Документы для оформления АГР: перечень и требования 2026

Документы для оформления АГР делятся на три блока: исходные данные по участку и правам, альбом архитектурно-градостроительного решения и комплект трехмерных моделей объекта. Заявление принимают только в электронном виде через mos.ru, и рассмотрение останавливается целиком, если не хватает одного файла модели или ГПЗУ подан в неактуальной редакции. Разберем, кто выдает каждый документ, в каком формате его принимают и что изменилось в требованиях к низкополигональной и высокополигональной модели с 19 января 2026 года. Сроки согласования, стоимость подготовки альбома, порядок корректировки АГР и внесения изменений в паспорт фасада, а также ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Из чего состоит комплект документов для АГР

Комплект собирается вокруг двух результатов: альбома, который читает архитектор, и набора цифровых моделей, который загружается в общегородскую трехмерную модель Москвы. Правоустанавливающая часть подтверждает, что заявитель вправе строить или реконструировать объект на этом участке, градостроительная часть показывает, что решение укладывается в параметры ГПЗУ, а модели проверяются автоматически по формальным параметрам. Порядок утверждения установлен постановлением Правительства Москвы от 30.04.2013 № 284-ПП; с декабря 2025 года свидетельство выдает Департамент градостроительной политики, к которому перешли функции Москомархитектуры.

Восемь из девяти позиций в таблице заявитель получает у третьих лиц или у проектировщика, и только заявление заполняется в день подачи. Отсюда практический вывод для того, кто ведет комплект: календарь сборки определяют сроки выдачи ГПЗУ и топографического плана, а не скорость заполнения формы.

В практике Смарт Вэй комплект собирается параллельно: пока архитекторы работают над эскизом и альбомом, отдельная группа запрашивает ГПЗУ, выписку ЕГРН и топосъемку. Последовательная сборка добавляет к проекту месяц и больше, потому что топографический план и градостроительный план выдаются независимо друг от друга.

Константин М, начальник технического отдела: «АГР — комплексный документ, который по факту содержит в себе и колористические решения, и решения по изменению фасадов здания.»

Образцы альбома АГР и фасадных документов

Начните с примера альбома: по нему видно, какой объем графики и фотофиксации ждет архитектурная комиссия.

Исходные данные: что запросить до начала работы над альбомом

До того как архитектор нарисует первый лист, нужно закрыть пять вопросов по объекту. Каждый из них способен изменить состав комплекта или остановить проект на середине.

1. Статус земли. Участок в собственности или в аренде, кто арендодатель, совпадают ли границы будущего решения с границами участка. Если входная группа или благоустройство выходят на смежную территорию, в согласование включается ее правообладатель.
2. ГПЗУ и его параметры. Предельная высота, процент застройки, отступы. Решение, которое не укладывается в ГПЗУ, архитектурная комиссия не рассматривает по существу.
3. Сведения ЕГРН об объекте. Площадь, этажность, назначение и координаты контура. Расхождение фактического состояния с ЕГРН всплывает на этапе проверки моделей.
4. Наличие несогласованных изменений. Красные линии в документах БТИ по прошлым перепланировкам и пристройкам разбираются до подачи, а не после.
5. Топографический план М 1:500 с подземными коммуникациями. Без него не проектируются приямки, крыльца и входные группы.

Фотофиксация собирается в тот же период. На объект выезжает инженер, снимает не только само здание, но и окружение: соседние фасады, проезды, тротуары. По одному из проектов у нас запрашивали 40 фотографий местности вокруг, полноценную развертку по всем направлениям.

Константин М, инженер-проектировщик: «Мы выезжаем на объект, делаем фотофиксацию района, места этого, всего, что вокруг находится. Потом делается эскиз, эскиз согласовывается с заказчиком.»

Сверьте сведения ЕГРН по своему объекту перед сбором комплекта

Состав альбома АГР: какие листы проверяет архитектура

Альбом занимает от 20 до 50 листов и строится по одной логике: сначала контекст, потом объект, потом детали фасадных решений. Титульный лист и содержание, план расположения участка, топографический план, фотофиксация окружения, поэтажные планы, разрезы, развертки фасадов с указанием отделочных материалов и цветов по палитрам RAL и NCS, визуализации объекта в окружающей застройке. В электронный комплект вместе с буклетом уходит полный архив фотофиксации, а в буклет включают два-три ключевых кадра.

Развертки готовятся по всем сторонам здания, включая дворовые фасады. Проектировщик выезжает на объект с лазерным дальномером и снимает выступающие элементы, габариты и высоты окон от уровня земли, размеры крылец, пандусов и перил. При сложной форме фасада с лепниной и мелким декором обмеры выполняются 3D-сканером: он фиксирует элементы, которые дальномером не снять, но работа стоит дороже.

Требования к 3D-моделям для АГР: НПМ, ВПМ и IFC

Трехмерная часть комплекта — самая трудоемкая. Технические требования утверждены совместным распоряжением ДИТ Москвы и Москомархитектуры от 19.04.2023 № 64-16-192/23/769 и с тех пор менялись: в мае 2024 года требования дополнили, с 19 января 2026 года действует очередная редакция. Модели проверяются по формальному перечню параметров, и число проверочных пунктов в редакции 2026 года сокращено с 210 до 153.

Лимиты по полигонам и объему архивов меняются от редакции к редакции требований, поэтому перед стартом моделирования их сверяют по действующей версии документа, а не по прошлогоднему техническому заданию подрядчика. Отдельная позиция комплекта — цифровая информационная модель: с 19 января 2026 года для BIM-проектов к паре FBX-моделей добавляется модель в формате IFC по схеме IFC 4.0.2.1 в соответствии с ГОСТ Р 10.0.02-2019.

Константин М, инженер-проектировщик: «Модель — это 95% всей работы. Это самое сложное, что разрабатывается. Простое здание сделать проще, когда дело касается больших объектов, там сложнее.»

Важный нюанс из практики: в практике Смарт Вэй модели нередко заказывают отдельно от альбома, и здесь появляется разрыв в ожиданиях по бюджету. К нам обращались с просьбой сделать модель за 15 000 руб. При том, что моделирование составляет основную часть трудозатрат по АГР, такой бюджет закрывает разве что черновую массу без текстур, которая не пройдет автоматическую проверку по параметрам.

Корректировка АГР и изменения в паспорт фасада

Свидетельство выдается на конкретное решение. Если в ходе стройки изменились высота здания, конфигурация фасада или состав входных групп, АГР пересогласовывают. Типичный триггер: поменялось оборудование лифтов, из-за чего выросли машинные помещения и общая высота объекта. Корректировка идет тем же порядком, что и первичное согласование, с обновлением альбома и моделей.

Отдельно стоит паспорт колористического решения. Его регулирует постановление Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП, и он описывает только цвет и отделочные материалы: ни новых оконных проемов, ни тамбуров, ни изменения этажности в нем нет. Если по объекту готовится АГР, отдельный колористический паспорт в большинстве случаев не требуется, поскольку колористика входит в состав АГР.

Разница между документами определяет и то, что попадет в реестр недвижимости. АГР и проект изменения фасадов прикладываются к техническому плану, и на их основании регистратор вносит новые сведения об объекте в ЕГРН. Колористический паспорт в Росреестр не уходит: отделка фасада не меняет планировочные решения и характеристики объекта.

Строка про кондиционер в таблице не случайна: секретарь чаще всего сталкивается именно с мелкими фасадными задачами, и для них комплект собирается принципиально другой, без альбома и моделей.

Когда АГР не требуется

Часть объектов выпадает из процедуры, и тратить на них бюджет и время не нужно. По действующему порядку свидетельство не требуется для зданий площадью до 1500 кв. м и этажностью не более двух, если они не предназначены для проживания граждан и не выходят на магистральные улицы общегородского и районного значения. Не требуется оно для индивидуальных жилых домов, для некапитальных и временных зданий и сооружений, для инженерных сооружений, а также для работ по замене несущих конструкций, если внешний облик объекта не меняется. Отдельная категория — объекты культурного наследия: у них своя разрешительная процедура, и АГР ее не заменяет.

Важный нюанс из практики: ограничение чаще возникает не по площади, а по границам участка. Собственник хотел разместить входную группу глубиной около 30 м за существующим зданием, но земля под ней принадлежала городу. В такой конфигурации в согласование пришлось бы вводить департамент, распоряжающийся участком, и сроки проекта вырастали кратно. Проверка границ участка по ГПЗУ и выписке ЕГРН занимает день и снимает этот вопрос до начала проектирования.

Региональная специфика: в Москве документ называется АГР, в Санкт-Петербурге и ряде регионов — архитектурно-градостроительный облик (АГО). В Санкт-Петербурге для фасадных изменений сначала получают задание на разработку проекта благоустройства, к заявлению прикладывают доверенность, согласие на обработку персональных данных, выписку ЕГРН, фотофиксацию и поэтажный план с указанием места работ. Срок предоставления услуги — не более 22 рабочих дней, по листу согласования — не более 15 рабочих дней. Перечень проектируемых элементов указывается полностью: пропуск одного элемента дает отказ.

Как подать документы на АГР: сроки и порядок

Подача идет только в электронном виде через личный кабинет юридического лица. Услуга размещена в каталоге для бизнеса в разделе о строительстве, реконструкции и ремонте: на портале доступна карточка услуги свидетельство об утверждении АГР с актуальным составом заявления и перечнем приложений. Государственная пошлина за само рассмотрение не взимается, расходы возникают на подготовке документов: топосъемка, проектирование, моделирование.

Регламентные сроки рассмотрения зависят от значимости объекта: 20 рабочих дней для объектов городского значения, 15 рабочих дней для объектов программы реновации, 10 рабочих дней для объектов окружного значения. В практике полный цикл до получения свидетельства занимает около трех месяцев, а по сложным объектам растягивается до полугода: замечания архитектурной комиссии отрабатываются в нескольких итерациях. Мы закладываем в график согласования не менее двух циклов доработки альбома и моделей, иначе сроки стройки планируются на заведомо оптимистичных цифрах.

Как собрать и подать комплект документов для АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Проверьте статус земли, параметры ГПЗУ и сведения ЕГРН об объекте, зафиксируйте расхождения фактического состояния с реестром.
2. Шаг 2. Закажите топографический план М 1:500 с подземными коммуникациями и организуйте выезд инженера на фотофиксацию объекта и окружения.
3. Шаг 3. Согласуйте с собственником эскиз будущего решения, зафиксируйте его подписью: дальше правки в альбоме и моделях стоят дороже.
4. Шаг 4. Поручите проектной организации альбом АГР и комплект моделей одновременно, с указанием действующей редакции технических требований к НПМ, ВПМ и IFC.
5. Шаг 5. Проверьте комплектность до подачи: заявление, правоустанавливающие документы, ГПЗУ, топоплан, альбом, ZIP-архивы моделей, доверенность на представителя.
6. Шаг 6. Подайте заявление через личный кабинет юридического лица, зафиксируйте номер обращения и ведите журнал замечаний с датами ответов.

Ошибки в комплекте документов и цена ошибки

Пять ошибок повторяются чаще остальных, и все они дорогие не сами по себе, а по последствиям для графика.

• Работы уже выполнены. Согласовывают только планируемые изменения. Комплект по факту выполненных работ возвращается, а собственник получает требование восстановить прежнее состояние.
• Несогласованные изменения на объекте. Пристройки, новые проемы и входы, отмеченные красными линиями в документах БТИ, блокируют выдачу документов по фасаду до их узаконивания.
• Модель, сделанная без учета требований. Кустарная визуализация не проходит автоматическую проверку по параметрам: полигоны, привязка к системе координат, состав файлов в архиве.
• Устаревший ГПЗУ. Решение проверяется на соответствие действующим параметрам участка, а не тем, что были на дату разработки концепции.
• Неполный перечень элементов. В Санкт-Петербурге пропуск даже одного проектируемого элемента в заявлении дает отказ и повторный цикл подачи.

Стоимость ошибки считается не в переделке файла. Повторный заход по замечаниям добавляет к проекту минимум регламентный срок рассмотрения, а на практике месяц и больше. Для объекта, где подрядчик уже вышел на площадку, это простой смены, аренда техники и сдвиг ввода. Отдельно считается риск по фасаду: до 500 000 руб. штрафа для юридического лица и требование вернуть внешний облик в исходное состояние за свой счет, после чего проектирование и согласование начинаются заново.

Константин М, судебный эксперт: «Если фасады меняют глобально по зданию, нужно сделать АГР и согласовать его. Если АГР не делается, а характеристики здания при этом меняются, история переходит в плоскость реконструкции.»

За годы работы Смарт Вэй прошел этот цикл на объектах разного масштаба, от отдельно стоящих административных зданий до жилых кварталов, и на каждом сборка исходных данных занимала больше времени, чем ожидал заказчик.

Стоимость подготовки и согласования АГР

Цена складывается из трех частей: разработка альбома и моделей, сопровождение согласования и сопутствующие документы по фасадам, если объект их требует. На итог влияют площадь и сложность объекта, количество фасадов и элементов благоустройства, необходимость корректировки уже согласованного решения.

Итоговая смета зависит от того, нужны ли по объекту конструктивные расчеты и техническое заключение по фасадным элементам, а также от количества циклов доработки после замечаний. Действующие позиции и условия по фасадным работам собраны на странице согласование фасадов.

Как проходят такие проекты у собственников и арендаторов коммерческой недвижимости, видно по отзывам заказчиков о работах по фасадам и согласованиям. Перед подготовкой документов пригодится прайс-лист в PDF для скачивания.

Выводы

Комплект для АГР держится на трех опорах: подтвержденные права и параметры участка, альбом с развертками фасадов и фотофиксацией окружения, комплект трехмерных моделей в формате, который примет городская система. Именно модели чаще всего становятся узким местом: их проверяют формально, по параметрам, и переделка стоит целого цикла рассмотрения. Проверка исходных данных до старта проектирования снимает большую часть замечаний, а корректный выбор между АГР и паспортом колористического решения экономит и бюджет, и месяцы согласования.

Смарт Вэй ведет такие проекты целиком: обмеры и фотофиксация, эскиз, альбом АГР, низкополигональная и высокополигональная модели, сопровождение до получения свидетельства и последующее внесение изменений в ЕГРН через технический план. Если по объекту нужно понять, требуется ли АГР или достаточно проекта изменения фасадов, задачу можно описать через форму заявки.

Часто задаваемые вопросы