Что такое антресоль в нежилом помещении и как правильно ее согласовать

В бытовом плане антресолью часто называют шкаф или полку для хранения вещей. Такой элемент планировки особенно часто встречался в домах старой застройки. Но в сфере проектирования и строительства антресоль трактуют совершенно иначе. Она представляет собой площадку на возвышении в границах и объёме помещения. Ее действительно можно возвести, что существенно расширит возможности собственника. По сути, у него появится дополнительная площадь для текущей деятельности. В статье я расскажу, когда можно возвести антресоль, и как правильно согласовать такие работы в нежилом помещении.

Что нужно знать о понятии антресоли и требованиях к ее характеристикам

Вы наверняка видели антресоли в административных, общественных и производственных зданий, даже если не знакомы с ее официальным определением. Такой элемент планировки подходит для достаточно просторных и высоких помещений. Антресоль представляет собой площадку на возвышении. Доступ к ней можно организовать по лестнице (самый простой вариант).

На площадке антресоли можно вести какую-либо деятельность, создать места для хранения, разместить людей. Это существенно повышает эффективность эксплуатации помещения, ведь в нем появляются дополнительные площади. Кстати, свод правил (СП) 118.13330.2022 разрешает размещать на антресолях помещения. Как вариант, это могут быть офисы, службы производственного контроля и т.д.

Что касается обязательных требований к характеристикам антресолей, то их не очень много:

• ограничение по размеру – не более 40% от площади помещения (в противном случае антресоль будут считать новым этажом);
• ограничения по высоте – на площадке и под ней должно быть место для прохода людей (учитывая рост человека, да еще и необходимость организовать освещение, высота должна быть от 2 метров);
• средства для доступа на антресоль – как указывалось выше, это могут быть лестницы разных конструкций.

Очень важно обеспечить надежность и прочность конструкции, чтобы антресоль не рухнула в процессе эксплуатации. Это является задачей проектировщиков, которые описывают решения по схемам крепления опор или балок, рассчитывают нагрузки на элементы конструкций и т.д.

При какой площади помещения разрешено делать антресоль?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». В целом, никаких ограничений по данному вопросу нет. Даже в условном помещении с площадью 10 кв. м. можно сделать антресоль с лестницей. Вот только эффективность таких действий будет очень сомнительной. На площади антресоли до 4 кв. м. сложно что-либо сделать (максимум, хранение небольшого объема вещей). Поэтому указанные элемент планировки обычно подходит для больших помещений.

Проблемы с нормативным регулированием

При возведении антресолей мы оформляем документы, проводим обмеры и подсчеты площадей, вносим изменения в ЕГРН. И тут приходится учитывать ряд несоответствий в нормативном регулировании:

• в СП 118.13330.2022 четко сказано, что если площадь антресоли больше 40%, то она признается этажом (а это уже будет совсем другая процедура согласования – разрешение на реконструкцию);
• по Приказу Росреестра № П/0393 при подсчете площади этажа учитываются только антресоли, чей размер превышает 40% от площади помещения (а это не стыкуется с СП 118.13330.2022, ведь при указанном размере антресоль считается уже отдельным этажом).

Таким образом, для целей кадастрового учета Росреестр не включает площадь антресоли в площадь помещения, а значит и здания. Это не логично, ведь на возведенной площадке можно вести различную деятельность, как на уровне пола в помещении. Тем не менее, указанное несоответствие пока не устранено, и мы обязаны его учитывать при подготовке технических планов.

Комментирует Константин, кадастровый инженер компании «Смарт Вэй»:

«Чаще всего антресоль можно спроектировать как перепланировку. И только если ее площадь будет больше 40% от размера помещения, нужно применять правила о реконструкции. А ведь объем строительных работ в обоих случаях будет, скорее всего, одинаков. Разница именно в нормативном регулировании, и она может сильно осложнить действия собственника. Разработка проекта на реконструкцию, экспертиза и проверки в органах стройнадзора намного сложнее, чем перепланировка».

Как сделать антресоль в нежилом помещении

Кажется, что может быть проще, чем установить несколько опор, построить сверху площадку и подвести к ней лестницу? Мы действительно получим антресоль в самом простом варианте. На сама деле выбор проектных решений для таких работ весьма сложна задача. Нам нужно обеспечить безопасность сразу по нескольким направлениям:

• по надежности и прочности креплений основания антресоли;
• по прочности самой площадки, на которой будет вестись деятельности и работать люди;
• по надежности и прочности лестницы, не говоря уже о более сложных технических устройствах для подъема на высоту;
• по надежности и прочности ограждающих конструкций, чтобы не допустить падений вниз.

Одновременно, могут потребоваться и другие проектные решения. К примеру, чтобы «расчистить» место под антресоль, нам придется проектировать демонтаж конструкций (стены, перегородки). Для эффективного использования площадки на высоте частую нужны полноценные оконные проемы. Не стоит забывать и о дополнительных мерах по пожарной безопасности. Нам нужны решения по путям и выходам для эвакуации, а с антресоли это сделать сложнее, чем из обычного помещения. Также необходимо спроектировать пожарную сигнализацию и другие системы защиты под новую площадь. Не менее актуально соблюсти требования по огнестойкости и горючести материалов, из которых будут сделаны конструкции антресоли, лестница, ограждения.

Пример проектирования антресоли

При подготовке статьи я руководствовался проектом на антресоль, которую разработала компания «Смарт Вэй». Документы разработаны для работ в помещении нежилого здания. Это примечание важно для целей согласования. Так как речь шла по перепланировке, то ее можно выполнить без дополнительных разрешений (если, конечно, есть проект). Но зачастую указанные работы проводятся в нежилых помещениях МКД. А для этого собственнику нужно пройти согласование в жилинспекции (основание – Постановление Правительства Москвы № 508-ПП).

При проектировании антресоли были выбраны и описаны следующие решения:

• площадка и опоры выполнены из стальных конструкций (в проекте указаны расчеты нагрузок);
• опоры установлены под антресолью, а дополнительно были спроектированы крепления к несущим стенам;
• основание площадки представляет собой бетонную стяжку, на которой выполнена отделка;
• лестница из стальных конструкций, имеет соответствующие ограждающие элементы (перила);
• все материалы, указанные в проекте, отвечают требованиям пожарной безопасности (дополнительно было указано об огнезащитной обработке конструкций).

Большой объем в проектной документации занимают расчеты балок, стоек и других элементов конструкции. Они ведутся по наихудшему сценарию, т.е. с запасом по прочности и надежности. От расчетов зависит выбор материалов, способов установки и соединения.

Несколько фотографий из проекта я разместил по тексту статьи. Обратите внимание на детальные схемы под установку и соединение всех конструкций. У подрядчика, который будет выполнять работы, точно не возникнет проблем.

Что нужно для перепланировки с возведением антресоли, кроме проекта?

Отвечает Валерий Михайлов, эксперт компании «Смарт Вэй». Еще одним важным документом является техническое заключение. Оно подтверждает допустимость и безопасность перепланировки. А еще, там содержатся выводы о состоянии конструкций и результатах обследований, о показателях нагрузки и необходимости усилений (если требуется). Подробнее об оформлении технических заключения для перепланировки смотрите в статьях на нашем сайте.

Перепланировка или реконструкция

Когда я рассказывал о проблемах в нормативном регулировании, то упомянул о реконструкции. Это действительно может вызывать сложности, ведь в глаза обывателя любая антресоль выглядит как этаж. Более того, в старых документах БТИ, и даже в ЕГРН, встречается совершенно некорректное понятие «антресольный этаж». Может быть что-то одно – или этаж, или антресоль.

Возьмем для примера помещение с площадью ровно 100 кв. м. Если наша антресоль занимает до 40 кв. м., то все относительно просто. Мы разрабатываем проект на перепланировку и приступаем к работам без согласований (естественно, в нежилых зданиях). А если площадь будет 41 кв. м. (41% от размера помещения), то это уже реконструкция, ведь по СП 118.13330.2022 это уже этаж. Самое разумное решение – не гнаться за лишними квадратами по антресоли и уложить ее в 40% площади помещения. Это будет быстрее и дешевле, чем получать разрешение на реконструкцию.

На что обращаем внимание при разработке проекта

До разработки проекта обязательно выезжаем на место. Там проводим не только визуальный осмотр помещения, но и обследуем конструкции, которые будут задействованы в возведении антресоли. К примеру, стена может быть настолько в плохом состоянии (трещины, повреждения и т.д.), что к ней невозможно будет прикрепить какие-либо конструкции самой антресоли, лестницы.

Чтобы соблюсти баланс интересов заказчика и нормативных требований, оформляем предварительный эскиз. Там видно, где будет возведена антресоль, как осуществляется подъем и спуск, в чем заключается планировка на основании площадки в остальной части помещения. Если есть возможность выбирать между разными вариантами размещения антресолей, будет предложено несколько эскизов.

Еще отмечу важный нюанс о высоте над и под антресолью. Здесь стоит руководствоваться СП 118.13330.2022. Там сказано, следующее:

• в помещениях, высота которых равна или превышает 4,7 м, допускается устройство промежуточных уровней или антресолей;
• проходы под антресолями и над ними следует выполнять высотой не менее 2,2 м. (этого достаточно для человека со среднестатистическим ростом);
• соответственно, расстояние между основанием антресоли и потолком будет не менее 2.5 м.

Это вполне разумные нормативы, чтобы вести нормальную деятельность как на самой антресоли, так и под ней. И теперь можно представить, в каких помещениях реально можно спроектировать площадку на возвышении. Это могут быть складские сооружения, этажи торговых комплексов, производственные цеха и т.д. В обычных административных зданиях и бизнес-центрах, особенно новой застройки, высоты изначально не хватит для обустройства антресоли.

Список полезных документов

Особенности согласования антресоли в нежилом помещении

Если к нам обратился собственник, чтобы заказать проект на антресоль, мы всегда предложим вариант с перепланировкой, а не с реконструкцией. В помещениях нежилого здания можно проводить работы сразу после утверждения проектной документации и техзаключения. Если же перепланировка проводится в помещении МКД (обычно первый этаж), то обращаемся на согласование в Мосжилинспекцию. Там же нужно получить акт приемочной комиссии после окончания работ.

Я уже упомянул, что в проекте можно указать сразу все решение по изменению планировки, а не только возведение антресоли. Сюда может входить установка и демонтаж перегородок (стен), изменение габаритов проемов, их создание или заделывание. Все решения и работы для помещений в нежилом здании мы выбираем с учетом Постановления № 432-ПП.

Технический план и учет изменений после перепланировки

Когда антресоль возведена, оформляем акт приемки работ – напрямую с подрядчиком или через МЖИ. Описать новую планировку помещения нужно в техническом плане. Этот документ подготовят кадастровые инженеры компании «Смарт Вэй». Отмечу, для после завершения работ в нежилом здании вы сразу направляете техплан в Росреестр (а точнее, документы подаем через МФЦ). Для помещений в МКД действуют иные правила. С апреля 2024 года жилинспекция оформит акт после получения техплана, а затем сама отправит документы в Росреестр.

В текстовой части и графической части техплана мы покажем, как изменилась планировка помещения после возведения антресоли. Там же будут отражены основные характеристики, в том числе площадь. Если антресоль не превышает 40% от размера помещений, то ее не учитываем в расчете площади.

Учет изменений после перепланировки займет 7 дней, и это бесплатная процедура. При обращении в МФЦ заявление оформят в присутствии собственника или его представителя (это может быть и специалист компании «Смарт Вэй»). Далее будет выдана выписка из ЕГРН, которая официально подтвердит завершение перепланировки.

Советую посмотреть этот пример, где мы подготовили проект и технически план для перепланировки с антресолью в торговом центре. Мы оформим документы любой сложности и строго в рамках закона, поможем пройти все необходимые согласования. Примерную стоимость некоторых услуг я указал ниже.

Подведем итоги

• Антресоль, как элемент планировки, не может превышать 40% от площади помещения. В противном случае она будет считаться этажом, а ее возведение можно согласовать только через реконструкцию.
• Технические требования к антресолям (а их немного), указаны в СП 118.13330.2022. В основном, они касаются высоты для прохода людей над и под площадкой.
• После завершения работ мы оформляем технический план. Он покажет месторасположения антресоли и других элементов планировки. На основании техплана будут обновлены данные в ЕГРН.