Для каких видов деятельности подходит антресоль в коммерческом помещении

Обустройство антресоли в помещении реально расширяет его площадь и повышает эффективность использования внутреннего пространства объекта недвижимости. Антресоли популярны не только в квартирах, но и в складских, офисных и других помещениях коммерческого типа. Эта статья — часть нашего большого материала про согласование антресолей в жилых и нежилых помещениях. Здесь мы подробно разберем, что именно называют антресолью, каковы условия ее установки, виды проектирования, а также в каком порядке проходит согласование устройства антресолей в нежилых помещениях.

Как отмечает Константин М, кадастровый инженер, кадастровый инженер: процедура устройства антресоли выгодна собственнику, но только если она проведена легально и по всем нормам. Иначе штрафы, демонтаж и потеря вложенных средств.

Что такое антресоль

Антресолью называют площадку, установленную в жилом и нежилом помещении на опорах, балках и других конструкциях. Расположенная на возвышении, она оснащена лестницей для доступа на поверхность. Отличительный признак антресоли — ее площадь, которая не может быть больше 40% от площади помещения. Если больше 40%, антресоль считают дополнительным этажом, и это уже совсем другая история с точки зрения согласования.

В своде правил по общественным зданиям (СП 118.13330.2022, п. 3.1.2) антресоль — доступная площадка в пространстве двусветного помещения, открытая в него или установленная в пределах этажа с большой высотой, с квадратными метрами менее 40% от площади помещения, в котором она расположена. Там же отмечено, что антресоль не считают этажом, в приложении сказано, что на антресоли могут размещаться помещения.

В своде правил по многоквартирным домам (СП 54.13330.2022, п. 3.1.1) антресолью называют площадку, на которую и под которую есть доступ для людей, и размер ее не превышает 40% от площади помещения. Отдельным этажом антресоль тоже не признают.

Кроме этого, при проектировании площадки на опорах требуется соблюдать следующие условия:

• высота помещения в МКД — не менее 4,5 м, при этом высота антресоли и высота помещения под ней — не менее 2,1 м (оставшиеся 30 см отводят на антресольную конструкцию);
• высота в помещениях общественного назначения — не менее 4,7 м, над уровнем антресоли и под ней — не менее 2,2 м;
• установка площадки возможна только в пределах одного помещения, что исключает выход на общедомовое имущество и за грань фасада здания.

Законодательные ограничения в СП на антресоль играют ключевую роль. Проектирование и согласование строительных работ выполняют с обязательным учетом заданных норм. Высота помещения, в котором возводят антресоль, должна быть достаточной (от 4,5 м), чтобы обеспечить свободный проход людей на антресоли и под ней. На практике мы часто видим ситуацию: собственник думает, что у него 4,5 метра, а по факту после обмеров — 4,38 м. И всё, проект не проходит.

Согласование антресоли в нежилом помещении

Нежилые помещения бывают двух видов — в многоквартирном доме и в отдельно расположенном нежилом здании. В зависимости от того, в каком из них возводят антресоль, согласование проходит в порядке перепланировки или реконструкции.

https://www.youtube.com/watch?v=CGW3n8bSPwo

Основные документы, необходимые для согласования антресоли в нежилом помещении:

• письменное согласие всех владельцев объекта недвижимости;
• документ, подтверждающий право собственности;
• проект антресоли, включающий описание работ и условия их безопасности;
• техническое заключение с описанием несущих конструкций здания, вывод о возможности запланированных работ, расчеты — перекрытия на несущую способность, антресольной конструкции на прочность и прочего;
• заявление о согласовании проекта с уполномоченной инстанцией (Мосжилинспекция — Москва, межведомственная комиссия (МВК) — Петербург, районная администрация — регионы);
• разрешение на строительство — при реконструкции;
• акт приемочной комиссии от уполномоченной инстанции после выполнения работ;
• технический план от кадастрового инженера, обследовавшего объект;
• судебное решение — в случае узаконивания несогласованной антресоли;
• на основании технического плана — заявление о постановке на кадастровый учет в Росреестр;
• после процедуры КУ — выписка ЕГРН.

Большая часть документов из списка нужна при обычной перепланировке. В случае реконструкции требуется разрешение на строительство, а решение суда — при несогласованном возведении конструкции.

Согласование антресоли в нежилом объекте недвижимости МКД

Обустройство антресоли в нежилом помещении МКД не затрагивает несущих строительных конструкций, не меняет конфигурацию всего дома, поэтому расценивают это как перепланировку (если конструкция занимает не больше 40% помещения).

При согласовании устройства антресолей в нежилом помещении многоквартирного дома учитывают нормы ЖК РФ, ФЗ-218 о государственной регистрации недвижимости, а также Постановление Правительства Москвы N 508-ПП в редакции от 18.04.2025 (ПП N 841-ПП). Обращаться за разрешением придётся в компетентный административный орган, в Москве — в жилищную инспекцию (МЖИ). С 2019 года порядок согласования перепланировки в помещениях МКД один и тот же, а с 1 апреля 2024 года учитывают изменения по Федеральному закону N 608-ФЗ.

Последовательность действий такова:

• подготовка документов для согласования перепланировки на исходный объект;
• экспертное обследование помещения с обмерами;
• заказ проекта перепланировки в компании, входящей в СРО;
• получение технического заключения от проектной организации о допустимости и безопасности проведения работ по перепланировке помещения в МКД;
• подача проекта и технического заключения в уполномоченный муниципальный орган, в Москве — Мосжилинспекция (МЖИ);
• получение заключения СЭС и Роспотребнадзора;
• получение разрешения (согласования) от уполномоченного муниципального органа;
• после выполнения работ по проекту получение акта приемочной комиссии;
• заказ технического плана с отражением изменений объекта кадастровому инженеру;
• прохождение кадастрового учета измененного помещения в Росреестре;
• получение собственником выписки из ЕГРН с обновленными сведениями.

Монтаж антресоли без проекта и его согласования будет незаконным. Как только выявят несогласованную перепланировку, на собственника наложат административную ответственность в виде штрафных санкций.

Размер платежа зависит от юридического статуса собственника:

• для физлица — от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ);
• для должностного лица — от 4000 до 5000 рублей;
• для юрлица — от 40 000 до 50 000 рублей по ст. 7.21 КоАП РФ, а в Москве по ст. 9.12 КоАП г. Москвы штраф для организаций достигает 300 000 рублей.

Но более неприятное последствие — предписание разобрать элемент самовольной перепланировки и воссоздать утраченное состояние помещения. По опыту Константина М, штраф — это мелочь по сравнению с тем, сколько стоит демонтировать антресоль и восстановить помещение в первоначальное состояние.

Принципы согласования проекта в муниципальных ведомствах

Проектные документы проходят согласование через МЖИ (жилищная инспекция Москвы), через МВК (межведомственная комиссия в Санкт-Петербурге), через администрацию района в регионах.

Правила:

1. Документы на согласование подает владелец недвижимости или его доверенное лицо с доверенностью, заверенной у нотариуса.
2. Время на рассмотрение документов отводят до 45 дней.
3. При любой сложности проекта согласование проводят на бесплатной основе.

Проект перепланировки — документ, в котором произведены точные расчеты, и в строительных работах отклоняться от проекта ни в коем случае нельзя. Отклонения отразятся на приеме работ, в итоге постановка на кадастровый учет станет проблематичной. Антресоль, возведенная не точно по проекту, может угрожать жизни и здоровью граждан. Мы в практике сталкивались с ситуацией, когда собственник возвёл антресоль с толщиной перекрытия 27 см вместо проектных 20 см — инспектор отказал в приемке, и пришлось всё переделывать.

«Мы готовим проекты антресолей под ключ — от обмеров до регистрации в ЕГРН. За время работы согласовано более сотни антресольных конструкций в Москве и Санкт-Петербурге. Актуальные цены на согласование перепланировок и другие услуги смотрите на сайте.»
— Константин М, кадастровый инженер, руководитель юридического направления Смарт Вэй

Согласование антресоли в обособленном нежилом здании

Провести согласование антресольной конструкции в здании коммерческого или промышленного назначения сложнее, чем в МКД. В недвижимости такого типа возведение антресоли не проходит как перепланировка нежилого помещения, а считают это реконструкцией.

Общественные здания тоже относят к нежилым, монтаж площадок на опорах в них тоже будет реконструкцией, и если устанавливать антресоль в общественном здании, нормы проектирования будут те же, что для всех зданий нежилого типа.

Последовательность в согласовании реконструкции нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании при монтировании антресоли:

• получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) со сведениями о параметрах участка земли и расположении объекта;
• проведение инженерных обследований;
• всесторонняя подготовка проекта реконструкции;
• получение разрешения на реконструкцию объекта и на ввод его в эксплуатацию.

На согласование реконструкции затрачивают больше средств, чем на перепланировку, но это законный способ возвести антресоль, увеличить таким образом полезную площадь помещения и не опасаться разоблачения в самовольной реконструкции со всеми отягчающими последствиями. Перечень работ, не требующих разрешения на строительство (реконструкцию), определен Постановлением Правительства Москвы N 432-ПП в редакции от 24.10.2024. Следует учитывать, что после письма Управления Росреестра от 30.01.2025 регистратор всё чаще квалифицирует любые работы в отдельностоящем нежилом здании как реконструкцию по ст. 51 ГрК РФ, что может привести к приостановке кадастрового учёта. Рекомендуем заранее консультироваться по составу работ.

Иногда обустройство антресоли в нежилом здании можно провести по суду как перепланировку, но это возможно только в том случае, если квадратные метры антресольной площадки составляют не больше 40% от площади пола помещения, то есть конструкция не считается этажом. На практике такой сценарий встречается нечасто, и суд каждый раз оценивает обстоятельства индивидуально.

Комментарий эксперта. К выбору специалистов по проектированию следует отнестись со вниманием. Проектная организация должна быть членом СРО и иметь опыт в проектировании и согласовании антресолей. В компании «Смарт Вэй» проекты антресолей согласованы в количестве, превышающем сотню. Связаться с нашими экспертами для бесплатной консультации можно по телефонам: 8 (499) 322-05-14 (Москва), 8 (812) 425-35-90 (Санкт-Петербург). Адрес электронной почты: Info@smway.ru

Перепланировка или реконструкция антресоли?

Установка антресоли считается перепланировкой при таких условиях:

• сохранение несущих строительных конструкций;
• площадь антресольной конструкции не более 40% от площади пола основного помещения.

Антресоль возводят за счёт внутреннего объёма помещения, то есть его высоты, и главные характеристики объекта сохраняются.

Монтаж антресоли считают реконструкцией в таких ситуациях:

• в процессе работ заменяют или восстанавливают несущие элементы строительных конструкций здания МКД;
• площадь антресоли занимает более 40% от площади основного помещения;
• установка антресоли в нежилом здании (в некоторых случаях по суду может пройти в качестве перепланировки).

Чтобы согласовать реконструкцию, требуется экспертное заключение по проекту, разрешение на строительство от уполномоченного органа, а после завершения работ — акт ввода в эксплуатацию. Оформление документов на реконструкцию занимает намного больше времени, чем на перепланировку.

При проектировании антресоли обязательно учитывают требования пожарной безопасности по ФЗ-123 (Технический регламент о требованиях пожарной безопасности) и СП 1.13130. Антресоль должна быть оборудована путями эвакуации — лестницей шириной не менее 0,9 м с ограждением, а расстояние от любой точки на антресоли до эвакуационного выхода не должно превышать установленных норм. Если помещение относится к категории общественного назначения, проект также учитывает требования доступности для маломобильных групп населения (СП 59.13330.2020).

Можно ли согласовать самовольно сделанную антресоль?

Практика показывает, что согласование сделанной антресоли реализуется крайне редко.

На это есть две причины:

• как правило, площадь незаконно возведённой антресоли перекрывает установленный для МКД предел — 40% от площади пола основного помещения;
• конструкция антресоли выполнена с ошибками, из-за которых муниципальное ведомство не может дать согласие на такую перепланировку или реконструкцию.

Бывает, самовольная антресоль смонтирована по всем правилам и нормам, что даёт основание для согласования. В Москве после предоставления в Мосжилинспекцию технического заключения, составленного автором проекта дома или проектной организацией, выбранной МЖИ, реально получить акт о приёмке.

Чаще всего антресольное устройство признают угрожающим жизни и здоровью, из-за чего собственник должен за короткий срок демонтировать сооружение и привести помещение в состояние, бывшее до возведения антресоли. Плюс за административное правонарушение наложат штраф.

Как согласовать антресоль: пошаговая инструкция

Если вы планируете устройство антресоли в нежилом помещении, вот порядок действий, который мы рекомендуем по опыту более 100 реализованных проектов:

1. Проведите обмеры помещения. Убедитесь, что высота от пола до потолка не менее 4,5 м (для МКД) или 4,7 м (для общественных зданий). Замерьте площадь — антресоль должна занимать не более 40%.
2. Закажите проект перепланировки (или реконструкции). Проектная организация должна быть членом СРО. Проект включает разделы ПЗ, АР, КР (конструктивные решения с расчётами нагрузок).
3. Получите техническое заключение. Оно содержит описание несущих конструкций, расчёт на несущую способность перекрытий и вывод о возможности работ.
4. Подайте документы на согласование. В Москве — в МЖИ через портал mos.ru в электронном виде, проектная документация подписывается УКЕП (усиленной квалифицированной электронной подписью). В Петербурге — в МВК, в регионах — в администрацию района. Срок рассмотрения в МЖИ — до 45 рабочих дней, в региональных администрациях — до 30 дней.
5. Выполните строительно-монтажные работы строго по проекту. В процессе работ оформляйте акты скрытых работ, акты по вентиляционным каналам, а при необходимости — заключение пожарного надзора. Любое отклонение от проекта — отказ в приёмке и переделка за свой счет.
6. Получите акт приёмочной комиссии. Инспектор выезжает на объект и сверяет выполненные работы с проектом.
7. Закажите техплан и пройдите кадастровый учет. Кадастровый инженер подготовит техплан в соответствии с Приказом Росреестра N П/0082, после чего на основании ФЗ-218 о государственной регистрации недвижимости изменения зарегистрируют в Росреестре. Срок кадастрового учета — 5 рабочих дней. Получите обновлённую выписку ЕГРН.

Проверить учёт объекта в Росреестре

Перед началом работ по согласованию рекомендуем проверить текущий кадастровый статус вашего объекта. Наш бесплатный сервис позволяет быстро узнать, стоит ли помещение на учёте и какие сведения содержатся в ЕГРН.

Полная версия сервиса проверки объектов в Росреестре — с расширенными данными по кадастровому учёту.

Сроки и стоимость согласования антресоли

Перед началом работ собственник заключает договор с экспертной организацией. Сроки и стоимость согласования оформления технических документов связаны с условиями этого договора. На формирование стоимости влияет объём проектных работ, сложность проектирования, особенности помещения и антресоли.

В администрации района (регионы) срок рассмотрения документов не должен превышать 30 дней, в Мосжилинспекции (Москва) — до 45 рабочих дней. Процедура кадастрового учёта в Росреестре занимает 5 рабочих дней.

Цены на согласование антресоли (актуально на 2026 год):

Антресоль в нежилом здании:

• проект перепланировки под антресоль — от 180 000 руб.;
• конструкторское решение антресоли с нагрузками — от 250 000 руб.;
• техническое заключение о перепланировке с антресолью — от 180 000 руб.;
• технический план — от 90 000 руб.;
• регистрация изменений в ЕГРН (с гарантией) — от 300 000 руб.

Антресоль в МКД:

• проект перепланировки с антресолью — от 220 000 руб.;
• конструкторское решение антресоли с нагрузками — от 250 000 руб.;
• сопровождение получения заключения на антресоль и перепланировку — от 220 000 руб.;
• технический план — от 90 000 руб.;
• получение заключения СЭС (с гарантией) — от 200 000 руб.;
• согласование в МЖИ/МВК (с гарантией) — от 220 000 руб.;
• получение актов скрытых работ, актов по вент каналам, заключение ПожНадзора (при необходимости) — от 20 000 руб.;
• регистрация изменений в БТИ — от 40 000 руб.

Госпошлины за согласование нет, постановка на кадастровый учёт — бесплатно.

Эксперты компании «Смарт Вэй» проконсультируют вас о стоимости согласования антресоли в каждом отдельном случае и предложат сотрудничество на выгодных для вас условиях.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Кейсы ООО «Смарт Вэй»

Кейс 1. Согласование антресоли и других реконструктивных работ в здании Торгового центра

Здание торгового центра располагалось на земельном участке, не стоящем на кадастровом учёте. При проведении контрольных мероприятий ДГИ выявила несогласованное увеличение площади объекта (на 2500 кв.м.) — антресольный этаж и пристройки.

Специалисты Смарт Вэй помогли выиграть судебный процесс против ДГИ, подготовили всю необходимую проектную и техническую документацию, провели работу по инициации и проведению судебной экспертизы.

В итоге антресольный этаж и пристройки узаконили с соответствующими изменениями в ЕГРН.

Кейс 2. Согласование антресоли — расширение полезной площади и увеличение стоимости нежилого помещения

Заказчик, владеющий нежилым помещением в МКД, обратился в компанию Смарт Вэй с целью разработки проектной документации и последующим согласованием антресоли.

Специалисты компании помогли с этим вопросом, вся документация подготовлена в срок и согласована во всех инстанциях без приостановок. В итоге заказчик не только получил новую выписку ЕГРН, но и расширил полезную площадь своего помещения и смог выгодно сдать его в аренду.

Заключение

Согласование антресоли необходимо в любом случае, к какому бы типу ни относилось помещение. Собственник, действуя в рамках законодательства и пройдя непростой путь согласования, избавит себя от неминуемых проблем с самовольной перепланировкой или реконструкцией.

Экономить на согласовании — плохая идея. Средства на незаконное возведение антресоли очень часто затрачены впустую, так как самовольную конструкцию демонтируют. Оформление антресоли законным путём для владельца выгоднее: конструкция установлена без нарушений, опасности не представляет, штраф и предписания суда не грозят.

Устройство антресоли в нежилом помещении многоквартирного дома согласовывают в качестве перепланировки. Если антресольную конструкцию возводят в нежилом помещении отдельного здания нежилого типа, её, как правило, согласовывают в качестве реконструкции.

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (скачать);
• Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (скачать);
• Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• Федеральный закон от 25.12.2023 N 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»;
• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (ст. 7.21);
• Кодекс города Москвы об административных правонарушениях (ст. 9.12);
• Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 «О составе разделов проектной документации» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных домах» (скачать);
• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется» (скачать);
• Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 «Об установлении формы технического плана» (скачать);
• СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» (скачать);
• СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» (скачать);
• СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения» (скачать);
• СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (скачать).