Даркстор в торговом центре: 4 зоны и 8 шагов согласования

Даркстор в торговом центре — это складская зона для приема, хранения и сборки интернет-заказов внутри здания, спроектированного под торговлю и посетителей. Для собственника ТЦ результат зависит от выбора зоны, противопожарного отделения склада от покупателей и перечня документов, которые придется изменить. В Москве перегородки и проемы под даркстор оформляют как перепланировку по перечню 432-ПП с учетом изменений через технический план, а работы за пределами перечня переводят проект в реконструкцию с разрешением на строительство. Разберем, чем отличаются секции галереи, бывшие якорные площади, паркинг и подвал, когда нужна категория помещения и когда расчет пожарного риска. Пошаговая инструкция, образцы документов, цены на 2026 год и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Какие зоны торгового центра подходят под даркстор

На начало сентября 2026 года в торговых центрах Москвы пустует 742 тыс. кв. м, вакантность — 11%. В том же месяце ассоциация торговой недвижимости предложила размещать в пустующих ТЦ пункты выдачи заказов и мини-склады: микрохабы на 150-300 кв. м, мини-фулфилмент на 700-1500 кв. м и хабы до 5000 кв. м. Барьерами для таких проектов названы грузовой подъезд, зона приемки и пожарные требования.

Секции вдоль галереи

Секции бывших магазинов вдоль галереи подходят под небольшие форматы, но выходят в зону, где ходят покупатели, и складскую часть в них отделяют от торговой конструкциями с нормируемой огнестойкостью. Если под даркстор сдают часть большого помещения с одним кадастровым номером — часть зала, несколько комнат, часть этажа, — эту часть образуют техническим планом, ставят на временный учет и регистрируют на нее обременение арендой. На графической части техплана сдаваемую часть обводят красной пунктирной линией.

Региональная специфика: в Москве и Московской области для регистрации части помещения часто требуется, чтобы она была физически отгорожена, хотя бы легкими перегородками. Тогда к техническому плану прикладывают проект таких перегородок, не регистрируя саму перепланировку.

Бывшие якорные площади

Для торговых залов СП 20.13330.2016 задает нормативную нагрузку на перекрытие не менее 4,0 кПа (табл. 8.3), а нагрузку от оборудования и складируемых материалов определяют по заданию на проектирование на основе технологических решений (п. 8.1.1). Зал бывшего якорного арендатора дает площадь под мини-фулфилмент или хаб, но первым в нем проверяют перекрытие: ГОСТ 31937-2024 называет изменение назначения здания одним из поводов для обследования (п. 4.3). Заключение о состоянии перекрытия нужно до согласования с арендатором высоты и плотности стеллажей.

Второй вопрос большого зала — эвакуация. Индивидуальный пожарный риск не должен превышать одной миллионной в год для человека в наиболее удаленной от выхода точке (ч. 1 ст. 79 123-ФЗ), а в якорном зале эта точка дальше от выходов, чем в секции галереи. Длинные пути эвакуации в таком зале обосновывают расчетом пожарного риска или дополнительными выходами.

Паркинг и подвал

Стоянка автомобилей без технического обслуживания и ремонта и складские помещения относятся к одному классу функциональной пожарной опасности — Ф5.2 (ст. 32 123-ФЗ). При этом паркинг ТЦ входит в вид разрешенного использования 4.2 как стоянка для автомобилей сотрудников и посетителей, а требования к нему задает СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей», поэтому перевод паркинга под даркстор — отдельный сценарий.

Подвал ограничен сильнее. Правила противопожарного режима, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479, запрещают использовать технические, подвальные, подземные и цокольные этажи для хранения продукции, кроме случаев, предусмотренных нормативными документами по пожарной безопасности (подп. «б» п. 16). СП 4.13130.2013 не допускает в подвальных этажах помещения производственного и складского назначения категорий В1-В3, кроме входящих по процессу деятельности в состав общественных учреждений, и других исключений (п. 5.1.4). Распространяется ли исключение на даркстор в подвале ТЦ, нормы прямо не решают.

Что меняется в назначении помещений под даркстор

В ГОСТ Р 51303-2023 даркстор определен как здание, помещение или их части для приема, хранения товаров и комплектования интернет-заказов и стоит в ряду типов торговых предприятий. Стандарт применяется добровольно (ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 162-ФЗ), а класс пожарной опасности и вид разрешенного использования определяют 123-ФЗ, Земельный и Градостроительный кодексы, и прямого ответа, относить даркстор к торговле или к складу, в них нет. Зону, где хранят товар и собирают заказы без доступа покупателей, надежнее проверять по требованиям к складским помещениям.

Какие сведения и документы затрагивает даркстор в части торгового центра, видно из таблицы.

При любом дарксторе собственнику придется определить категорию складского помещения. Учет в ЕГРН, фасад, вид разрешенного использования участка и декларация зависят от того, строят ли перегородки, меняют ли наружные стены и какая доля здания уходит под хранение.

Константин М, кадастровый инженер: «В любой выписке на здание, на помещение у нас есть такая строка «Наименование», и есть строка «Назначение». Это самое главное — никогда их не путать.»

Наименование помещения на складское в нашей практике Росреестр по заявлению не меняет. Для такой смены готовят технологический раздел проекта (раздел ТХ) с описанием стеллажей и зон хранения, подают технический план с новым наименованием, а после отказа обращаются в суд; строительных работ на объекте при этом почти нет. Бланк решения собственника о смене наименования рассчитан на физлицо: юридическому лицу преамбулу и подписи перерабатывают.

Важный нюанс из практики: если помещение числится в ЕГРН одним объектом, но фактически состоит из разрозненных частей, заявление об учете изменений дает Росреестру повод потребовать раздела. Для помещения из трех разрозненных частей это означает три кадастровых номера вместо одного.

Сверьте назначение, площадь и кадастровый номер помещения по данным ЕГРН

Как отделить даркстор от зон с посетителями

Как только в бывшем торговом помещении начинают хранить товар и собирать заказы, оно по функции становится складским, и для него определяют категорию по взрывопожарной и пожарной опасности: А, Б, В1-В4, Г или Д, с проверкой от А к Д (ст. 27 123-ФЗ). Подкатегорию В задают количество и размещение пожарной нагрузки. По табл. Б.1 СП 12.13130.2009 удельная нагрузка для В4 составляет от 1 до 180 МДж/кв. м при участках нагрузки не более 10 кв. м, для В3 — от 181 до 1400, для В2 — от 1401 до 2200, для В1 — более 2200 МДж/кв. м.

От категории зависит, чем даркстор отделяют от галереи и торговых залов. Пожароопасные помещения, кроме категорий В4 и Д, в зданиях I-III степени огнестойкости отделяют противопожарными перегородками 1-го типа, в зданиях IV степени огнестойкости — перегородками 2-го типа. Это требование п. 5.1.2 СП 4.13130.2013, полный текст свода правил с нормами размещения пожароопасных помещений опубликован на сайте МЧС.

Сначала рассчитывают категорию будущего склада, затем проектируют перегородки, двери и заполнение проемов между даркстором и торговой зоной: тип перегородки выбирают по результату расчета. Расчет категорий в Смарт Вэй оформляют отчетом со сводной таблицей по всем помещениям, по ней заказывают таблички, например «В3. Пожароопасно», и размещают их снаружи на дверях на уровне глаз.

Нужны ли зоне автоматическая установка пожаротушения и пожарная сигнализация, определяют по перечню СП 486.1311500.2020, требования к системе оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ) — по СП 3.13130.2009.

Константин М, специалист по пожарной безопасности: «Категорирование и расчет пожарного риска — это просто разные виды документов, которые вообще разные вещи описывают. Риск нам показывает, как быстро мы можем эвакуировать людей по смоделированным сценариям. Категория нам показывает, насколько опасно или не опасно конкретное помещение.»

Что закрывает расчет пожарного риска для зоны даркстора

Если требования нормативных документов по пожарной безопасности выполнены, расчет пожарного риска не нужен (ч. 3 ст. 6 123-ФЗ). Его заказывают, когда зона отступает от норм: выход на улицу шириной 1,1 м при нормативных 1,2 м, длинные пути эвакуации, открытая лестница, как в торговых центрах, там, где нормы требуют закрытую.

Константин М, инженер-эксперт: «Риск, как любые документы, относится к 123-ФЗ, Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности, но дальше конкретика разбивается в зависимости от назначения. Если мы разделим все — производство, цеха, склады и все остальное — рестораны, офисы, бизнес-центры, они немножко по разной нормативной документации готовятся.»

Пока даркстор остается помещением в здании торговли, расчет ведут по методике из приказа МЧС от 14.11.2022 № 1140: она охватывает здания классов Ф1-Ф4 и помещения класса Ф5 в них, кроме категорий А и Б, и учитывает высоту хранения с границей 5,5 м. Если под склад переходит все здание, оно становится производственным объектом в терминах 123-ФЗ, и применяют методику из приказа МЧС от 26.06.2024 № 533.

Важный нюанс из практики: на одном из объектов в центре Москвы — одноэтажное здание, нежилые помещения в собственности заказчика — риск по сути считали на все здание. Людей в расчете выводят на безопасную территорию, чаще всего на улицу, поэтому планы и обмеры путей эвакуации нужны по всему маршруту до выхода из здания.

Загрузка и приемка товара: когда меняется фасад

Новый дверной проем в наружной стене, крыльцо, пандус, навес или козырек над входом для приемки товара меняют внешнее архитектурное решение нежилого здания. В Москве такие изменения согласует Москомархитектура по постановлению № 94-ПП: рассмотрение занимает до 20 рабочих дней, решение действует 1 год. Зона рядом с существующим служебным входом и грузовым подъездом этот этап снимает: без новых проемов и входных групп фасад согласовывать не нужно.

В практике Смарт Вэй проект изменения фасада готовят отдельно от проекта перепланировки: это два разных вида проектов и два вида работ, и при изменении фасада нужны оба. Даже расширенное окно меняет планировку, поэтому его вносят в поэтажный план и в сведения ЕГРН.

Как согласовать перепланировку ТЦ под даркстор в Москве

Смена функции помещения без изменения параметров здания и без замены несущих конструкций реконструкцией не считается (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса). Перечень работ, для которых в Москве не нужно разрешение на строительство, установлен постановлением Правительства Москвы № 432-ПП: в него входят, в частности, демонтаж и устройство перегородок и несущих стен, устройство и заделка проемов в стенах, перегородках и перекрытиях — с условиями, указанными в самом постановлении. Работы вне перечня и изменение высоты, количества этажей, площади или объема здания относятся к реконструкции: разрешение на строительство, экспертиза проектной документации и ввод в эксплуатацию.

Работы из перечня оформляют через Росреестр: к техническому плану прикладывают проект перепланировки и техническое заключение о безопасности выполняемых работ и подают заявление на учет изменений. Кадастровый учет занимает 5 рабочих дней, через МФЦ — 7 (ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ). После учета планировка в ЕГРН совпадает с фактической, а проверяющие, включая пожарный надзор, сверяют объект с этими планами.

Региональная специфика: в Москве Росреестр читает проект перепланировки, сверяет перечень работ и планы с 432-ПП и приостанавливает учет, если в проекте указаны работы, которых в постановлении нет. С такой практикой мы сталкивались только в Москве.

Работу по зоне инженеры Смарт Вэй начинают с выезда и обмеров. Архитектор накладывает друг на друга планы БТИ до и после изменений, сведения ЕГРН и фактическую планировку и готовит отчет: список несоответствий, что из них ошибка БТИ, а что — действия собственника, и пошаговую стратегию согласования.

Проект перепланировки нежилого здания содержит характеристику здания — этажность, подвалы, антресоли, год постройки, конструктивную схему и материалы, архитектурно-планировочное решение с площадями до и после работ и противопожарные мероприятия, например светоуказатели «Выход» над эвакуационными выходами. В графической части — план до перепланировки, демонтажно-монтажный план с демонтажем зеленым цветом и монтажом красным и план после работ.

Если расчет пожарного риска не сходится, в проект перепланировки включают компенсирующие мероприятия.

Константин М, инженер-проектировщик: «Возможно, чтобы у нас риск сходился, нам нужно провести какую-то небольшую перепланировку — тамбуры, тамбур-шлюзы, дополнительные выходы либо лестницы. При текущей планировке мы смоделировали ситуацию пожара, и у нас люди не успевают эвакуироваться. Соответственно, чтобы при эвакуации было чуть больше времени, нужно, например, какую-то комнату отдельно выгородить, предусмотреть дополнительные выходы.»

Что собственник ТЦ фиксирует в согласии на работы арендатора

Арендатор ведет работы по письменному согласию собственника, и в образце согласия предусмотрены:

• перечень работ строго в границах арендуемой части по приложению к согласию, а выход за границы — только по отдельному письменному согласию;
• точки подключения и лимиты по электроснабжению, водоснабжению, теплоснабжению и вентиляции;
• предельная полезная нагрузка на перекрытие;
• перенос оросителей, извещателей и оповещателей и порядок временного отключения автоматических установок пожарной сигнализации и пожаротушения и СОУЭ по письменной заявке с назначением наблюдающего;
• регламент работ в действующем здании: часы шумных и пыльных работ, огневые работы по наряду-допуску, пропускной режим, сохранение габаритов и незадымляемости эвакуационных путей.

Работы с проемами и повышенными нагрузками образец допускает только при наличии технического заключения. Управляющая организация без документа о праве распоряжаться помещением и общим имуществом от имени собственника согласует только режим производства работ, но не саму перепланировку.

Как подготовить и согласовать зону ТЦ под даркстор: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН в формате XML с файлом электронной подписи: скана в PDF для проектирования недостаточно, актуальность выписки — 30 дней. Сверьте ее с поэтажным планом и экспликацией БТИ.
2. Шаг 2. Если планы расходятся с натурой, закажите выезд и обмеры, а для зала под стеллажи — техническое заключение о состоянии перекрытия.
3. Шаг 3. Получите от арендатора данные о товаре, высоте стеллажей, численности работников и графике работы.
4. Шаг 4. Рассчитайте категорию будущего склада и по ней определите тип противопожарных перегородок между даркстором и торговой зоной.
5. Шаг 5. Проверьте пути эвакуации; при отступлениях от норм закажите расчет пожарного риска и заложите компенсирующие мероприятия.
6. Шаг 6. Разработайте проект перепланировки с разделами АР (архитектурные решения) и ПБ (пожарная безопасность) в пределах перечня 432-ПП, а при новых проемах в наружных стенах — проект изменения фасада.
7. Шаг 7. Оформите арендатору письменное согласие на работы с лимитами нагрузок и подключений и регламентом работ в действующем здании.
8. Шаг 8. После работ получите техническое заключение, подайте технический план на учет изменений, обновите таблички категорий и, если меняется класс функциональной пожарной опасности, декларацию.

Образцы документов для размещения даркстора в торговом центре

Комплект охватывает подготовку к проектированию, работы арендатора в действующем здании, смену наименования и эвакуацию персонала; первым откройте чек-лист исходных данных — по нему видно, каких документов не хватает до договора на проектирование.

Ошибки собственника ТЦ при размещении даркстора

Сдать зону без сверки планов с фактом. Собственник полагается на поэтажный план БТИ, а на нем окно может быть нарисовано по центру при фактическом положении в углу, в ЕГРН может не быть двери или стены, а площадь помещения — вырасти за счет общих коридоров: в одном из случаев до 170 кв. м вместо 150. При выходе техника БТИ любое такое расхождение отмечают как самовольное изменение, а несоответствие документов Росреестра реальности становится прямым основанием для отказа в согласовании. Пока расхождения не устранены, начало работы арендатора сдвигается.

Ждать, что расчет риска снимет все замечания инспектора. Расчет закрывает только часть отступлений от норм, остальные замечания остаются, а штраф по ч. 1 ст. 20.4 КоАП для юридических лиц составляет от 300 000 до 400 000 руб.; если нарушение повлекло пожар с ущербом имуществу или вредом здоровью — от 700 000 до 800 000 руб. или приостановление деятельности до 30 суток (ч. 6).

Константин М, начальник технического отдела: «Вот у нас предписание содержит аж одиннадцать пунктов. Но это ровным счетом не означает, что все одиннадцать пунктов у нас можно снять расчетом индивидуального пожарного риска.»

Выйти за перечень 432-ПП без разрешения на строительство. Так бывает, когда арендатору под склад нужны изменения площади или объема здания, а оформить их пытаются как перепланировку. Реконструкция без разрешения на строительство обходится юридическому лицу штрафом от 500 000 до 1 000 000 руб. или приостановлением деятельности до 90 суток (ч. 1 ст. 9.5 КоАП), эксплуатация без разрешения на ввод — штрафом в тех же пределах (ч. 5).

Когда даркстор в торговом центре не подойдет

Под даркстор зона не подойдет в трех ситуациях:

• ширина пути эвакуации менее 90 см: методика расчета риска такой путь в принципе не допускает;
• товар дает помещению категорию А или Б: такие помещения в общественных зданиях не допускаются (п. 5.1.2 СП 4.13130.2013);
• участок ТЦ арендован у города, а под склад нужен другой вид разрешенного использования: арендатор государственного или муниципального участка не вправе выбрать вид, отличный от указанного в договоре (п. 3 ст. 14.4 Земельного кодекса), а п. 5 той же статьи в буквальном прочтении не дает арендатору и права на условно разрешенный вид, практики применения пока нет.

Стоимость перепланировки ТЦ под даркстор

Итоговая сумма зависит от площади зоны, того, затрагиваются ли несущие конструкции и проемы, и от того, совпадают ли планы БТИ и сведения ЕГРН с фактом. Цены актуальны на сентябрь 2026 года.

Строка о проеме нужна, только если затрагивают несущие стены. Расчеты категорий и пожарного риска оцениваются отдельно, а полный перечень работ со сроками приведен на странице цен на согласование перепланировки.

Как компания ведет проекты перепланировки и согласования, можно оценить по отзывам заказчиков.

Выводы

Даркстор размещают в ТЦ без реконструкции там, где товар принимают без новых проемов, перекрытие выдерживает стеллажи, пути эвакуации укладываются в нормы или обоснованы расчетом, а склад отделен от покупателей перегородками того типа, которого требует его категория. В Москве изменения в пределах перечня 432-ПП оформляют через технический план и учет в Росреестре, за пределами перечня начинается реконструкция с разрешением на строительство.

Смарт Вэй ведет такие проекты от обмеров и расчетов по пожарной безопасности до технического плана и внесения изменений в ЕГРН, а при смене наименования помещения — до решения суда. Обсудить конкретную зону можно через форму заявки.

Частые вопросы о дарксторе в торговом центре