нежилое помещение, принятие положительного решения будет возможно только после обустройства дополнительного отдельного входа. С этой целью проводится перепланировка. В Москве она осуществляется по Постановлению № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать). Чаще всего делается перепланировка окна в дверь, либо переоборудование с демонтажом балкона на первом этаже. в Постановлении 508-ПП указан перечень разрешенных и запрещенных работ, по которым будет оформляться проект.

Еще примечательный пример из нашей практики. В 2024 году собственник нежилого помещения в МКД заказывал проект перепланировки, чтобы открыть магазин. На момент обращения помещение уже имело отдельный вход с улицы. Но в ходе обследования мы увидели, что он не соответствует обязательным требованиям для объектов торговли. в частности, отсутствовал пандус или иное решение для подъема маломобильных групп граждан. Поэтому, после согласования с клиентом, мы описали в проекте и работы по возведению таких технических средств. Согласование перепланировки прошло успешно и уже через 3 месяца магазин был открыт.

Инициатива проведения общего собрания собственников реализуется путем подготовки повестки дня и проекта рассматриваемых решений, уведомление всех жильцов о месте и времени заседания. Если дом обслуживается через ТСЖ, решение о проведении собрания может издать председатель правления. Для получения разрешения собственников МКД необходимо обосновать необходимость обустройства дополнительного входа, доказать безопасность запланированных работ, согласовать выполнение мероприятий по благоустройству придомовой территории после строительства. Например, перепланировка окна в дверь будет безопасной, если собственник укрепит несущую стену, установить надлежащие балки и опоры для лестницы (крыльца), обеспечит беспрепятственный доступ в помещения для маломобильных групп населения.

Законность выполнения работ по монтажу дополнительного входа будет подтверждаться проектом и техническим заключением. В содержании проекта отражаются изменения в первоначальную конфигурацию помещения и фасада здания, с учетом капитальных строительных конструкций и инженерно-технических коммуникаций. Техническое заключение подтверждает, что при проведении работ не возникнет угроза несущих конструкциям, узлам и элементам здания. Отметим, что по Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года техзаключение практически всегда входит в список обязательных документов для согласования.

Проект и техническое заключение могут оформлять государственными или частными экспертными проектными организациями, обладающими допуском СРО. При обращении в независимую экспертную проектную компанию проект и техническое заключение будут оформлены в рамках одного договора, что существенно упрощает процедуру подготовки к согласованию. Проект перепланировки будет включать следующую информацию:

• данные об организации и специалисте, проводившем исследование и давшем заключение;
• перечень строительных работ на объекте, архитектурные решения, условия проведения работ, фасадные решения, и т.д.;
• чертежи и планы помещения, этажей и придомовой территории до и после проведения работ;
• схемы усиления несущих узлов и элементов здания, если на них оказывается воздействие в ходе строительных работ;
• фотоматериалы, расчеты, чертежи и т.д.;
• сведения о наличии у специалиста и проектной компании допусков СРО.

Проектная документация направляется в местный уполномоченный орган для согласования. На основании полученного разрешения можно приступить к выполнению строительных работ в строгом соответствии с проектом. В частности, должны быть соблюдены требования и рекомендации эксперта к перечню работ и применяемого оборудования, мерам безопасности, выбору материалов для строительства и т.д. Если указанные условия будут нарушены, при утверждении акта приемочной комиссии возникнут существенные проблемы.

Получив акт приемочной комиссии, нужно обратиться к кадастровому инженеру для изготовления технического плана. Этот документ оформляется по итогам фактического обследования произведенных изменений, отражением их в текстовом и графическом виде для последующего кадастрового учета. Кадастровый учет после обустройства дополнительного входа будет являться завершающим этапом согласования, он проходит по следующим правилам:

• собственник представляет технический план в Мосжилинспекцию, где будет оформлен и акт приемочной комиссии;
• МЖИ направит документы в Росреестр, где пройдет процедура кадастрового учета в срок от 5 до 7 дней (в зависимости от варианта обращения – через Росреестр или МФЦ);
• по итогам кадастрового учета собственнику выдается выписка из ЕГРН с узаконенным дополнительным входом.

Обустройство дополнительного входа без согласования с уполномоченным органом не только создает угрозу безопасности многоквартирного дома. При выявлении указанных случаев нарушитель привлекается к административной ответственности в виде штрафа, а также обязан привести объект недвижимости с исходное состояние.

Комментарий эксперта. При выполнении строительных работ нужно соблюдаться проектную документацию. Любое отклонение от требований и рекомендаций эксперта повлечет отказ в согласовании при обращении в приемочную комиссию. При обращении в нашу компанию Вы получается возможность решить вопрос в кратчайшие сроки, мы имеет все возможные лицензии и допуски, а обширный опыт работы позволяет делать всю работу под ключ.

Связаться со специалистами ООО «Смарт Вэй» можно по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90  (СПб), либо по электронной почте info@smway.ru.

Инструкция согласования входа в нежилом здании

Разберем. как оформить входную группу, в помещениях нежилого здания. Обустройство дополнительного входа в нежилом здании существенно проще, так как отсутствует необходимость получать согласие жильцов МКД, а также обращаться за согласованием в местный орган власти. Исключение составляют только случаи изменения фасада здания, расположенного в черте населенных пунктов – для соответствия единому архитектурно-художественному замыслу проектное решение фасада должно быть согласовано с уполномоченным ведомством.

С 26.11.2018 года в Москве произошли изменения в сфере согласования изменения фасадов нежилых зданий — сейчас законность произведенных работ подтверждается техническим заключением проектной документации по Постановлению Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года. Ранее согласовывать такие изменения нужно было в Москомархитектуре, с ноября 2018 года это направление деятельности было упразднено.

Алгоритм действий для согласования дополнительного входа нежилого здания выглядит следующим образом:

• обращение в экспертную организацию для разработки проекта строительных работ по перепланировке или реконструкции нежилого здания;
• получение разрешения на строительство, если запланированные работы относятся к реконструкции;
• выполнение работ по обустройству дополнительного входа в точном соответствии с проектной документацией;
• обратиться к уполномоченной организации с кадастровыми инженерами за техническим планом;
• оформление акта приемки выполненных работ (его нужно согласовать в части соблюдения утвержденного фасадного решения) — не во всех регионах это требуется;
• получить выписку из ЕГРН с учтенными изменениями.

Решение о проведении перепланировки или реконструкции нежилого здания могут принимать только его собственники. Обращаться за изготовлением проекта и иных документов могут арендаторы, действующие на основании арендного договора и нотариальной доверенности.

Стоимость и сроки согласования отдельного входа в нежилое помещение в жилом доме

Сроки подготовки и согласования проектной документации могут отличаться в разных регионах и населенных пунктах, так как регламентируются нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований. При самостоятельном соблюдении всех формальностей ориентировочные сроки будут составлять:

• подготовка и проведение общего собрания собственников МКД – от 20 дней до двух месяцев;
• оформление проекта и технического заключения – от нескольких дней до нескольких недель (в зависимости от сложности архитектурных и строительных решений);
• согласование проекта или получение разрешения на реконструкцию – от 14 дней до двух месяцев;
• получение акта приемочной комиссии – от одного дня до недели;
• изготовление технического плана – от одного до нескольких дней, в зависимости от сложности задачи;
• процедура кадастрового учета и получение выписки ЕГРН – от 7 дней.

Существенно сократить сроки подготовки, проверки и согласования документов можно при обращении за услугами специалистов экспертных организаций в сфере проектирования, строительства и кадастра. В этом случае будут соблюдены все требования нормативных актов, а документы будут согласованы при участии представителя по доверенности.

Комментарий юриста «Смарт Вэй»: Статья 36 Жилищного кодекса РФ прямо относит ограждающие несущие конструкции дома (включая фасады) к общему имуществу собственников. Для его уменьшения или изменения, согласно ст. 44 ЖК РФ, требуется согласие 100% собственников помещений в доме. Получить его на практике бывает очень сложно.

Стоимость согласования вход начинается от 120 000 рублей для нежилых зданий и от 150 000 для многоквартирных домов.

Общая стоимость изготовления документов включает в себя оплату услуг экспертных организаций, кадастрового инженера и т.д. При этом размер оплаты также существенно отличается в зависимости от места нахождения объекта, сложности поставленных задач, общего объема работ и т.д. Сэкономить на расходах также можно при заключении договора на сопровождение процедуры согласования входа в жилое или нежилое помещение.

Комментарий эксперта. Стоимость услуг по согласованию дополнительного входа может существенно отличаться у разных компаний. Для экономии лучше обращаться к нашим специалистам, мы выполняем все работы без привлечения субподрядчиков, что значительно экономит время и деньги.

Чтобы рассчитать стоимость услуг по оформлению документов и согласованию дополнительного входа, звоните по телефонам компании «Смарт Вэй» 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Сложности при согласовании входа и практические советы по их устранению

Процедура согласования любых видов строительных работ на объектах недвижимости изначально характеризуется повышенной сложностью. Согласование такого вида работ, как обустройство дополнительного входа в здание или помещение, может сопровождаться следующими проблемами:

• категоричным отказом собственников в МКД на обустройство отдельного входа и перевод квартиры в состав нежилых помещений (например, если перепланировка окна в дверь и возведение крыльца перекроет проход по тротуару) — в этом плане придется договариваться, убеждать собственников в безопасности работ
• отказ уполномоченных органов согласовать проект перепланировки или выдать разрешение на реконструкцию, а также перевести квартиру в нежилое помещение — если решение вынесенно с нарушением закона, его можно оспорить в судебном порядке;
• отказ признать работы по обустройству дополнительного входа перепланировкой или переустройством, так как получить разрешение на реконструкцию значительно сложнее и дольше — эти замечания нам зачастую удается снять перепиской или личным взаимодействием с чиновниками;
• ошибки при подготовке проектной документации повлекут отказ или приостановку в выдаче согласований — избежать таких проблем можно, если тщательно отнестись к выбору проектной компании;
• несоблюдение условий проекта при проведении строительных работ повлечет отказ в утверждении акта приемочной комиссии — это задача подрядной организации, с которой вы заключите договора;
• выполнение работ без разработки и согласования проекта практически неизбежно повлечет административный штраф и взыскание затрат на приведение здания в исходное состояние — на это всегда обращайте внимание, т.е сначала получите разрешения, а уже потом приступайте к строительным работам..

Избежать указанных проблем и сложностей можно, если тщательно отнестись к выбору экспертной организации и поручить ее специалистам выполнение всех видов работ и соблюдение всех формальностей. Мы расскажем, как оформить входную группу, поможем получить все согласования и разрешения. С предварительными расценками можно ознакомиться в таблице ниже.

В упрощенном виде, вход представляет собой проем в стене (прямоугольник, квадрат, арка или более сложная форма). Также он может включать такие элементы:

• лестницы, марши и ступени;
• тамбур (условно, это небольшое пространство для выравнивания температуры воздуха внутри и снаружи);
• дверной блок и двери;
• средства обеспечения доступа для маломобильных категорий граждан;
• площадка непосредственно перед входом;
• навесы и козырьки, ограждающие конструкции.

Если в помещении нет входа, но он нужен, придется делать проем заново или, как вариант, на месте существующего окна. В этой статье мы расскажем о работах, которые проводятся на наружной несущей стене. Уточнить, какие проектные решения подойдут для вашего объекта и станут максимально эффективными, можно у экспертов компании «Смарт Вэй».

Сколько отдельных входов может быть у помещения в нежилом здании?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В большинстве случаев достаточно одного входа, хотя собственник может принять и иное решение. Также стоит понимать, что устройство каждого нового проема влечет существенные затраты (оплата работы подрядчика, заказа конструкция и т.д.). Такие расходы далеко не всегда оправданы с экономической точки зрения. Если «ограничителем» может быть состояние несущей стены, требования нормативных актов, композиция и архитектура фасада.

Примеры, когда не обойтись без согласования отдельного входа

В целом, все причины, связанные с устройством отдельного входа, связаны с ведением или оптимизацией коммерческой деятельности. Приведем несколько примеров из практики компании «Смарт Вэй»:

• вход с улицы наверняка будет нужен более-менее серьезной организации (магазин, клиника, ресторан и т.д.);
• без отдельного входа с прилегающей территории не обойтись гостинице или отелю (во многих случаях нужна полноценная входная группа, либо отдельные служебные и основные входы);
• вход можно сделать в помещение, где открыты точки разных арендаторов (по сути, эти мини торговые центры, который часто можно встретить даже на первых этажах МКД).

Собственники нежилых зданий могут образовать новые помещения путем раздела или объединения, выделения за счет свободного пространства этажа. В этих случаях делаем новый вход или обходимся существующими. Например, при разделе можно оставить действующий вход, но для второго помещения придется сделать новый. В общем, нужно смотреть по ситуации – как эффективно организовать пространство, чтобы не мешать работе разных объектов, оптимизировать проход людей.

Входная группа – это более сложный вид отдельного входа. Ее можно создать, если ожидается большой потом людей, либо перепад высоты между проемом и уровнем земли очень приличный. Для некоторых объектов и видов деятельности устройство входных групп является обязательным (пример, указанный выше – гостиница с высокой «звездностью»).

Наши кейсы по теме дополнительного входа

Проект частичного изменения фасадов для увеличения прибыли от сдачи в аренду. Кейс ООО «Смарт Вэй»

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Оформление колористического паспорта за 17 рабочих дней на торговый центр

Подробнее

Кейс ООО «Смарт Вэй» Заключение кадастрового инженера за 5 рабочих дней о возможности раздела нежилого помещения на первом этаже МКД

Подробнее

Кейс как сократить расходы на 100 000 руб. при переводе нежилого помещения в жилое

Подробнее

Кейс как избежать штрафа в 300 000 руб. при переводе помещения в жилое

Подробнее

Кейс как заработать 2 млн. руб. на переводе нежилого помещения в жилое

Подробнее

Заключение

• Входная группа обеспечивает доступ к жилым или нежилым помещениям. В зависимости от типа помещения и условий его эксплуатации, дополнительный вход можно сделать к местам общего пользования здания или на прилегающий участок.
• Для помещений в МКД обустройство нового дополнительного входа осуществляется по проекту перепланировки. Также нужно получить разрешения от собственников дома, от МЖИ и Москомархитектуры.
• По итогам работ нужно узаконить изменения в характеристиках помещения и здания. Для этого оформляется технический план, проводится кадастровый учет в Росреестре.

В компании «Смарт Вэй» Вы можете заказать согласование входа в жилых и нежилых зданиях, обратившись по телефону или электронной почте. Наши контакты +7 (499)-430-01-70 (Москва), +7 (812) 409-60-15 (Санкт-Петербург). Адрес электронной почты info@mosoblreg.ru.

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2016 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 26.12.2022 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра № П/0082 от 15.03.2022 года (скачать).