Проект перепланировки: разбор состава на реальном примере

Готовый проект перепланировки состоит из текстовой и графической частей со сквозной нумерацией листов, и по нему собственник видит, что именно узаконивается: какие перегородки сносятся, какие возводятся, как считаются площади до и после. Разберем комплект лист за листом на примере проекта для нежилого объекта: два титульных листа, справка главного инженера проекта, семь подразделов пояснительной записки, три плана в графике и раздел конструктивных решений, если затронуты проемы или устраивается антресоль. Вы поймете, за что платите, какие листы читать первыми и что проверить до того, как поставите подпись на титульном листе. Чек-лист проверки, разбор раздела КР по усилению проемов, а также стоимость проекта и техзаключения на 2026 год — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Из чего состоит готовый проект перепланировки

Проект перепланировки нежилого здания формируется в рамках Постановления Правительства РФ № 87 о составе разделов проектной документации, Постановления Правительства Москвы № 432-ПП о перечне видов работ, которые не являются реконструкцией, приказов Росреестра и статьи 51 Градостроительного кодекса. Разработать его вправе юридическое лицо или ИП, состоящее в СРО проектировщиков, поэтому последним приложением в комплекте всегда идет действующая выписка из реестра членов СРО. Без нее у управления Росреестра появляется вопрос к самому документу, а не к содержанию работ.

Нумерация страниц в проекте сквозная, при этом текстовая часть нумеруется отдельно от графической. Ниже — что физически лежит в папке и на что смотреть в каждом листе.

Комплект без выписки СРО и без справки ГИП формально остается набором чертежей: подтвердить, кто отвечает за решения, по нему нельзя.

Почему проект иногда называется «проект капитального ремонта»

Понятие перепланировки определено Жилищным кодексом только для жилых помещений. Для нежилых зданий Градостроительный кодекс термин не содержит и оперирует реконструкцией: изменением высоты, объема, площади, координат на участке, конструктивных элементов. Все, что не реконструкция, на практике считается перепланировкой. Само 432-е постановление называется «О перечне видов работ, которые не являются реконструкцией», а не перечнем работ по перепланировке.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге Росреестр по аналогии с Жилищным кодексом спокойно принимает документ с названием «Проект перепланировки». В Москве и Московской области отдельные регистраторы выносят приостановки со ссылкой на отсутствие термина в законе и требуют другого названия. Мы в таких случаях меняем заголовок на «Проект капитального ремонта»: состав разделов, объем работ и стоимость остаются прежними, для кадастрового учета используется тот же раздел АР.

Текстовая часть: справка ГИП и семь подразделов пояснительной записки

Справка главного инженера проекта — короткий, но опорный документ. В ней собраны габариты здания, данные о наличии или отсутствии реконструкции, ссылки на документы-основания. Отдельным пунктом дается обоснование, почему не требуется согласование с Москомархитектурой: если фасадные работы не затрагиваются, приводится ссылка на 94-ПП с указанием, что объект под его требования не подпадает.

Пояснительная записка — самый объемный текстовый раздел. Его подразделы идут в фиксированном порядке:

1. 3.1. Основания для разработки. Ссылка на исходные документы и задание на проектирование от заказчика.
2. 3.2. Нормативная база. Перечень законов, ГОСТов и сводов правил, использованных при проектировании.
3. 3.3. Краткая характеристика здания. Этажность, подвал, антресоли, год постройки, конструктивная схема (каркасная, полукаркасная, бескаркасная), материалы наружных стен, перегородок, перекрытий.
4. 3.4. Архитектурно-планировочное решение. Площади до и после перепланировки, методика замера (по периметру или по внутреннему контуру наружных стен), описание работ, оговорка об отсутствии изменений в общедомовых коммуникациях за исключением местных подводок.
5. 3.5. Инженерное оборудование. Отопление, вентиляция, водоснабжение и канализация, демонтаж и установка сантехнических приборов, требование прокладывать отводные трубы из ПВХ или стальных оцинкованных труб вдоль стен.
6. 3.6. Противопожарные мероприятия. Например, оборудование эвакуационных выходов светоуказателями «Выход».
7. 3.7. Указания к производству работ. Отключение сетей на время работ, мероприятия по технике безопасности и охране труда, защита перекрытий, требование о наличии у подрядчика допуска СРО на строительно-монтажные работы.

В практике Смарт Вэй мы просим заказчика читать подраздел 3.4 первым: там указаны площади до и после и перечислены все работы, которые проект признает выполненными. Расхождение между этим текстом и тем, что реально сделано на объекте, вылезет на приемке или при проверке технического плана.

Графическая часть: три плана, по которым работают строитель и регистратор

Графика разрабатывается после того, как закончена текстовая часть, и опирается на результаты выезда. Инженер проводит обмер, составляет абрис на листе А4 или прямо на техническом паспорте, фиксирует фактические размеры помещений, положение дверных проемов, заложенные и вновь устроенные проемы. Эти данные передаются проектировщику, который вычерчивает читаемые листы и пересчитывает площади.

Константин М, кадастровый инженер: «Любой проект перепланировки не может быть выполнен без выезда на объект. Специалист выезжает для проведения обмеров, то есть фиксации фактической планировки.»

Лист 1. План до перепланировки

Черно-белый лист в масштабе 1:100, чаще всего с припиской в названии «по данным ЕГРН». Реже основанием служит документация БТИ, тогда приписки нет. Содержит поэтажный план и экспликацию помещений с номерами и площадями, условные обозначения и примечания. Если по этажу изменений не было, в проект включается только этот лист с отметкой «изменений не обнаружено».

Лист 2. Демонтажно-монтажный план

Ключевой чертеж и для бригады, и для согласующих. На нем только поэтажный план с цветовой кодировкой: зеленым показаны демонтируемые конструкции, красным — монтируемые. Так на одном листе видно, какие перегородки сносятся, какие возводятся, куда переезжает сантехника и где меняются дверные проемы. Заделка ранее устроенного проема попадает в монтажные работы и обозначается красным, как любая вновь возводимая конструкция.

Константин М, начальник технического отдела: «Зеленым указаны демонтированные перегородки, а красным указаны монтируемые. Зеленые демонтировали, красные возвели — и получили планировку, которая соответствует фактической планировке.»

Лист 3. План после перепланировки

Финальный результат в масштабе 1:100: поэтажный план с новой планировкой и экспликация с пересчитанными площадями. Условные обозначения и примечания расположены в нижней части листа. Штамп графической части стоит в правом нижнем углу и отличается от текстового: в нем дополнительно указано наименование самого документа и адрес объекта.

Помимо трех планов проект может содержать чертежи узлов: детали устройства покрытия пола в санузле, узлы крепления кирпичной перегородки к несущим стенам и перекрытию.

Сверьте сведения ЕГРН о своем помещении перед подготовкой проекта

Раздел КР: проемы, усиление и антресоль

Раздел АР показывает, что и где меняется. Как только работы касаются габаритов проема в стене или несущей способности перекрытия, к нему добавляется раздел КР — конструктивные решения. Разрабатывает его конструктор той же организации, у которой есть СРО на проектирование, и раздел включается в проект перепланировки как неразрывное приложение.

Проем в несущей стене: рама усиления, расчет перемычки, спецификация

При расширении проема подрезается часть кладки, и перемычка над проемом начинает воспринимать больший вес вышележащей стены. Дальше сценарий разворачивается через трещину: она раскрывается, нагрузка перераспределяется, в крайнем случае обрушается часть кладки. Поэтому конструктор считает перемычку и подбирает усиление: уголок, швеллер, двутавр, обвязочную балку со стойками. На листе появляются фасадный вид рамы усиления, узловые разрезы, привязки болтов и спецификация металлопроката с массами элементов.

Константин М, инженер-проектировщик: «Раздел будет содержать расчет самой перемычки: подобрали мы какой уголок, действительно ли он держит то, что у нас находится сверху над перемычкой.»

Перед разработкой раздела инженер выезжает и замеряет фактические размеры проема, высоту от уровня земли до подоконника, тип материала и толщину стены, делает фотографии внутри и снаружи. Чем шире планируемый проем, тем массивнее элемент усиления. Превратить весь первый этаж в остекление технически можно, но металл, который удержит вышележащие этажи или кровлю, будет крупным, дорогим в монтаже и заметным в интерьере. Это тот случай, когда стоимость раздела КР и монтажа меняет экономику всей затеи.

Антресоль: расчет нагрузок и порог 40%

Антресоль — площадка в объеме существующего помещения, доступ на которую идет по лестнице из этого же помещения. Высота исходного помещения должна быть не менее 4,5 метра. Лестница, выходящая на общую лестничную клетку, превращает конструкцию в отдельный уровень, и это уже другая процедура.

В разделе КР по антресоли идут расстановка балок и стоек, узлы крепления и лестницы, спецификация металла и расчет нагрузок. Расчет строится на том, что заказчик планирует поднять наверх: офисные места, посадочные места кафе или конкретное оборудование с весом по техническому паспорту прибора.

Константин М, инженер-проектировщик: «Просто так легко врезаться в стену швеллером или двутавром не сделаешь. Поэтому чаще всего мы работаем с антресолями на стойках.»

Важный нюанс из практики: если антресоль ставится не на первом этаже, конструктору нужны тип перекрытия, марка бетона, толщина и схема увязки арматуры. Прийти и увидеть марку бетона через готовый пол невозможно. Путей три: взять разделы проектной документации у управляющей компании или застройщика, вскрыть участок перекрытия до арматуры, либо предоставить типовые значения как исходные данные и согласовать их письмом. Мы фиксируем такие исходники только по электронной почте: переписка в мессенджерах в спорной ситуации ничего не подтверждает.

Образцы проекта, техзаключения и исходных документов

Комплект для сверки со своим проектом: начните с образца проекта перепланировки вместе с техническим заключением, дальше смотрите чек-лист исходных данных.

Техническое заключение: второй документ комплекта

Техническое заключение о допустимости и безопасности проведения работ идет вслед за проектом и по составу почти не меняется от объекта к объекту: титульные листы, содержание, введение с перечнем приборов обследования, нормативная база, сведения о состоянии несущих конструкций, сводная таблица по фасадам, лестницам и перегородкам, общие выводы и рекомендации. Отличаются адрес и описательная часть — что на объекте делали и что инженер увидел.

Константин М, судебный эксперт: «Техническое заключение обосновывает то, что это не реконструкция, и обосновывает то, что здание, помещение или сооружение можно использовать безопасно.»

Инженера при обследовании интересуют колонны, перекрытия, лестничные клетки, наружные стены, кровля на последних этажах. Отдельный сценарий: несущие не затрагивались вообще, но здание 1930 года и кладка местами выпадает. Заключение в такой ситуации фиксирует состояние конструкций, и оно может оказаться не в пользу дальнейшей эксплуатации без ремонта.

Практический смысл документа для собственника простой. Проект и техническое заключение включаются в состав технического плана и подаются в управление Росреестра. Росреестр проверяет наличие заключения в составе. При его отсутствии регистратор исходит из того, что выполненные работы относятся к реконструкции, и выдает приостановку с требованием получить разрешение на строительство. Разбираться, что красным на плане отмечены гипсокартонные перегородки, никто не будет.

В комплектах Смарт Вэй техническое заключение идет вместе с проектом по умолчанию. Отдельным документом его разрабатывают редко: когда конкретное заключение о состоянии несущих конструкций запрашивает надзорный орган или управляющая компания, чаще у бюджетных организаций.

Как проверить готовый проект перед подписанием титульного листа

Проект согласовывается подписью собственника и проектной организации на титульном листе. Для нежилого фонда в Москве и Московской области на 2026 год дополнительное утверждение в администрации, стройнадзоре или иных органах не требуется: полномочий согласовывать такой проект у них нет. Подпись собственника означает, что замечаний нет, поэтому проверять комплект стоит до нее, а не после.

Как проверить проект перепланировки: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Сверьте адрес, кадастровый номер и площадь на титульном листе с выпиской ЕГРН. Ошибка в реквизитах на титуле дает приостановку на кадастровом учете, хотя чертежи внутри верные.
2. Шаг 2. Откройте подраздел 3.4 и сравните площади до и после с экспликациями на первом и последнем графических листах. Три цифры должны совпадать между собой.
3. Шаг 3. Пройдите демонтажно-монтажный план по помещениям и отметьте у себя каждую перегородку, которую реально сносили или возводили. Работы, которых нет в проекте, на приемке превращаются в нарушение.
4. Шаг 4. Проверьте, есть ли раздел КР, если менялись габариты хотя бы одного проема, устраивалась антресоль или лестница. Раздела АР в этих случаях недостаточно.
5. Шаг 5. Найдите в приложениях выписку СРО и убедитесь, что она действующая и охватывает проектные работы.
6. Шаг 6. Если подписывать будет не генеральный директор или не сам собственник, заранее оформите доверенность: на титульном листе указываются сведения о документе, на основании которого подписывает уполномоченное лицо.

Отдельно проверьте исходные поэтажные планы БТИ. Красные линии на них — ранее выполненные и не согласованные работы, черные — планировка, которая либо согласована, либо была на объекте изначально. Если планы в красных линиях, сначала узаконивается прежняя перепланировка, и это меняет объем, срок и стоимость всего проекта. Инженеры Смарт Вэй запрашивают поэтажные планы БТИ до подписания договора именно поэтому.

Константин М, начальник технического отдела: «Отклонения от проекта чреваты тем, что потом мы это никогда не согласуем. Бывает, что в ходе работ что-то возникло, мысль какая-то — скажите об этом, будем корректировать.»

Когда одного проекта перепланировки недостаточно

Комплект из проекта и технического заключения закрывает задачу для отдельно стоящего нежилого здания: подписали, включили в состав технического плана, подали в Росреестр, получили обновленную выписку ЕГРН. Для нежилого помещения в многоквартирном доме цепочка длиннее и часть звеньев выпасть не может. Порядок согласования переустройства и перепланировки помещения в МКД описан на странице государственной услуги Мосжилинспекции, документы подаются только в электронном виде.

Сценарии различаются составом комплекта и участниками процесса.

Панельный дом в Москве — отдельная история. Для него техническое заключение по несущим конструкциям выдает автор проекта дома, а если он неизвестен или отказывается, документ получают в ГБУ «Экспертный центр». В заключении ГБУ указывается предельная полезная нагрузка на плиту перекрытия, например 800 кг/м², и конструктор обязан считать по этой цифре.

Кейс из практики: нежилое помещение на первом этаже панельного дома 1970-х годов в Москве, сетевой арендатор потребовал расширить 7 внутренних дверных проемов до 1 метра под габариты холодильного оборудования. Проемы шириной 80-90 см приходились на внутренние стены, которые в панельных домах и несут нагрузку. В комплект вошли обмеры, раздел КР с расчетами и заключение по несущим конструкциям от автора проекта дома, срок рассмотрения проекта институтом составил около 20 дней.

Когда проект не решает задачу

Проект перепланировки не применяется, если работы изменяют высоту, объем, площадь здания, его координаты на участке или конструктивную схему. Пристройка, надстройка, устройство лифта внутри объекта, антресоль больше 40% площади помещения — это реконструкция по статье 51 Градостроительного кодекса, с разрешением на строительство и вводом в эксплуатацию. Попытка провести такие работы по проекту перепланировки заканчивается приостановкой в Росреестре.

Второй случай — косметический ремонт без изменения планировки и без вмешательства в проемы. Здесь проект перепланировки не нужен, достаточно дизайн-проекта для строителей.

Во что обходится экономия на разделах

Соблазн заказать только чертежи и обойтись без остальных этапов понятен: основная сумма уходит на согласования. Считать нужно последствия. Незаконная перепланировка в нежилом помещении МКД — это штраф для юридического лица до 500 000 рублей и предписание вернуть помещение в прежнее состояние за свой счет. Проверяющие приходят к арендатору регулярно: Роспотребнадзор, МЧС, Мосжилинспекция по жалобе жильцов. У инспектора МЧС есть поэтажные планы, и он видит, что эвакуационный проем был 80 см, а стал метр. Ответственность несет собственник помещения.

Отдельная ошибка — остановиться после строительных работ. Если проем стал шире, а сведения в ЕГРН не изменились, планировка в выписке не соответствует факту. С апреля 2025 года перепланировка считается завершенной только после внесения сведений в ЕГРН: акт Мосжилинспекции на руках без обновленной выписки эту задачу не закрывает.

Стоимость проекта перепланировки и сопутствующих документов

Стоимость зависит от типа объекта (отдельно стоящее нежилое здание или помещение в многоквартирном доме), площади, состава разделов и от того, нужен ли раздел КР по проемам и антресоли.

Итоговая сумма складывается из состава разделов и длины цепочки согласований: для отдельно стоящего здания это проект, техническое заключение и технический план, для помещения в МКД добавляются заключение СЭС и работа с Мосжилинспекцией. Развернутый перечень позиций и услуг по кадастровому направлению собран на странице цен на согласование перепланировки.

Как выглядят завершенные комплекты и сколько заняли согласования на конкретных объектах, видно в отзывах клиентов Смарт Вэй.

Выводы

Готовый проект перепланировки читается по трем опорным точкам: подраздел 3.4 пояснительной записки с площадями до и после, демонтажно-монтажный план с зеленой и красной графикой и экспликация на плане после перепланировки. Если работы касались проемов, антресоли или лестницы, к разделу АР обязателен раздел КР с расчетами и спецификацией металла, а весь комплект замыкает техническое заключение, которое снимает у Росреестра вопрос о реконструкции. Подпись на титульном листе стоит ставить после сверки реквизитов, площадей и фактически выполненных работ, а не после звонка проектировщика. Суммы по всем направлениям вынесены в прайс-лист PDF для скачивания.

Смарт Вэй готовит такие комплекты для нежилых зданий и коммерческих помещений в Москве и Санкт-Петербурге с 2013 года и ведет объект до обновленной выписки ЕГРН, включая раздел КР по усилению проемов и антресолям. Обсудить свой объект и состав разделов можно через форму заявки.

Частые вопросы