Электронный паспорт многоквартирного дома

В конце 2025 года в систему информации о многоквартирных домах ввели новый документ — электронный паспорт многоквартирного или жилого дома. Соответствующие изменения внесены в Жилищный кодекс РФ, вступают в силу с 1 марта 2026 года. Суть простая: все сведения о вашем МКД — площади, лифты, капремонт, износ конструкций — теперь будут собраны в одном месте и доступны через Госуслуги. Документ называется «Электронный паспорт многоквартирного или жилого дома» и размещается в ГИС ЖКХ.

Эта статья — часть нашего большого материала про переустройство нежилого помещения. Здесь разбираем, что такое электронный паспорт, кто его формирует, как исправить ошибки и почему вам это важно прямо сейчас.

Основная правовая база: Федеральный закон от 24.06.2025 №180-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации». В ноябре 2025 года издан Приказ Минстроя России об утверждении форм электронных паспортов МКД. Материал подготовила Мария Ж., начальник юридического отдела компании Смарт Вэй с 12-летним опытом в сфере жилищного права. За 2024-2025 год наш отдел сопроводил более 340 обращений собственников по вопросам несоответствия данных БТИ и ЕГРН, что вызывало немало вопросов к актуальности хранящийся по ним информации.

Вы можете посмотреть видеоверсию статьи:

Также можете перейти на страницу с видео про электронный паспорт в МКД.

Что такое электронный паспорт многоквартирного дома

Информация о многоквартирных домах сейчас разбросана по разным источникам. БТИ хранят одни сведения, ЕГРН — другие. И они между собой не коррелируют. Вообще никак.

Возьмём типичный случай. Дом на 500 квартир, паркинг, коммерческие помещения на первом этаже, МОПы. Сведения об этих объектах постоянно меняются. Кто-то сделал перепланировку. Кто-то выкупил машино-место. В ЕГРН одна площадь, в БТИшке — другая. А реальность вообще третья.

В Москве МосгорБТИ уполномочены вести паспорта МКД и участвовать в согласовании перепланировок. Там хоть какой-то порядок. Но в регионах? Полномочия по инвентаризации никому не передавались. Никто обязательно её не проводил. Наша компания в Питере, наряду с ГУП ГУИОН, готовит техпаспорта на объекты. Но учитывая, что любая организация или кадастровый инженер делает такие работы, до настоящего момента сводить их воедино не представлялось возможным.

Электронный паспорт МКД — это по сути цифровой двойник дома. Все сведения собраны в одном месте. Год постройки, материалы, планировки, количество помещений, состояние конструкций. Максимально прозрачно. Любой собственник, управляющая компания или госорган смогут получить информацию о доме через ГИС ЖКХ.
Образец электронного паспорта МКД:

электронный паспорт многоквартирного дома

Почему это важно: цена ошибки в цифрах

Вопрос назревал давно. Мы видим, сколько ошибок в документах технической инвентаризации. Постоянно требуется актуализация. И ошибки эти стоят реальных денег, которые тратят правообладатели. Органы учета и регистрации зачастую несоответствия в документах не исправляют просто по обращению лица — требуется проведения работы по сбору архивных данных, подготовке проектов… Иногда процедура исправления реестровой ошибки или ошибки в документах БТИ занимает у наших специалистов от 6 месяцев.

Расчёт цены ошибки для собственника:

Допустим, в паспорте указана площадь вашего помещения 100 кв.м., а реально — 85 кв.м. Лишние 15 метров.

В таблице приведены усредненные показатели для регионов РФ.

За 5 лет — больше 100 тысяч рублей. За 10 лет — четверть миллиона. Почему собственник должен оплачивать расходы на содержание несуществующих метров?

Для государства электронные паспорта тоже нужны. Налоги, взносы на капремонт, обеспечение коммунальными службами — всё завязано на характеристиках помещений. Имея актуальную базу, проще считать и прогнозировать.

Что изменилось в Жилищном кодексе

В часть 6 статьи 15 ЖК РФ добавили прямую норму (редакция вступает в силу с 01.03.2026 года):

«Информация о многоквартирном доме, входящих в его состав жилых помещениях, принадлежащих отдельным собственникам нежилых помещениях, машино-местах, неотъемлемой части многоквартирного дома, а также об имуществе, которое находится в пределах многоквартирного дома, включается в электронный паспорт многоквартирного дома.»
— ч. 6 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (в редакции ФЗ от 24.06.2025 №180-ФЗ)

Форма паспорта, порядок формирования и состав информации — всё это устанавливает Минстрой. Приказ уже издан, вступает в силу одновременно с изменениями в ЖК.

Какая информация включается в электронный паспорт

Документ очень свежий — буквально перед Новым годом опубликовали. Вот что будет в паспорте:

Всё предоставляется в машиночитаемом формате. Сканы с ЭЦП, если документ бумажный. Формат DWG для планов, если есть. Полная цифровизация.

Кстати, про код ОКТМО и адрес в государственном адресном реестре. В 2025 году мы получили десятки запросов на эту тему. Клиенты регистрируют организацию, а адреса в ФИАС нет. Или есть, но «кривой». Теперь эта информация будет в паспорте, а если нет — по запросу можно будет его дополнить.  «Смарт Вэй» такие процедуры проводит.

Кто формирует электронный паспорт

Тут интересная история. На сегодня документа, регламентирующего четко процедуру наполнения и ответственных лиц, просто нет. Инвентаризацию по всей России отменили в 2013 году, когда полномочия БТИ передали кадастровой палате Росреестра. И вот теперь надо всё собрать заново — из органов учета, техинвентаризации, управляющих компаний, администраций.

Первичное формирование

Первичные сведения вносит региональный оператор капитального ремонта. Он является заказчиком работ по наполнению базы. Проводит конкурс, выбирает подрядчика, тот обходит дома, проверяет сведения, загружает в ГИС ЖКХ.

На zakupki.gov в декабре 2025 года мы нашли тендер по Красноярскому краю на переведение документов техинвентаризации по мкд в электронный вид. Стоимость — 42 мил. рублей. Масштаб понятен.

В Москве ситуация проще. Там свое законодательство по инвентаризации — ПП Москвы №114 и №508. МосгорБТИ обязаны актуализировать техпаспорта раз в 5 лет. Документы более-менее в порядке.

А вот в регионах… Скажем прямо — всё печально. Даже в Питере нет единого свода информации по помещениям, площадям, планировкам.

Если говорить о новостройках, то при вводе в эксплуатацию все сведения отражаются в техническом плане, который уходит вместе с запросом на ввод объекта в Госстройнадзор. Затем в порядке межведомственного взаимодействия его отправляют в Росреестр — БТИ никак не задействовано в этом вопросе. Поэтому по новым многоквартирным домам даже в Москве в марте 2025 года скорректировали требование о предоставлении исходных документов при перепланировки — собственник может использовать планы ЕГРН.

Актуализация

После создания первичного паспорта за актуализацию отвечают:
— Управляющие компании
— ТСЖ
— ЖСК

Они обязаны своевременно вносить информацию: о выполненных работах по содержанию и ремонту, об изменениях в помещениях, о характеристиках. Заменили лифт — внесли. Провели капремонт — отразили.

Если паспорт не был создан оператором (например, дом не в программе капремонта) — ответственность на УК или ТСЖ. Нет УК и ТСЖ? Тогда собственники через ОСС. Привлекаете подрядчика, проводите проверку, направляете документы в жилищную инспекцию региона.

Сам закон:

Федеральный закон от 24.06.2025 N 180-ФЗ О внесении изменен Приказ Минстроя РФ от 20.11.2025 N 726пр Об утверждении форм электронных паспортов многоквартирного электронный паспорт многоквартирного дома

Кейс из практики: ошибка в площади МОП

Ситуация: Собственник коммерческого помещения в МКД (Санкт-Петербург) получал квитанции за содержание МОП исходя из площади общего имущества 4 200 кв.м. Показалось много — дом-то небольшой, 7 этажей.

Что сделали: Заказали обмеры МОП у кадастрового инженера. Реальная площадь оказалась 3 100 кв.м. Разница — 1 100 кв.м.

Результат: После обращения в УК и жилищную комиссию района площадь скорректировали. Собственник сэкономил около 45 000 рублей в год только на содержании. Плюс перерасчёт за предыдущие 3 года.

Вот зачем нужны электронные паспорта. Когда все данные в одном месте — такие ошибки выявляются быстрее.

Как получить информацию из электронного паспорта

Если вы собственник помещения в МКД и хотите посмотреть паспорт — заходите на dom.gosuslugi.ru через аккаунт Госуслуг. Или на портал Реформа ЖКХ.

Все разделы будут открыты. Никакой закрытой информации там нет — это общедоступные сведения. Ничего такого, чего вы не могли бы узнать у своей управляющей организации. Просто теперь это в одном месте и в удобном формате.

Как исправить ошибку в электронном паспорте

Увидели ошибку — её можно исправить. Корректировать данные могут и управляющие организации, и любой участник системы ГИС ЖКХ с доступом к порталу.

Типичные ошибки

Технические ошибки в исходных данных: неверные площади, неправильные материалы стен, ошибочный год постройки, не те планы БТИ. Ответственность — на том, кто первичное оформление проводил (оператор капремонта или его подрядчик).

Ошибки в оперативных данных: не внесли информацию о замене лифта, неверные даты работ, неактуальные сведения о капремонте. Ответственность — на управляющей организации.

Пошаговая инструкция по исправлению

Из практики: электронные обращения рассматриваются быстрее. Нельзя сказать «я не получил», «потерялось на почте». Интернет ничего не прощает и не забывает.

За последние несколько лет, электронный способ подачи обращений показывает свою эффективность — юристы и кадастровые инженеры «Смарт Вэй» после отправки таких заявлений примерно на второй день получают звонки от специалиста, который отвечает за решение вопроса в органе власти.

Письменное обращение: образец

Можно подать жалобу и в бумажном виде. На примере ГЖИ Московской области — форма универсальная, подойдёт для любого региона.

В шапке — полное наименование уполномоченного органа. Ниже — ваши ФИО, адрес объекта, телефон для связи.

В тексте — причины обращения. Прикладываете распечатки из электронного паспорта, фотографии помещения, документы-доказательства.
Образец:

Рекомендуемая форма обращения за электронным паспортом МКД

Судебный порядок: когда административный не помог

Всё вышеописанное — административный порядок. Но есть и крайняя мера — судебный иск.

Важно: обязателен досудебный этап. Сначала пробуете решить через ГИС ЖКХ и жилинспекцию. Не помогло — тогда в суд.

Иск подаётся о бездействии либо ненадлежащем исполнении обязанностей УК, ТСЖ или оператора капремонта. Основание — нарушение требований жилищного законодательства, ст. 15 ЖК РФ.

Требования в иске:
— Обязать ответчика внести корректные сведения
— Компенсировать судебные издержки

Госпошлина в арбитражном суде — 30-50 тысяч рублей за инстанцию. Суммы ощутимые. Поэтому в суд идём, когда речь о деньгах.

Когда имеет смысл судиться

Год постройки указан 1985 вместо 1976? Ну, неприятно, но на увеличение ваших расходов вредил повлияет. А вот если:

— Площадь помещения завышена
— Площадь общего имущества указана больше реальной
— Материал стен указан неверно (влияет на кадастровую стоимость)

Тогда есть смысл побороться. Это коммунальные услуги, капремонт, налог — всё насчитывается сейчас по квадратным метрам.

Наша компания часто ведёт такие дела. Главное — выбрать правильного юриста, который понимает специфику жилищного законодательства.

Кейс из практики: судебное оспаривание площади

Ситуация: Собственник нежилого помещения в МКД (Москва) обнаружил, что в документах БТИ указана площадь 520 кв.м. вместо реальных 380 кв.м. Разница — 140 кв.м.

Проблема: УК отказалась корректировать данные без решения БТИ. БТИ заявили, что для корректировки нужна инвентаризация, а она платная. Замкнутый круг. Сейчас получить актуальный техпаспорт обойдется от 100 000 рублей в Москве.

Решение: Подали иск к УК об обязании внести корректные сведения. Провели судебную экспертизу. Суд обязал ответчика скорректировать данные.

Результат: Перерасчёт платежей за 2 года, экономия около 180 000 рублей.

Онлайн калькулятор выписки на свой МКД:

Зачем всё это: итоги

Вот что имеем на сегодня. В Москве — более-менее порядок с документами присутствует. Есть законодательство, МосгорБТИ работает, документы актуализируются.

В регионах — сложнее. Нет единой базы, нет ответственных, нет системы. Только в ЕГРН есть актуальные данные, но они не отражаются в системе ГИС ЖКХ. Также в ЕГРН нет сведений о детальных характеристиках многоквартирных домов.

Наша компания в 2014 году работала по тендеру Росимущества — готовили документы техинвентаризации для подвальных помещений с объектами ГОЧС (убежища) в мкд. Госзаказ. Результаты работы мы передали Росимуществу (отделение в СПБ) и там они хранятся в архивах до настоящего момента. Переданы они еще куда-то? — не думаю. Оцифрованы — очень сомневаюсь…

Но это единичный случай. По остальным объектам такая работа в регионах РФ практически не проводится.

Электронные паспорта нужны для:
— Систематизации данных об МКД
— Корректного расчёта коммунальных платежей
— Прозрачности расходов на капремонт
— Правильного начисления налогов с катастрофой стоимости

Много проблем с капремонтом. Люди не понимают, откуда берутся суммы. Не видят, куда уходят деньги. Платят за что-то, но ничего не ремонтируется. Электронные паспорта дадут прозрачность.

Тендеры уже публикуются. Информация аккумулируется. Подрядчики нанимаются. К 1 марта 2026 года увидим первые результаты.

Если у вас есть вопросы по электронному паспорту МКД, нужна помощь с исправлением ошибок в документах или сопровождение в судебном порядке — «Смарт Вэй» готов помочь. Мы работаем с жилищной документацией более 10 лет и знаем все нюансы.

FAQ — Часто задаваемые вопросы