Договор аренды части нежилого помещения в здании или сооружении можно заключить без возведения капитальных конструкций, либо с установкой временных ограничений и перегородок. На период аренды такая часть помещения может ставиться на временный кадастровый учет. Для этого в договоре между сторонами описываются границы и площадь части помещения, после чего они закрепляются в техническом плане кадастрового инженера. При заключении договора на срок от одного года, его нужно регистрировать в Росреестре.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь
Читайте в материале, в чем заключаются особенности договора аренды на часть помещения, какие пункты и положения необходимо указать в документе, когда проходит кадастровый учет и регистрация сделки.
Содержание
- 1 Что такое договор аренды на часть нежилого помещения
- 2 Когда договор аренды на часть помещения нужно регистрировать
- 3 Как в 2021 году оформить аренду на часть помещения?
- 4 Как правильно составить договор аренды
- 5 Технический план для регистрации договора аренды части
- 6 Кадастровый учет аренды части помещения
- 7 Выписка ЕГРН для аренды
- 8 Список полезных документов
- 9 Выводы
Что такое договор аренды на часть нежилого помещения
Договоры аренды нежилого помещения или их частей можно заключать между юр. лицами, ИП, физ. лицами. Аренда – это гражданская сделка, по которой объект или его часть передаются во временное пользование другому лицу за плату. С принятием Закона № 218-ФЗ была официально подтверждена возможность ставить на временный учет часть помещений, зданий или сооружений, тогда как ранее эта практика была неоднозначной.
Вот самые важные моменты, которые нужно учитывать для заключения договора аренды:
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
- чаще всего в аренду сдаются части помещений в торговом центре, объектах коммерческой недвижимости;
- чтобы заключить договор на часть помещения, не обязательно ограждать ее конструкциями или стенами (например, для передачи части для офиса или под торговую точку можно установить временную перегородку, прилавок);
- границы и площадь части помещения нужно описать в договоре между физическими или юридическими лицами, ИП;
- часть помещения сохраняет то же целевое назначение, что и основной объект (например, на этаже в большом торгом центре можно выделить несколько мест под прилавки, вендинговые аппараты, банкоматы);
- все условия договора определяются сторонами (ответственность, состояние помещения, размер платы и т.д.).
Договор аренды нежилого помещения заключается между собственником и арендатором, регистрируется через Росреестр при сроке действия от 1 года. Целью аренды части объекта обычно является ведение коммерческой деятельности. Назначение, по которому можно использовать арендуемую часть, описывается в договоре. Размер арендной платы и меры ответственности определяется по согласованию между сторонами.
Комментарий эксперта. Арендовать часть помещения под коммерческие цели может предприятие или ИП. Для заключения договора нужно определить размер площади и границы части. В законе нет ограничений по размеру арендуемых частей здания и помещений. Но всю площадь большого помещения разделить на части под аренду нельзя, так как нужно обеспечить проход персонала и посетителей, оставить места общего пользования. Подробнее об этих нюансах вы можете узнать у специалистов компании Смарт Вэй.
Нормативные акты
Нюансы заключения договоров аренды на части объектов указаны в следующих нормативных актах:
- Гражданский кодекс РФ (скачать) – описывает порядок заключения договоров между юр. лицами, ИП и гражданами;
- Закон № 218-ФЗ (скачать) – содержит правила кадастрового учета объектов и их частей, регистрации договоров;
- Приказ Минэкономразвития № 953 (скачать) – содержит положения о подготовке технического плана на часть помещения.
Часть помещения нельзя указывать в качества адреса при регистрации юр. лица или ИП. Для постановки предприятия или предпринимателя на учет в ИФНС указывается адрес офиса, отдельного помещения или здания.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь
Для сдачи в аренду государственного или муниципального имущества могут приниматься отдельные положения и нормативные акты. Например, в столице такие положения принимает Правительство Москвы, ДГИ. Арендная плата для муниципального недвижимого имущества также определяется местными нормативными актами. Уточнять эти нюансы нужно на официальных сайте органов власти.






Когда договор аренды на часть помещения нужно регистрировать
Если предметом договора аренды является объект недвижимого имущества, а срок действия составляет не менее одного года, сделку нужно регистрировать в Росреестре. Если не пройти регистрацию такого договора, его условия не повлекут юридических последствий для третьих лиц. Регистрация осуществляется путем представления документов в Росреестр, внесения сведений в ЕГРН. Несмотря на указанную норму ГК РФ, есть возможность обойтись без регистрации:
- можно заключать договор аренды на часть помещения на срок до года, после чего продлевать его дополнительным соглашением;
- можно указать в договоре пункт о неопределенном сроке (в этом случае также нет обязанности проходить регистрацию).
Указанные варианты можно использовать только для аренды частной (коммерческой) недвижимости. Для государственных и муниципальных учреждений правила о сроках заключения договоров утверждаются собственниками недвижимого имущества, поэтому обойти их нельзя.
Комментарий эксперта. Если вам нужна часть помещения для торговли, под офис или с другими целями, нужно обращаться к собственнику объекта. Типовой образец и заполненный договор можно скачать на нашем сайте. При необходимости, помощь в заполнении договора окажут юристы компании Смарт Вэй.

При выделении в аренду части помещения не обязательно возводить перегородки и стены. Выделяемую часть необходимо описать в договоре, зафиксировать в техническом плане.
Как в 2021 году оформить аренду на часть помещения?
Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована и не поставлена на кадастровый учет в ЕГРН. Это значит, что она не рассматривается как единица недвижимого имущества. Чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. Для этого и нужен временный кадастровый учет.
В 2021 году регистрация договора аренды на часть нежилого помещения осуществляется только одновременно с ее учетом в ЕГРН. Для этого при подаче на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план. Вот основные особенности оформления этого документа:
- типовой образец технического плана утвержден Приказом МЭР № 953;
- техплан может составляться на помещения зданий, сооружений, многоквартирного дома, либо на части этих объектов под аренду;
- составить технический план может только кадастровый инженер, который отметит местоположение и границы части помещения на схеме, опишет эти данные в текстовом виде.
При представлении технического плана в Росреестр нужно подтвердить. что эта площадь ранее не сдана в аренду другому физическому или юридическому лицу, ИП. При регистрации аренды в ЕГРН фиксируется временное обременение объекта. На продажу недвижимости оно не влияет, однако учитываться при регистрации арендных правоотношений.
Мнение эксперта. Кадастровые инженеры компании Смарт Вэй ежедневно изготавливают технические планы для регистрации аренды на объекты и их части. Преимущество работы с нами -- изготовление технического плана за один рабочий день, т.е. максимально быстро. Мы работаем с физ. лицами, предприятиями и предпринимателями.
Как правильно составить договор аренды
Заполненный бланк договора аренды можно скачать на нашем сайте. Однако эти типовой вариант, который должен дорабатываться с учетом интересов сторон. Также при заключении договора и его представлении в Росреестр нужно убедиться, что условия сделки не противоречат закону, иначе будет вынесено решение или приостановке или отказе в регистрации.
Вот несколько важных моментов, которые нужно учесть при оформлении договора:
Уважаемые КЛИЕНТЫ!
Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров - звоните по телефонам:
8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
Все консультации бесплатны.
- предмет договора должен четко описывать часть помещения, его границы и площадь, содержать адрес и кадастровый номер основного объекта;
- чтобы точно описать местоположение части помещения, желательно приложить к договору схему или чертеж (для этого можно использовать схему из выписки ЕГРН, поэтажных планов БТИ);
- чтобы разделить основное помещение на арендуемые части, можно установить временные конструкции, но на схемах и в техническом плане они не указываются;
- ответственность, фактическое состояние части помещения по договору стороны тоже прописывают сами.
Существенным условием для аренды является только предмет, т.е. описание объекта недвижимого имущества или его части. Остальные положения в содержании договора стороны определяют самостоятельно. Например, если целевое назначение основного объекта заключается в торговой деятельности, для части помещения можно конкретизировать вид работы (выпечка, кофейня, установка банкомата и т.д.). Размеры части стороны тоже определяются сами. Например, для банкомата будет достаточно разделить помещение на части по 1-2 кв.м.
Комментарий эксперта. Часть земельного участка тоже можно сдать в аренду с постановкой на временный кадастровый учет. На практике, сделать это сложнее, чем для объектов капитального строительства. Для части земельного участка нужно обеспечить беспрепятственный доступ, подъезд или подход через основную территорию. Это может оказаться проблемой для собственника земельного участка. Поэтому части участком редко выступают предметом аренды.
Основные условия договора аренды, порядок их согласования между сторонами:
№ п/п | Условия договора аренды | Описание |
1 | Предмет договора аренды | Нужно описать характеристики и адрес здания или помещения, в том числе площадь. Данные берутся из ЕГРН. |
2 | Срок аренды | Срок определяют стороны. При сроке аренды до 1 года, договор не нужно регистрировать в Росреестре. |
3 | Условия оплаты по договору | Размер платежей и порядок оплаты определяют стороны. Для объектов государственной или муниципальной собственности аренда рассчитывается по нормативным актам. |
4 | Ответственность сторон | Стороны могут предусмотреть неустойку за нарушение сроков внесения платежей, меры ответственности за повреждение объекта, за ненадлежащее техническое состояние. |
5 | Целевое назначение объекта | Арендодатель может указать целевое назначение и состояние объекта, которое не вправе нарушить арендатор. Типичным примером является сдача помещения под торговлю. |
Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?
До 2013 года для регистрации в Росреестре представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом требований к содержанию этого плана фактически не было. Поэтому стоны использовали технический паспорт БТИ, технический план, кадастровый паспорт, другие документы. Более того, даже разъяснения и письма учреждений Росреестра нередко противоречили друг другу.
С принятием Закона № 218-ФЗ порядок сдачи в аренду и кадастровый учет части объекта недвижимого имущества был официально легализован. Физические и юридические лица сами готовят документы, заказывают технический план. При наличии этого документа Росреестр обязан присвоить часть помещения временный кадастровый номер, внести в ЕГРН сведения об обременении объекта недвижимого имущества.
Комментарий эксперта. Специальные нюансы есть для сдачи в аренду нежилых помещений в многоквартирном доме. Принять решение о передачи в аренду должны собственники МКД (физ. лица, организации). Такое решение принимается на собрании собственников многоквартирного дома, прописывается в содержании протокола. Также в протоколе будет указано, какую деятельность может вести арендатор.

План части этажа для арендуемой части указывается в текстовой и графической части технического плана.
Технический план для регистрации договора аренды части
Для регистрации и кадастрового учета долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. Согласно Приказу МЭР № 953 техплан представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен. С 2017 года основанием для изготовления техплана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно.
Техплан изготавливает кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат. Для оформления технического плана изучается договор аренды, запрашиваются кадастровые сведения. Также инженер проведет обследования на месте, перенесет границы части помещения в схему технического плана. Кадастровые инженеры Смарт Вэй выполнят все необходимые работы максимально быстро, в строгом соответствии с Приказом № 953. Заполненный технически план будет выдан на диске.
Необходимые документы для изготовления технического плана
Для оформления технического плана и его представления в учреждения Росреестра необходимо представить кадастровому инженеру:
- правоустанавливающий документ на основной объект (выписку ЕГРН, желательно расширенную и с поэтажными планами);
- поэтажные планы, в случае их отсутствия в выписке ЕГРН;
- сканированная копия договора аренды, в том числе описание части помещения.
Для изготовления технического плана можно обратиться в компанию Смарт Вэй по одному из наших телефонов. Технический план изготовим быстро (за 1 день). Наш опыт работы -- более 50 технических планов для договоров аренды каждый месяц с 2013 года!
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь
Меняется ли право собственности арендатора на объект при учете его части?
При постановке на учет части объекта, право собственности не меняется, хотя вместо одного целого помещения сдаются в аренду его несколько частей. Согласно ГК РФ и закону № 218-ФЗ, при выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. С 01.01.2017 года при учете части объекта происходит добавление записи в раздел ЕГРН о наличии обременения объекта на указанную в техплане площади арендуемого части помещения (здания).
Кадастровый учет аренды части помещения
Договор аренды части нежилого помещения, строения или частей заключается сторонами. После получения техплана нужно обратиться для регистрации в Росреестр. Для этого применяются нормы ГК РФ, Закона № 218-ФЗ:
- заявитель предоставляет документы в Росреестр или МФЦ;
- если необходимо пройти кадастровый учет, это можно сделать по одному заявлению с регистрацией (содержание документов должно подтверждать образование временной части);
- если договор заключается на часть помещений, будет проведен временный учет с присвоением временного кадастрового номера;
- на все время аренды в ЕГРН будет указано, что на объект возникло обременение.
Вид деятельности арендатора в ЕГРН не отражается. По итогам процедуры выдается договор со штампом Росреестра, выписка ЕГРН. После прекращения аренды временный кадастровый номер будет автоматически аннулирован.

Технический план для регистрации аренды нужен, если проводится перепланировка, либо сдается часть помещения.
Выписка ЕГРН для аренды
В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды. В содержание выписки входит:
- описание основного объекта и арендуемой части;
- указание на временный кадастровый учет;
- временный кадастровый номер части объекта;
- описание обременения основного объекта недвижимости.
Фактическое состояние помещений, вид деятельности, размер арендных платежей, ответственность сторон и иные пункты договора в содержание выписки не входит. Однако целевое назначение основного объекта останется неизменным.
Договор аренды части нежилого помещения образец
Если вам требуется составление договора аренды на помещение или его часть, воспользуйтесь услугами специалистов компании Смарт Вэй. В наши услуги входит:
- разъяснение норм закона и судебной практики, по которым заключается договора аренды в нежилых зданиях, МКД;
- согласование условий сделки между сторонами;
- изготовление технического плана в максимально сжатые сроки;
- сопровождение процедур кадастрового учета и регистрации в Росреестре.
Для составления договоров и иных документов можно воспользоваться образцами в таблице ниже.

Выписка ЕГРН после кадастрового учета и регистрации аренды подтверждает возникновение временного обременения объекта.
Список полезных документов
Документы для скачивания:
№ п/п | Ссылки | Описание |
1 | Скачать | Образец договора аренды |
2 | Скачать | Образец технического плана на часть помещения |
3 | Скачать | Образец технического плана |
4 | Скачать | Образец заявления о кадастровом учете |
5 | Скачать | Образец выписки ЕГРН |
6 | Скачать | Образец договора аренды, прошедший регистрацию в Росреестре |
7 | Скачать | Инструкция для заявителя при подаче документов на кадастровый учет и регистрацию |
8 | Скачать | Образец заявления о снятии с кадастрового учета после аренды |
Стоимость услуг
Наша компания предоставляет полный комплекс услуг в сфере недвижимости и кадастра. Мы поможем с образованием части помещения под сдачу в аренду, правильным составлением документов. Предварительные расценки на наши услуги можно увидеть ниже.
№ п/п | Услуга, документ | Стоимость |
1 | Разработка договора аренды | от 5000 руб. |
2 | Разработка договора аренды на часть помещения или здания | от 5000 руб. |
3 | Оформление технического плана на сдаваемое помещение | от 8000 руб. (зависит от вида и характеристик объекта). |
4 | Сопровождение кадастрового учета и регистрации | от 15000 руб. |
Выводы
- Договор аренды части нежилого помещения представляет собой документ, подтверждающий образование временной части из основного объекта.
- На период аренды такая часть помещения может ставиться на временный кадастровый учет. Для этого заявитель предоставляет технический план.
- При заключении договора на срок от одного года, его нужно регистрировать в Росреестре.
Получите расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен - здесь
Если вам нужно составить и зарегистрировать договор на часть помещения, обращайтесь в компанию Смарт Вэй. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!
доступно.корректно.без крохоборства.молодцы.
Сейчас многие кадастровые инженеры просят предоставить договор аренды для оформления кадастрового паспорта на часть помещения, правомерно ли это требование и есть ли ссылка на закондательство в этой части?
Это законно и мало того, если не предоставить в техническом плане договор аренды – будет приостановка.
Основание: Приказ 953, статья 46:
Содержание установленного (устанавливаемого) ограничения (обременения) прав приводится в графе “4” реквизита “2” раздела “Сведения о части (частях) объекта недвижимости” на основании актов органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоров или соглашений (в том числе предварительных), вступивших в законную силу судебных актов. В данном случае копии таких документов включаются в состав Приложения.
Добрый вечер, статья, конечно, интересная, но нет никакой ссылки на действующее законодательство. Это выглядит как обычный необоснованный текст.
Татьяна, добрый день!
Законодательно в тематике регистрации обременения аренды есть только ФЗ №218. Все тексты пишутся кадастровыми инженерами, на основании рабочего опыта.
Мы стараемся писать больше по делу, иногда сознательно упуская юридический язык. В других, более развернутых статьях на эту тему на сайте есть больше информации, советую ознакомиться.
Хорошая статья, спасибо! Без лишней воды.
Добрый вечер! У меня вопрос – я собственник здания, договор аренды ЗУ с ВРИ – эксплуатация административного здания. Хочу сдать первый этаж под кафе. Нужно ли мне менять ВРИ зем.участка?
Нет, не нужно.
*Если в вашей собственности здание, то сдавать в аренду и ставить на учет его части следует каждое помещение, которое в нем расположено. Это правило распространяется на случаи, когда в ЕГРН содержится запись о здании, а помещения в нем не зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости.* Хочу сдать в аренду часть 1 этажа здания 2-хэтажного. я как Арендодватель должга поставить каждый этаж на кадастровый учет? в этом случае это будет раздел фактически на два объекта (помещение 1 и 2 этажа) или это тоже под временными кадастровыми номерами, а объект останется неизменным. И когда нужно ставить общее помещение на учет – до аренды… Дальше »
При наличии собственности на здание нет необходимости делить здание на несколько частей в целях регистрации договора аренды. Достаточно изготовить технический план на часть здания и вместе с договором аренды подать его на регистрацию. Делается единовременно, технически происходит временный кадастровый учет.
Как в договоре аренды нежилого здания прописать что моя компания в будущем хочет взять в аренду и оставшуюся часть здания, которая на данный момент снимает другая организация
Так и прописать, указав конкретные площади и расположение помещений.
Могу ли я признать договор аренды недействительным если часть помещения на момент подписания договора аренды не была оформлена должным образом,но помещением я пользовалась.
Можете, но только если это предусмотрено договором.