Если вы планируете открыть какой-либо бизнес, будь то стильный офис, уютная кофейня или современный салон красоты в Москве, в голове наверняка возникнет образ идеального интерьера. На этом этапе часто совершают ошибку. Предприниматель может посчитать, что будущий ремонт будет всего лишь «косметическим»». Отчасти это логично, ведь условный снос тонкой перегородки или перенос водонагревателя нельзя отнести к капитальному строительству. На самом деле, практически любой ремонт неизбежно будет попадать под понятие перепланировки. О том, как эксперты «Смарт Вэй» решают такие задачи, расскажем в статье.
Ремонт в коммерческом помещении почти всегда требует согласования
В отличие от квартиры, где зачастую можно обойтись «малой кровью» (например, сделать текущий ремонт без согласований), коммерческие помещения всегда находятся под контролем со стороны госорганов. Дизайн бизнес-объектов всегда определяется функционалом, а он наверняка повлияет на планировку или инженерные сети.
Если проект требует создания нового кабинета, перемещения стойки ресепшн с изменением электрики, или даже просто установки дополнительной раковины, он затрагивает либо конфигурацию помещения (перепланировка), либо инженерные системы (переустройство). Согласно п. 1 ст. 26 Жилищного кодекса РФ, такие работы требуют обязательного согласования. Это правило применяется для помещений в многоквартирных домах. В нежилых здания все попроще. Но и там любое отступление от норм безопасности повлечет проблемы.
Игнорирование правил согласования перепланировки влечет серьезный юридический риск, который может обернуться катастрофой для бизнеса. Если Мосжилинспекция (МЖИ) обнаружат самовольно выполненные работы в помещении МКД, будет наложен крупный штраф. Для организаций он составляет до 50 000 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ). А ведь может последовать наказание и по нормам столичного законодательства.
Сам штраф — это лишь верхушка айсберга. Еще вы можете получить предписание о возврате помещения в первоначальное состояние. Представьте, что вы потратили сотни тысяч и даже миллионы на создание идеального интерьера, а затем вынуждены все это снести. Это будет потерей вложений в ремонт, плюс времени на переделку и простой бизнеса.
Согласование перепланировки при изменении дизайна коммерческого помещения лучше поручить экспертам компании «Смарт Вэй». Для вас это станет страховкой от взыскания штрафов, потери вложенных средств. Мы подберем такие решения, которые будут полностью отвечать вашим ожиданиям и точно пройдут согласования.
Что является перепланировкой в нежилом помещении
В части ремонта в жилых или нежилых помещениях используют два взаимосвязанных понятия – перепланировка и переустройство. В первом случае речь идет о работах, которые меняют саму геометрию и конфигурацию помещения. Сюда относится:
- возведение, частичный или полный разбор стен и перегородок;
- изменение размеров дверных или оконных проемов;
- обустройство нового отдельного выхода или витрины (очень актуально для любого бизнеса).
Переустройство связано с внутренними сетями и оборудованием. Сюда закон относит изменение местоположения или состава инженерного оборудования. Примеры — перенос унитаза, раковины, добавление нового радиатора или изменение системы вентиляции. Если дизайнерский проект требует переместить даже один элемент сантехники, это уже является переустройством и требует согласования.
Есть неофициальное «правило любой стены», действующее в Москве. Дизайнеры коммерческих объектов часто используют зонирование с помощью легких перегородок (гипсокартонных, стеклянных) для создания кабинетов в формате open space или коворкингов. Согласно столичным нормам, перемещение любой перегородки, даже если она не является несущей, трактуется как перепланировка. Это обязывает владельца помещения заказать проект и техническое заключение, пройти согласования.
Если собственник не согласовал даже такую, казалось бы, незначительную перегородку, это может создать «эффект домино». Далее несогласованные изменения вполне могут привести к отказам в получении разрешений на основную деятельность. Таким образом, наша неузаконенная стена, сведения о которое нет в ЕГРН, осложнит дальнейшие действия.
Когда придется обращаться в Мосжилинспекцию
Процесс согласования (и сама его необходимость) зависит от того, где именно находится коммерческое помещение. Вот как обстоит дело в Москве.
Помещение находится в многоквартирном доме (МКД). Собственнику необходимо получить проект, техническое заключение и пройти согласование в Мосжилинспекции (МЖИ). Это ведомство защищает интересы жильцов, следит за соблюдением всех строительных и санитарных норм.
Помещение находится в нежилом здании. Согласование с МЖИ не требуется. Перепланировка проводится на основании проекта, который утверждает сам собственником. Плюс необходимо получить техзаключение, но его может оформить проектная компания. Это значительно упрощает процедуру. Однако, как мы еще покажем ниже, фасадные работы все равно зачастую требуют разрешения от другого уполномоченного органа — Москомархитектуры.
Для наглядности приведем таблицу, где показана взаимосвязь дизайнерских решений и перепланировки.
Как дизайн-проект становится основой для проекта перепланировки
На первый взгляд, дизайн-проект (ДП) и проект перепланировки (ПП) — это два разных документа. Но они неразрывно связаны. Дизайн-проект — это, по сути, творческая «идея». Документы на перепланировку является инструкцией для проведения работ, в том числе по реализации идей дизайнера. Экспертам «Смарт Вэй» важно соблюсти баланс между креативными решениями и требованиями закона. Об этом и поговорим ниже.
Красота и закон
Роль дизайн-проекта заключается в создании визуального образа интерьера. Помимо прочего, он включает 3D-визуализацию, планы расстановки мебели, подбор отделочных материалов и, главное, зонирование. Проект отвечает на вопрос клиента: «Как я хочу, чтобы это выглядело и функционировало, чтобы приносить прибыль?».
Проект перепланировки — это, скорее, юридический документ. По аналогии, он отвечает на вопрос: «Можно ли это провести строительные работы безопасно, законно и в соответствии со всеми нормами?».
СРО и ответственность
Альбом с красивыми 3D-визуализациями, который составляет дизайнер, не будет принят чиновниками для согласования. Основное различие между проектами на дизайн и перепланировку заключается в юридических требованиях. Дизайн-проект, как правило, в меньшей степени учитывает требования строительных норм (СНиП, СП). Оформить его может организация, не состоящая в СРО (Саморегулируемая организация).
Проект перепланировки, напротив, мы оформляем на основании нормативных актов. Например, для проведения работ в МКД эти правила зафиксированы Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. В состав разделов входит:
- общая пояснительная записка;
- архитектурные решения (АР), которые, помимо прочего, описывают работы со стенами и перегородками;
- конструктивные решения (КР), где мы даем обоснование работам на несущих конструкциях;
- водоснабжение и водоотведение;
- электрооборудование и электроосвещение;
- отопление и вентиляция.
В зависимости от сложности проекта, там вполне могут быть и разделы по иным направлениям. При этом дизайнерские решения (например, цвет напольного покрытия), для согласования перепланировки совершенно не важен.
От планировки к дизайну
К счастью, отличия в юридическом статусе документов не означает, что дизайн-проект бесполезен. Напротив, он вполне может стать основой для экспертов, которые выбирают решения под перепланировку. В обратной ситуации, зная о том, как собственник намерен изменить планировку помещения, можно подобрать соответствующие идеи по дизайну.
Вот пример из практики компании «Смарт Вэй». Обмерочный чертеж, абрис и планы демонтажа/монтажа перегородок, используем для проекта как на перепланировку, так и для дизайна. Взаимодействие между дизайнером и проектировщиками осуществляется постоянно. Все детали обязательно согласовываем с заказчиком, чтобы избежать споров на будущее.
Перечисленное выше исключает и двойную работу. Плюс, будет устранен риск, что творческое решение окажется несовместимым с техническими нормами. К примеру, это произойдет, если дизайнер случайно разместит мокрую зону там, где это запрещено правилами.
Какие дизайнерские решения требуют обязательного согласования (снос стен, перенос мокрых зон)
Существуют определенные «красные линии» в дизайне коммерческих помещений, которые точно требуют подключения инженеров, юристов и обязательного согласования.
Несущие конструкции: что можно и что нельзя
Самые сложные и рискованные работы всегда связаны с несущими стенами. Их снос невозможен априори. Иное вмешательство (например, расширение или устройство новых проемов) допускается только после согласований. Безопасность работ для конструкций подтвердит техническое заключение. Чтобы обеспечить прочность и надежность, проектируем усиления металлоконструкциями. К дизайну это имеет опосредованное отношение.
Перенос или расширение «мокрых зон»
Если в дизайн-проекте заложено перемещение туалета, расширение душевой в фитнес-центре или создание новой кухни в ресторане, это разработки проекта перепланировки. Здесь важно соблюсти требования к «мокрым зонам». Это площадь помещений санузла, ванной или душевой. В МКД мокрые зоны не могут быть расположены над жилыми комнатами соседей снизу. Это ограничивает свободу дизайнерских идей. В нежилых зданиях данные вопросы решить проще.
Кейс-пример от компании «Смарт Вэй».: Общепит в МКД и вентиляция. Если дизайн-проект касается общепита (кафе или ресторана) в жилом доме, требования ужесточаются. Помимо стандартной перепланировки, необходимо строгое соответствие нормам СанПиН. Для этого мы получаем дополнительное разрешение (заключение) СЭС.
А вот еще одно ограничение, о котором часто забывают. Вытяжная вентиляция от горячего цеха кафе должна быть абсолютно автономной от общедомовой системы. Как правило, ее необходимо выводить отдельным каналом на крышу или фасад здания. Это влечет за собой необходимость разработки раздела «Отопление и вентиляция» в проекте перепланировки. Плюс, наверняка придется согласовывать изменения на фасаде.
Изменение облика города: фасадные работы
Для коммерческой недвижимости дизайн-проект часто включает устройство нового отдельного входа, установку козырьков, замену витринных окон или изменение их габаритов. В Москве эти действия расцениваются как изменение фасада здания и подпадают под особый контроль. Для легализации работ требуется разработка проекта (отдельно или в рамках перепланировки). Его будет проверять Москомархитектура. Но если здание не попадает под перечень Постановления Правительства Москвы № 94-ПП, то это не требуется. В некоторых случаях необходимо также получить или обновить колористический паспорт. Компания «Смарт Вэй» занимается и такими задачами. Примеры кейсов по согласованию колористики вы можете найти на нашем сайте.
Почему важно сначала разработать проект, а потом начинать ремонт
Советуем всегда придерживаться следующего правила — сначала бумаги, потом молоток. Начинать ремонт до получения официального разрешения станет не просто нарушением, это игрой в рулетку с огромными ставками. Узаконивание «по факту» тоже возможно. Но это дороже и дольше, и не дает полной гарантии положительного результата.
При узаконивании необходимо получить техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Ввиду приостановок и отказов со стороны МЖИ и Росреестра часто приходится обращаться в суд. Поэтому, если есть возможность, старайтесь делать все по правилам и получать разрешения до начала перепланировки.
Юридическая чистота: токсичный актив
Незаконная перепланировка может сделать из помещения «токсичный» актив. При попытке продажи помещения покупатель или банк (если объект выступает залогом или приобретается в ипотеку) обязательно запросят выписку из ЕГРН и иные документы. Если фактическая планировка не соответствует предоставленным материалам, сделка не состоится. Аналогичные проблемы могут возникнуть и при сдаче помещения в аренду.
Для многих видов коммерческой деятельности (например, при получении медицинской или образовательной лицензий) планировка помещения должна строго соответствовать сведениям из ЕГРН. При разных данных о характеристиках вы ставите под угрозу саму возможность ведения бизнеса.
Кейсы ООО «Смарт Вэй»: дизайн-проект и помощь в согласованиях перепланировки
Кейс 1. Одно большое помещение было переделано в функциональный офис за счет перепланировки.
Кейс 2. В этой случае, наоборот, в ходе перепланировки были снесены внутренние перегородки и мы получили одно большое помещение для работы и отдыха персонала.
Комплексная услуга компании «Смарт Вэй»: от дизайна интерьера офиса до получения акта о завершенной перепланировке
Чтобы избежать проблем, о которых рассказано в статье, советуем заказать в компании «Смарт Вэй» комплексную услугу — творческий дизайн, проектирование перепланировки и юридическое сопровождение согласования. Все процедуры пройдут под полным контролем наших экспертов. Более того, мы предложим авторский надзор, чтобы подрядчик ни на йоту не отступил от спроектированных решений. В интересах заказчика эксперты «Смарт Вэй» выполнят следующие действия:
- разработка концепции и обследование;
- подготовка дизайн-проекта;
- проектирование перепланировки, сбор дополнительных документов;
- получение разрешения на перепланировку, если требуется;
- оформление техплана на обновленную планировку помещения, подача документа в МЖИ или в Росреестр.
Мы экономим время заказчика и избегаем штрафов, делая все по закону. Это важно для любого бизнеса. Готовый пакет документов предоставим клиенту точно в сроки, предусмотренные договором. Сотрудничество с компанией «Смарт Вэй» — это умный путь к совершенному дизайну и уникальной планировке для помещения под любой бизнес!
