Экспликация помещений и зданий в 2026 году

Экспликация помещений (ведомость помещений) — документ, изготавливаемый при проведении технической инвентаризации, проектировании и строительстве объектов. Экспликация представляет собой таблицу, в которой указаны основные данные на здание и помещения: этажность, номер, назначение, площадь и высоту помещений. В экспликацию часто включают дополнительные параметры, в том числе способы подсчета площадей, расчетные коэффициенты. В отношении земельного участка экспликация не составляется.

Эта статья — часть нашего большого материала про переустройство нежилого помещения. Здесь мы подробно разберём, что такое экспликация, где она применяется и как разрабатывается поэтажная экспликация помещений, каким нормативным актом утверждена форма ведомости, кто может сделать документ.

Статью написал Константин М, инженер-эксперт с 15-летним опытом работы в сфере технической инвентаризации.

Экспликация (ведомость) помещения простыми словами

Что такое экспликация? Поэтажная экспликация (ведомость) помещений оформляется по результатам обмеров и инвентаризации объекта. Она — обязательное приложение к техпаспорту. Из материалов инвентарного дела или архива БТИ можно запросить ведомость в виде отдельного документа. Помимо этого, экспликация к поэтажному плану может быть результатом архитектурно-проектных работ и обследований в отношении помещения. Для земельных участков план БТИ с экспликацией не оформляется. Характеристики земельного участка указываются в межевом плане, который изготавливает кадастровый инженер.

С 2013 года полномочия по оформлению экспликаций стали доступны не только для БТИ, но и для других организаций со специалистами в сфере кадастра, недвижимости. Но архивные экспликации, оформленные до 2013 года, по-прежнему выдают только учреждения БТИ. Такая необходимость возникает при планировании капремонта, реконструкции или перепланировки на объектах, где строительные работы не проводились давно.

Как выглядит поэтажная экспликация? Ведомость помещения оформляется в виде сводной таблицы с основными характеристиками. В нее входит следующий перечень данных:

• этажность сооружения капитального строительства (жилых, торговых, производственных, иных объектов);
• номер объекта;
• целевое назначение помещения (например, это нужно указать для производственных и жилых помещений);
• технические характеристики: высота, площадь и т.д.

Из содержания ведомости можно получить основные данные на здание и его помещения. Планировка, описание помещений и зданий, их отделки в ведомости отсутствует. Практическое значение экспликации сегодня существенно ограничено. Однако спецификация помещений оформляется в процессе получения разрешительной документации при вводе объекта в эксплуатацию, при проведении внутренней инвентаризации активов предприятий в соответствии с ФСБУ 28/2023, при уточнении данных бухгалтерского учёта, для торговых и коммерческих целей.

Комментарий эксперта. Для кадастрового учёта недвижимости в РФ применяется не техпаспорт, а технический план. Поэтому экспликацию помещений в Росреестр передавать не нужно. При подготовке технического плана инженер оформит поэтажные планы и схемы, сделает описание основных характеристик объекта. Документ будет передан в Росреестр в электронной форме в XML-формате.

Проверить учёт объекта в Росреестре

Перед заказом экспликации рекомендую проверить, как ваш объект учтён в ЕГРН. Иногда выясняется, что помещение не стоит на кадастровом учёте или имеет расхождения в площади. Это бесплатный сервис, полная версия доступна на странице проверки объектов в Росреестре.

Если говорить простыми словами, экспликация — это «расшифровка» поэтажного плана. На самом плане все комнаты и помещения обозначены цифрами, а в таблице-экспликации дается подробное описание каждого номера: наименование (например, «коридор», «жилая комната»), категория и точная площадь. Экспликация и поэтажный план — ключевые составляющие технического паспорта БТИ. Этот документ может потребоваться для:

• Проведения сделок с недвижимостью (купли-продажи, дарения).
• Оформления ипотеки.
• Согласования перепланировки или реконструкции. Узнайте больше об услуге согласования перепланировок.
• Газификации объекта.
• Расчёта коммунальных платежей.

Комментарий Константина М: Понятия «поэтажный план» и «экспликация» введены «Инструкцией о проведении учёта жилищного фонда в РФ» (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37). Согласно п. 3.7 этой инструкции, на каждом поэтажном плане должны быть экспликация и выкопировка из генерального плана.

Нормативные акты для оформления экспликаций

Так как экспликации — часть техпаспорта и оформляются по результатам инвентаризации объектов, для их заполнения применяются следующие нормативные акты:

• Приказ Минземстроя № 37 в редакции от 04.09.2000 года;
• Приказ Росреестра № П/0082 от 15.02.2022 года;
• Рекомендации по технической инвентаризации Росжилкоммунсовхоза;
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года.

Приказом № 37 утверждена типовая форма технического паспорта и всех его приложений. По указанным формам заполняются ведомости, поэтажные планы с условными обозначениями. На практике допускается подготовка ведомостей в произвольной форме. Где заказать экспликацию и можно ли это сделать через интернет? Заказать экспликацию онлайн можно только в отдельных регионах, где БТИ заключили договоры о взаимодействии с МФЦ. Ещё раз отмечу, что это относится только к экспликациям из архивов БТИ. На вновь построенные объекты документ можно заказать в ООО Смарт Вэй.

Для заполнения ведомостей помещений применяются стандарты ГОСТ. Например, если документ изготавливается при проектировании и строительстве, используется ГОСТ 21.501-2018 СПДС. Этот стандарт заменил предыдущие версии и содержит актуальные требования к оформлению рабочей документации архитектурных и конструктивных решений. Актуальные расценки на наши услуги смотрите на странице стоимости согласования перепланировки.

Комментарий эксперта. Узнать, как выглядит экспликация, можно из образцов документов и форм в этой статье. Если вам необходима подготовка этого документа на здание, сооружение или иной объект недвижимого имущества, обратитесь в компанию Смарт Вэй. Наши контакты: 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), адрес электронной почты info@smway.ru.

Где применяется и зачем нужна ведомость помещений?

Что такое экспликация в системе кадастрового учёта? В системе кадастрового учёта спецификация помещений (экспликация) не используется, так как аналогичные сведения представляются в виде технического плана. Если возникает необходимость получить экспликацию помещения по результатам технической инвентаризации, проведённой до 2013 года, её можно взять из архива или инвентарного дела БТИ. Именно эти органы осуществляли мероприятия по техническому учёту и инвентаризации жилищного фонда до введения в действие кадастрового учёта. Срок действия экспликации соответствует аналогичному периоду для техпаспорта.

Зачем необходима экспликация

Спецификация помещений (экспликация) в строении, здании или сооружении может использоваться вместе с техническим паспортом либо как самостоятельный документ. Сведения экспликаций берутся только из содержания и условных обозначений поэтажного плана. Имея на руках поэтажный план и экспликацию, можно сделать выводы о вновь построенном объекте, о существующем строении.

В 2026 году план экспликации помещений может потребоваться в следующих случаях:

• Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Прикрепляется вместе с поэтажными планами и техническим планом всего объекта.
• Для подготовки технического плана и постановки многоквартирного дома на кадастровый учёт. В этом случае кадастровый инженер использует результаты инвентаризации при вводе МКД в эксплуатацию.
• Для получения ипотеки. Банки вместе с техническим паспортом требуют поэтажный план и экспликацию.
• Для внутренних нужд предприятия. После проведения внеочередной инвентаризации можно обновить данные об основных фондах, сделать амортизацию.

В сведениях, представленных в таблице ведомости помещения, указываются характеристики всех единиц, входящих в её состав. На примере квартиры, в состав экспликации будут включаться данные по всем комнатам и вспомогательным помещениям. Но планировку помещения можно узнать только из поэтажного плана и технического паспорта. Площадь всех жилых комнат учитывается как основной показатель данного параметра, тогда как остальные помещения составляют вспомогательную площадь квартиры.

Помимо экспликации отдельного помещения может оформляться аналогичная документация на здание, сооружение, имущественный комплекс. План экспликации помещений здания представляет собой совокупность таблиц всех помещений в данном сооружении. Соотношение их с поэтажным планом объекта позволит получить наглядную картину планировки и расположения помещений в разрезе поэтажных схем, общие данные по площади и назначению.

Комментарий эксперта. Несмотря на то, что ведомости не входят в состав документов, необходимых для кадастрового учёта недвижимости, с необходимостью их изготовления сталкивается большинство владельцев производственных, торговых, общественных и иных строений, помещений.

Помощь в составлении экспликаций окажут специалисты компании Смарт Вэй. Мы гарантируем качество работы независимо от сложности поставленных задач. Бесплатную консультацию вы можете получить прямо сейчас, если наберёте один из номеров 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

План экспликация

План экспликации помещений — это объединение двух документов: поэтажного плана и экспликации помещений. Такой термин используется у собственников помещений, у которых поэтажный план присутствует в виде схемы-расположения на этаже, а экспликация — в виде перечня внутренних помещений. Где заказать экспликацию? Взять сведения для заполнения такого документа можно из техпаспорта БТИ. Через госуслуги экспликация к поэтажному плану не выдаётся.

Экспликация квартиры

В экспликацию квартиры включают все её помещения, при этом разделяя площади основных и вспомогательных помещений. К примеру, к основным помещениям относят только жилые комнаты, а остальные помещения — вспомогательные. В соответствии с законодательством и ГОСТ, балконы не входят в общую и жилую площадь квартиры. При расчёте общей площади применяются понижающие коэффициенты: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3. Это отражается в таблице ведомости. Срок действия экспликации на квартиру не ограничен.

Мнение эксперта. На рынке жилья появилось много маленьких квартир-студий, которые частично не соответствуют ГОСТ, не имеют отдельных кухонь. Для таких объектов появилось специальное условное обозначение «комната-кухня», а их площадь входит в состав жилой.

Экспликация БТИ

БТИ по-прежнему осуществляют только функции технического учёта. В Москве за получением экспликации можно обратиться в МосгорБТИ или его филиалы, оплатить услугу и запросить ведомость. Также доступен заказ через портал mos.ru в разделе «Услуги БТИ». Но намного проще обойтись без БТИ, заказав документ в ООО «Смарт Вэй». Срок подготовки документа зависит от того, сдано ли инвентарное дело в архив. Если придётся делать запрос из архива, срок получения ведомости может составить до 15 дней. Также срок выдачи документа можно снизить по оплате повышенного тарифа.

Где заказать экспликацию для новых зданий? Если здание построено после 2013 года (когда появился кадастровый учёт), за экспликацией стоит обращаться к застройщику дома. Также можно изготовить новую ведомость и план БТИ с экспликацией в любой организации, оказывающей подобные услуги. Инженеры компании Смарт Вэй составят документ в течение 1-3 дней. Срок действия выданного документа не ограничен.

Экспликация зданий

Экспликация зданий — это ведомость помещений, входящих в состав строения. Пример нашей работы: специалисты компании Смарт Вэй после инвентаризации гостиницы общей площадью 48 000 м2 изготовили экспликацию в размере 70 листов формата А4. На этом объекте работали 4 инженера в течение 2 недель, провели обмеры 327 помещений. На примере — план БТИ с экспликацией.

В качестве примера прикрепляем часть экспликации здания многоквартирного дома. Её можно скачать бесплатно онлайн. Современное программное обеспечение позволяет наглядно соединять поэтажные планы и ведомость.

Чем отличается от технического плана

Это самый важный момент, который нужно понимать. Экспликация и технический паспорт — это документы технического учёта, которые описывают объект для внутренних целей БТИ и для справочных целей собственника. Однако для любых регистрационных действий в Росреестре (постановка на учёт, регистрация права, узаконивание перепланировки) с 2013 года используется исключительно технический план. Технический план готовит аттестованный кадастровый инженер.

Комментарий Константина М: Роль технического плана закреплена в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 08.08.2024). Только на основании сведений из него вносятся или изменяются данные в ЕГРН. Документы БТИ, включая экспликацию, могут служить лишь основой для подготовки технического плана. Это особенно важно на финальном этапе строительства, при вводе объекта в эксплуатацию.

Как получить экспликацию помещений: пошаговая инструкция

1. Определите, какой документ вам нужен. Если объект построен до 2013 года и вам нужна архивная экспликация — обращайтесь в БТИ. Если объект новый или нужна актуальная ведомость — в специализированную организацию.
2. Подготовьте правоустанавливающие документы. Потребуется выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, паспорт заявителя.
3. Подайте заявление. В БТИ — лично или через МФЦ. В коммерческую организацию — любым удобным способом.
4. Дождитесь проведения обмеров. Если заказываете новую экспликацию, инженер выезжает на объект для проведения замеров.
5. Получите готовый документ. Срок в БТИ: 7-8 рабочих дней без выхода техника, 10-15 рабочих дней с проведением обмеров. В Смарт Вэй — от 1 до 3 дней в зависимости от площади объекта.
6. Проверьте данные. Сверьте площади, номера помещений, назначение с фактическим состоянием объекта.

Дефектная ведомость помещений

Одним из видов технической документации на помещения, в том числе квартиры, служит дефектная ведомость. Данный документ:

• не официальный бланк, не входит в приложение технического паспорта или плана;
• представляет собой акт, составленный по итогам визуального обследования помещения на предмет недостатков, дефектов, повреждений стен, окон, дверей, пола, оборудования, иных элементов;
• составляется с целью проведения капитального или текущего ремонта конструкций, пола, окон, дверей, элементов отделки, оборудования.

Дефектная ведомость служит основанием для подготовки сметного расчёта на предстоящий ремонт в помещении, средством обоснования произведённых расходов. В ведомости отражаются элементы пола, стен, окон, дверей, элементов отделки, оборудования, подлежащих замене или восстановлению. Дефектная ведомость используется только при текущем или частичном капитальном ремонте, не подменяет проектную документацию при строительстве или реконструкции объектов. Через Госуслуги или МФЦ такие документы не оформляются.

Порядок оформления дефектной ведомости

Чтобы составить дефектную ведомость, обычно создаётся комиссия с участием заказчика и подрядчика, техников, инженеров, эксплуатирующей организации. Помимо визуального обследования помещения и оборудования, может проводиться осмотр всего здания, прилегающей территории, наземных и подземных коммуникаций. Комплексное обследование позволяет включить в состав ведомости полный перечень элементов помещения, требующих проведения восстановительных и ремонтных работ.

Дефектная ведомость представляет собой бланк-таблицу, в которую вносятся следующие данные:

• список выявленных дефектов по всем элементам (в отношении полов, стен, скрытых конструкций, инженерного оборудования);
• перечень работ, необходимых для их устранения;
• объём и единицы измерения предстоящих работ;
• графические материалы — чертежи, схемы, планы;
• особые условия выполнения работ, при их наличии.

Утверждение ведомости происходит путём подписания её членами комиссии, представителями заказчика и подрядчика.

Комментарий эксперта. Если предстоит выполнение комплексных ремонтных работ в нескольких помещениях, дефектная ведомость составляется на каждое из них отдельно. После этого формируется единый сметный расчёт. Также в качестве приложения к ведомости включаются схемы, чертежи, планы, экспликации и иные технические документы в отношении объекта.

Образец ведомости в 2026 году

Как выглядит образец дефектной ведомости? Законодательство не предусматривает обязательных требований к оформлению дефектной ведомости. Тем не менее, типовой образец ведомости можно сформировать с учётом требований, предъявляемых к аналогичным учётным документам. В состав ведомости должны входить следующие элементы:

• наименование бланка, его реквизиты (номер, дата);
• реквизиты субъекта, оформляющего ведомость (физическое лицо или предприятие);
• сущность предстоящих работ с указанием конкретного объекта их выполнения;
• объём запланированных работ с указанием единиц измерения;
• подписи лиц, участвовавших в проведении обследования и формировании перечня работ по устранению выявленных дефектов.

Так как по каждому виду работ, указанных в дефектной ведомости, предстоит в последующем обосновать произведённые расходы, от точности описания дефектов и планируемых мероприятий по их устранению зависит итоговый результат взаиморасчётов между заказчиком и подрядчиком.

На практике дефектная ведомость составляется с использованием других видов технической документации на целое здание и отдельные помещения. Для этого используются технические паспорта и поэтажные планы, технические планы, эксплуатационная документация.

Типовой образец ведомости можно бесплатно скачать на нашем сайте. Оформление документа рекомендуем доверить специалистам компании Смарт Вэй. Чтобы заказать услуги, звоните по номерам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб), либо пишите на электронную почту info@smway.ru.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Сроки и стоимость

Для заказа экспликации достаточно позвонить по одному из наших номеров и специалисты Смарт Вэй направят коммерческое предложение. Наша компания осуществляет работы по технической инвентаризации с изготовлением поэтажных планов и ведомостей помещений по Москве и Санкт-Петербургу. В списке выполненных работ нашей организации: многоквартирные дома, большие нежилые здания, объекты культурного наследия, а также многочисленные объекты оптовой и розничной торговли.

Примерные расценки на наши услуги можно посмотреть в таблице ниже.

Выводы

• Экспликация помещений (ведомость помещений) — документ, изготавливаемый при проведении технической инвентаризации или проектировании объектов. Экспликация представляет собой таблицу, в которой указаны основные данные на здание и помещения: этажность, номер, назначение, площадь и высоту помещений.
• Для получения экспликации можно обратиться в БТИ либо в другую специализированную организацию. Наша компания оформляет экспликации на любой тип объектов.
• Дефектные ведомости составляются по итогам визуального и инструментального обследования помещений и здания, содержат перечень работ по восстановлению или замене повреждённых элементов.

Помощь в оформлении ведомостей помещений окажут специалисты компании Смарт Вэй. Подробнее о наших услугах можно узнать по телефонам 8-(499)-322-05-14 (Москва) и 8-(812)-425-35-90 (СПб).

Список использованной литературы

• Федеральный закон № 384-ФЗ в редакции от 25.12.2023 года (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2020 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП в редакции от 18.04.2025 года (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП в редакции от 24.10.2024 года (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.02.2022 года № П/0082 (скачать).

Часто задаваемые вопросы