Градостроительный кодекс РФ регулирует все виды строительных работ на территории России — от нового строительства до изменения существующих объектов. Собственники коммерческой недвижимости сталкиваются с парадоксальной ситуацией: понятие «реконструкция» в законе прописано четко, а вот «перепланировка» для нежилых зданий — нет. Это часть нашего материала про перепланировку и реконструкцию, где мы детально разбираем различия этих процедур и порядок оформления. Здесь сосредоточимся именно на законодательном фундаменте и на том, как эти определения влияют на практику согласований в 2026 году.
Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.
Что говорит Градостроительный кодекс о реконструкции
Пункт 14 статьи 1 ГрК РФ (Федеральный закон от 29.12.2004 N 190-ФЗ в редакции от 30.01.2026) дает исчерпывающее определение реконструкции объектов капитального строительства. Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей — высоты, количества этажей, площади, объема. Сюда же относится надстройка, перестройка, расширение объекта. Отдельно выделена замена и восстановление несущих строительных конструкций — за исключением замены отдельных элементов на аналогичные или улучшающие показатели.
Кадастровый учет перепланировки и реконструкции — различные процедуры с разными требованиями к документам
На практике это означает конкретный набор признаков. Если вы пристраиваете к зданию дополнительный объем, меняете этажность, сносите или усиливаете несущие стены — это реконструкция. Требуется разрешение на строительство, полный комплект проектной документации по Постановлению Правительства РФ № 87, экспертиза проекта. Процедура занимает от 12 месяцев и стоит существенно дороже обычного согласования перепланировки.
Константин М, кадастровый инженер:
«Практически в восьмидесяти пяти процентах случаев клиенты к нам приходят с задачей узаконить какие-либо изменения: по планировкам, перегородки, лестницы, входные группы, дополнительные окна, антресоли. И здесь важно с самого начала определить — это реконструкция или нет. От этого зависит весь дальнейший маршрут согласования.»
Перепланировка в федеральном законодательстве: законодательный пробел
Главная проблема для собственников нежилых зданий — отсутствие определения перепланировки в Градостроительном кодексе. Термин «перепланировка» закреплен только в Жилищном кодексе РФ (статья 25), и применяется исключительно к помещениям в многоквартирных домах. По ЖК РФ перепланировка — это изменение границ и площади помещения, образование новых помещений, изменение внутренней планировки.
Для нежилых зданий на федеральном уровне такого определения нет. Получается законодательный вакуум, который каждый регион и каждый регистратор трактует по-своему. Смарт Вэй работает с этой особенностью уже более десяти лет, и мы видим, как сильно отличается практика в разных субъектах.
Принцип «от обратного» — как он работает
В отсутствие прямого определения специалисты и регуляторы применяют принцип исключения. Есть реконструкция — она определена в ГрК. Всё, что не подпадает под признаки реконструкции, по умолчанию считается перепланировкой. Москва закрепила этот подход в Постановлении Правительства № 432 «О перечне видов работ, которые не являются реконструкцией». Название документа говорит само за себя — не «перечень работ перепланировки», а именно «не являются реконструкцией».
По Постановлению № 432-ПП мы проводим перепланировку в помещениях нежилого здания, оформляем проект и техническое заключение
Внутренние перегородки? Не меняют параметры здания — не реконструкция. Дверные проемы в ненесущих стенах? Не затрагивают несущий каркас — не реконструкция. Устройство антресоли? Если не влияет на этажность и не затрагивает несущие конструкции — тоже не реконструкция. А что тогда? По логике — перепланировка. Но формально в законе этого слова нет.
Рассчитайте сумму возможного штрафа
Региональные различия в практике применения ГрК РФ
218-й Федеральный закон о регистрации недвижимости один на всю Россию. Но применяют его в регионах совершенно по-разному. Есть такая неприятная формулировка — «практика, сложившаяся в регионе». За этими словами скрывается произвольное толкование федеральных норм на местном уровне.
План помещения с указанием возводимых и демонтируемых перегородок — обязательный раздел проекта перепланировки
Санкт-Петербург — здесь проблем практически нет. Росреестр по аналогии с Жилищным кодексом спокойно принимает документы с названием «Проект перепланировки». Регистраторы понимают, что речь идет об изменении архитектурных решений — перегородки, проемы, внутренняя отделка. Подали документы, получили регистрацию. Если что-то пошло не так — скорее всего, действительно ошибка в документах.
Москва и Московская область — ситуация принципиально иная. Регистраторы могут выносить приостановки, ссылаясь на отсутствие термина «перепланировка» в федеральном законодательстве. Требуют изменить название проекта с «Проекта перепланировки» на «Проект капитального ремонта» или вообще отказывают в регистрации без объяснения причин. Приостановки в Москве — это практически стопроцентный результат. Подали документы, ожидаете выписку через пять дней — не случится. Это практически невыполнимая ситуация для региона Москва.
Вот пример реальной приостановки регистрации по перепланировке в Москве — такие документы мы получаем регулярно:
📄 Скачать образец приостановки Росреестра по перепланировке (PDF)
Константин М, начальник технического отдела:
«Где-то лет шесть назад меня полностью отпустило на тему того, что к этому нужно просто быть готовым. У нас задача — довести всё до логического конца, и вот сюда подключается, в том числе, судебная практика. Только судом мы можем доказать свою правоту.»
Московская область — добавляет свои особенности поверх московских. Здесь любое внутреннее изменение в здании могут квалифицировать как реконструкцию. Обшили колонну, заменили дверной проем — для некоторых регистраторов это уже изменение параметров объекта. Логику в этих требованиях искать бессмысленно, их нужно просто учитывать при подготовке документов.
Чем отличается капитальный ремонт от реконструкции по ГрК РФ
Пункт 14.2 статьи 1 ГрК РФ определяет капитальный ремонт как замену и восстановление строительных конструкций (кроме несущих), систем инженерно-технического обеспечения. Допускается также замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие показатели. Разница с реконструкцией — в масштабе воздействия на несущие конструкции и параметры объекта.
| Критерий | Реконструкция | Капитальный ремонт | Перепланировка |
|---|---|---|---|
| Изменение площади здания | Да | Нет | Нет |
| Изменение этажности | Да | Нет | Нет |
| Замена несущих конструкций | Да (полная) | Частично (отдельные элементы) | Нет |
| Пристройка/надстройка | Да | Нет | Нет |
| Изменение внутренней планировки | Как следствие | Возможно | Да (основное) |
| Разрешение на строительство | Требуется | Не требуется | Не требуется |
Постановление Правительства РФ от 16.05.2022 № 881 расширяет возможности капитального ремонта. При наличии результатов обследования можно проводить более масштабные работы с несущими конструкциями без необходимости проходить процедуру реконструкции. Это существенно упрощает жизнь собственникам зданий с изношенным несущим каркасом.
Практические последствия для собственников
Неопределенность в законодательстве создает реальные проблемы. Собственник выполнил работы, которые по здравому смыслу — обычная перепланировка. Снес пару перегородок, сделал новый дверной проем. Пришел регистрировать изменения — получил отказ с формулировкой «работы квалифицируются как реконструкция». Требуют предоставить разрешение на строительство, которого нет и не могло быть для таких работ. Тупик.
Компания Смарт Вэй выработала алгоритм действий для таких ситуаций. Мы готовим документы с учетом потенциального судебного процесса. Технический план, проектная документация, заключение кадастрового инженера — всё это изначально создается так, чтобы в суде юрист мог продемонстрировать: вот документ, в нем учтено абсолютно всё, что требует закон. С 2018 года наш юротдел ведет активную судебную практику, и порядка 95% дел — выигрышные.
Константин М, судебный эксперт:
«Технический план, помимо того что он готовится на основании федерального закона, у нас еще и учитывает каждую пройденную группу проблем, которые возникали. Чтобы впоследствии наши юристы пришли и показали: уважаемый судья, всё, что требовалось — вот оно всё учтено. Это показатель того, что мы доводим всё до конца.»
Как определить характер работ: чек-лист
Как определить, реконструкция это или перепланировка: пошаговая инструкция
Показать пошаговую инструкцию
- Шаг 1. Проверьте, меняется ли внешний контур здания. Любая пристройка, даже входная группа с крыльцом, выходящая за границы существующего фундамента — признак реконструкции.
- Шаг 2. Проверьте изменение этажности. Надстройка этажа, углубление подвала с увеличением высоты помещений — это реконструкция.
- Шаг 3. Проверьте воздействие на несущие конструкции. Снос колонн, пилонов, пробивка проемов в несущих стенах требует отдельной оценки. Замена отдельных элементов на аналогичные — капремонт, полная замена — реконструкция.
- Шаг 4. Проверьте изменение площади здания (не помещений). Если общая площадь здания по наружным обмерам меняется — это реконструкция. Если меняется только внутренняя планировка помещений — перепланировка.
- Шаг 5. При сомнениях закажите техническое обследование. Эксперт определит характер работ и даст заключение, которое можно использовать при согласовании.
Если на любой из первых четырех пунктов ответ «да» — скорее всего, работы квалифицируются как реконструкция. Если все ответы «нет» — это перепланировка или капитальный ремонт. Но окончательное решение зависит от региона и конкретного регистратора. В Московской области и этот чек-лист не гарантия.
Кейсы реальных проектов — каждый случай требует индивидуального анализа характера работ
Нормативная база: основные документы
Для работы с перепланировкой и реконструкцией нужно ориентироваться в нескольких уровнях законодательства. Федеральный уровень — это ГрК РФ (190-ФЗ от 29.12.2004), 218-ФЗ о регистрации недвижимости, Жилищный кодекс (для помещений в МКД). На уровне Москвы действуют 508-ПП о перепланировке помещений в МКД, 432-ПП о работах, не являющихся реконструкцией, 94-ПП и 114-ПП для согласования фасадов.
Чтобы поставить помещение на кадастровый учет после перепланировки, мы оформляем технический план и передаем его в Росреестр
Приказ Росреестра П/0082 регламентирует форму технического плана. Это унифицированный документ, в который нельзя вносить произвольные изменения. Регистраторы иногда просят «добавить пару строчек» или переименовать разделы — такие корректировки автоматически влекут приостановку. Форма есть форма, хоть клиенту и кажется, что так будет понятнее.
Константин М, инженер-проектировщик:
«Есть фраза, которую я с 2017 года очень невзлюбил — ‘практика, сложившаяся в регионе’. Каждый регион умудряется что-то своё привнести. Потому что мы так работаем, потому что мы так привыкли. И здесь нам помогает только одно — нашу правоту мы отбиваем в судебном порядке.»
Что делать, если Росреестр квалифицирует перепланировку как реконструкцию
Получили приостановку с формулировкой «выполненные работы являются реконструкцией»? Первое — не паниковать. Второе — проанализировать, действительно ли признаки реконструкции присутствуют. Если внешний контур здания не менялся, этажность та же, несущие конструкции не затронуты — есть основания для обжалования.
Варианты действий: досудебное обжалование через жалобу в вышестоящий орган или судебное оспаривание решения регистратора. Практика показывает, что досудебный порядок в Москве работает слабо. Регистраторы держатся за свои позиции. Суд — более надежный инструмент, хотя и более долгий. Минимум 6-8 месяцев на всё производство. Но если изначально документы подготовлены правильно — шансы на успех высокие.
Компания Смарт Вэй проводит полный комплекс работ: от первичного анализа документов до представительства в суде. Мы готовим техплан для кадастрового учета, проектную документацию, при необходимости — обжалуем отказы. Судебная практика накоплена с 2018 года, каждый выигранный суд добавляет аргументы для следующих дел.
Вывод
Градостроительный кодекс РФ четко определяет понятие реконструкции, но оставляет правовой вакуум в отношении перепланировки нежилых зданий. Это создает почву для различных трактовок и региональных «практик». Собственнику важно понимать: любые внутренние работы, не затрагивающие параметры здания и несущие конструкции, по логике закона реконструкцией не являются. Но доказать это регистратору — отдельная задача.
Проектное бюро Смарт Вэй помогает собственникам нежилой недвижимости пройти этот путь от технического обследования до внесения изменений в ЕГРН. Мы понимаем особенности работы Росреестра в разных регионах, готовим документы с учетом потенциальных претензий и при необходимости защищаем интересы клиента в суде. Если у вас есть вопросы по согласованию или легализации изменений — обращайтесь за консультацию.
Кейс Согласование перепланировок в помещениях многоквартирных домов
Сеть аптечных пунктов Здоров.РУ
Год выполнения работ – 2017-2020 г.
Адрес объекта: г. Москва и Московская область.
Площадь всех объектов: 1015,68 м.кв.
Заказчик работ: ООО «Здоров РУ»
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй».
Срок выполнения работ: от 2 до 9 месяцев.
Срок подготовки технической документации: 20 дней.
Цель заказчика: согласование перепланировки арендуемых помещения для получения лицензий.
Выгода, полученная заказчиком при легализации перепланировки помещения:
Более 30 000 000 рублей сэкономленного штрафа за эксплуатацию помещений в МКД без согласования выполненной перепланировки и переустройства за 2017-2020 годы.
Более 1 700 000 рублей – сэкономлено штрафов при проверках МЧС за 2019-2020 год.
Более 40 открытых аптечных пунктов за 2017-2020 годы в Москве и Московской области.
Перечень и этапы выполнения работ:
- Получения информации от заказчика о необходимости выполнения работ по согласованию перепланировки арендованного помещения. Изучение исходной документации экспертами ООО «Смарт Вэй». Выезд инженера на объект, осмотр помещения, сопоставление полученной информации с текущими характеристиками здания.
- Согласование условий договора. Подписание договора заказчиком и исполнителем. Получение от заказчика нотариально-удостоверенной доверенности для представления интересов в СЭС Роспотребнадзора, ГБУ МосгорБТИ, Мосжилинспекции.
- Выезд инженеров ООО «Смарт Вэй» на объект. Проведение обмеров, обследования. Подготовка абрисов. Фотофиксация изменений объекта.
- Разработка проектировщиками ООО «Смарт Вэй» проекта перепланировки и переустройства помещения. Согласование проекта с заказчиком. Внесение необходимых корректировок и уточнений.
- Сопровождение проведения технической инвентаризации объекта для получения актуального технического паспорта ГБУ МосгорБТИ, срок получения которого менее пяти лет.
- Подача проекта перепланировки и о перепланировке помещения в СЭС Роспотребнадзора для получения положительного заключения. Получение положительного заключения СЭС к проекту/техническому заключению.
- Подача проекта и сопровождающих документов в Мосжилинспекцию. Внесение корректировок по требованию специалистов Мосжилинспекции.
- Получение специалистами ООО «Смарт Вэй» Распоряжения Мосжилинспекции о провождении перепланировки в помещении.
- Выполнение строительных работ на объекте по перепланировке и переустройству помещения. Авторский надзор инженеров ООО «Смарт Вэй» за ходом выполнения строительных работ, сопоставление выполняемых работ с проектной документацией, выдача экспертных рекомендаций строителям и заказчику.
- Сопровождение ввода в эксплуатацию помещения после выполнения перепланировки и переустройства. Присутствие инженера ООО «Смарт Вэй» на объекте при выезде инспектора Мосжилинспекции. Получение в Мосжилинспекции Акта о перепланировке и переустройстве помещения.
- Учет изменений помещения в Едином государственном реестре недвижимости. Внесение сведений о перепланировки в технический паспорт помещения ГБУ МосгорБТИ.
Отзыв ООО «Здоров РУ» о сотрудничестве с ООО «Смарт Вэй».
Отзыв на нашу работу
Кейс ООО «Смарт Вэй». Как согласовать перепланировку квартиры?
Год выполнения работ: 2019 г.;
Адрес объекта: г. Москва, улица Новаторов, 4к3;
Площадь объекта: 105,3 м.кв.;
Заказчик работ: Антонов В.А.;
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»;
Срок выполнения работ: 40 рабочих дней;
Подготовка технической документации: 10 рабочих дней;
Очень часто для комфортности проживания в квартире возникает необходимость проведения ее перепланировки, включающей в себя: расширение зоны кухни, изменение габаритов комнат, для размещения необходимой мебели и многое другое.
Стоит отметить, что самовольная перепланировка недопустима, и собственник квартиры несет ответственность за жизнь и здоровье людей при производстве несогласованных работ, оказывающих влияние на конструктивные элементы жилого дома. Помимо этого, самовольная перепланировка грозит собственнику квартиры штрафом, а также ограничением выезда за границу, кроме того, необходимо возвращение планировки в первоначальный вид, что бывает гораздо затратно, чем подготовка и согласование технической документации.
пример последствий несогласованной перепланировки, взято из источников интернет
С целью согласования перепланировки своей квартиры Вадим Александрович заключил договор с экспертом в данной области - ООО "Смарт Вэй".
Получив всю необходимую исходную техническую документацию от заказчика, квалифицированные специалисты ООО "Смарт Вэй" выявили, что вариант планировки, заявленный как желаемый собственником квартиры, нарушает некоторые требования строительных и санитарно-гигиенических норм для многоквартирных домов, в том числе, пункт 9.22 СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" вносящий запрет на размещение ванных комнат над кухнями, что в свою очередь, согласно пункту 10.9 Постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах" недопустимо.
Пример недопустимой перепланировки
С учетом вышеизложенного, экспертами ООО "Смарт Вэй" разработан вариант планировки, удовлетворяющий пожеланиям заказчика и требованиям строительных и санитарно-гигиенических норм.
Далее произведено визуальное обследование и обмеры квартиры, с целью составления абриса и подготовки технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций, на основании которых разработан проект перепланировки и переустройства квартиры.
Образец технического заключения
Сброшюрованный, с приложением всей необходимой исходно-разрешительной документацией, проект перепланировки и переустройства квартиры направлен на согласование в адрес Государственной жилищной инспекции города Москвы.
Образец проекта перепланировки
Экспертами ООО "Сматр Вэй" в течении 30 дней получено согласование с Мосжилинспекцией проектной документации, что подтверждает ее соответствие всем требованиям строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов, и дает собственнику разрешение на проведение строительно-монтажных работ по перепланировке квартиры, без угрозы штрафных санкций, а также без угрозы жизни и здоровью людей, при соблюдении всех требований, предусмотренных проектной документацией.
Проект перепланировки
Начало монтажных работ
В завершении проведения строительно-монтажных работ по перепланировке квартиры ООО «Смарт Вэй» получен акт о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме, утвержденный уполномоченным лицом Мосжилинспекции, позволяющий внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости.
АКТ переустройства МосЖилИнспекции
Кейс как собственник апартаментов сэкономил 1 500 000 рублей, узаконив перепланировку
Кейс ООО "Смарт Вэй" Как собственник апартаментов сэкономил 1 500 000 рублей, узаконив перепланировку
Год выполнения работ - 2020 г.
Адрес объекта: г. Москва, Ярославское шоссе, д. 44
Площадь объекта: 32,6 м.кв.
Заказчик работ: собственник объекта
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок выполнения работ: 3 месяца
Задача от заказчика
Необходимо узаконить перепланировку в отеле и произвести раздел на помещения.
Это необходимо для дальнейшей продажи отдельных апартаментов в отеле.
Раньше апартаменты на этаже имели один кадастровый номер.
Каждый апартамент будет иметь свой кадастровый номер. Без наличия фактических планов этажей, площадей комнат, отдельных прав будет невозможно подготовить объявления о продаже апартаментов и продать их.
Почему обратились к “Смарт Вэй”
Собственник обратился в «Смарт Вэй» по рекомендации от родственника.
Ему специалисты компании узаконили перепланировку и произвели раздел. Все работы были сделаны оперативно и позволили сэкономить родственнику 3 000 000 рублей.
Что было сделано сотрудниками компании
1) заключен договор
2) экспертами ООО «Смарт Вэй» запрошены архивные сведения с планами единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
3) произведён обмер помещений объекта и его фотофиксация
4) подготовлены поэтажные планы с размерами и площадями комнат
5) подготовлен проект перепланировки
6) подготовлено техническое заключение
7) согласован с заказчиком проекта перепланировки
8) подготовлены технические планы помещений на раздел и декларации
9) уплачена госпошлина
10) зарегистрированы технические планы в Росреестре
11) получены выписки на зарегистрированные объекты недвижимости
Результаты работы
После обмера площадь комнат в помещениях 607 и 608 увеличилась на 0.1 кв.м.
Это произошло из-за использования менее точных тесьмяных рулеток, использованных сотрудниками БТИ при обмерах в 2010 году.
Сотрудники «Смарт Вэй» используют исключительно высокоточные лазерные рулетки. Средняя цена квадратного метра апартаментов 150 000 рублей. Разница в 0.1 кв.м. даёт прибавку 15 000 рублей к прибыли. Всего в здании 100 апартаментов.
Раздел на помещения позволил собственнику продавать апартаменты отдельно.
Узаконенная перепланировка – гарантия того, что в здании безопасно.
Итоговая выгода после продажи 1 500 000 рублей.
Кейс ООО «Смарт Вэй» Проект перепланировки в помещениях производственно-складского здания за 5 рабочих дней
Проект перепланировки в помещениях производственно-складского здания за 5 рабочих дней
Год выполнения работ – 2018 г.
Адрес объекта: г. Москва, ул. Новорязанская, д. 28, строение 3
Площадь объекта: 1244,0 кв. м.
Заказчик работ: ГУП «Мосгортранс»
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок выполнения работ: 5 рабочих дней
Срок подготовки технической документации: 5 рабочих дней
Задача от заказчика
ГУП «Мосгортранс» владеет производственно-складским зданием в Москве. Здание построено в 1910 году, поэтому все виды строительных работ должны проводиться с крайне строгими мерами безопасности.
В 2018 году собственник принял решение о перепланировке здания. Это нужно, чтобы:
- перепрофилировать несколько помещений под новые виды деятельности;
- перераспределить площади некоторых помещений;
- обустроить помещение под размещение автотранспорта.
Для проведения перепланировки заказчику нужны два документа – проект и техническое заключение о допустимости работ. Документы не только должны описывать все предстоящие работы, но и подтверждать их безопасность для конструкций старого здания.
Также перед проектировщиками стояла задача правильно выбрать виды строительных работ, чтобы они не подпадали под реконструкцию. Если предстоит реконструкция, то согласование проекта идет намного сложнее и дольше.
Почему обратились к “Смарт Вэй”
Кадастровые инженеры и проектировщики ООО «Смарт Вэй» с 2013 года оформляют документацию для согласования перепланировок нежилых помещений и зданий.
ГУП «Мосгортранс» ранее уже обращалось в ООО «Смарт Вэй» за подготовкой документации на другие объекты. Поэтому при заключении договора были оговорены нюансы безопасности здания 1910 года постройки.
Высокая квалификация и знанием всех нюансов проектирования дает возможность разрабатывать проектную документацию в максимально сжатые сроки, от 5 до 10 рабочих дней. В данном случае с заказчиком был согласован срок оформления документов в 5 рабочих дней.
Для выполнения работ нужно учесть все меры строительной, пожарной и иной безопасности. Проектировщики и инженеры «Смарт Вэй» знают все тонкости подготовки даже самых сложных проектов, в том числе на здания старой застройки, на культурно-исторические объекты.
Что было сделано специалистами компании
На начальном этапе специалистам ООО «Смарт Вэй» были переданы документы на производственно-складское здание:
- технический паспорт, чертежи и поэтажный план объекта;
- проектная документации на ранее выполненные перепланировки (за период существования здания там было не менее 3-х перепланировок);
- техническое задание с перечнем запланированных работ;
- декларация на объект.
Для оформления документов проектировщики и инженеры выехали на объект, провели обследования и обмеры.
Во время обследования особое внимание уделялось следующим моментам:
- фактическому состоянию несущих конструкций, у которых был большой износ;
- мерам усиления конструкций и мест их соединения, чтобы обеспечить безопасность при перепланировке;
- местам проведения строительных работ, чтобы обеспечить их максимальную безопасность.
Для подготовки проекта была сделана фотофиксация объекта, всех помещений, инженерных коммуникаций. Во время выезда инженера на объект было сделано сопоставление полученной информации с текущими характеристиками здания.
На основе полученной информации специалисты начали работу с проектом, техническим заключением.
Описание достигнутого результата
На основании результатов обмеров и обследований были оформлены документы:
- проект перепланировки с чертежами, схемами, исполнительной и рабочей документацией;
- техническое заключение о допустимости работ по перепланировке;
- расчеты по усилению несущих конструкций.
В отдельном разделе проекта было обосновано, что предстоящие работы не подпадают под понятие реконструкции. Это важно для процесса согласования.
Через 5 рабочих дней заказчик получил проект и техническое заключение. Так как на перепланировку в нежилом здании не нужно получать согласования МЖИ, заказчик смог сразу приступить к производству строительных работ.
После завершения перепланировки ГУП «Мосгортранс» обратилось к кадастровым инженерам «Смарт Вэй» за оформлением технического плана. С этим документом можно пройти кадастровый учет, внести в ЕГРН сведения о новых характеристиках здания и помещений.
Результаты работы
Выгода, полученная заказчиком при проведении перепланировки производственно-складского здания:
- Была изменена площадь 4 помещений, что позволило более эффективности вести текущую деятельности
- Было сэкономлено более 100 000 рублей, которые пришлось бы потратить за проектирование и согласование реконструкции.
- Была возведена антресоль для размещения офиса специалистов организации.
Кейс ООО «Смарт Вэй» Проект за 5 рабочих дней и согласование перепланировки для образования части торгового помещения
Год выполнения работ – 2020 г.
Адрес объекта: г. Москва, ул. Большая Якиманка, д. 22, корпус 2
Площадь объекта: 83,6 м.кв., 86,5 м.кв., 507,6 м.кв.
Заказчик работ: физическое лицо, собственник нежилого помещения
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Общий срок выполнения работ: 5 рабочих дней
Срок подготовки технической документации: 5 рабочих дней
Задача от заказчика
Собственник (физическое лицо) владеет нежилым помещением на первом этаже многоквартирного дома в Москве. Сразу после ввода МКД в эксплуатацию собственник решил сделать перепланировку. Цель перепланировки:
- изменение характеристик помещения, чтобы повысить его привлекательность в глазах арендаторов;
- выделение части помещения под офис, чтобы зарегистрировать договор аренды.
Исходное помещение включает несколько комнат на цокольном и подвальном этажах. Так как работы по перепланировке будут проводиться в многоквартирном доме, то обязательно проводится согласование в Мосжилинспекции. Для этого собственнику нужен проект, техническое заключение о допустимости работ.
Ввиду образования части помещения, его нужно поставить на временный кадастровый учет. С этой целью оформляется технический план после перепланировки.
Планируемая прибыль от сдачи в аренду нежилого помещения и его части составляет более 150 000 рублей в месяц, так как здание располагается в центре Москвы.
Почему обратились к “Смарт Вэй”
Собственник выбрал для подготовки проектной и технической документации ООО Смарт Вэй». выбор был сделан после изучения кейсов компании по ранее выполненным работам.
Также заказчика заинтересовали следующие преимущества сотрудничества с ООО «Смарт Вэй»:
- ООО «Смарт Вэй» гарантирует максимально короткие сроки оформления проектной и технической документации (до 7 дней), что позволит быстро пройти согласования и зарегистрировать договор аренды;
- специалисты «Смарт Вэй» уже на предварительной консультации дали рекомендации по выполнению строительных работ, чтобы устранить сложности при согласованиях;
- кадастровые инженеры и проектировщики ООО «Смарт Вэй» с 2013 года оформляют документацию для согласования перепланировок в Москве.
Сложность в работе представлял тот факт, что перепланировка затрагивала сразу несколько комнат в помещении. Поэтому специалистам ООО «Смарт Вэй» нужно точно описать характеристики помещения после перепланировки, обосновать выделение его части.
Что было сделано специалистами компании
Для разработки проектной и технической документации нужны исходные данные на помещения, его конструкции и инженерные системы. С этой целью заказчик передал специалистам ООО «Смарт Вэй»:
- выписку ЕГРН на помещение с поэтажными планами;
- технический паспорт;
- договоры аренды на основное помещение и его часть.
На начальном этапе работы специалисты «Смарт Вэй» выехали на место, провели обследования и обмеры. Для проектирования была сделана фотофиксация помещения и инженерных коммуникаций, мест общего пользования в здании.
Все виды работы для перепланировки были описаны в проекте. Документ был оформлен в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. В частности, этим нормативных актом определен перечень работ, допустимых в многоквартирных домах.
Несмотря на достаточно большой объем обследований и обмеров, все работы на месте были завершены за 2 дня. Это еще одно преимущество сотрудничества с ООО «Смарт Вэй» - точное планирование обмеров, использование современного оборудования. Это позволяет без задержек начать оформление документов.
После оформления проекта было получено техническое заключение о допустимости работ. Это тоже обязательный документ по Постановлению № 508-ПП. Готовые документы заказчик сам передал в Мосжилинспекцию на согласование.
Описание достигнутого результата
По итогам работы специалисты ООО «Смарт Вэй» подготовили следующие документы:
- проект перепланировки нежилого помещения в МКД с выделением части помещения;
- техническое заключение о допустимости работа на несущих конструкциях, инженерных системах;
- технический план после перепланировки.
На оформление проекта и технического заключения ушло по 5 рабочих дней. Технический план был оформлен за 5 рабочих дней. На согласование проектной документации в Мосжилинспекции заказчик обращался самостоятельно.
Как и во всех случаях, специалисты «Смарт Вэй» тщательно отнеслись к оформлению и проверкам всех документы. Иначе есть риск, что МЖИ и Росреестр приостановят согласования перепланировки, регистрацию аренды. Например, у кадастровых инженеров компании есть чек-лист из 50 пунктов, где учтены все возможные причины приостановок. В самых сложных случаях приостановку приходится оспаривать в судебном порядке, но сейчас это не потребовалось.
Результаты работы
Все работы были выполнены специалистами ООО «Смарт Вэй» точно в срок по договору. Готовые документы заказчик получил через 5 рабочих дней, смог передать их на согласования и регистрацию.
Выгода, полученная заказчиком при проведении перепланировки и выделения части арендуемого помещения:
- заключение договора аренды, что принесет прибыль более 150 000 рублей в месяц;
- увеличилась рыночная цена помещения почти на 500 000 рублей, так как изменились его характеристики.
В дальнейшем заказчик планирует сотрудничать с ООО «Смарт Вэй», если возникнет необходимость в оформлении технической и проектной документации.
Кейс Как согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме?
Часто возникает ситуация, когда в приобретённом нежилом помещении перед его сдачей в аренду или же устройством в нём магазина или офиса необходимо выполнить ряд ремонтных работ, например, связанных с тем, что помещение находится в плохом состоянии или же его планировка не удовлетворяет нуждам собственника или арендатора. С такой ситуацией столкнулся собственник нежилого помещения Тыркина Ирина, помещение, которое принадлежит ей на праве собственности, было решено передать в аренду одной из сетевых аптек г. Москвы, для этого в вышеописанном помещении необходимо было провести перепланировку. Однако, перепланировка нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, немного отличается от согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании. Вся техническая документация должна быть подготовлена на основании 508 постановления правительства Москвы "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах" (в редакции постановлений Правительства Москвы и согласована в Государственной жилищной инспекции. Выполнение строительных работ без получения согласования надзорных органов грозит штрафом от 100 тыс. р., при этом необходимо будет вернуть планировку помещения в первоначальный вид, чтобы избежать этого было принято решение найти компетентную компанию, которая смогла бы изготовить необходимые документы.
Выбор исполнителя работ пал на компанию ООО «Смарт Вэй».
Первоначально от заказчика была получена вся исходная техническая документация, а именно документы БТИ (поэтажные планы и ведомость помещений). Кадастровыми инженерами ООО «Смарт Вэй» запрошены актуальные сведения из Единого государственного реестра недвижимости на нежилое помещение, которые содержат всю актуальную информацию о нём, а также проведено первичное знакомство с переданной документацией для того, чтобы выяснить, что ещё может потребоваться для выполнения работ.
Заказчик и юристы ООО «Смарт Вэй» согласовали все условия договора оказания услуг. Получены сканы всех необходимых документов. Назначена дата выезда специалистов для визуального обследования объекта недвижимости, а также составлен поэтапный план работ.
Первоначально необходимо было осуществить выезд на объект и провести его обследование, уточнить существующую планировку и заранее подготовиться к возможным трудностям. Был организован выезд специалиста, произведены замеры всего помещения. Произведена фотофиксация объекта недвижимости. Все сведения занесены техником в абрис и подготовлен поэтажный план.
После изготовления поэтажного плана проектировщиками ООО «Смарт Вэй» были внесены корректировки в желаемую планировку, которая изначально планировалась на объекте. Связано это было с тем, что не все пожелания заказчика соответствовали нормативным актам и документам. Новая версия планировки была предложена собственнику нежилого помещения для её согласования, после проведения переговоров с заказчиком работ было получено согласие и можно было приступать к подготовке проекта перепланировки и технического заключения о состоянии несущих конструкций.
Проектировщики ООО «Смарт Вэй» приступили к поставленной задаче. После того, как проект перепланировки и техническое заключение были изготовлены и распечатаны необходимо было передать их в Жилищную инспекцию для того, чтобы техническая документация была заверена ими. Обычно срок согласования составляет порядка 30 рабочих дней, но благодаря оперативной работе специалиста по согласованиям ООО «Смарт Вэй» удалось получить заверенные документы гораздо раньше намеренного срока.
Результатом согласования проектной документации также стал акт о завершённом переустройстве или перепланировке, который подтверждал корректность изготовленной документации со стороны ООО «Смарт Вэй» и корректность выполненных работ на объекте.
Кейс ООО «Смарт Вэй» Проект перепланировки и технический план на помещения производственного здания за 5 рабочих дней, обжалование приостановки Росреестра в суде
Год выполнения работ – 2018 г.
Адрес объекта: г. Москва, ул. Ивана Франко, д. 4, строение 1
Площадь объекта: 864,0 кв. м.
Заказчик работ: ООО «Компания РЭМ»
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Общий срок выполнения работ: 45 рабочих дней (с учетом обжалования приостановки в суде)
Срок подготовки технической документации: 5 рабочих дней
ООО «Компания РЭМ» владеет производственным зданием в Москве. Помещения объекта используются под собственные цели компании, не передаются в аренду третьим лицам.
В 2018 году собственник решил сделать перепланировки в трех помещениях первого этажа здания. Это нужно, чтобы:
Для проведения перепланировки заказчику требуется проект и техническое заключение о допустимости работ.
По расчетам собственника после перепланировки будет увеличен общий объем работ и готовой продукции. Ожидаемая прибыль – не менее 200 000 рублей в месяц. Соответственно, затягивание сроков проведения работ и оформления документов влечет упущенную выгоду.
После завершения перепланировки необходимо оформить технический план, пройти кадастровый учет и внести изменения в ЕГРН. Только в этом случае перепланировка будет соответствовать законодательству.
ООО «Компания РЭМ» рассматривало несколько коммерческих предложений о подготовке документов.
Выбор был сделан в пользу ООО «Смарт Вэй» по следующим причинам:
Проектировщики и инженеры «Смарт Вэй» знают все тонкости подготовки даже самых сложных проектов. Наличие опыта взаимодействия с Росреестром и другими ведомствами позволяет избежать сложностей при регистрации технических планов. В самых сложных случаях приходится обжаловать приостановки через суд, где юристы и кадастровые инженеры «Смарт Вэй» представляют интересы заказчика.
На начальном этапе специалистам ООО «Смарт Вэй» были переданы документы на производственное здание:
Для оформления документов проектировщики и инженеры выехали на объект, провели обследования и обмеры. Для подготовки проекта была сделана фотофиксация объекта, всех помещений, инженерных коммуникаций. Во время выезда инженера на объект было сделано сопоставление полученной информации с текущими характеристиками здания.
На основе полученной информации специалисты начали работу с проектом, техническим заключением. Документы были переданы заказчику через 5 рабочих дней, после чего он начал строительные работы.
После завершения перепланировки ООО «Компания РЭМ» обратилось к кадастровым инженерам «Смарт Вэй» за оформлением технического плана. С этим документом можно пройти кадастровый учет, внести в ЕГРН сведения о новых характеристиках здания и помещений.
Так как и в Росреестре встречаются специалисты, не знающие тонкости регистрации технических планов, в случае с ООО «Компания РЭМ» было вынесено решение о приостановке. К сожалению, в досудебном порядке не удалось убедить чиновников, все документы оформлены по правилам. Поэтому оспаривать приостановку пришлось через суд.
В суде было доказано:
Суд согласился с позицией представителей «Смарт Вэй» и ООО «Компания РЭМ». Росреестр обязали внести изменения в ЕГРН, взыскали с ведомства расходы на оплату пошлины.
Обращение в суд является крайней мерой, когда Росреестр отказывается менять свою позицию, несмотря на все доводы и аргументы. Обычно наши специалисты находят компромисс, а представленных доводов достаточно доля отмены приостановки.
Хотя для согласования работ пришлось обращаться в суд, благодаря профессионализму специалистов ООО «Смарт Вэй» заказчик добился поставленных целей.
Кейс ООО «Смарт Вэй» Объединение помещений под учебные классы и изготовление технического плана после перепланировки за 5 дней
Год выполнения работ - 2020 г.
Адрес объекта: Москва, Карачаровская 2-я ул., д. 1, стр. 1
Площадь объекта: 255,5 м.кв.
Заказчик работ: владелец здания
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй».
Общий срок выполнения работ 5 дней.
Срок подготовки технической документации 5 рабочих дней.
По адресу г. Москва, ул. Карачаровская 2-я, д.1, строение 1 расположено нежилое здание. Помещения в нем сдаются в аренду юридическим лицам и предпринимателям под различные виды деятельности.
Хотя перепланировка в нежилых зданиях не проходит согласования в МЖИ, собственнику потребовалось:
Помещение можно официально сдавать в аренду, если оно стоит на кадастровом учете, а сведения о нем есть в ЕГРН.
Также оформление всех обязательных документов на перепланировку позволит избежать штрафов от Государственной инспекции по недвижимости. Это ведомство может оштрафовать на сумму от 40 до 50 тыс. руб., если собственник нарушит правила проведения строительных работ.
Заказчик выбрал для заключения договора ООО «Смарт Вэй», так как раньше уже заказывал техническую документацию на другие свои объекты, убедился в качестве работы.
Преимущества сотрудничества с ООО «Смарт Вэй», которые заинтересовали заказчика:
При заключении договора был согласован срок оформления технической и проектной документации – 5 рабочих дней.
Перепланировка предусматривала объединение двух нежилых помещений и образование нового помещения. Также менялась суммарная площадь помещения, места расположения конструкций и инженерных коммуникаций. Чтобы обеспечить безопасности работ, заказчику нужен проект.
Для подготовки проекта собственник здания передал следующие документы:
Для разработки проекта специалисты ООО «Смарт Вэй» провели обследование всех конструкций и инженерных систем объекта. Было подготовлено техническое заключение о допустимости работ. На основании этого документа в проекте были описаны все решения, строительные работы и требования к их проведению. Срок оформления проекта и технического заключения составил 5 рабочих дней.
После завершения перепланировки специалисты ООО «Смарт Вэй» в течение 5 рабочих дней оформили технический план на вновь образованное помещение. Перечень этапов для оформления технического плана:
При оформлении технического плана исключены ошибки, так как это может повлечь приостановки в регистрации. Наши инженеры проверяют содержание техплана по чек-листам, где более 50 контрольных пунктов. Это гарантирует, что документы пройдут без замечаний через Росреестр.
Готовый технический план специалисты «Смарт Вэй» направили в Росреестр на кадастровый учет. После кадастрового учета заказчик получил выписку ЕГРН. В ней указаны сведения о вновь образованном помещении, его кадастровом номере и характеристиках.
Специалисты «Смарт Вэй» подготовили техническую и проектную документацию точно в срок, предусмотренный договором. Все документы точно соответствуют требованиям нормативных актов.
Кейс ООО «Смарт Вэй» Проект перепланировки квартиры за 5 рабочих дней, согласование в МЖИ
Год выполнения работ: 2021 г.
Адрес объекта: г. Москва, 3-я Хорошевская ул., д. 21, корпус 1
Площадь объекта: 72,1 м.кв.
Заказчик работ: собственник квартиры
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок выполнения работ с согласованием в МЖИ: 47 рабочих дней
Подготовка проекта перепланировки: 5 рабочих дней
Собственник приобрел 3-комнатную квартиры в многоквартирном доме ЖК Хорошевский. Квартира расположена в монолитном здании, была сдана с черновой отделкой. Это позволяло провести перепланировки и обустроить квартиру для проживания в соответствии с пожеланиями собственника.
В рамках перепланировки собственник хотел добиться следующих целей:
Все работы по перепланировки описываются в проекте, который нужно согласовать в Мосжилинспекции (МЖИ). Также для этих целей оформляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций, инженерных систем.
Что не менее важно, под предстоящую перепланировку собственник хотел заказать дизайн-проект. Этим документом описывается цветовая и световая схема во всех комнатах и помещениях квартиры, месте оптимальной расстановки оборудования и мебели, другие нюансы. Оптимальным вариантом является заказ проекта перепланировки и дизайн-проекта в одном месте, чтобы избежать переплаты и ускорить оформление документов.
Отметим, что проведение перепланировки без согласований влечет наложение штрафа до 3 тыс. руб. Также собственник, улучшив планировку квартиры и уровень комфорта, повысит рыночную стоимость квартиры почти на 1 500 000 рублей.
Выбирая специалистов для оформления проекта, собственник обращал внимание:
Правильно оформленный проект и техническое заключение дает гарантию, что согласование в МЖИ пройдет без замечаний.
При заключении договора собственник представил техническое задание. Он описал примерный вариант перепланировки, на который хотел получить проект. Специалисты ООО «Смарт Вэй», согласия заказчика. внесли изменения в ТЗ, так как некоторые работы противоречили СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» и Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года N 508-ПП. В этих нормативных актах есть предписания по разрешенным и запрещенным видам работ при перепланировках в МКД.
Для подготовки проекта специалисты «Смарт Вэй» выполнили следующие действия:
Также ООО «Смарт Вэй» предложило услуги по разработке дизайн-проекта под перепланировку. Для этого был заключен отдельный договор.
На основании полученных данных специалисты «Смарт Вэй» разработали проект, где указали:
Так как исходная планировка квартиры в монолитном доме дает много возможностей для строительных работ, с подготовкой проекта не возникло проблем.
Проект и техническое заключение были переданы заказчику через 5 рабочих дней. После этого документы были направлены на согласование в МЖИ. Общий срок рассмотрения документов составил 45 дней, так как это предусмотрено законом. После этого собственник получил разрешение на перепланировку и смог начать работы.
На основании указанных документов собственник успешно прошел согласование в МЖИ, получил разрешение на перепланировку.
Кейс ООО «Смарт Вэй» Проект за 5 рабочих дней и согласование перепланировки для образования части торгового помещения
Год выполнения работ – 2020 г.
Адрес объекта: г. Москва, ул. Большая Якиманка, д. 22, корпус 2
Площадь объекта: 83,6 м.кв., 86,5 м.кв., 507,6 м.кв.
Заказчик работ: физическое лицо, собственник нежилого помещения
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Общий срок выполнения работ: 5 рабочих дней
Срок подготовки технической документации: 5 рабочих дней
Собственник (физическое лицо) владеет нежилым помещением на первом этаже многоквартирного дома в Москве. Сразу после ввода МКД в эксплуатацию собственник решил сделать перепланировку. Цель перепланировки:
Исходное помещение включает несколько комнат на цокольном и подвальном этажах. Так как работы по перепланировке будут проводиться в многоквартирном доме, то обязательно проводится согласование в Мосжилинспекции. Для этого собственнику нужен проект, техническое заключение о допустимости работ.
Ввиду образования части помещения, его нужно поставить на временный кадастровый учет. С этой целью оформляется технический план после перепланировки.
Планируемая прибыль от сдачи в аренду нежилого помещения и его части составляет более 150 000 рублей в месяц, так как здание располагается в центре Москвы.
Собственник выбрал для подготовки проектной и технической документации ООО Смарт Вэй». выбор был сделан после изучения кейсов компании по ранее выполненным работам.
Также заказчика заинтересовали следующие преимущества сотрудничества с ООО «Смарт Вэй»:
Сложность в работе представлял тот факт, что перепланировка затрагивала сразу несколько комнат в помещении. Поэтому специалистам ООО «Смарт Вэй» нужно точно описать характеристики помещения после перепланировки, обосновать выделение его части.
Для разработки проектной и технической документации нужны исходные данные на помещения, его конструкции и инженерные системы. С этой целью заказчик передал специалистам ООО «Смарт Вэй»:
На начальном этапе работы специалисты «Смарт Вэй» выехали на место, провели обследования и обмеры. Для проектирования была сделана фотофиксация помещения и инженерных коммуникаций, мест общего пользования в здании.
Несмотря на достаточно большой объем обследований и обмеров, все работы на месте были завершены за 2 дня. Это еще одно преимущество сотрудничества с ООО «Смарт Вэй» - точное планирование обмеров, использование современного оборудования. Это позволяет без задержек начать оформление документов.
После оформления проекта было получено техническое заключение о допустимости работ. Это тоже обязательный документ по Постановлению № 508-ПП. Готовые документы заказчик сам передал в Мосжилинспекцию на согласование.
По итогам работы специалисты ООО «Смарт Вэй» подготовили следующие документы:
На оформление проекта и технического заключения ушло по 5 рабочих дней. Технический план был оформлен за 5 рабочих дней. На согласование проектной документации в Мосжилинспекции заказчик обращался самостоятельно.
Как и во всех случаях, специалисты «Смарт Вэй» тщательно отнеслись к оформлению и проверкам всех документы. Иначе есть риск, что МЖИ и Росреестр приостановят согласования перепланировки, регистрацию аренды. Например, у кадастровых инженеров компании есть чек-лист из 50 пунктов, где учтены все возможные причины приостановок. В самых сложных случаях приостановку приходится оспаривать в судебном порядке, но сейчас это не потребовалось.
Все работы были выполнены специалистами ООО «Смарт Вэй» точно в срок по договору. Готовые документы заказчик получил через 5 рабочих дней, смог передать их на согласования и регистрацию.
Кейс ООО «Смарт Вэй» Проект за 5 рабочих дней и согласование перепланировки для образования части торгового помещения
Год выполнения работ – 2021 г.
Адрес объекта: г. Москва, ул. Краснодарская, д. 65/18, корпус 1
Площадь объекта: 87 м.кв.
Заказчик работ: ООО «ДПМ Север»
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Общий срок выполнения работ: 7 рабочих дней
Срок подготовки технической документации: 7 рабочих дней
ООО «ДПМ Север» заключило долгосрочный договор аренды части помещений для торговой деятельности. В договоре с арендодателем были описаны основные характеристики выделяемой части, в том числе ее площадь, условные границы.
Чтобы выделить часть помещения, нужно провести перепланировку. Арендодатель дал на это согласие при заключении договора.
Чтобы зарегистрировать договор аренды со сроком действия 3 года и поставить на временный кадастровый учет часть помещения, нужно:
Согласование перепланировок в нежилых зданиях не требуется. Но это не значит, что проект перепланировки и остальные документы можно оформить без соблюдения норм законодательства. Чтобы соблюсти все обязательные требования, арендатор обратился в ООО «Смарт Вэй».
Заключение договора аренды и открытие магазина принесет арендатору прибыль более 160 000 рублей в месяц. Со своей стороны, арендодатель будет получать ежемесячно по 35 000 рублей за часть помещения.
До заключения договора представители ООО «ДПМ Север» изучили кейсы ООО Смарт Вэй», провели предварительную встречу со специалистами. Дополнительную сложность представлял перенос оборудования инженерных систем, поэтому в проекте нужно было описать и работы по переустройству.
Договор аренды зарегистрируют одновременно с постановкой части помещения на кадастровый учет. Для этого обязательно оформляется технический план после перепланировки.
Перепланировка для выделения части помещения предусматривала строительные работы на всей площади этажа здания, на инженерных системах. Их нужно описать в проекте, техническом заключении.
Чтобы получить исходные данные для проектирования, специалисты ООО «Смарт Вэй» проанализировали документы:
Также была запрошена выписка ЕГРН на здание. Ее специалисты «Смарт Вэй» запрашивают онлайн, а готовый документ приходит уже через 10 минут. В 2021 году каждому клиенту компании выписка ЕГРН предоставляется бесплатно.
Чтобы изучить реальное состояние конструкций и инженерных систем, техники «Смарт Вэй» провели обследования и обмеры на месте. Так как помещение было освобождено, обмеры и обследования прошли быстро (за 1 день). Полученные данные были зафиксированы в актах осмотра, абрисах. Впоследствии всех сведения были отражены в проекте, техническом заключении.
Для переноса инженерных систем были предложены 3 возможных варианта. После согласования с заказчиком выбранный вариант был описан в проекте. Безопасность работ была подтверждена проектом, техническим заключением.
Не всегда выделение части помещений проходит просто и без приостановок в Росреестре. Чиновникам нужно доказывать, что образование части без возведения капитальных конструкций не противоречит Закону № 218-ФЗ, Приказам МЭР, другим нормативным актам. У специалистов «Смарт Вэй» есть целая база данных по таким приостановкам. В данном случае таких проблем не возникло, так как заключение кадастрового инженера в техническом плане полностью устроило Росреестр.
По итогам обследований и обмеров специалисты ООО «Смарт Вэй» подготовили следующие документы:
На оформление проекта и технического заключения ушло 5 рабочих дней. Технический план после перепланировки был оформлен за 5 рабочих дней.
До обращения в Росреестр специалисты «Смарт Вэй» тщательно проверили все документы. В противном случае чиновники могут приостановить регистрацию аренды и постановку части помещения на учет даже по незначительным ошибкам. С этой целью инженеры «Смарт Вэй» используют чек-лист из 50 пунктов. Там учтены все возможные причины приостановок, требования законодательства.
В Росреестр документы подал сам арендатор. Регистрация договора была успешно завершена, а через 12 дней арендатор получил выписку ЕГРН.
Все работы были выполнены специалистами ООО «Смарт Вэй» точно в срок по договору – 5 рабочих дней.
Кейс ООО «Смарт Вэй» Проект за 5 рабочих дней и согласование перепланировки для образования части торгового помещения
Год выполнения работ – 2020 г.
Адрес объекта: г. Москва, Петровско-Разумовский проезд, д. 10
Площадь объекта: 1441,1 м.кв.
Заказчик работ: физическое лицо, собственник нежилого помещения
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Общий срок выполнения работ: 55 рабочих дней
Срок подготовки технической документации: 5 рабочих дней
Собственник (физическое лицо) владеет нежилым помещением на первом этаже многоквартирного дома в Москве. Долгое время помещение сдавалось в аренду под различные цели, от торговли до оказания услуг.
В 2020 года собственник нашел арендатора на все помещение. Также было принято решение о выделении части помещения для сдачи в аренду под небольшой магазин.
Для регистрации договора аренды и выделения части помещений собственник нужно:
Согласование перепланировок в многоквартирных домах обязательно нужно согласовать с МЖИ. В ходе согласования проверяется безопасность работ, отсутствие угрозы для несущих конструкций.
Заключение договоров аренды принесет собственнику прибыль более 200 000 рублей в месяц. Также надлежащее согласование перепланировки позволит избежать штрафов от МЖИ, которые могут составить до 50 тыс. руб.
Собственник ранее уже заказывал проектную документацию в ООО Смарт Вэй». Это стало одним из доводов в пользу заключения договора на проектирование и согласование перепланировки.
Также заказчик сделал выбор в пользу ООО «Смарт Вэй» по следующим причинам:
Выделение части помещения и постановка ее на кадастровый учет тоже может вызвать сложности. Но в работе специалистов ООО «Смарт Вэй» это практически исключено.
На начальном этапе специалистам ООО «Смарт Вэй» были переданы документы на нежилое помещение:
Для оформления документов специалисты «Смарт Вэй» выехали на место, провели обследования и обмеры. Для проектирования была сделана фотофиксация помещения и инженерных коммуникаций, мест общего пользования в здании. Это было важно, так как проектная документация должна подтверждать, что перепланировка не ухудшит состояние несущих конструкций.
Все виды проектных работы были описаны в проекте. В частности, там было предусмотрено выделение части помещения без возведения капитальных конструкций.
Еще одним важным документом для перепланировки является техническое заключение о допустимости работ. Оно оформляется для любой перепланировки в помещениях МКД. Специалисты «Смарт Вэй» получили техническое заключение сразу после оформления проекта. Каких-либо специальных усилений для несущих конструкций не потребовалось, так как строительные работы не изменят их характеристики.
По итогам обследований и обмеров специалисты ООО «Смарт Вэй» подготовили следующие документы:
На оформление проекта и технического заключения ушло по 5 рабочих дней. Технический план был оформлен за 5 рабочих дней. Согласование проектной документации в Мосжилинспекции заняло 45 дней. Этот срок предусмотрен Жилищным кодексом РФ, поэтому сократить его крайне сложно.
Несмотря на отсутствие сложностей, специалисты «Смарт Вэй» тщательно проверили все документы. В противном случае Росреестр может приостановить регистрацию аренды и постановку части помещения на кадастровый учет даже по незначительным ошибкам. С этой целью у кадастровых инженеров есть чек-лист из 50 пунктов. Там учтены все возможные причины приостановок, требования законодательства.
Дополнительной услугой стало сопровождение согласований в МЖИ. Специалисты «Смарт Вэй» более 8 лет взаимодействуют с МЖИ, знают все нюансы согласований. Так как все документы для МЖИ были тщательно проверены, оснований для отказа или приостановки в согласованиях не возникло.
Все работы были выполнены специалистами ООО «Смарт Вэй» точно в срок по договору.
Согласование внутренней перепланировки в нежилом здании и сопровождение регистрации в Росреестре. Кейс ООО "Смарт Вэй"
Год выполнения работ: 2021 год
Заказчик работ: физическое лицо
Адрес объекта: г. Москва, ул. Профсоюзная, д.31, к. 2
Площадь объекта: 1510 м.кв.
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок выполнения работ: 17 рабочих дней
Подготовка технической и проектной документации: 15 рабочих дней
Регистрация в Росреестре: 20 рабочих дней
Собственник обратился в ООО «Смарт Вэй» с целью оформления внутренней перепланировки нежилого здания и согласования в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
Данные услуги необходимы были для дальнейшего заключения долгосрочного договора аренды.
Так как все виды кадастровых работ по-своему уникальны, важен индивидуальный подход, ведь зачастую “картина” и масштаб работ формируются после обследования объекта учета. Именно поэтому, кадастровому инженеру ООО «Смарт Вэй» необходимо было произвести обследование объекта недвижимости для выявления точного объема работ и установления конкретных сроков. Иногда выезд специалиста может осуществляться несколько раз, так как строительно-монтажные работы могут быть в стадии завершения.
Заказчик обратился к опытным специалистам ООО «Смарт Вэй», так как был заинтересован в качестве необходимых услуг.
Компания «Смарт Вэй» оказывает услуги по изготовлению проектной и технической документации всех объектов недвижимости с 2013 года. Все работы осуществляются, в строгом соответствии с нормативно-правовой базой.
Также на выбор компании «Смарт Вэй» повлияли следующие причины:
Кроме того, заказчику было важно сопровождение регистрации в Росреестре, чтобы избежать приостановок и затягивания сроков.
Для эффективной работы, важно своевременное предоставление пакета документов или осуществления соответствующих запросов.
Для согласования перепланировки важно было ознакомиться и учесть в работе следующие документы:
Именно от корректной подготовки документов-оснований зависит успешное осуществление кадастрового учета и регистрации права.
Для внесения изменений в определенные параметры объекта недвижимости, был подготовлен технический план на бумажном носителе (для передачи собственнику) и на электронном носителе (для передачи в Управление Росреестра).
Специалистами ООО «Смарт Вэй» были подготовлены:
После обработки документов специалистами Управления Росреестра была сформирована и передана в органы МФЦ Выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости (выписка ЕГРН). Данный документ является завершающим и подтверждающим законность оформления и согласования произведенной внутренней перепланировки.
В результате произведенных кадастровых работ и оказанных услуг, представитель собственника получил завершающие документы, в соответствии нормативной базой действующего законодательства.
Совместная работа позволила окончательно произвести действия по строительно-монтажным работам как внутри здания, так и по фасадной части, с целью коммерческой привлекательности и дальнейшей востребованности.
При слаженной работе заказчика и команды кадастровых инженеров, проектного и юридического отделов ООО “Смарт Вэй”, была успешно выполнена процедура по подготовке к сдаче в аренду нежилого здания, ведь теперь стоимость аренды возрастет в несколько раз.
Как избежать штрафа и получить больше прибыли стоматологической клинике при узаконивании перепланировки. Кейс ООО "Смарт Вэй"
Год выполнения работ: 2022 год
Заказчик работ: стоматологическая клиника
Площадь объекта: 527,8 кв. м
Адрес объекта: г. Москва, ул. Валовая, д. 8, строен. 1
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок выполнения работ: 1 месяц
Для аренды помещения, заказчику понадобилось выполнить перепланировку в связи с изменениями, которые были сделаны для удобства посетителей стоматологической клиники.
Были получены рекомендации от "коллег по цеху" из других клиник. Также хорошие отзывы о компании в интернете, статьи и опубликованные кейсы компании дали понять заказчику, что ООО "Смарт Вэй" обладает огромным опытом, поэтому было принято решение довериться нам.
Заказчик обратился за помощью к нашей компании, в ходе запроса документов было выявлено, что у арендодателя право собственности зарегистрировано на всё здание. В ходе переговоров было решено, что мы сделаем технический план не на отдельное помещение, как было заявлено изначально, а на здание целиком. Заказчика всё устроило и мы принялись за выполнения проекта.
Для завершения всех работ нашим специалистам понадобился всего лишь один месяц, а именно: изготовление проекта перепланировки, технического заключения и технического плана делалось одновременно и заняло всего три недели, остальное время наша компания ждала ответа по поводу регистрации изменений в ЕГРН от Росреестра.
Согласование перепланировки позволило избежать штрафов от жилищной инспекции. Внесенные изменения сделали более удобными помещения для персонала клиники, что позволило более качественно оказывать услуги. Клиентам же в свою очередь комфортно проводить время в ожидании приема.
Разработка документации на перепланировку нежилого здания и технического плана для Росреестра за 5 дней. Кейс ООО «Смарт Вэй»
Год выполнения работ: 2023
Заказчик: юридическое лицо (собственник нежилого здания)
Адрес объекта: г. Москва, ул. Воротынского, д. 6
Площадь объекта: 978.4 кв. м.
В статье много нюансов, но ваша ситуация может требовать индивидуального подхода. Мы реализовали более 7000 проектов и знаем, как ускорить процессы согласования. Свяжитесь с нами для бесплатного анализа объекта:
Исполнитель работ: ООО «Смарт Вэй»
Срок выполнения работ: 4 месяца
Срок оформления технической документации: 2 месяца
Одним из основных направлений работы компании «Смарт Вэй» является оформление документов на перепланировку и для Росреестра. На сайте вы можете найти много кейсов по данной тематике. Если возникли вопросы или вы хотите узнать подробнее о заказе услуг, звоните нашим экспертам.
Перепланировка в нежилых зданиях и помещения будет постоянно востребована. Так бизнес оптимизирует внутреннее пространство объектов, переоборудует их под новые виды деятельности. С нашей стороны задача заключается в подготовке документов, проведении обследований и обмеров. Плюс, мы предлагаем клиентам услуги по сопровождению различных процедур (согласование, кадастровый учет и регистрация в Росреестре). Об одном из таких кейсов расскажем ниже.
К нам обратился владелец нежилого здания в Москве, который планировал существенно изменить планировку своего объекта:
В целом, эти задачи достаточно стандартные. Особых сложностей в разработке документов и прохождении обязательных процедур мы не видели. Тем не менее, важно сделать все правильно, чтобы собственнику не грозили штрафы, предписания от надзорных органов.
На основании договора с заказчиком специалистам ООО «Смарт Вэй» предстояло:
Итогом работы станет получение выписки из ЕГРН. Там будут указаны новые характеристики нежилого здания.
С самой перепланировкой в данном кейсе не было ничего экстраординарного. Разработка проекта и технического заключения входит в полномочия экспертов «Смарт Вэй». Мы гарантировали оформление этих документов за 5 дней. После завершения работ кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» сделает технический план. Это обязательное требование закона, чтобы обновить данные о здании в ЕГРН.
Интереснее обстоит дело с изменением фасадов. В Москве такие работы нужно согласовывать, если здание подпадает под требования Постановления № 94-ПП. В нашем случае это не требовалось, но проект на фасадные работы с возведением входных групп все равно нужен.
Саму перепланировку согласовывать не нужно. За безопасности выбранных работ и решений отвечает проектная компания. Проект утверждает заказчик (собственник объекта). Естественно, важно строго соблюдать требования безопасности, чтобы не столкнуться с претензиями надзорных органов.
Бывают и более сложные задачи. Актуальным примером назовем возведение антресоли (это площадка на возвышении в границах помещения). Для этого необходимо сделать конструктивные расчеты, обосновать их в документах. Также непросто будет пройти учетно-регистрационные действия в Росреестре. Ведомство до сих пор относит антресоль к реконструкции и требует предоставить разрешение на данный вид работ. Чтобы узаконить все, мы оспариванием приостановки и отказы в суде. О практике по таким делам можно посмотреть в других кейсах на сайте.
Каждый день «простоя» коммерческого объекта – это упущенная выгода. Поэтому собственнику было крайне важно получить все документы и пройти обязательные процедуры в максимально сжатые сроки. Наше предложение полностью устроило заказчика, так как у других компаний заявленное время на выполнение работ было существенно больше.
Помимо этого, выбор в пользу ООО «Смарт Вэй» был сделан ввиду следующих преимуществ:
Все это позволило сделать обоснованный выбор. Договор был заключен после первой консультации. Мы предложили заказчику передать нам документы на здание. Также был согласован упрощенный эскиз предстоящих изменений в планировке. После этого мы приступили к работе.
Первый этап работы после подписания договора с заказчиком – изучение сведений об объекте (здание, помещения внутри). Исходные данные таковы:
Кстати, входные группы будут еще являться элементами системы эвакуации из здания. Поэтому нужно было учесть требования по пожарной безопасности, иначе возникнут проблемы при ближайшей проверке МЧС.
Чтобы посмотреть актуальные кадастровые сведения, мы запросили выписку из ЕГРН. Заказчик передал нам техпаспорт, оформленный почти 10 лет назад. Еще отметим, что ранее в здании не проводились перепланировки. Зачастую бывает иначе и нам приходится одновременно узаконивать выполненные работы.
Чтобы спроектировать любые работы, нужно собрать информацию о характеристиках объекта, его конструкций. Для этого мы направили для обследований и обмеров техника. Он провел визуальный осмотр, сделал фотофиксацию. Результат обмеров был внесен на абрис. Это упрощенный рисунок (схема) помещений. Как обычно и бывает, работы на месте заняли несколько часов.
Приведем перечень работ, которые спроектировали для заказчика специалисты ООО «Смарт Вэй»:
Дополнительно были спроектированы решения под переустройство. В здании предстояло перенести инженерные конструкции (точнее, изменить их схему расположения). Это тоже можно указать в одном проекте с перепланировкой.
Кроме проекта мы еще оформляем техническое заключение. Этим документом подтверждаем, что предстоящие работы безопасны и допустимы. В состав проекта и техзаключения вошли материалы с расчетами по конструкциям лестниц входных групп.
При разработке проекта мы строго соблюдали требования нормативных актов, сводов правил и стандартов. Это очень важно, несмотря на отсутствие требований по обязательному согласованию. Согласитесь, если при производстве работ что-либо произойдет, придется отвечать за последствия. В нашей практике такого не было и точно не будет. Каждый документ соответствует нормам безопасности. Это ценят и клиенты ООО «Смарт Вэй», которые постоянно заказывают новые услуги и работы.
После передачи документов заказчику началась непосредственно перепланировка. У подрядчика не возникло проблем с проектом, ведь мы подробно описали все решения в тексте и графике, указали требования к охране труда и безопасности. Когда работы были завершены, нам передали акт. После этого кадастровый инженер ООО «Смарт Вэй» начал оформление технического плана.
Без техплана нельзя пройти заключительный этап перепланировки – учетно-регистрационные действия в Росреестре. В данном кейсе документ содержал:
Подготовка технического плана в полном объеме была завершена в течение 3 дней. Документ был подписан ЭЦП кадастрового инженера.
Так как заказчик оформил доверенность, наш представитель сам сформировал запрос-заявление в Росреестр, направил его вместе с техпланом. Проверки прошли без замечаний, и регистратор внес новые сведения в ЕГРН. После завершения учета нам направили электронную выписку из реестра. Здесь возник интересный момент:
Такие нюансы возникают достаточно часто. Чтобы показать заказчику, что все в порядке, мы направляем аналогичные запросы или просим Росреестр выслать копию зарегистрированного технического плана.
После передачи заказчику выписки из ЕГРН мы оформили акт. Все задачи были успешно выполнены:
Заказывая проектную и техническую документацию у нас, вы можете быть уверены в качестве работы. Звоните экспертам ООО «Смарт Вэй», чтобы узнать подробнее об услугах и работах!
