Должны ли фасады быть в разделе КР: разбор по 87-ПП и АГР

Фасады в разделе КР по Постановлению Правительства РФ № 87 не размещаются: отображение фасадов и их цветовое решение закреплены за разделом 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения», а раздел 4 «Конструктивные решения» описывает несущие и ограждающие конструкции, узлы и теплозащиту. При изменении фасада существующего здания раздел КР появляется в комплекте тогда, когда работы затрагивают прочность наружной стены: новый проем, расширение существующего, приямок, крыльцо или металлическая лестница. Если окно превращают в дверь за счет подоконного пространства, расчет обычно не нужен, потому что нагрузка на перемычку не меняется. Ниже — разграничение разделов 3 и 4 для вентфасада, сценарная таблица по видам фасадных работ, состав альбома АГР и требования Москомархитектуры к высокополигональной и низкополигональной 3D-модели. Стоимость проектов на 2026 год, порядок изменения паспорта колористики и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Где находятся фасады по 87-ПП: раздел 3 и раздел 4 проектной документации

С 1 сентября 2022 года, после изменений по постановлению Правительства РФ от 27.05.2022 № 963, раздел 3 называется «Объемно-планировочные и архитектурные решения», а раздел 4 — «Конструктивные решения». До этой даты раздел 4 назывался «Конструктивные и объемно-планировочные решения», и в старых заданиях на проектирование формулировка еще встречается. Отсюда часть вопросов о том, не должны ли фасады переехать в КР: объемно-планировочные решения ушли в раздел 3, а фасады оттуда никогда не выходили.

Текстовая часть раздела 3 содержит описание внешнего вида объекта капитального строительства, обоснование объемно-пространственных и архитектурно-художественных решений, описание и обоснование композиционных приемов при оформлении фасадов и интерьеров. Графическая часть — отображение фасадов, цветовое решение фасадов (при необходимости) и поэтажные планы с экспликацией. Раздел 4 в графической части требует чертежи разрезов с изображением несущих и ограждающих конструкций, схемы каркасов и узлов строительных конструкций, а в текстовой — обоснование решений, обеспечивающих требуемые теплозащитные характеристики ограждающих конструкций. Формулировки подпунктов удобно сверять по тексту постановления № 87 на сайте Правительства РФ: редакция от 21.10.2025 действует с 22.10.2025.

Распределение фасадных решений между разделами выглядит так:

Облик фасада проектировщик показывает в разделе 3. Фасад как стена, которая несет нагрузку и держит тепло, попадает в раздел 4 через разрезы, узлы и теплотехническое обоснование. Лист «Фасад в осях» в альбоме КР допустим как справочный, но графическую часть раздела 3 он не заменяет.

Навесной вентилируемый фасад: что идет в АР, что в КР

В рабочей документации правила оформления марок АР и КР задает ГОСТ 21.501-2018, и для вентфасада граница проходит там же, где в 87-ПП. Хорошо это видно по типовому заданию на реконструкцию фасада административного здания: семиэтажный каркасный корпус 1975 года, наружные стены из кирпича и железобетонных панелей, проектирование в одну стадию — рабочая документация. Задание требует варианты архитектурного облика главного и торцевого фасадов, цветовое решение по эскизу заказчика и навесной вентилируемый фасад из алюминиевых панелей по направляющим. Отдельным пунктом стоит теплотехнический расчет наружных ограждающих конструкций, по которому определяют, нужно ли утепление и какой толщины.

Варианты облика, раскладка панелей и цвета по RAL — архитектурная часть. Теплотехнический расчет, схема подсистемы и узлы крепления к существующей стене относятся к конструктивной. Если задание написано одним абзацем без такого разделения, до начала работ стоит уточнить у заказчика, кто выпускает расчет и узлы: без них монтажная бригада не соберет подсистему.

Когда изменение фасада требует раздела КР: сценарии по видам работ

Для существующего нежилого здания критерий один: меняется ли работа наружной стены под нагрузкой. Новый проем в глухой стене, увеличение ширины или высоты проема, демонтаж простенков, устройство приямка или крыльца меняют прочностные характеристики, и подтвердить их безопасность без раздела КР нечем. Смена цвета или отделки конструкций не касается.

Сценарии, с которыми приходят собственники и арендаторы нежилых помещений:

Самая частая ошибка в квалификации — две соседние строки таблицы. Окно, превращенное в дверь, и окно, расширенное под витрину, на фасаде выглядят похоже, но во втором случае меняется пролет перемычки, и без расчета проект неполный.

Константин М, инженер-проектировщик: «Если у нас окно превращается в дверь, то никакого КР нет, потому что окно у нас как и было и мы убираем только подоконник. То есть на подоконник нам ничего и так не давило сверху. Давит всегда на перемычку.»

Обратный случай — ленточное остекление вместо ряда окон. Простенки между проемами несут нагрузку от вышележащей кладки, и их демонтаж перераспределяет ее на новую перемычку.

Константин М, начальник технического отдела: «Объединили 4 окна в одно длинное окно. Скорее всего там придется считать КР, потому что промежутки между окнами тоже демонтируем и тем самым подвергаем изменениям прочностные характеристики.»

Сверьте сведения ЕГРН о здании перед проектированием проемов и крылец

Государственный регистратор, увидев на поэтажном плане новую дверь, запросит проект частичного изменения фасада и раздел КР. Так же поступает техник МосгорБТИ при выезде на объект, если видит проем, которого нет в документах. Сверка площади, этажности и адреса по ЕГРН до начала проектирования показывает, от каких данных будет отталкиваться регистратор.

Что входит в раздел КР на фасадные элементы

Объем раздела зависит от работ: на один проем это несколько листов, при одновременном устройстве приямка, лестничной клетки, дверного и оконного проемов — отдельный том. Минимального числа узлов и разрезов нормы не задают, детализацию определяет конструктор. Обязательный набор в нашей практике такой:

• общие указания в роли пояснительной записки;
• поэтажный план с новым или измененным проемом и его размерами;
• разрезы и схемы устройства усиления, отдельный лист с узлами;
• спецификация металла: уголок, двутавр, швеллер — в зависимости от нагрузки;
• расчет перемычки по нагрузке с выводом, удовлетворяет ли принятое сечение требованиям прочности и устойчивости по своду правил.

Исходные данные собирают на выезде. В практике Смарт Вэй техник за один выезд снимает сведения и для проекта фасада, и для раздела КР: толщины наружных стен, высоту от уровня земли до подоконника, материал стен и перекрытий, фотографии узлов для конструктора, пожелания заказчика к металлу крыльца и ограждений. Затем проект фасада и КР выпускаются одним комплектом.

Кейс из практики: в цокольном этаже нежилого здания собственнику понадобился дверной проем шириной 1,5 м там, где раньше была глухая стена. Конструктор принял перемычку из двух швеллеров, расчет подтвердил, что она удовлетворяет требованиям прочности и устойчивости по своду правил. Металл закупили строго по спецификации, монтажники собрали усиление на месте, и тот же комплект затем пошел в технический план для регистрации изменений.

Константин М, кадастровый инженер: «На приямки считают КР. На лестнице тоже конструктор имеет дело, но там по прочности ничего нет, он саму лестницу собирает. Мы можем разработать КР, где точно так же и металл посчитают, и запроектируют лестницу, какую человек хочет.»

Отступать от спецификации при монтаже нельзя: если в проекте указан конкретный профиль, закупают именно его, иначе расчет перестает описывать то, что стоит в стене.

Кто запрашивает раздел КР и как согласуют фасадный проект в Москве

Для нежилого фонда проект, включая раздел КР, согласуется между проектной организацией и собственником или его представителем по доверенности. На титульном листе ставят подписи главного инженера проекта и генерального директора проектной организации, собственник отмечает, что с проектом ознакомлен и вопросов не имеет. Дальше комплект запрашивают разные адресаты: Росреестр в составе технического плана, МосгорБТИ, Департамент городского имущества, администрация, арендодатель, который требует от арендатора подтвердить, что работы не ослабят наружную стену. Помещения в жилом фонде идут другим маршрутом, через Мосжилинспекцию.

Нужно ли дополнительно согласование в Москомархитектуре, определяет постановление Правительства Москвы № 94-ПП. Оно действует в пределах Садового кольца и на улицах из отдельного перечня и распространяется на административно-деловые, торгово-бытовые, культурно-просветительские, лечебно-оздоровительные, спортивно-рекреационные, учебно-образовательные и социальные объекты. Склады, производственные здания, отели, апарт-отели и нежилые общежития в перечень не входят. Объекты культурного наследия проходят свою процедуру.

Если объект попадает под 94-ПП, проект подают в МКА только в электронном виде через mos.ru. Госуслуга бесплатная, результатом служит письмо о согласовании с шифром проекта, адресом и перечнем работ. Подача от проектной организации требует нотариальной доверенности на юридическое лицо. Постановление не допускает входные группы на вторые и вышерасположенные этажи, устройство входов с сужением тротуара менее 1,5 м, перекрытие декора, мемориальных досок и знаков адресации.

Вне зоны 94-ПП работы ведут по 432-ПП. Проект и техническое заключение все равно готовят, но ни с кем не согласовывают и прикладывают к техническому плану. Раздел КР на новый проем в несущей стене нужен в обоих случаях: адрес определяет маршрут согласования, а необходимость расчета определяется конструкцией.

Проверить адрес по перечню 94-ПП собственник может сам по тексту постановления и карте. Мы делаем такую проверку до заключения договора, потому что от нее зависят срок и состав подачи.

Когда проект изменения фасада не подходит

• Реконструкция. Пристройка, поднятая кровля с окнами под мансардный этаж, крыльцо на фундаменте меняют параметры объекта. Для них нужен проект реконструкции, а при изменении облика — АГР.
• Объект культурного наследия. Демонтаж лепнины, пилястр, скульптуры на фасаде памятника — проект реставрации с лицензией Минкультуры, а не изменение фасада.
• Помещение в МКД. Требуется протокол общего собрания собственников с кворумом 2/3 голосов. Исключение — встроенно-пристроенное помещение со своим фасадом.
• Только цвет или материал отделки. Нужен паспорт колористического решения, проект изменения фасада и раздел КР не требуются.
• Реклама, баннеры, кондиционеры. Это отдельные государственные услуги Москомархитектуры.

Как подготовить проект изменения фасада с разделом КР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Определите маршрут: попадает ли адрес в перечень 94-ПП, к какому функциональному типу относится объект, нет ли признаков реконструкции или охранного статуса.
2. Шаг 2. Соберите исходные документы: последние документы БТИ, выписку ЕГРН на здание и на земельный участок. Для нового крыльца или пандуса закажите координирование здания и наложение съемки на границы участка.
3. Шаг 3. Обеспечьте доступ ко всем сторонам фасада для обмеров и фотофиксации. При сложной форме здания привлекают геодезиста.
4. Шаг 4. Получите проект частичного изменения фасада: пояснительная записка, фасады до и после, фотомонтаж, при необходимости план. Для проемов, приямков и крылец — раздел КР с узлами, спецификацией и расчетом.
5. Шаг 5. Подпишите проект со стороны собственника. Для объектов 94-ПП оформите нотариальную доверенность и подайте проект в Москомархитектуру через mos.ru.
6. Шаг 6. Выполните монтаж строго по спецификации КР.
7. Шаг 7. Закажите технический план, включите в него проект и письмо МКА, если оно есть, и подайте документы в Росреестр.

Константин М, начальник технического отдела: «Фотомонтаж в документации Москомархитектуры так и прописан. То есть именно то, что будет видно, какие-то изменения, что это не по-настоящему, это так и должно быть. Этот раздел, он тоже обязателен.»

АГР и фасады: что входит в альбом и как он соотносится с разделом КР

Архитектурно-градостроительное решение (АГР) оформляют при новом строительстве и реконструкции, когда меняются высота, этажность, технико-экономические показатели или размещение объекта на участке. В Санкт-Петербурге аналогичный документ называется архитектурно-градостроительным обликом (АГО). Изменение входной группы или проема в существующем здании без реконструкции через АГР не проходит: для него предусмотрен проект изменения фасада.

Альбом АГР комплексный: он содержит и решения по изменению фасадов, и колористику, и этажность. Поэтому при наличии АГР отдельный паспорт колористического решения в большинстве случаев не оформляют. Решение о согласовании Москомархитектура принимает по описанию архитектуры и внешнего вида фасадов, а в графическую часть входят чертежи и развертки фасадов с экспликацией материалов. Конструктивные решения при этом разрабатываются в разделе 4 проектной документации, и фасадные листы альбома их не заменяют.

Результат процедуры — свидетельство об утверждении АГР, которое выдает Москомархитектура по решению Архитектурного совета. В бланке фиксируются вид работ, функциональное назначение, верхняя отметка, этажность с подземными этажами, общая, наземная и подземная площадь, площадь участка, число квартир и машино-мест. Согласованный АГР прикладывают к техническому плану, и на его основании регистратор вносит новые характеристики в ЕГРН. Паспорт колористики такой роли не играет.

Альбом АГР, который выпускает Смарт Вэй, комплектуется выпиской из реестра СРО проектировщиков. Срок актуальности выписки ограничен, поэтому перед подачей ее заказывают заново, а сквозную нумерацию листов сверяют с составом, указанным в заявлении и на титульном листе.

Образцы альбома АГР, задания на фасады и заявления на паспорт колористики

Первым смотрите пример альбома АГР: по нему видно, как оформлены титул, графические листы и выписка СРО.

Высокополигональная и низкополигональная модель для АГР: требования Москомархитектуры

С 16 января 2024 года в электронной форме заявления на свидетельство об утверждении АГР вместо одного поля для трехмерной модели доступны два: для высокополигональной и для низкополигональной модели. Требования подготовил Департамент информационных технологий совместно с Москомархитектурой. Высокополигональная модель (ВПМ) — максимально точная копия объекта, низкополигональная (НПМ) оптимизирована для быстрой загрузки с сохранением ключевых деталей. Дополнительно застройщик готовит mesh-коллизию — упрощенную модель для определения формы и границ объекта — и файл в формате JSON. С 2024 года в модель входят подсветка и благоустройство прилегающей территории, а не только архитектура.

С 19 января 2026 года действует новая редакция требований. В ней НПМ ограничена 150 000 полигонов, ВПМ объекта капитального строительства — 1 000 000 полигонов в одном FBX-файле, ZIP-архивы обеих моделей подписываются УКЭП организации, подготовившей файлы, а для проектов, выполненных по BIM-технологии, добавлена IFC-модель. Проверять параметры перед подачей стоит по документу с требованиями к трехмерным моделям, действующими с 19 января 2026 года: он опубликован на mos.ru и весит около 30 МБ.

Модель строится по архитектурным решениям: фасадам, материалам, подсветке, благоустройству. Поэтому для 3D-моделирования нужны буклет АГР, схема планировочной организации участка в DWG и исходная модель в RVT, MAX или FBX, а раздел КР в нем не участвует. Для объектов программы реновации Департамент градостроительной политики готовит модели бесплатно, а порядок подачи заявки через портал «СтроимПросто» описан в сообщении на официальном сайте Москвы.

Изменение в паспорт фасада: колористика по 114-ПП

Любое изменение цвета или отделочного материала фасада в Москве, включая перекраску в другой тон, оформляется паспортом колористического решения по постановлению Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП. Паспорт выдает Москомархитектура на основании проекта колористического решения, госуслуга бесплатная, подача — через mos.ru по доверенности на юридическое лицо с подписью ЭЦП. Для зданий массовых серий применим альбом типовых колористических решений, и тогда проект не разрабатывают. Торговые и офисные центры, здания с нетиповой архитектурой идут по индивидуальному проекту.

Проект колористического решения включает пояснительную записку, чертежи всех фасадов с цветами по NCS и RAL, фотофиксацию, развертку фасада по улице вместе с соседними зданиями и ведомость отделки. Изменений проемов, тамбуров и входов в нем нет, поэтому раздел КР к колористике не прикладывают, а сведения в ЕГРН по итогам не меняются.

Паспорт дает 5 лет на выполнение работ. Если собственник не уложился в срок или решил сменить цвета, процедуру проходят заново, через корректировку паспорта. Запрещены частичная окраска и окраска натурального камня, закрытие карнизов, пилястр, колонн и наличников, а также ПВХ-сайдинг, профилированный лист (кроме объектов на промышленных территориях), асбестоцементные листы, самоклеящиеся пленки, баннерные ткани и металлочерепица на фасаде.

Константин М, инженер-проектировщик: «Проект колористики — это немножко такая творческая работа, потому что когда приходят заказчики, мы хотим там фиолетовый, красный, но не всегда дадут такие цвета.»

Москомархитектура оценивает, как цвет вписывается в окружающую застройку, и в ответе иногда прямо указывает допустимые тона. Облицовку закупают после получения паспорта.

Кейс из практики: владелец бизнес-центра в Москве планировал капитальный ремонт фасадов с новым цветовым решением, чтобы привлечь арендаторов. Проект предыдущего подрядчика в Москомархитектуре не проходил. Специалисты Смарт Вэй провели обмеры, разработали проект колористического решения и установили причину отказов — ошибки в технической документации БТИ. Исправление БТИ заняло 3 недели, весь комплекс работ до получения паспорта — 3 месяца.

Фасады в Санкт-Петербурге: КГА, лист согласования и проект благоустройства

В Петербурге нет аналогов 94-ПП и 432-ПП, изменения фасадов согласует Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) по правилам благоустройства города. Порядок ближе к московскому 94-ПП: сначала разрешение, затем работы, затем подтверждение результата. Кондиционеры и иное оборудование размещают только на дворовых фасадах по листу согласования КГА, на лицевых фасадах оборудование не вешают.

Для изменения фасада сначала получают задание на разработку проекта благоустройства. К заявлению прикладывают согласие на обработку персональных данных, доверенность, выписку ЕГРН, 40 фотографий, поэтажный план с местом устройства входа и границами элементов благоустройства, а также полный перечень проектируемых элементов. Неполный перечень — основание для отказа.

Региональная специфика: в петербургском проекте благоустройства КГА требует развертки всех четырех фасадов, спецификацию заполнения проемов, разрез по входу и ссылку на разрешительное письмо КГА в пояснительной записке. При изменении формы и ширины проемов заказывают топографический план масштаба 1:500 с подземными коммуникациями, архивный вариант выдает трест ГРИИ. Топоплан заказывают после получения задания, чтобы заказчик не оплатил его впустую.

Ошибки при распределении фасадных решений и цена ошибки

Проем без раздела КР. Проект фасада показывает, где появилась дверь, но прочность стены подтверждает только расчет. Если в несущей стене устроили проем без усиления, стена может не выдержать нагрузки. Без КР регистратор и БТИ не получают подтверждения безопасности, и изменение не попадает в ЕГРН.

Расчет на то, что вне 94-ПП документы не нужны. Адрес вне перечня снимает только согласование в МКА. Любое расхождение фактического объекта со сведениями ЕГРН подтверждается проектной документацией от организации с допуском СРО и техническим планом.

Крыльцо за границей участка. Увеличенное крыльцо или пандус могут выйти за границы земельного участка, и ДГИ задаст вопрос о возможности их размещения, вплоть до аренды части земли. Координирование здания и наложение съемки на выписку ЕГРН по участку делаются в тот же выезд, что и обмеры.

Колористика в одном проекте с фасадом. Проект изменения фасада завязан на Росреестр, колористика — нет. Объединение затягивает получение паспорта, раздельные проекты позволяют получить его быстрее. В проект легализации реконструкции колористику не включают: это другая процедура.

Цена ошибки не ограничивается повторным проектом. За работы без разрешительной документации КоАП РФ предусматривает штраф и приостановление деятельности до 90 суток, штрафы по неустраненному нарушению выписываются повторно, а предписание может обязать вернуть фасад в первоначальный вид. За нарушение требований к внешнему виду зданий в Москве ответственность установлена статьей 8.2 Закона города Москвы от 21.11.2007 № 45, в Петербурге — региональным законом об административных правонарушениях.

Стоимость проекта фасадов с разделом КР и АГР в 2026 году

Цена зависит от объема изменений, адреса и охранного статуса, нагрузок на конструкции, региона и того, выполнены ли работы на момент обращения. Ниже цены на сентябрь 2026 года.

Раздел конструкций добавляется, когда появляются нагрузки на стену: новые проемы, навесы, венткороба. Государственные пошлины, платежи Росреестра и БТИ в цены не входят. Полный перечень позиций, включая технический план и регистрацию изменений, приведен в прайсе на согласование фасадов.

Как проходили согласования фасадов и колористики на объектах в ЦАО и других округах, заказчики описывают в отзывах о работе компании.

Выводы

Облик фасада, его композиция и цвет относятся к разделу 3 по 87-ПП, а конструктивная сторона той же стены — разрезы, узлы, теплозащита, расчет перемычек — к разделу 4. При изменении существующего здания раздел КР становится обязательным, как только работы меняют нагрузку на наружную стену: новый или расширенный проем, демонтаж простенков, приямок, крыльцо. АГР, 3D-модели для Москомархитектуры и паспорт колористики описывают облик и в расчетную часть не заходят.

Смарт Вэй готовит проект изменения фасада вместе с разделом КР одним комплектом, согласует его в Москомархитектуре или КГА и доводит изменения до ЕГРН. Разобрать ваш объект и определить маршрут согласования можно через форму заявки.

Частые вопросы