Что такое перепланировка нежилого помещения и как её согласовать

Планировка помещения определяется его местоположением на этаже, конфигурацией конструкций и дополнительных элементов. Чтобы изменить планировку, проводят разные виды строительных работ — все это охватывается понятием «перепланировка». Для ее выполнения собственнику потребуется разработать и получить ряд документов, включая проект. Константин М, инженер-эксперт с 15-летним стажем согласований в Москве (реестр НОПРИЗ П-011683, аттестат кадастрового инженера 78-16-1134), отмечает: при работе с нежилыми помещениями в МКД процедура требует особой внимательности к деталям — от подготовки документации до кадастрового учета.
Подробнее о понятии переустройства и перепланировки, а также ключевых отличиях этих процедур читайте в нашей основной статье про переустройство нежилого помещения. А здесь разберем, как трактует понятие перепланировки законодательство РФ и Москвы, в чем заключается алгоритм согласования, какая документация нужна для изменения планировки помещения.

Что такое перепланировка нежилого помещения

Правовое определение перепланировки содержится в статье 25 Жилищного кодекса РФ и распространяется на помещения в жилфонде. Но по аналогии его применяют и к объектам нежилого назначения. Закон трактует перепланировку как изменение конфигурации. Она может заключаться:

1. в изменении места расположения и характеристик конструкций в границах помещения (допускается демонтаж, возведение или перенос внутренних перегородок);
2. в появлении новых элементов в границах помещения (эффективность пользования объектом можно повысить за счет возведения антресоли);
3. в появлении новых помещений после завершения строительных работ (раздел или объединение помещений внутри здания проводится как перепланировка).

При перепланировке не меняются основные параметры здания — высота, этажность, объем. Такие изменения возможны только после реконструкции. Ее согласование намного сложнее и дольше, поскольку необходимо подтверждать соответствие по расширенному перечню норм безопасности.
Изменение планировки может сказаться на прочности здания и его конструкций, инженерных систем. Поэтому данный вид работ подлежит обязательному согласованию. Порядок прохождения зависит от того, где расположено помещение — в жилом или нежилом фонде. Также на это влияет вид работ и решений из проекта. При перепланировках с фасадными изменениями разрешения получают в Москомархитектуре (для объектов в столице).

Комментарий эксперта. Законодательство содержит еще одно понятие, связанное с производством работ в помещениях — переустройство. Оно может проводиться вместе с перепланировкой и предусматривает изменение схемы инженерных сетей, перенос, замену или установку оборудования (электрика, сантехника). Оба вида работ можно описать в одном проекте и согласовать в рамках единой процедуры.

Проверьте сведения об объекте в ЕГРН

Перед началом любых работ по перепланировке важно убедиться, что сведения о вашем объекте актуальны в Едином государственном реестре недвижимости. Проверка покажет, есть ли в выписке поэтажная графика — без нее подготовить технический план невозможно. Используйте наш бесплатный сервис:

Полная версия сервиса с расширенными возможностями доступна на странице проверки объекта в Росреестре.

Какой документацией оформляется перепланировка нежилого помещения

Требования к документации, которую представляют на проверку и согласование, детализированы в региональном законодательстве. Согласование перепланировки нежилого помещения в Москве осуществляется на основании документов, указанных в Постановлении N 508-ПП (в редакции от 18.04.2025):

• заявление собственника или его уполномоченного представителя;
• правоподтверждающий документ (обычно это выписка ЕГРН);
• проект, разработанный организацией, состоящей в СРО;
• техническое заключение (выдается по разным схемам, о чем расскажем ниже);
• учетно-техническая документация: поэтажный план, копия техпаспорта (не требуется, если сведения об МКД внесены в столичный регистр недвижимости);
• разрешение от других владельцев помещения (если собственников несколько);
• протокол общего собрания с положительным решением собственников МКД (если работы затрагивают общедомовое имущество).

После завершения перепланировки обращаются за приемочным актом. Для этого Постановление N 508-ПП предусматривает подачу дополнительных документов — журнал производства работ, акты скрытых работ. С 23 апреля 2025 года технический план подается в МЖИ вместе с документами на приемку — инспекция самостоятельно направляет его в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН (п. 26 Приложения 1 к ППМ N 508-ПП).
Постановление N 508-ПП содержит регламент согласований перепланировки нежилого помещения в Москве, если оно расположено в МКД. Аналогичного нормативного акта для зданий нежилого назначения нет. Собственнику не требуется специальное разрешение, если работы проводятся в нежилом здании. Но если при перепланировке меняются фасады — их согласовывают через Москомархитектуру. При этом следует учитывать, что работы в отдельностоящих зданиях все чаще квалифицируются как реконструкция согласно позиции Росреестра (письмо Управления Росреестра от 30.01.2025).

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Процесс согласования перепланировки нежилых помещений

Своими силами при согласованиях не обойтись. Собственнику понадобится проект и техзаключение, а после окончания работ — технический план. Эту документацию оформляют только профильные специалисты — проектировщики, кадастровые инженеры. Поэтому важно выбрать организацию, которая разрабатывает документы и сопровождает согласования.
ООО «Смарт Вэй» предлагает как отдельные услуги, так и сопровождение «под ключ». Наши преимущества:

• в штате проектировщики, кадастровые инженеры и другие специалисты — оформляем все документы до и после перепланировки;
• большой практический опыт взаимодействия с Мосжилинспекцией, Москомархитектурой и другими ведомствами;
• помощь в узаконивании перепланировки, выполненной без разрешений (включая судебное обжалование при необходимости).

Чтобы убедиться в качестве работы проектировщиков и кадастровых инженеров ООО «Смарт Вэй», рекомендуем ознакомиться с нашими кейсами по перепланировкам. Там есть примеры по разным изменениям в планировке нежилых помещений — от обустройства отдельного входа до возведения антресоли. В рамках услуги «под ключ» мы согласуем перепланировку нежилого помещения в интересах собственника, сами получим и передадим заказчику итоговые документы.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в нежилом здании

Узакониванием условно называют согласование уже завершенной перепланировки. Это требуется, если собственник выполнял работы без проекта или без получения обязательных разрешений. Процесс узаконивания может идти в административном или судебном порядке.
Порядок узаконивания перепланировки нежилого помещения в Москве напрямую зависит от того, где оно расположено. Если речь идет о работах в здании нежилого назначения, нужно учитывать следующие нюансы:

• собственнику не нужно обращаться за разрешением в МЖИ до или после перепланировки;
• для начала работ достаточно оформить проект (его можно заказать в ООО «Смарт Вэй»);
• проект представляют в МКА, если он содержит решения по изменению фасада (новый вход в помещение с улицы);
• если перепланировка проводилась без проекта, для узаконивания заказывают технический план у кадастрового инженера;
• изменения в планировке объекта необходимо отразить в ЕГРН (это сделает Росреестр на основании техплана).

При разработке проекта учитывают нормы Постановления N 432-ПП (в редакции от 24.10.2024). Там указан перечень работ, допустимых при перепланировках в нежилом фонде, на которые не требуется разрешение на строительство.
Так как МЖИ не участвует в согласованиях для помещений нежилого здания, собственник может приступать к работам сразу после оформления проекта. Документ заверяет руководитель проектной организации. Техплан, который получают после завершения перепланировки, содержит описание реальной конфигурации на момент обследований. Документ изготавливает кадастровый инженер с действующим квалификационным аттестатом в соответствии с Приказом Росреестра N П/0082 (в редакции от 24.07.2025).

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в жилом доме

Практически в каждом многоквартирном доме есть нежилые помещения (обычно на первом этаже). В отличие от квартир, в них можно вести коммерческую деятельность, если это разрешено законодательством — офисы, торговые точки и т.д.
Перепланировка в помещениях МКД может представлять потенциальную опасность не только для здания и его конструкций, но и для жильцов. Поэтому регламент согласования по Постановлению N 508-ПП включает следующие нюансы:

• собственнику необходимо заказать проект и техзаключение, иные документы для МЖИ;
• если работы выполнены без разрешения от жилинспекции, для узаконивания заказывают только техзаключение (проект не нужен);
• изменения фасадных решений, описанные в проекте, согласовывают по линии МКА (Мосжилинспекция сама передаст туда документы);
• после окончания работ обращаются в МЖИ для получения приемочного акта;
• с 23 апреля 2025 года технический план подается в МЖИ вместе с документами на приемку, инспекция самостоятельно передает его в Росреестр.

Важен момент с получением технического заключения. Как указано в Постановлении N 508-ПП, документ может выдать организация-автор проекта дома. Если сведений об этой компании нет либо она прекратила деятельность, техзаключение оформляет ГБУ «Экспертный центр» — организация, уполномоченная Правительством Москвы. Обращение в ГБУ «Экспертный центр» обязательно для домов с деревянными или смешанными перекрытиями, а также при затрагивании несущих конструкций. В ряде случаев, описанных в Постановлении N 508-ПП, документ может изготовить проектная компания, состоящая в СРО. Подробнее о правовом статусе техзаключения и порядке его оформления читайте в нашем материале.

Пошаговая инструкция: как согласовать перепланировку в МКД

Процесс согласования перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме включает следующие этапы:

1. Получите выписку из ЕГРН — убедитесь, что в ней есть поэтажная графика. Без нее технический план подготовить невозможно. Если графики нет — закажите планы БТИ.
2. Закажите проект перепланировки — его разрабатывает организация, состоящая в СРО. Проект должен содержать планы «до» и «после», разделы АР, ОВ, ВК при необходимости.
3. Получите техническое заключение — документ подтверждает безопасность планируемых работ для конструкций здания.
4. Подайте документы в МЖИ через mos.ru — срок рассмотрения составляет до 20 рабочих дней. При положительном решении выдается Распоряжение на перепланировку.
5. Выполните работы строго по проекту — любое отклонение приведет к отказу инспектора в приемке. Ведите журнал производства работ.
6. Пригласите инспектора МЖИ на приемку — он сверит выполненные работы с проектом и подпишет Акт о завершенной перепланировке.
7. Закажите технический план и подайте его в МЖИ — с 23.04.2025 техплан подается вместе с документами на приемку, МЖИ самостоятельно направляет его в Росреестр. Срок внесения изменений в ЕГРН составляет до 15 рабочих дней.

Получать техзаключения на оценку влияния изменений на безопасность здания рекомендуем у нескольких организаций. Состав документов определен в Постановлении N 508-ПП.
Собрать документы для согласования, получить разрешения, а по результатам работ пройти приемку можно только при наличии всей необходимой проектной документации. Вот последовательность этапов, которые придется пройти собственнику.

Этап 1. Разработка проектной документации

Проект перепланировки готовит организация, входящая в состав СРО. В этом документе описываются все изменения, которые планирует собственник: демонтаж и возведение перегородок, установку оборудования, изменение инженерных сетей. Проект включает планы помещения «до» и «после» перепланировки, разделы АР (архитектурные решения), ОВ (отопление и вентиляция), ВК (водоснабжение и канализация) при необходимости.

Этап 2. Получение технического заключения

Техническое заключение — это документ о безопасности запланированных работ для несущих конструкций здания. Если перепланировка затрагивает несущие элементы (стены, колонны, перекрытия), заключение выдает автор проекта дома или ГБУ «Экспертный центр». Для работ без воздействия на несущие конструкции техзаключение готовит любая проектная организация из СРО.

Этап 3. Направление документов в Мосжилинспекцию

Подготовленный пакет документов направляется в МЖИ через портал mos.ru. Инспекция проверяет комплектность и соответствие проекта нормативам. Срок рассмотрения — до 20 рабочих дней. При положительном решении собственник получает Распоряжение, разрешающее проведение работ.

Этап 4. Производство строительных работ

После получения разрешения собственник выполняет работы строго по согласованному проекту. Важно вести журнал производства работ и оформлять акты скрытых работ — эти документы потребуются при приемке. Отклонение от проекта ведет к отказу в согласовании и необходимости переделывать работы за свой счет.

Этап 5. Прохождение приемки

Инспектор МЖИ выходит на объект и сверяет фактическое состояние помещения с согласованным проектом. Если все соответствует — подписывается Акт о завершенной перепланировке. Этот документ подтверждает законность выполненных работ.

Этап 6. Внесение изменений в ЕГРН

Кадастровый инженер готовит технический план на основании Акта о завершенной перепланировке. С 23 апреля 2025 года техплан подается в МЖИ вместе с документами на приемку — инспекция самостоятельно направляет его в Росреестр. Срок внесения изменений в ЕГРН составляет до 15 рабочих дней. По итогам собственник получает выписку ЕГРН с обновленными сведениями о помещении.

Кто выдает разрешение на перепланировку нежилого помещения

В процедурах согласования и узаконивания участвуют следующие ведомства Москвы:

• МЖИ — выдает разрешения и приемочные акты для работ в жилфонде;
• МКА — согласовывает проекты с изменениями фасадных решений;
• Роспотребнадзор — выдает заключения о соответствии работ санитарно-эпидемиологическим требованиям (если требуется);
• Росреестр — вносит новые данные в ЕГРН после перепланировки;
• БТИ — вносит новые данные в содержание техпаспорта;
• суд — рассматривает административные иски на отказ в согласовании или узаконивании.

При наличии доверенности проектировщики или другие сотрудники ООО «Смарт Вэй» представят интересы заказчика во всех указанных структурах.

Госпошлины за кадастровый учет и регистрацию (2025-2026)

С 1 января 2025 года изменились размеры госпошлин за кадастровый учет и регистрацию прав. Приводим актуальные тарифы:
Кадастровый учет изменений после перепланировки:

• физические лица — 1 000 рублей;
• юридические лица — 2 000 рублей.

Одновременный кадастровый учет и регистрация права:

• физические лица — 6 000 рублей (при кадастровой стоимости до 20 млн рублей);
• юридические лица — 66 000 рублей (при кадастровой стоимости до 22 млн рублей).

При подаче документов через портал Госуслуг физические лица получают скидку 30%. Для юридических лиц с 1 марта 2025 года электронная подача документов в Росреестр является обязательной (ФЗ N 487-ФЗ от 08.08.2024).

Узаконивание уже выполненной перепланировки

В некоторых случаях собственник завершает работы до получения разрешения. Такая перепланировка требует узаконивания — процедуры подтверждения, что выполненные изменения соответствуют нормам безопасности.
Алгоритм действий аналогичен согласованию, но с особенностями:

• вместо проекта готовится техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
• если МЖИ откажет в узаконивании — собственник вправе обратиться в суд;
• за самовольную перепланировку в МКД предусмотрен штраф: для граждан — от 2 000 до 2 500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ), для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей. В Москве по ст. 9.12 КоАП г. Москвы штраф для организаций может достигать 300 000 рублей.

Вот примерные расценки на услуги по согласованию или узакониванию перепланировки (цены актуальны на 2026 год).

Кейсы по перепланировке нежилых помещений в Москве

Кейс 1. Владелец помещения площадью 87 м2 на первом этаже МКД в ЦАО решил сделать перепланировку для сдачи в аренду. После согласования за 2,5 месяца ежемесячный доход составил более 60 000 рублей.
В этом кейсе ООО «Смарт Вэй» оказывало услуги по согласованию «под ключ»:

• разработан проект, получено техзаключение — срок 10 рабочих дней;
• документы направлены на проверку в МЖИ, получено Распоряжение;
• после завершения работ кадастровый инженер оформил техплан, МЖИ направила его в Росреестр, выписка получена за 5 рабочих дней.

Юрист ООО «Смарт Вэй» также помог с оформлением и регистрацией долгосрочного договора аренды.

Кейс 2. Проект для перепланировки двух помещений в магазине (общая площадь 124 м2) помог собственнику использовать дополнительные площади для продаж. Ежемесячный доход вырос на 18%.
По договору с собственником магазина ООО «Смарт Вэй» оказало услуги:

• разработка проекта на перепланировку для двух смежных помещений;
• изготовление техплана после производства работ;
• сопровождение учета в Росреестре, получение выписки ЕГРН.

Оформление проектной документации заняло 4 дня, технического плана — 2 дня. Общий срок согласования составил 6 недель.

Выводы

• Перепланировку можно согласовать (до начала работ) или узаконить (после завершения). Процедуры проходит собственник помещения или его представитель по доверенности.
• Для помещений в МКД регламент согласований описан в Постановлении N 508-ПП (редакция от 18.04.2025). Для работ в нежилом фонде применяются Постановление N 432-ПП (редакция от 24.10.2024) и Федеральный закон N 384-ФЗ.
• С 23 апреля 2025 года технический план подается в МЖИ вместе с документами на приемку — инспекция самостоятельно направляет его в Росреестр.
• Основные документы для узаконивания или согласования — проект и техзаключение. После завершения перепланировки оформляют техплан для внесения изменений в ЕГРН.

Часто задаваемые вопросы

Список источников

• Федеральный закон N 384-ФЗ (скачать);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2020 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 508-ПП в редакции от 18.04.2025 (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 432-ПП в редакции от 24.10.2024 (скачать);
• Приказ Росреестра N П/0082 в редакции от 24.07.2025 (скачать).