Даркстор в подвале торгового центра: 2 выхода и расчет риска

Даркстор в подвале торгового центра можно открыть, если проект подтверждает выполнение пожарных норм для подземных этажей или отступления от них обоснованы расчетом пожарного риска. Правила противопожарного режима запрещают хранить продукцию в подвальных и цокольных этажах, кроме случаев, которые допускают нормативные документы по пожарной безопасности. На практике решение упирается в 4 вопроса: категорию помещения по пожарной нагрузке, число и расположение эвакуационных выходов, дымоудаление и статус подвала как защитного сооружения гражданской обороны. Разберем, что проверить до подписания договора аренды и какие отступления закрывает расчет риска, а какие — только перепланировка с новыми выходами и перегородками. Стоимость согласования перепланировки подвала на 2026 год, случаи, когда подвал не подходит под даркстор, и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Можно ли открыть даркстор в подвале ТЦ: запрет ППР и СП 4.13130

Подпункт «б» пункта 16 Правил противопожарного режима (постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479, далее ППР) запрещает использовать технические, подвальные, подземные и цокольные этажи для производственных участков, мастерских, хранения продукции, оборудования и мебели, кроме случаев, установленных нормативными документами по пожарной безопасности. ГОСТ Р 51303-2023 (п. 66.1) описывает даркстор как помещение для приема, хранения товаров и комплектования заказов, поэтому подвальный даркстор попадает под этот запрет, а выводит из-под него проектное решение на основе нормативных документов по пожарной безопасности. ППР действуют до 31.12.2026 включительно, и для запуска в 2027 году редакцию правил перепроверяют.

СП 4.13130.2013 в редакции приказа МЧС от 15.06.2022 № 610 (п. 5.1.4) не допускает в подвальных этажах помещения производственного и складского назначения категорий В1-В3, кроме помещений, которые входят в состав общественных учреждений по процессу их деятельности, и других исключений этого пункта. Помещения категорий А и Б в общественных зданиях не допускаются вовсе (п. 5.1.2).

Подпадает ли даркстор под исключение для общественных учреждений, норма прямо не отвечает. ГОСТ ставит даркстор в ряд торговых предприятий, хотя по функции это хранение, и класс функциональной пожарной опасности — Ф3.1 торгового здания или Ф5.2 складских помещений — остается предметом толкования. Позицию закрепляют в проектной документации до подписания аренды.

Если свод правил в подвале выполнить нельзя, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ позволяет подтвердить пожарную безопасность расчетом: требования самого закона выполняются полностью, а индивидуальный пожарный риск не превышает одной миллионной в год для человека в наиболее удаленной от выхода точке (ч. 1 ст. 79). При полном выполнении норм расчет не требуется (ч. 3 ст. 6). Перед обсуждением ставки аренды запросите у собственника категории помещений подвала и сведения о том, считали ли по зданию пожарный риск.

Проверка подвала до подписания аренды: ЕГРН, БТИ и статус ЗС ГО

Перегородки, проемы и лестницы прежнего арендатора, которых нет на поэтажном плане, выявляют до проекта: инженеры Смарт Вэй берут на выезд документы БТИ и сверяют фактическую планировку подвала с инвентарным делом.

До подписания договора аренды запросите и проверьте:

• выписку ЕГРН на помещение: этаж, площадь, назначение;
• поэтажный план и экспликацию БТИ на подвал и их совпадение с фактической планировкой;
• проекты и исполнительную документацию на автоматическую пожарную сигнализацию (АПС), систему оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ), дымоудаление и пожаротушение;
• письменный ответ главного управления МЧС России по субъекту (ГУ МЧС) о том, состоит ли подвал на учете как защитное сооружение гражданской обороны (ЗС ГО);
• условие договора аренды, которое разрешает перепланировку и новый проем в наружной стене и распределяет расходы на проект, расчеты и технический план.

Сверьте этаж, площадь и кадастровый номер подвального помещения по ЕГРН

Сведения ЕГРН подтверждают площадь, адрес и кадастровый номер, но статус ЗС ГО в реестре не отражается. Если площадь в выписке расходится с экспликацией БТИ, причину выясняют до заказа проекта перепланировки.

Статус защитного сооружения гражданской обороны

Статус ЗС ГО — учетная запись, при осмотре его не видно. Гермодвери и вентиляционная камера — только признаки, а снятые двери и зашитый венткороб не означают, что сооружение снято с учета.

Учтенное ЗС ГО сдают в аренду только с сохранением назначения и по закрытому перечню видов использования. Перепланировка такого подвала запрещена вместе с проемами в ограждающих конструкциях, нарушением герметизации и демонтажем оборудования, выполненные работы придется восстанавливать, а штраф по ч. 1 ст. 20.7 КоАП РФ составляет 50 000-100 000 руб. для юридических лиц и 5 000-10 000 руб. для должностных. Запрос о статусе направляют в ГУ МЧС до подписания аренды, образец с разбором адресатов есть в блоке документов ниже.

Эвакуационные выходы из подвала под даркстор

Свод правил СП 1.13130.2020 «Эвакуационные пути и выходы» требует не менее 2 эвакуационных выходов из подвального и цокольного этажа площадью более 300 кв. м или рассчитанного на одновременное пребывание более 15 человек. Порог считают по этажу, поэтому число выходов сверяют по поэтажному плану всего подвала, включая неарендуемые части.

Выходы из подвала, как правило, ведут непосредственно наружу, обособленно от общей лестничной клетки здания, чтобы дым от пожара в подвале не уходил на верхние этажи. Если лестница из подвала проходит через общую клетку, ее отделяют противопожарной перегородкой. Отсутствие выхода наружу — типовой пункт предписаний МЧС по подвалам, и закрывают его отдельным выходом через приямок: проем в наружной стене, тамбур, крыльцо и лестница спуска.

Константин М, специалист по пожарной безопасности: «Даже старые здания, совершенно советские, если это подвал, оборудовались отдельным входом. С подвала, если единственная лестница заблокирована, например горит, мы же не прокопаем внезапно себе выход на улицу. Поэтому часто делают именно отдельные лестницы, а по-хорошему, в зависимости от площади, там несколько выходов. Если есть рекомендация по выходу из подвала, придется организовать приямок и делать именно спуск в подвал.»

Параметры путей внутри подвала проверяют замером на объекте. Двери на путях эвакуации открываются по направлению выхода из здания, проходы между стеллажами оставляют не менее 1 м, а перепады высот на путях эвакуации, сделанные без проекта, приходится переделывать.

Региональная специфика: в Петербурге проект перепланировки нежилого помещения в нашей практике проходит отдел надзорной деятельности МЧС, и направление открывания дверей на путях эвакуации там проверяют по проекту. Открывание не нормируется для помещений, где одновременно находятся не более 15 человек, и для кладовых площадью не более 200 кв. м без постоянных рабочих мест.

Площадь подвального этажа по экспликации, число сотрудников в смене и число лестниц, которые ведут непосредственно наружу, показывают, нужен ли даркстору новый выход.

Дымоудаление в подвальном дарксторе

В подвалах окон часто нет или есть только небольшие окна в приямках, а отсутствие работающей системы дымоудаления в помещениях без окон — прямое показание к расчету пожарного риска.

Константин М, инженер-эксперт: «Как правило, дымоудаление бывает на объектах подвальных, там следует выполнять противодымную вентиляцию. И вот здесь по факту смотреть, есть она или нет. Далее это отражается в заключении, и исходя из наличия либо отсутствия будут исходить наши рекомендации — либо выполнять дымоудаление, либо отходить от норм расчетом пожарных рисков.»

Если система в здании есть, запросите ее проект и исполнительную документацию и проверьте, какие помещения подвала она обслуживает. Перегородки даркстора делят подвал на новые помещения, поэтому проектное решение по противодымной вентиляции пересматривают под новую планировку.

Если системы нет, выбирают между монтажом и расчетом. В модели пожара наличие и параметры дымоудаления и спринклерного пожаротушения влияют на скорость распространения опасных факторов пожара, и отсутствие одной из двух систем может быть обосновано расчетом. Монтаж выполняет специализированный подрядчик по проекту.

Категория помещения даркстора в подвале и противопожарные перегородки

Категорию определяют по ст. 27 123-ФЗ последовательно от А к Д, а подкатегорию В — по количеству и размещению пожарной нагрузки. Для даркстора нагрузку считают по фактическому ассортименту и упаковке: от того, что лежит на стеллажах, зависит скорость развития пожара. Пороги подкатегорий по табл. Б.1 СП 12.13130.2009 и их последствия для подвала:

Без ссылки на исключения п. 5.1.4 в подвальном этаже проходит только подкатегория В4. Для стеллажного хранения это участки нагрузки не больше 10 кв. м с нормируемыми разрывами, и выполнимость такой расстановки подтверждает только расчет.

Константин М, начальник технического отдела: «Категорирование и расчет пожарного риска — это просто разные виды документов, которые вообще разные вещи описывают. Риск нам показывает, как быстро мы можем эвакуировать людей по смоделированным сценариям. Категория нам показывает, насколько опасно или не опасно конкретное помещение.»

Части здания и помещения разных классов функциональной пожарной опасности разделяют конструкциями с нормируемым пределом огнестойкости или противопожарными преградами (ч. 1 ст. 88 123-ФЗ). Если даркстор ведут как складское помещение класса Ф5.2 в торговом здании класса Ф3.1, ограждение зоны хранения проектируют противопожарным, и оно входит в проект перепланировки. Для расчета категории составьте перечень товаров с упаковкой, а для выбора типа перегородок запросите у собственника степень огнестойкости здания.

Расчет пожарного риска для подвального даркстора: какие отступления он закрывает

Оценку риска проводят в порядке расчета пожарного риска, утвержденном постановлением Правительства РФ от 22.07.2020 № 1084: расчетные величины сопоставляют с нормативными, результат оформляют отчетом. Для зданий классов Ф1-Ф4 и помещений класса Ф5, кроме категорий А и Б, в таких зданиях применяют методику приказа МЧС от 14.11.2022 № 1140. После поправок Федерального закона от 04.08.2026 № 330-ФЗ порядок расчетов определяют нормативные правовые акты МЧС, поэтому редакцию методики сверяют на дату расчета.

Типовые пункты предписаний по подвалам делятся на те, что расчет может обосновать, и те, что выполняются только на объекте:

Расчет работает с геометрией путей и инженерными системами, а сигнализация, оповещение, категории и порядок на объекте обязательны при любом результате моделирования.

Константин М, инженер-проектировщик: «Вступают в дело так называемые компенсирующие мероприятия. Возможно, чтобы у нас риск сходился, нужно провести какую-то небольшую перепланировку: тамбуры, тамбур-шлюзы, дополнительные выходы либо лестницы. При текущей планировке мы смоделировали ситуацию пожара, и люди не успевают эвакуироваться. Соответственно, чтобы при эвакуации было чуть больше времени, нужно какую-то комнату отдельно выгородить, предусмотреть дополнительные выходы.»

В Смарт Вэй расчет начинаем со сбора исходных данных: поэтажные планы в DWG или сканах, а если их нет — обмеры путей эвакуации; высота потолков, от которой зависит объем, заполняемый дымом; фактическая пожарная нагрузка; число людей и график смен; наличие и параметры дымоудаления и пожаротушения.

Перепланировка подвала под даркстор: порядок согласования

В проект перепланировки подвала попадают работы, которые вытекают из пожарных требований: противопожарные перегородки вокруг зоны хранения, тамбуры и тамбур-шлюзы, выгороженные помещения, расширение проемов на путях эвакуации, новый выход через наружную стену с приямком. Смарт Вэй готовит проект с разделами архитектурных решений (АР) и пожарной безопасности (ПБ), при работах с несущими конструкциями — с разделом КР, а сами работы выполняет подрядчик арендатора.

Реконструкцией по п. 14 ст. 1 ГрК РФ считается изменение высоты, этажности, площади или объема здания, а также замена и восстановление несущих конструкций, кроме замены отдельных элементов на аналогичные или улучшающие. Углубление подвала меняет высоту и объем, поэтому требует разрешения на строительство. Площадь здания включает все надземные и подземные этажи, в том числе цокольный и технический; если после работ она меняется, регистраторы Росреестра видят в этом реконструкцию, и на практике такая площадь меняется только через суд.

В Москве изменения объектов капитального строительства, которые не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности и не требуют разрешения на строительство, перечислены в постановлении № 432-ПП; для нежилых объектов там есть позиции по проемам и входным группам с условиями. Мосжилинспекция по 508-ПП работает только с помещениями в многоквартирных домах, поэтому ее процедура нужна, когда торговые площади встроены в жилой дом.

Новый выход через наружную стену меняет фасад. Изменения проемов, входных групп с лестницами и крыльцами, тамбуров нежилых зданий Москвы согласуют с Москомархитектурой (МКА) по 94-ПП: рассмотрение занимает до 20 рабочих дней, решение действует 1 год, а применимость постановления к конкретному адресу сверяют по действующей редакции.

Константин М, специалист по архитектурным решениям: «Дверной проем может быть ниже уровня земли, например в цокольный этаж, соответственно, делается для этого приямок. Приямки зачастую являются обязательными для согласований. С приямками раньше было сложно работать, потому что не было точных формулировок в законодательстве, как правильно их согласовывать: кто-то приравнивал их к реконструкции, кто-то к перепланировке или изменению фасадов. Надо правильно их разработать, чтобы потом согласование прошло без проблем.»

Графическая часть проекта и технического заключения по подвалу включает план до перепланировки, демонтажно-монтажный план и план после работ.

Важный нюанс из практики: в образце технического заключения на перепланировку нежилого помещения обследование визуальное и выполняется выше отметки 0.000. Конструкции подвала находятся ниже этой отметки, поэтому при работах с несущими конструкциями или при необходимости инструментального контроля объем обследования расширяют по ГОСТ 31937-2024 и СП 13-102-2003.

Как согласовать перепланировку подвала под даркстор: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Получите от собственника выписку ЕГРН, поэтажный план и экспликацию БТИ, проекты систем противопожарной защиты и ответ ГУ МЧС о статусе ЗС ГО.
2. Шаг 2. Закажите обмеры и обследование подвала: ширина выходов, длина коридоров, высота путей эвакуации, состояние несущих конструкций.
3. Шаг 3. Рассчитайте категории помещений по пожарной нагрузке будущего ассортимента.
4. Шаг 4. Разработайте проект перепланировки с разделами АР и ПБ; при отступлениях от сводов правил выполните расчет пожарного риска и заложите компенсирующие мероприятия в проект.
5. Шаг 5. Получите письменное согласие собственника, а при новом проеме в наружной стене — согласование изменения фасада.
6. Шаг 6. После работ подрядчика получите техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ.
7. Шаг 7. Подготовьте технический план: заявление об учете изменений подает собственник, кадастровый учет занимает 5 рабочих дней, через МФЦ — 7.
8. Шаг 8. Обновите планы эвакуации и документы по пожарной безопасности под новую планировку.

Документы арендатора по пожарной безопасности в подвальном дарксторе

Комплект документов по пожарной безопасности арендатор оформляет на свою организацию, и для подвального склада он включает:

• приказы о назначении ответственного за пожарную безопасность, об утверждении инструкций по пожарной безопасности и о порядке противопожарных инструктажей;
• журналы учета инструктажей по пожарной безопасности, учета огнетушителей и проверок систем противопожарной защиты;
• общую инструкцию о мерах пожарной безопасности, инструкцию для складского помещения и инструкцию о действиях персонала при пожаре;
• программу вводного и первичного инструктажа и график тренировок по эвакуации людей при пожаре.

Инструкция о действиях при эвакуации дополняет планы эвакуации и задает практические тренировки не реже 2 раз в год. Инструкция для дежурного персонала описывает порядок действий днем и ночью, когда руководителя на объекте нет.

Образцы документов для подвала под даркстор: ЗС ГО, пожарные инструкции, техническое заключение

Комплект закрывает проверку статуса подвала, инструкции персонала и заключение по выполненным работам; первым откройте образец запроса в ГУ МЧС о статусе ЗС ГО.

Когда подвал ТЦ не подходит под даркстор

Подвал отпадает, если хотя бы одно из условий не снимается ни проектом, ни расчетом:

• подвал состоит на учете как ЗС ГО, и снять его с учета до запуска не удается;
• выход непосредственно наружу устроить нельзя, а расчет пожарного риска без него не сходится;
• категория по фактической пожарной нагрузке выходит В1-В3, а исключение п. 5.1.4 СП 4.13130.2013 к объекту не применяется;
• собственник не согласует перепланировку и проем в наружной стене;
• проект требует углубления подвала или замены несущих конструкций, то есть реконструкции с разрешением на строительство и экспертизой проектной документации.

Кейс из практики: заказчик пришел в Смарт Вэй с предписанием МЧС, где был пункт об отсутствии эвакуационного выхода из подвального этажа непосредственно наружу. Выход требовал земляных работ под приямок и спуск. Заказчик отказался от эксплуатации подвала, оставил в нем только оборудование и обосновал это решение перед инспектором.

Во что обходится запуск без проекта и расчетов

Нарушение требований пожарной безопасности по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ стоит юридическому лицу 300 000-400 000 руб., должностному лицу 20 000-30 000 руб., ИП 40 000-60 000 руб. Если нарушение повлекло пожар с ущербом или вредом здоровью, штраф для юридического лица по ч. 6 той же статьи — 700 000-800 000 руб. или приостановление деятельности до 30 суток. Реконструкция без разрешения на строительство по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ обходится юридическому лицу в 500 000-1 000 000 руб. или приостановление деятельности до 90 суток.

К штрафам добавляются переделки: перегородки без проекта демонтируют, а планы эвакуации и расчет риска готовят заново под фактическую планировку. Если условие из списка не снимается, до переговоров о ставке подвал сравнивают с надземным помещением того же ТЦ.

Стоимость согласования перепланировки подвала под даркстор

Цены на сентябрь 2026 года зависят от площади подвала, состава проекта и того, нужен ли новый проем в несущей стене.

Итоговая сумма складывается из позиций, нужных конкретному подвалу: для выполненной перепланировки вместо проекта готовят ТЗК, а расчет пожарного риска и категорирование оценивают отдельно по исходным данным объекта. Полный перечень позиций и сроков — на странице стоимости согласования перепланировки.

Как проходили согласования нежилых помещений у заказчиков, можно оценить по отзывам клиентов компании.

Выводы

Подвал торгового центра становится даркстором после проверки 4 условий: статус ЗС ГО, категория по реальной пожарной нагрузке, число и расположение выходов наружу, противодымная защита. Расчет пожарного риска обосновывает часть отступлений по путям эвакуации и инженерным системам, а перегородки, тамбуры и новый выход с приямком оформляют как перепланировку с техническим заключением и учетом изменений в ЕГРН.

Смарт Вэй проверяет подвал до подписания аренды, готовит проект перепланировки с разделом пожарной безопасности, техническое заключение и технический план. Предварительную оценку подвала можно запросить через форму заявки.

Частые вопросы о дарксторе в подвале торгового центра