Госпошлина за регистрацию перепланировки в Росреестре

Госпошлина за регистрацию перепланировки в Росреестре с 1 января 2025 года взимается за кадастровый учет изменений: 1 000 руб. для физических лиц и ИП, 2 000 руб. для организаций. Если в ходе перепланировки из одного помещения образуются несколько (или несколько помещений объединяются в одно), платят уже за одновременный учет и регистрацию прав: 6 000 руб. и 66 000 руб. за каждый новый объект. Сумма зависит от статуса плательщика и от того, меняется ли число объектов в ЕГРН. Площадь помещения и стоимость ремонта на нее не влияют. Ниже — кто плательщик в МКД и в отдельно стоящем здании, когда пошлину вносят до подачи документов, почему при отказе деньги не возвращаются и какими статьями НК РФ обосновать расход. Во второй половине статьи — порядок оплаты по шагам, стоимость работ на 2026 год и ответы на вопросы бухгалтера.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Размер госпошлины после перепланировки: 1 000, 2 000 или 66 000 рублей

До 2025 года кадастровый учет изменений был бесплатным, и в сметах перепланировки госпошлину за него не закладывали. Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ добавил в пункт 1 статьи 333.33 НК РФ подпункт 22.3: пошлина за государственный кадастровый учет в связи с изменением сведений об объекте недвижимости. После согласованной перепланировки в ЕГРН меняются площадь, границы и конфигурация помещения, и именно за это действие платит собственник. Регистрация права при этом не проводится: право остается прежним, меняется описание объекта.

Если перепланировка сопровождается разделом, объединением или перераспределением помещений, исходный объект переходит в архивный статус, а на образованные объекты право регистрируется заново. Здесь применяется подпункт 22.4, и сумма считается за каждый новый объект.

Размер пошлины не зависит ни от площади, ни от кадастровой стоимости помещения, если число объектов не меняется: помещение 40 м² и этаж 1 500 м² после перепланировки обходятся организации в одинаковые 2 000 руб. Разница между 2 000 и 66 000 руб. появляется, когда в ЕГРН возникает новый объект. Поэтому до согласования проекта бухгалтеру стоит выяснить у технической службы, какой вариант планируется. Действующие ставки публикует сам ведомственный сайт: размеры госпошлины на сайте Росреестра обновляются вместе с поправками в НК РФ, и перед оплатой сумму стоит сверить именно там.

Отдельной категории для индивидуальных предпринимателей в тарифах нет: Налоговый кодекс делит плательщиков только на физических лиц и организации. ИП платит по ставке физлица, то есть 1 000 руб. за учет изменений и 6 000 руб. за каждый образованный объект.

Константин М, кадастровый инженер: «ИП, как и ранее, так и сейчас, приравнивается к физическому лицу. Это самое главное, что вы должны знать.»

Кто платит госпошлину и в какой момент: МКД, нежилое здание, аренда

С 1 сентября 2025 года для помещений в многоквартирных домах действует новая редакция части 1 статьи 28 Жилищного кодекса (изменения внесены Федеральным законом от 07.06.2025 № 125-ФЗ). По завершении перепланировки заявитель направляет в согласующий орган уведомление о завершении работ, прикладывает к нему технический план перепланированного помещения и указывает в уведомлении сведения об уплате госпошлины за кадастровый учет и (или) регистрацию прав. Пошлина вносится до уведомления, а не после выхода акта.

Дальше процедура идет без участия бухгалтерии. Акт приемочной комиссии утверждается в срок не более 30 дней со дня получения уведомления и направляется согласующим органом в Росреестр. Перепланировка в МКД считается завершенной со дня внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения или со дня учета образованных помещений и регистрации прав на них (часть 3 статьи 28 ЖК РФ). До этой даты работы юридически не закончены, даже если ремонт давно сдан.

Региональная специфика: в Москве перепланировку помещения в МКД согласует Мосжилинспекция по постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП, она же выдает акт о завершенном переустройстве. В Санкт-Петербурге отдельного городского акта нет, процедура опирается на Жилищный кодекс, а согласование проходит в межведомственной комиссии при районной администрации. Порядок уплаты пошлины от этого не меняется: плательщик и сумма определяются НК РФ, а не региональным регламентом.

Для помещения или этажа в отдельно стоящем нежилом здании статья 28 ЖК РФ не применяется. Собственник сам или через представителя подает в Росреестр заявление о кадастровом учете изменений с техническим планом и оплачивает пошлину по подпункту 22.3. Юридические лица подают документы только в электронном виде: через портал Росреестра или на диске через МФЦ.

Если перепланировку делает арендатор, заявителем в Росреестр остается собственник: учет изменений проводится в отношении объекта, право на который зарегистрировано за ним. Кто в итоге несет расход, определяет договор аренды. В практике Смарт Вэй пошлину всегда оплачивают от имени собственника, представитель по доверенности ее за клиента не вносит, и бухгалтеру арендатора, который компенсирует этот расход, нужен документ от арендодателя.

Если помещение принадлежит нескольким собственникам и при разделе образуется общий коридор, каждый платит пошлину за свое новое помещение, а пошлину за общий коридор делят пропорционально долям в исходном объекте. При четырех собственниках каждый вносит по четверти пошлины за МОП.

Перед оплатой нужно убедиться, что в ЕГРН записано то, что вы собираетесь менять: вид объекта (помещение или здание), правообладатель и площадь. От вида объекта зависит состав технического плана, от правообладателя — кто плательщик и по какому тарифу.

Сверьте сведения ЕГРН о помещении перед оплатой госпошлины

Перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт: от вида работ зависит пошлина

Пошлина 1 000 или 2 000 руб. платится только тогда, когда работы действительно являются перепланировкой. Перепланировка — это изменение конфигурации помещений без затрагивания несущих конструкций и объемно-пространственных характеристик здания: возведение, снос и перенос ненесущих перегородок, перенос дверного проема в ненесущей стене, устройство тамбура, объединение или разделение комнат без вмешательства в капитальные стены. Реконструкция меняет объем, этажность, площадь здания или его несущие конструкции и требует разрешения на строительство. Капитальный ремонт, например замена кровельного покрытия без изменения высоты и конфигурации крыши, не меняет характеристики объекта в ЕГРН.

Константин М, начальник технического отдела: «Реконструкция — все, что касается у нас объема, все, что касается несущих, все, что касается там этажности.»

Классификация работ меняет весь маршрут до ЕГРН, а вместе с ним и бюджет. Около 80% объектов, с которыми к нам обращаются, имеют несогласованные изменения, и собственник нередко не знает, что давно выполненные работы были перепланировкой. Бухгалтеру, который планирует расходы, стоит заранее получить от технической службы перечень работ и сверить его с признаками ниже.

Если хотя бы одна строка из нижней части таблицы относится к вашему объекту, сумма 1 000 или 2 000 руб. в смете перестает быть итоговой: к проекту добавляется раздел КР, а при признаках реконструкции согласование перепланировки не применяется вовсе. Чтобы проверить, нужен ли раздел КР, достаточно спросить у технической службы, затронуты ли несущие стены и колонны.

Проем в несущей кирпичной стене всегда требует расчета. В раздел КР входит решение по усилению: перемычка или стальная рама из металлопроката по контуру проема. Состояние самой стены в идеальном случае подтверждается техническим обследованием со вскрытием или шурфами. Эти работы выполняет организация с допуском СРО на изыскания, и в бюджете их учитывают отдельно от проекта.

С антресолью другой вопрос: попадет ли ее площадь в ЕГРН. В зданиях площадь антресоли в общую площадь не включают, иначе меняется площадь здания и работы становятся реконструкцией. В помещениях площадь антресоли включается в технический план, если собственнику нужен ее официальный учет для аренды или продажи. Для бухгалтерии это означает кадастровый учет изменений с пошлиной по подпункту 22.3.

Константин М, инженер-проектировщик: «Главное правило по антресоли — она не может быть больше 40% от площади помещения, в котором расположена.»

Как оплатить госпошлину за учет изменений и не получить возврат заявления

Реквизиты для оплаты формируются при подаче заявления: на портале Росреестра платеж получает уникальный идентификатор начисления (УИН), по которому ведомство видит оплату в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП). Квитанцию прикладывать не обязательно, но сведения об оплате должны поступить в систему. Если через 5 дней с даты подачи заявления информации об уплате нет, Росреестр возвращает заявление и документы без рассмотрения (статья 25 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Сроки после оплаты установлены статьей 16 того же закона: кадастровый учет изменений — 5 рабочих дней, одновременный учет и регистрация прав при разделе или объединении — 10 рабочих дней. При подаче через МФЦ к ним добавляется время на передачу документов в Росреестр.

Как оплатить госпошлину после перепланировки: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Уточните по выписке ЕГРН, кто правообладатель: организация, физлицо или ИП. От этого зависит тариф: 2 000 руб. для организации, 1 000 руб. для физлица и ИП.
2. Шаг 2. Получите от кадастрового инженера технический план и проверьте, меняется ли число объектов. Если образуются новые помещения, пошлина считается по подпункту 22.4 за каждое помещение, включая общий коридор.
3. Шаг 3. Проверьте полномочия подающего. Если заявление подает не директор, действующий без доверенности, а представитель, для электронной подачи нужна нотариальная машиночитаемая доверенность (МЧД).
4. Шаг 4. Оплатите пошлину от имени собственника-заявителя по реквизитам и УИН, полученным при оформлении заявления. Для помещения в МКД внесите реквизиты платежа в уведомление о завершении перепланировки.
5. Шаг 5. В течение 5 дней после подачи проверьте в личном кабинете, что платеж отражен. Если платеж не найден, уточните его через банк до того, как заявление вернут без рассмотрения.
6. Шаг 6. Сохраните платежное поручение, уведомление о завершении перепланировки и выписку ЕГРН с новыми сведениями: они подтверждают расход в налоговом учете.

Требование о нотариальной МЧД для представителя вызвало задержки после перехода юрлиц на электронную подачу: клиенты неделями искали нотариуса, который умеет оформлять такие доверенности. Смарт Вэй работает с нотариусами, которые оформляют МЧД, поэтому доверенность на подачу документов в Росреестр готовится параллельно с техническим планом и срок подачи из-за нее не сдвигается.

Образцы техплана, выписки ЕГРН и чек-лист перед подачей в Росреестр

Начните с чек-листа самопроверки: в нем есть отдельный раздел про государственную пошлину и типовые основания приостановки.

Возврат госпошлины: отказ, приостановка, переплата

С 31 августа 2025 года пункт 4 статьи 333.40 НК РФ действует в редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 275-ФЗ: пошлина за кадастровый учет и (или) регистрацию прав при отказе в этих действиях не возвращается. Прежнее правило о возврате половины суммы при отказе в практике еще встречается, но для платежей по перепланировке оно больше не работает. Повторная подача после отказа означает новую пошлину.

Возврат возможен в трех ситуациях, и суммы в них разные:

• Заявление возвращено без рассмотрения, например из-за того, что сведения об оплате не поступили вовремя: пошлина возвращается полностью (подпункт 7 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ).
• Учет прекращен по заявлению самого заявителя в порядке статьи 31 Закона № 218-ФЗ: возвращается половина пошлины.
• Пошлина уплачена в большем размере, например ИП заплатил по тарифу организации 2 000 руб. вместо 1 000 руб.: излишек возвращается по заявлению.

Заявление о возврате подает плательщик в Росреестр как орган, который совершает юридически значимое действие. Подать его можно через Госуслуги, срок — 3 года со дня уплаты, деньги возвращаются в течение месяца на счет плательщика в банке. Если сведения об оплате есть в ГИС ГМП, платежку прикладывать не нужно. Вместо возврата излишек можно зачесть в счет пошлины за аналогичное действие.

Отдельное правило действует для повышенной пошлины за учет в ускоренный срок (пункт 1.1 статьи 333.33 НК РФ). При приостановлении она не возвращается. Если ускоренный учет не проведен в срок по причине, не связанной с приостановлением, возвращается половина суммы.

Сколько стоит ошибка в документах для бюджета

Сама пошлина за учет изменений невелика, дорого обходится повторный круг. После отказа организация платит 2 000 руб. заново, кадастровый инженер переделывает технический план, заявление подается повторно, и срок завершения перепланировки сдвигается: по части 3 статьи 28 ЖК РФ перепланировка в МКД не завершена, пока изменения не внесены в ЕГРН. Если объект готовят к продаже, сдаче в аренду или передаче в залог, сдвигается и сделка.

Часть оснований приостановки связана с реквизитами, которые проверяет бухгалтерия, а не инженер. Регистраторы приостанавливают учет из-за сокращенного наименования юридического лица в документах: наименование указывается полностью и без ошибок. Приостановку дает и расхождение площади между техническим планом и техническим заключением, если площадь в заключении не пересчитана по правилам Росреестра. Приостанавливают и тогда, когда перепланировка не была узаконена до определенной даты, а документов БТИ на эту дату нет. В практике Смарт Вэй кадастровый инженер сверяет наименование заявителя, площади и исходные документы до подписания техплана, потому что после подачи каждая исправленная мелочь стоит нового срока рассмотрения.

Кейс из практики: офисное помещение в жилом доме, перепланировка выполнена без проекта. Технический план подготовлен за 5 рабочих дней, весь цикл до внесения изменений занял 25 дней. Во втором случае, с торговым помещением 1 441,1 м² на первом этаже жилого дома под аренду, документация была готова за 5 рабочих дней, а весь цикл с согласованием в МЖИ занял 55 дней.

Как учесть госпошлину за регистрацию перепланировки в бухгалтерском и налоговом учете

Госпошлина — федеральный сбор, ее размеры и основания установлены главой 25.3 НК РФ. Плательщик — лицо, которое обращается за юридически значимым действием, то есть собственник объекта, указанный в заявлении. Если платит ИП, сумма рассчитывается по ставке для физических лиц, но расход относится к предпринимательской деятельности, раз объект в ней используется.

При общей системе налогообложения пошлину учитывают в прочих расходах по подпункту 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ как сбор, начисленный в установленном порядке. Минфин разъясняет, что госпошлину, уплаченную после ввода основного средства в эксплуатацию, в первоначальную стоимость не включают, а учитывают в прочих расходах. Помещение, в котором прошла перепланировка, обычно уже числится основным средством, поэтому пошлина за учет изменений его первоначальную стоимость не увеличивает. Организации на УСН с объектом «доходы минус расходы» учитывают пошлину по подпункту 22 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ как уплаченный сбор. Как отразить в бухгалтерском учете сами работы по перепланировке — как ремонт или как улучшение объекта, — решается отдельно по учетной политике и составу работ, и на порядок учета пошлины это решение не влияет.

Самая дорогая ошибка в этой таблице — раздел, заложенный в смету по ставке учета изменений: разница для организации составляет 64 000 руб. на каждое помещение. Число образуемых объектов видно в проекте перепланировки на плане «после» и в экспликации еще до того, как кадастровый инженер начнет техплан.

Подтверждают расход платежное поручение, заявление о кадастровом учете или уведомление о завершении перепланировки с указанием платежа и выписка ЕГРН с новыми сведениями об объекте. Выписка показывает, что действие совершено и в отношении какого объекта.

Кейс из практики: нежилое помещение на первом этаже МКД в Москве, перепланировка выполнена без разрешительной документации. После обмеров подготовлено техническое заключение о допустимости и безопасности работ, получены согласие Департамента городского имущества и заключение СЭС, Мосжилинспекция приняла работы и выдала акт. БТИ выпустило новый поэтажный план с измененной конфигурацией в черных линиях, на его основании кадастровый инженер подготовил технический план. Результат — изменения о конфигурации и площади внесены в ЕГРН, собственник получил выписку и может продавать, сдавать в аренду или закладывать помещение без ограничений.

Стоимость работ по регистрации перепланировки в 2026 году

Госпошлина — единственный государственный платеж в этой процедуре. Основную часть бюджета составляют работы: технический план, техническое заключение, сопровождение в МЖИ и Росреестре, а при затрагивании несущих стен — раздел КР.

Цены указаны «от» и зависят от площади, состояния документов БТИ и ЕГРН, назначения объекта и требований согласующего органа. Государственные пошлины, платежи Росреестра и БТИ в стоимость работ не входят и оплачиваются собственником отдельно. Полный перечень позиций для нежилых зданий и помещений в МКД — на странице стоимости согласования перепланировки, расчет делается по выписке ЕГРН и поэтажным планам без выезда.

Как проходили похожие проекты по перепланировке, разделу и регистрации изменений, заказчики описывают в отзывах о работе Смарт Вэй.

Выводы

После перепланировки собственник платит пошлину за учет изменений: 2 000 руб. организация, 1 000 руб. физлицо или ИП. Сумма многократно вырастает, только если в ЕГРН появляются новые объекты, — тогда 66 000 или 6 000 руб. считаются за каждый, включая общий коридор. В МКД пошлину вносят до уведомления о завершении работ, при отказе ее не возвращают, а в налоговом учете она идет в прочие расходы или в расходы на УСН как уплаченный сбор.

Смарт Вэй ведет перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге от обмеров до выписки ЕГРН: готовит технический план, сопровождает МЖИ и Росреестр и заранее называет бухгалтерии, сколько пошлин и по какому подпункту НК РФ предстоит заплатить. Расчет по вашему объекту можно запросить через форму заявки.

Частые вопросы о госпошлине за перепланировку