Что такое антресоль в нежилом помещении и зачем её устраивают

Площадь нежилого помещения можно увеличить, если согласовать проект устройства антресоли. По сути, антресоль — это дополнительная площадка внутри помещения, возвышение над уровнем пола, которое фактически расширяет полезную площадь объекта недвижимости.

Эта статья — часть нашего большого материала про согласование антресоли в жилом и нежилом помещении. Здесь мы подробно разберем, что такое антресоль простым и юридическим языком, с примерами, а также всю процедуру согласования и отличия от узаконивания.

Как отмечает Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй с 15-летним стажем в согласованиях, устройство антресоли — один из частых запросов от владельцев коммерческих помещений, и ошибки на этапе проектирования обходятся дорого. Вопрос не в том, чтобы «просто построить полку побольше», а в том, чтобы пройти весь цикл — от проекта до ЕГРН — без приостановок и штрафов.

Понятие антресоли

Понятие антресоли в нормах проектирования содержится в строительных сводах правил. К примеру, СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные». Под антресолью подразумевается площадка, которая разделяет высоту помещения на определенные уровни, с площадью не более 40% площади объекта, где она сооружается.

Проще говоря, антресоль — строение, сооруженное выше уровня пола. Когда есть возможность повысить площадь и объем в самом здании — это выход.
— Константин М, инженер-эксперт, начальник технического отдела Смарт Вэй

В СП 56.13330.2021 «Производственные здания», СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» определены параметры размеров, по которым конструкцию называют антресолью. Если размеры строения превышают указанные нормы — это уже не антресоль, а антресольный этаж.

Для нежилых зданий определение содержится в СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» (актуальная редакция с изменениями N1-5): антресоль — площадка в объеме двусветного помещения, площадью менее 40% площади помещения, в котором она находится. Антресоль не считается этажом. Нюанс в том, что устройство антресоли в перечне работ по изменению объектов капитального строительства (432-ПП) формально не присутствует — и это создает определенные сложности при регистрации.

Установка антресоли производится по проекту, который заказывает правообладатель строения. Если объект в собственности одновременно у нескольких субъектов — каждый обязан дать письменное согласие на СМР (строительно-монтажные работы).

Требования к возведению

Основные требования к созданию антресоли:

• Несколько антресолей можно разместить в одном помещении, но суммарная площадь всех конструкций не должна превышать 40% от площади помещения.
• Высота внутренних помещений строения должна позволять возвести антресоль. На практике для комфортной эксплуатации нужно минимум 4,2-4,5 м до потолка — иначе на обоих уровнях будет тесно.
• Поскольку постройка антресоли изменяет конфигурацию помещения (офиса, торговой площадки, склада), для проведения СМР нужно получить согласование в местных органах власти. В Москве для помещений в МКД — это МосЖилИнспекция (МЖИ).
• После окончания строительных работ владелец обязан оформить кадастровый учет, внести обновленную информацию в ЕГРН. С 01.01.2025 за кадастровый учет взимается госпошлина: для физических лиц — 1 000 руб. (изменение сведений), для юридических лиц — 2 000 руб. Без регистрации при лучшем раскладе — штрафные санкции, при худшем — требование привести конструкции в изначальный вид. Особенно это касается тех, кто приобрел недвижимость с уже выполненной перепланировкой без согласования.

В помещениях нежилого назначения, расположенных в МКД, устройство антресоли согласуют как перепланировку. В отдельно стоящих нежилых зданиях сооружение антресоли — это уже реконструкция, со всеми вытекающими: разрешение на строительство, экспертиза, ввод в эксплуатацию.

При проектировании антресоли необходимо учитывать требования пожарной безопасности в соответствии с Федеральным законом N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и СП 1.13130. Для объектов общественного питания, торговли и других общественных пространств это особенно актуально: антресоль должна быть оборудована путями эвакуации, а конструкция лестницы — соответствовать нормам. Проектная организация обязана включить раздел по пожарной безопасности в состав проекта.

Согласование, узаконивание антресольной площадки

Возведение антресоли относят к перепланировочным работам, которые следует согласовать через муниципальные структуры власти, если антресоль планируют строить в нежилом помещении в МКД. Узаконить самовольно выполненную перепланировку тоже возможно, но сделать это значительно труднее. Этапы для помещений в МКД и нежилых зданиях различаются.

Согласование антресольной площадки в многоквартирном доме

Любая перепланировка внутри нежилого помещения в МКД сопровождается проектированием и проверкой документов в МЖИ. Постановление Правительства Москвы N 508-ПП (в редакции от 18.04.2025, N 841-ПП) регламентирует перечень разрешенных работ и порядок их согласования. Базовые нормы о перепланировке содержатся в ст. 25-29 ЖК РФ, а для нежилых помещений в МКД необходимо учитывать изменения по Федеральному закону N 608-ФЗ от 06.04.2024.

Обновление 508-ПП от 18.04.2025 (N 841-ПП) уточнило правила для антресолей: п. 2.2.12 теперь напрямую регулирует устройство антресоли площадью не более 40% площади помещения, изменение границ или демонтаж существующей антресоли. Также введен упрощенный порядок оформления актов о завершенной перепланировке.

Поскольку устройство антресоли — это перепланировка, собственнику предстоит пройти следующие шаги:

• Найти проектную организацию с допуском СРО, заключить договор на проектирование антресоли. В проект обязательно входят разделы ПЗ, АР, а при затрагивании несущих конструкций — раздел КР с расчетами.
• Получить готовый проект, описывающий помещения и нормы к СМР. Строительные работы начинать только после согласования проекта в МЖИ.
• Заказать техническое заключение (ТЗК), отражающее состояние несущих конструкций МКД. Заказать можно сразу одновременно с проектированием.
• При необходимости получить заключение СЭС, Роспотребнадзора.
• Направить документы (проект + ТЗК) в уполномоченное ведомство на согласование. В Москве подача идет через портал mos.ru в МосЖилИнспекцию.
• Выполнить СМР по возведению антресоли строго в соответствии с проектом.
• После окончания работ получить акт о завершенной перепланировке — инспектор МЖИ выезжает на объект и сверяет выполненные работы с проектом. Требования МЖИ важно учитывать заранее.
• Оформить технический план, обратившись к кадастровому инженеру.
• Подать заявление через МФЦ в Росреестр, через портал Госуслуг (со скидкой 30% на госпошлину для физических лиц) либо через электронную приемную с использованием УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписи), получить выписку из ЕГРН с обновленными характеристиками.

Перепланировка без согласования и проектирования — незаконна. За это предусмотрены штрафы и иные санкции. Если это выявят, собственника могут обязать демонтировать антресоль и вернуть помещение в исходный вид. За несогласованную перепланировку предусмотрена административная ответственность.

Чтобы соорудить антресоль в МКД, потребуется письменное согласие всех собственников помещения. Если объект в ипотеке — согласие банка. Если антресоль затрагивает общедомовое имущество (тамбуры, лестницы и т.д.) — протокол общего собрания собственников с не менее 2/3 голосов.
— Константин М, судебный эксперт и инженер-проектировщик

На практике Смарт Вэй столкнулся с ситуацией по адресу на Золоторожском, где собственник возвел антресоль с толщиной перекрытия 27 см вместо согласованных по проекту 20 см. Результат — отказ в приемке. Любое, даже незначительное, отклонение от согласованного проекта приводит к отказу инспектора. Собственнику пришлось переделывать за свой счет. Нюанс: проектная документация — не бюрократия, а инструкция по выполнению работ и ваш щит при проверке. Отклонение обесценивает всю проделанную работу по согласованию.

Согласование устройства антресоли в нежилом помещении в строении нежилого назначения

Согласно СП 118.13330.2022, к антресоли относят открытую площадку в объеме двусветного пространства, расположенную в границах этажа с увеличенной высотой, занимающую менее 40% площади основного помещения.

Перепланировка с антресолью в нежилом здании подпадает под реконструкцию. Это уже изменение характеристик всего здания, а не отдельного помещения. Порядок другой, и регулируется он 432-ПП (для Москвы) и Градостроительным кодексом РФ (190-ФЗ).

Для нежилых объектов процедура согласования в нежилом здании выглядит поэтапно:

1. Получить документацию на земельный участок — ГПЗУ (градостроительный план).
2. Заказать у инженера обследование, замеры. Разработать проект с описанием всех необходимых разделов (ПЗ, АР, КР и др.).
3. Получить разрешение на реконструкцию и, после выполнения работ, разрешение на ввод в эксплуатацию.

Актуальные цены на согласование перепланировки и другие услуги мы публикуем на отдельной странице. Стоимость зависит от площади объекта, сложности работ и типа здания.

Как согласовать антресоль: пошаговая инструкция

Вот краткий порядок действий для собственника, который планирует согласовать устройство антресоли:

1. Определите тип объекта — антресоль в нежилом помещении МКД (перепланировка через МЖИ) или в нежилом здании (реконструкция через разрешение на строительство). От этого зависит весь маршрут.
2. Закажите обмеры и обследование — инженеры выезжают на объект, фиксируют текущую конфигурацию, высоту помещений, состояние несущих конструкций.
3. Получите проект — проектная организация с допуском СРО готовит проект устройства антресоли с разделами АР, КР (если затрагиваются несущие) и ТЗК.
4. Подайте документы на согласование — для МКД подача в МЖИ через mos.ru, для нежилого здания — получение разрешения на реконструкцию.
5. Выполните СМР строго по проекту — любое отклонение приведет к отказу при приемке. Мы видели случаи, когда расхождение в 7 см толщины перекрытия блокировало весь процесс.
6. Пройдите приемку — инспектор выезжает и сверяет факт с проектом. При совпадении подписывается акт приемочной комиссии.
7. Оформите техплан и зарегистрируйте в Росреестре — кадастровый инженер готовит техплан, документы подаются в Росреестр, после чего вы получите обновленную выписку из ЕГРН.

Перечень документов (для МКД, нежилого здания)

Список документов:

• Правоустанавливающий документ на имущество (выписка ЕГРН).
• Согласие собственников помещения (для МКД — обязательно).
• Готовый проект перепланировки.
• Заявка на согласование проекта.
• Техническое заключение о состоянии несущих конструкций.
• Акт приемки (после завершения работ).
• Технический план.
• Решение суда (при узаконивании ранее выполненных СМР).
• Заявление на кадастровый учет.
• Выписка ЕГРН по регистрации кадастрового учета.

Проверьте учет вашего объекта в Росреестре

Перед началом любых работ рекомендуем проверить актуальные сведения о вашем объекте в Росреестре. Это поможет выявить расхождения между фактическим состоянием и данными ЕГРН еще до подачи документов.

Сервис бесплатный. Полная версия с расширенным функционалом доступна на странице проверки объекта в Росреестре.

Узаконивание установленной антресоли в МКД: пошаговая инструкция

Рассмотрим случай, когда изменения в помещении уже выполнены, разрешение не получено, и требуется узнать состав расходов при узаконивании и узаконить сделанную антресоль. В основном действовать придется через суд. Если изменения незначительны, можно попробовать решить в административном порядке.

Как узаконить перепланировку уже возведенной антресоли:

1. Заказать новый техпаспорт в БТИ на объект. Сотрудник БТИ подготовит экспликацию, опишет изменения конфигурации. В техпаспорте будет отметка, что перепланировка не узаконена.
2. Заказать техническое заключение в проектной организации с допуском СРО. ТЗК подтвердит безопасность выполненных изменений.
3. Получить заключение от СЭС (Роспотребнадзор).
4. Собрать и подать документы в МЖИ (для Москвы). Приготовиться уплатить штраф за несогласованную перепланировку. Квитанция прикладывается к пакету документов.
5. Дождаться акта о завершенной перепланировке. При положительном решении — заказать обновленный техпаспорт в БТИ, оформить технический план, подать документы в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
6. При отказе в выдаче акта — подавать исковое заявление в суд.
7. Если суд откажет — придется вернуть помещение в исходный вид за свой счет.

В чем отличие согласования от узаконивания перепланировки

Согласование и узаконивание — понятия, которые нередко путают. Разница принципиальная.

Согласование — процедура, которая проводится до начала работ. СМР выполняют с уже полученной разрешительной документацией на руках. Согласование обеспечивает законность проводимым изменениям.

Узаконивание — попытка придать законность уже выполненным работам. Собственник уже провел СМР, но согласования перед этим не получил. Нередко вопрос решается через суд, и гарантий положительного исхода нет.

Возведение незаконной антресоли: чего ждать собственнику

Если не заказать проект на устройство антресоли и не согласовать его, собственнику грозит штраф и ответственность как лицу, выполнившему самовольную перепланировку.

При несогласованном устройстве антресоли собственнику грозят:

• За самовольную перепланировку в нежилых и жилых помещениях МКД предусмотрена ответственность по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ: для физических лиц — от 2 000 до 2 500 рублей, для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей, для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей.
• Взыскание затрат на устранение нарушений через суд.
• Обязанность восстановить первоначальное состояние помещения.

Худший вариант — утрата права собственности. Если несогласованные работы привели к серьезным последствиям, затронувшим окружающих, нарушителя может ждать уголовное наказание. Кроме того, при проверке (тот же ГИН, к примеру) выдается предписание с жестким сроком устранения, плюс дополнительный штраф. Сроки по предписаниям сжатые, и уложиться в них — отдельная задача.

Красные линии в схеме антресоли представляют несогласованную перепланировку. Чтобы этих линий не стало, нужно узаконить проведенные СМР, внести изменения конфигураций в технический паспорт и ЕГРН

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Сроки и стоимость согласования антресоли

Сроки и цены на проектирование антресоли, разработка технического заключения определяются сторонами при подписании договора с проектной организацией. Узнать стоимость согласования перепланировки можно заранее. Стоимость формируется в зависимости от сложности задач, объемов работ, типа здания и характеристик антресоли. Рассмотрение заявки в каждом ведомстве — до 30 рабочих дней.

Для отражения антресоли в виде схем и описании объекта нужен технический план. Специалисты Смарт Вэй формируют техплан в течение нескольких дней, затем помогают направить документы в Росреестр для госрегистрации.

Стоимость услуг ООО «Смарт Вэй» по согласованию антресоли

Услуги для помещений в МКД:

• Изготовление проекта перепланировки с антресолью (МКД) — от 220 000 руб.
• Разработка конструкторского решения антресоли с расчетом нагрузок (МКД) — от 250 000 руб.
• Сопровождение получения технического заключения (МКД, антресоль) — от 220 000 руб.
• Подготовка технического плана (МКД, антресоль) — от 90 000 руб.
• Получение заключения СЭС с гарантией (антресоль) — от 200 000 руб.
• Согласование антресоли в МЖИ с гарантией — от 220 000 руб.
• Регистрация изменений в БТИ (антресоль) — от 40 000 руб.

Услуги для нежилых зданий:

• Проект перепланировки под антресоль — от 180 000 руб.
• Конструкторское решение антресоли с расчетом нагрузок — от 250 000 руб.
• Техническое заключение о перепланировке с антресолью — от 180 000 руб.
• Изготовление технического плана (антресоль) — от 90 000 руб.
• Регистрация изменений в ЕГРН с гарантией (антресоль) — от 300 000 руб.

Госпошлина за кадастровый учет (изменение сведений, с 01.01.2025): физические лица — 1 000 руб., юридические лица — 2 000 руб. При подаче через Госуслуги физическим лицам предоставляется скидка 30%.

Примеры стоимости работ по антресоли:

1. Нежилое помещение в МКД, 75 кв.м, строительство антресоли площадью 30 кв.м. Изготовление проекта перепланировки с антресолью — от 220 000 руб., сопровождение получения технического заключения — от 220 000 руб.
2. Нежилое здание в Москве, 320 кв.м, антресоль площадью 120 кв.м — проектные работы обошлись в 650 000 руб. Рассчитать стоимость для вашего объекта можно бесплатно, обратившись к специалистам Смарт Вэй.

Кейсы ООО Смарт Вэй

Кейс 1.

Проектирование перепланировки с устройством антресоли на первом этаже нежилого помещения. Проект разработан и согласован специалистами ООО «Смарт Вэй».

В проекте представлена вся конструктивная часть: расчеты влияния на несущие конструкции здания от антресольных стоек, схема строительства с указанием креплений, схема установки лестницы. Раздел КР (конструктивные решения) включал поверочные расчеты — без них МЖИ не выдаст согласование, если затрагиваются несущие элементы.

Кейс 2.

Антресоль, спроектированная специалистами Смарт Вэй для кафе в Москве. Объект — типичный пример, когда высота помещения позволяет разместить дополнительную площадку для посадки гостей. Проект включал раздел ТХ (технологические решения), что характерно для объектов общепита.

Выводы

Антресоль — конструкция, спроектированная по нормативам, которая добавляет полезную площадь и делит пространство помещения на 2 уровня.

В нежилом помещении МКД устройство антресоли — это перепланировка, согласование проходит через МЖИ (в Москве) по 508-ПП (в ред. от 18.04.2025).

В нежилом здании сооружение антресоли относят к реконструкции — нужно разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию.

Мы в Смарт Вэй ведем проекты по антресолям под ключ: от обмеров и проектирования до регистрации изменений в ЕГРН. На сайте компании можно ознакомиться с стоимостью услуг, изучить образцы документов и увидеть примеры выполненных работ.

Подробности можно узнать у специалистов: г. Москва 8 (499) 322-05-14, г. Санкт-Петербург 8 (812) 425-35-90, e-mail — Info@smway.ru, Telegram — Smway.

Список использованной литературы

• Жилищный кодекс РФ (ст. 25-29);
• Градостроительный кодекс РФ (190-ФЗ);
• Федеральный закон N 384-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• Федеральный закон N 608-ФЗ от 06.04.2024 (изменения в ЖК РФ);
• СП 118.13330.2022 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные (скачать);
• СП 59.13330.2020 Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 508-ПП (в ред. от 18.04.2025, N 841-ПП) (скачать);
• Постановление Правительства Москвы N 432-ПП (скачать);
• Приказ Росреестра N П/0082 (скачать).

Часто задаваемые вопросы