IFC-модель для АГР: зачем нужна и требования 2026 года

IFC-модель в АГР — это цифровая информационная модель объекта, которую город читает машиной, а не глазами: геометрия в ней связана с атрибутами, а технико-экономические показатели выгружаются в XML и сверяются с ГПЗУ автоматически. С 2 апреля 2026 года ЦИМ АГР в формате IFC входит в обязательный комплект материалов на свидетельство об утверждении архитектурно-градостроительного решения, и без нее заявление до содержательного рассмотрения не доходит. Разберем, чем IFC-модель отличается от привычных НПМ и ВПМ, какие атрибуты и классы проверяются при валидации, что готовить до старта моделирования и из-за чего комплект возвращают на доработку. Требования к полигонажу, чек-лист самопроверки, стоимость разработки и согласования на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Для чего город требует IFC-модель в составе АГР

Требование к ЦИМ АГР в формате IFC установлено совместным распоряжением Департамента градостроительной политики и Департамента информационных технологий Москвы от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 и применяется к заявлениям, поданным с 2 апреля 2026 года. Услугу по свидетельству АГР ведет Департамент градостроительной политики, к которому присоединена Москомархитектура.

Функция у IFC-модели ровно одна: дать городу структурированные данные вместо изображения. Полигональные модели показывают, как объект выглядит и как он встает в застройку. IFC показывает, из чего объект состоит: помещения с площадями, участок с кадастровым номером, этажи с отметками, назначение зон. На этих данных система считает ТЭП и сверяет их с параметрами ГПЗУ, а проверка начинается с машинного чтения файла, а не с визуального осмотра. Если алгоритм не нашел нужный атрибут, элемент для него не существует, каким бы корректным он ни выглядел на экране.

Для проектировщика отсюда следует смена порядка работы. Раньше 3D-часть АГР собиралась после того, как утверждены фасады и разрезы: модель делали визуализаторы по готовым чертежам. Теперь атрибутивная структура закладывается в рабочей модели с самого начала, потому что дописать RUS_-параметры в 400 помещений на этапе подачи дороже, чем настроить шаблон проекта один раз.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР требуется, чтобы соблюсти все нормативные, колористические, эскизные, композиционные, художественные облики района, именно района, где будет располагаться здание.»

В практике Смарт Вэй мы сразу разделяем две зоны ответственности внутри одного заказа: архитектурную часть с фасадами и разверстками и цифровую часть с моделями. Раньше вторая была приложением к первой, сейчас она равна ей по трудоемкости.

НПМ, ВПМ и ЦИМ: какая модель закрывает какую задачу

В комплект АГР входят три разных цифровых продукта, и подменять один другим нельзя: у них разные форматы, разные лимиты и разные потребители внутри города. Ниже собраны их отличия по назначению и ограничениям.

Из таблицы следует практический вывод по планированию работ: полигональные модели можно отдать визуализаторам, а ЦИМ собирается только в рабочей BIM-модели проектировщика, потому что руками добавить атрибуты в экспортированную геометрию невозможно.

Сверьте сведения ЕГРН об объекте перед подготовкой моделей

Требования к высокополигональной и низкополигональной модели

Базовые технические требования к полигональным моделям утверждены совместным распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769. Действующая редакция учитывает изменения, внесенные распоряжением от 22.08.2025 № 64-16-429/25/1736: они сократили допустимый объем ВПМ ОКС до 1 млн полигонов в одном FBX-файле, увеличили допустимое число источников света до 250 и снизили количество пунктов автоматической проверки со 210 до 153.

Геометрия экспортируется в FBX версии 7.4 в масштабе 1:1, все элементы триангулированы: в итоговом файле должны быть только треугольные полигоны. Точка привязки по осям X и Y ставится в геометрическом центре модели, по оси Z — на уровне проектного нуля, координаты вставки указываются в МСК-77 и дублируются в geojson-файле. Допустимая погрешность геометрии относительно чертежей — не более 10 см.

Текстуры готовятся нейтральными: фототекстуры и художественные эффекты не проходят, замыленные участки становятся поводом для замечания, цвета берутся из проектного решения по фасадам. Отдельная строка проверки — совпадение версий: НПМ, ВПМ, фасады, разрезы и ТЭП описывают один и тот же вариант проекта, и расхождение между моделью и альбомом означает возврат комплекта.

По лимиту треугольников для НПМ открытые редакции требований расходятся, поэтому конкретное значение мы сверяем по действующей редакции распоряжения перед стартом моделирования, а не по статьям подрядчиков. Разница в лимите меняет технологию: при жестком бюджете полигонов фасадную пластику переносят в карту нормалей, а не моделируют геометрией.

Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% работы всей. Поэтому самое сложное, что и разрабатывается.»

Что проверяет машина в IFC-модели: классы, атрибуты, ТЭП

ЦИМ АГР передается в формате IFC4 по схеме Reference View, размер файла ограничен 500 МБ, файлы подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью. Все параметры, которые считывает городская система, имеют префикс RUS_, и лишний пробел в имени атрибута выключает элемент из расчета так же надежно, как его отсутствие.

Расчет технико-экономических показателей строится на помещениях класса IfcSpace. Для них заполняются RUS_Zone со значением вида «Общая площадь» или «СПП в ГНС», RUS_Group_Type, RUS_Group_Number со сквозной нумерацией, RUS_Number, RUS_Object с номером корпуса и RUS_Object_Sub с номером секции. Функции здания дополнительно уточняются через RUS_GPZU_Zone.

Участок атрибутируется по-разному в зависимости от кадастровой ситуации. Если участок один, данные вносятся либо в IfcSite, либо в IfcCivilElement, но не в оба класса сразу: дублирование приводит к конфликту при чтении. Если кадастровых номеров два и более, заполняется IfcCivilElement, а IfcSite остается пустым. Уровни планов именуются с обязательным указанием типа: «основной» для этажей, которые уходят в проверку, и «вспомогательный» или «дополнительный» для остальных, по образцу С00_1_Этаж_основной_0,000.

Перед подачей модель прогоняют через IDS-валидацию и проверяют файл маппинга, который связывает параметры САПР с требованиями IFC. Порядок проверки, шаблоны маппинга для Revit и сервис контроля готовности моделей опубликованы в разделе про требования к ЦИМ АГР в формате IFC на городском портале СтроимПросто: там же лежат эталонные примеры по проектной ситуации, благоустройству и архитектурным решениям.

Координатная основа для цифровой части — московская система координат и Балтийская система высот 1977 года. Ведомость ТЭП формируется сервисом в XML, и переименовывать выгруженные файлы нельзя: система верифицирует содержимое по временным меткам в имени файла.

В Смарт Вэй мы держим отдельный этап приемки цифровой части перед подачей: прогон валидации, сверка ведомости ТЭП с моделью и сравнение всех трех моделей с листами альбома. На него уходит меньше времени, чем на один круг замечаний по атрибутам.

Что подготовить до старта моделирования

Комплект моделей собирается быстро только тогда, когда исходные данные закрыты до первой полигональной сетки. Проверьте пять позиций до того, как проектировщик начнет строить геометрию.

1. ГПЗУ и предельные параметры. Высота, плотность, процент застройки и назначение задают рамку, за которую модель выйти не может: ТЭП из IFC сверяются именно с этими значениями.
2. Кадастровая ситуация участка. Один кадастровый номер или несколько — от этого зависит, какой класс атрибутируется, IfcSite или IfcCivilElement.
3. Топографическая съемка и окружающая застройка. Без актуальной топоосновы посадка объекта в городской сцене не сойдется по отметкам.
4. Фотофиксация района. Мы выезжаем на объект и снимаем окружение с развертками по улицам и проездам, архив прикладывается к комплекту.
5. Утвержденная заказчиком версия фасадов. Модели, чертежи и ТЭП описывают одну версию проекта, поэтому смена концепции после начала моделирования переделывает весь цифровой блок.

Кейс из практики: по одному объекту архитектура запросила 40 фотографий окружающей местности — фактически полноценную развертку квартала. Мы закладываем такой объем фотофиксации по умолчанию для объектов на магистральных улицах, потому что добор материалов после подачи стоит дороже, чем лишний выезд.

Как собрать комплект 3D для АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Зафиксируйте исходные данные: ГПЗУ, кадастровые номера участка, топосъемку, фотофиксацию окружения, согласованную версию фасадов.
2. Шаг 2. Настройте шаблон рабочей модели: классы IFC, набор параметров с префиксом RUS_, правила именования уровней с типом «основной».
3. Шаг 3. Постройте ВПМ ОКС и ВПМ благоустройства, триангулируйте геометрию, уложитесь в лимиты полигонов, подготовьте текстуры без художественных эффектов.
4. Шаг 4. Сделайте НПМ из той же версии проекта, привяжите обе модели в МСК-77 и сформируйте geojson.
5. Шаг 5. Выгрузите ЦИМ в IFC4 Reference View, прогоните IDS-валидацию, проверьте маппинг и сформируйте ведомость ТЭП в XML через городской сервис.
6. Шаг 6. Сверьте между собой альбом, чертежи, ТЭП и все модели на одну версию проекта, подпишите файлы УКЭП и подавайте комплект.

Образцы документов для подготовки АГР и фасадных решений

Начните с альбома АГР: по нему видно состав листов, который город ждет в графической части.

Ошибки, из-за которых комплект возвращают, и во что они обходятся

Машинная проверка ловит не архитектуру, а структуру файла. Типовые основания для замечаний повторяются от объекта к объекту: неверно сформирован файл маппинга, не заполнен обязательный атрибут, элемент выгружен по типу вместо категории, выбрана не та схема IFC при экспорте, работает устаревшая версия IFC-экспортера, в имени параметра стоит лишний пробел. Отдельная группа — разрывы в геометрии, из-за которых система не может определить контур помещения, и расхождение XML-ведомости с данными самой модели.

По полигональной части возвращают за смещение элементов и наложения конструкций, неверный масштаб, отсутствие окружающей застройки, нарушение координатной привязки и использование не той версии концепции.

Важный нюанс из практики: цена такой ошибки считается не стоимостью переделки модели, а сдвигом всей цепочки. Свидетельство АГР в Москве стоит перед экспертизой проектной документации и разрешением на строительство, поэтому каждый круг замечаний по IFC-файлу отодвигает не подачу в архитектуру, а выход на площадку. При подготовке альбома от 1 до 3 месяцев и согласовании, которое на практике занимает около 3 месяцев, один лишний круг легко превращает квартал в полугодие.

Константин М, судебный эксперт: «АГР — это чисто фасады, чисто архитектура. Она отдельно идет. Проект реконструкции — это восемьдесят седьмое постановление, там 12 разделов.»

Когда IFC-модель для АГР не нужна

Не каждое изменение фасада ведет к АГР и цифровым моделям. Если работы ограничены цветом и отделочными материалами, объект закрывается колористическим паспортом: в нем нет ни новых оконных проемов, ни тамбуров, ни изменения этажности. Внесение изменений в паспорт фасада идет тем же путем — через архитектуру, без комплекта НПМ, ВПМ и ЦИМ.

Само согласование АГР не требуется для объектов площадью до 1500 м² высотой не более двух этажей, не предназначенных для проживания граждан, для ИЖС, для некапитальных зданий и сооружений, для объектов вне магистральных улиц общегородского и районного значения при соблюдении остальных условий, а также для работ по замене несущих конструкций, не меняющих внешний облик. Ниже сведены сценарии, по которым проектировщик определяет свой комплект.

Проверка по таблице занимает пять минут и снимает основной риск бюджета: комплект моделей заказывают там, где хватило бы колористики, либо наоборот идут с паспортом фасада туда, где нужен полный АГР.

Константин М, кадастровый инженер: «Проект изменения фасада и АГР являются документами, которые мы можем приложить к техническому плану, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. Колористический паспорт в Росреестр на регистрацию никогда не уходит.»

Региональная специфика: в Москве документ называется АГР и согласуется в архитектуре города, в Санкт-Петербурге аналог называется АГО и идет через Комитет по градостроительству и архитектуре, в Московской области — через архитектуру области или конкретного города. Требования к полигонажу и IFC, описанные выше, установлены московскими распоряжениями и на другие субъекты не переносятся.

Стоимость разработки и согласования АГР с 3D-моделями

Итоговая цена зависит от площади и сложности объекта, количества корпусов, необходимости моделировать благоустройство и от того, разрабатывается АГР с нуля или корректируется существующий.

Позиции по эскизам, 3D оцифровке и предварительному анализу считаются под конкретный объект, потому что объем моделирования у отдельно стоящего магазина и у квартала переменной этажности отличается на порядок. Актуальные цены и полный перечень работ по фасадной группе собраны на странице согласование фасадов.

Как проходят такие проекты у заказчиков и с какими объектами мы работали, видно в отзывах о работе компании.

Выводы

IFC-модель нужна городу как источник машиночитаемых данных: по ней считаются площади и ТЭП, проверяется соответствие ГПЗУ и связь модели с чертежами альбома. Полигональные НПМ и ВПМ отвечают за облик и посадку объекта, ЦИМ в IFC4 Reference View — за атрибуты, поэтому три модели готовятся параллельно и из одной версии проекта. Основной объем замечаний приходится не на архитектуру, а на структуру файлов: маппинг, атрибуты с префиксом RUS_, классы участка, именование уровней, координатную привязку. Скачайте PDF-прайс и посмотрите расценки по каждому этапу.

Смарт Вэй ведет проекты АГР целиком: фотофиксация района, эскиз, альбом, комплект моделей и сопровождение согласования в архитектуре, включая корректировку уже утвержденных решений. Если по объекту нужно понять, хватит ли паспорта фасада или требуется полный комплект с ЦИМ, опишите задачу через форму заявки.

Частые вопросы