Что содержит ГПЗУ: расшифровка всех разделов документа

Что содержит ГПЗУ — вопрос, который встаёт перед каждым правообладателем земли при первом получении документа на руки. Разберём по разделам, какая информация есть в градостроительном плане земельного участка по форме приказа Минстроя №741/пр (с изменениями от 09.04.2024), и как её читать применительно к будущему проекту, чтобы не нарваться на отказ в разрешении на строительство.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

ГПЗУ — что это за документ и зачем нужна расшифровка его разделов

ГПЗУ — выписка. По сути, это компиляция сведений из ПЗЗ, ЕГРН, реестров ЗОУИТ, проекта планировки территории, документов по охране культурного наследия. Готовят и выдают уполномоченные органы (в Москве — Москомархитектура, в Питере — КГА, в регионах — местная архитектура или ОМС) на основании ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ. Срок подготовки — 14 рабочих дней, услуга бесплатная.

Сам по себе ГПЗУ ничего не разрешает и ничего не запрещает — это не разрешение, не согласование, не нормативный акт. Документ воспроизводит то, что уже установлено в ПЗЗ, в проекте планировки, в реестре ЗОУИТ. Но без него вы не получите разрешение на строительство, не пройдёте экспертизу проектной документации, не сдадите объект в эксплуатацию.

Узнайте стоимость согласования вашего объекта по результатам анализа ГПЗУ

Структура ГПЗУ по приказу Минстроя №741/пр

Форма ГПЗУ единая для всей страны. Её утвердил приказ Минстроя №741/пр от 25.04.2017, последняя редакция действует с 31 мая 2024 года (приказ №248/пр от 09.04.2024). Документ состоит из текстовой части (это таблицы и подразделы с описаниями) и графической части (чертёж). Обе части равнозначны — проектировщик сверяется и с одной, и с другой.

Текстовая часть разбита на разделы. Их семь, плюс ещё подразделы внутри каждого. Вот скелет:

• Раздел 1. Общие сведения о земельном участке — кадастровый номер, площадь, адрес, кадастровый квартал.
• Раздел 2. Информация о градостроительном регламенте — разрешённое использование, предельные параметры, отступы.
• Раздел 3. Информация о расположенных в границах участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия.
• Раздел 4. Информация о расчётных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности и максимально допустимого уровня территориальной доступности (для участков под социальные и коммунальные объекты).
• Раздел 5. Информация о технических условиях подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.
• Раздел 6. Реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания.
• Раздел 7. Информация о возможности или невозможности раздела участка.

Чертёж идёт отдельным листом. На нём — границы участка, красные линии, ЗОУИТ, охранные зоны, минимальные отступы от границ, место допустимого размещения объекта капитального строительства (то самое «пятно застройки»). Дальше разберём каждый раздел по существу.

Раздел 1: общие сведения — кадастровый номер, площадь, адрес

Самый формальный раздел, но от него зависит, будет ли документ вообще действителен. Здесь указывается кадастровый номер участка из ЕГРН, его адресная характеристика, площадь по правоустанавливающим документам и площадь по сведениям ЕГРН. Эти две площади должны совпадать. Если расхождение есть — ГПЗУ выдадут с оговоркой, а проектировать придётся по фактическим границам с риском, что в любой момент потребуется межевание заново.

Также в разделе 1 фигурирует кадастровая стоимость земельного участка и категория земель (земли населённых пунктов, промышленности, сельхозназначения и т.д.). Категория критична. Если у вас земли сельхозназначения — капитальное строительство в большинстве случаев недоступно, разве что под объекты, обслуживающие сельхозпроизводство. ГПЗУ в этом случае выдадут, но в графе «разрешённое использование» будет пусто или с жёсткими ограничениями.

В практике Смарт Вэй мы регулярно сталкиваемся с тем, что собственник заказывает ГПЗУ на участок без межевания и получает документ с отказными формулировками. Тогда сначала идёт уточнение границ через кадастрового инженера, потом — повторная подача заявления на ГПЗУ. Месяц теряется в среднем.

Константин М, кадастровый инженер:
«Перед подачей на ГПЗУ мы всегда сначала проверяем, есть ли в ЕГРН точные координаты участка. Если границы не уточнены — заявление на ГПЗУ можно даже не подавать, всё равно вернётся отказ. Это обязательный нулевой шаг, через который проходят все, кто хочет получить вменяемый документ с реальными параметрами.»

Раздел 2: градостроительный регламент — что и сколько можно построить

Сердце ГПЗУ. Здесь прописаны все параметры, которые определяют, что вы вообще имеете право возвести на участке. Раздел разбит на четыре подраздела по приказу Минстроя.

Подраздел 2.1: разрешённое использование

Перечисляются основные, условно разрешённые и вспомогательные виды разрешённого использования (ВРИ) земельного участка. Они привязаны к территориальной зоне по ПЗЗ — жилая зона Ж-1, Ж-2, общественно-деловая ОД-1, производственная П-1 и так далее. Если хотите построить магазин на участке с ВРИ «ИЖС» — откажут в разрешении на строительство. Сначала придётся менять вид разрешённого использования через комиссию по землепользованию, и это отдельная история на 3-4 месяца. Условно разрешённый вид требует публичных слушаний и отдельного решения главы.

Подраздел 2.2: предельные параметры разрешённого строительства

Тут начинаются цифры. По каждому ВРИ указывается:

• Минимальные отступы от границ участка — сколько метров от красной линии и боковых границ должно быть до стены здания. Стандартно 3 метра от боковых границ, от 5 метров от красной линии.
• Максимальный процент застройки — отношение площади под зданием к площади участка. Обычно 40-60% для коммерческих зон, 20-30% для жилых.
• Предельная высота зданий — в метрах. В исторической части Москвы это может быть 12 м, в новых районах — 75 м и выше.
• Предельное количество этажей.
• Коэффициент плотности застройки (Кпл) и коэффициент интенсивности использования территории (Кинт).

Эти показатели нельзя превысить ни на сантиметр. Превысили — проект на экспертизе завернут, разрешение на строительство не выдадут.

Подраздел 2.3: ограничения использования (ЗОУИТ)

Здесь указываются ограничения, связанные с расположением участка в зонах с особыми условиями использования территории. Перечень ЗОУИТ закреплён в ст. 105 Земельного кодекса РФ, всего их 28 видов. На практике чаще всего встречаются:

• Охранные зоны линий электропередач (ЛЭП) — от 2 до 100 м в зависимости от напряжения.
• Охранные зоны газораспределительных сетей — от 2 до 25 м.
• Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) промышленных предприятий и объектов III-V класса опасности.
• Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы.
• Зоны охраны объектов культурного наследия.
• Приаэродромные территории.

Если ваш участок попадает в ЗОУИТ хотя бы частично — в этой части капитальное строительство либо запрещено, либо требует согласования с правообладателем зоны (например, с сетевой организацией). В ГПЗУ всё прямо указывается, со ссылкой на реквизиты документа об установлении зоны.

Подраздел 2.4: участки без градостроительного регламента

Применяется к территориям общего пользования, землям лесного фонда, землям водного фонда, землям ОКН и некоторым другим. Здесь регламент не устанавливается, и параметры строительства определяются индивидуально по заданию органа архитектуры или вообще запрещены.

Константин М, инженер-проектировщик:
«Главная ошибка инвесторов — купить участок и сразу делать концепцию объекта, не получив ГПЗУ. Потом выясняется, что максимальная высота 15 метров вместо ожидаемых 30, или процент застройки 25% вместо 50%. Концепцию приходится переделывать с нуля. Заказывайте ГПЗУ до концепции, а не после.»

Раздел 3: объекты капитального строительства и культурное наследие на участке

Если на участке уже стоят здания и сооружения — они перечисляются здесь со своими кадастровыми номерами, площадью, годом постройки. Это нужно для случаев, когда вы планируете не новое строительство, а реконструкцию: при подаче на разрешение на реконструкцию вам надо чётко идентифицировать существующие объекты.

Отдельно по каждому объекту указывается, является ли он объектом культурного наследия или выявленным ОКН. Если да — в работу вступают ограничения по 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия». Любые работы согласуются с региональным органом охраны памятников (в Москве — Мосгорнаследие, в Питере — КГИОП), включая фасадные работы, замену окон, изменение конструкций крыши.

Также в этом разделе фиксируются защитные зоны и зоны охраны ОКН, которые могут распространяться на ваш участок, даже если сам памятник стоит на соседнем. Радиус защитной зоны — 100 м для памятников, 200 м для ансамблей. В этой зоне капитальное строительство запрещено до утверждения зон охраны.

Раздел 4: расчётные показатели для социальных и коммунальных объектов

Заполняется только для участков под размещение объектов федерального, регионального или местного значения — школ, поликлиник, котельных, ТЭЦ. Здесь приводятся нормативы доступности и обеспеченности (например, «школа в пешеходной доступности 500 м»). Для частного коммерческого инвестора раздел обычно пустой, но при строительстве соцобъекта по концессии или в рамках КРТ становится определяющим.

Раздел 5: технические условия на инженерные сети

Самый изменчивый раздел. До 2021 года ТУ запрашивали в составе ГПЗУ обязательно, сейчас они заключаются отдельно по 314-ФЗ в виде договоров о подключении. В ГПЗУ остались сведения справочного характера: к каким сетям возможно подключение (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение), есть ли резервы мощности, кто гарантирующий поставщик. Реальные параметры подключения вы получите только после запроса ТУ и договора с сетевой компанией.

Раздел 6: реквизиты ППТ и проекта межевания

Здесь указываются реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания, на основании которых сформирован участок и установлены красные линии. Если ППТ нет — в разделе пишут «не утверждён», и тогда параметры берутся напрямую из ПЗЗ. Для нового участка, образуемого в составе КРТ или на муниципальной земле, без утверждённого ППТ ГПЗУ выдадут только по ч. 1.1 и 1.2 ст. 57.3 ГрК РФ — в исключительных случаях.

По ч. 11 ст. 57.3 ГрК РФ при разделе участка, на который уже получен ГПЗУ и разрешение на строительство, новые ГПЗУ на образуемые участки получать не нужно. Это полезный момент для девелоперов, разделяющих квартал на этапы.

Скачайте техническое задание на разработку проекта межевания

Раздел 7: возможность раздела участка

Финальный текстовый раздел. Орган архитектуры даёт ответ — можно ли разделить участок на несколько и при каких условиях. Если нельзя — указывается причина (например, после раздела образуемые участки будут меньше минимального размера для данной территориальной зоны по ПЗЗ). Важно для инвесторов, которые планируют поэтапную застройку или продажу части участка.

Графическая часть ГПЗУ — чертёж и его условные обозначения

Чертёж — отдельный лист в составе ГПЗУ в масштабе 1:500 или 1:1000. На нём наносятся:

• Границы земельного участка — красным контуром с поворотными точками и координатами.
• Красные линии — границы территорий общего пользования. Через красную линию ничего строить нельзя.
• Минимальные отступы от границ — штриховой линией внутри участка. Между этой линией и границей участка строить капитальные объекты запрещено.
• Место допустимого размещения ОКС — «пятно застройки», в пределах которого можно возвести здание.
• Зоны действия публичных сервитутов — если они установлены.
• Границы ЗОУИТ — охранные зоны, СЗЗ, водоохранные. Внутри них размещение ОКС либо запрещено, либо требует согласования.
• Существующие ОКС на участке — контурами с подписями.

На чертеже есть условные обозначения и легенда — без неё читать график бесполезно: красная линия и линия отступа выглядят похоже, но имеют разный правовой смысл.

Константин М, начальник технического отдела:
«Чертёж ГПЗУ — первое, что я открываю в работе с любым новым участком. Текстовая часть может быть подана идеально, но если на чертеже половина участка попадает в охранную зону газопровода — реальное пятно застройки оказывается в 2-3 раза меньше площади участка.»

Стоимость согласования объекта по результатам анализа ГПЗУ

Сам ГПЗУ выдаётся бесплатно. Платными становятся работы, которые делаются на его основе — проектирование, экспертиза, согласование реконструкции, узаконивание самостроя, разработка АГР и АГО для новых объектов. Стоимость зависит от типа объекта, площади, состава работ и того, через какую процедуру вы идёте — через государственную комиссию или через суд.

Конечная стоимость зависит от того, что есть в ГПЗУ — чем больше ограничений, ЗОУИТ, ОКН в зоне влияния, тем сложнее задача. На странице прайса по согласованию реконструкции разобраны все этапы и подзадачи.

За 12 лет Смарт Вэй реализовали более 7 000 проектов в коммерческой недвижимости в Москве, СПб и регионах — кейсы показывают объекты разной сложности, а отзывы клиентов подтверждают: согласованные нами проекты проходят экспертизу без замечаний по ГПЗУ.

Как читать ГПЗУ перед началом проектирования: алгоритм проверки

Получили ГПЗУ — не радуйтесь, что наконец-то его выдали, а садитесь читать. Алгоритм проверки документа выглядит так.

Как проверить ГПЗУ перед стартом проектирования: пошаговая инструкция

На сайте Москомархитектуры через сервис mos.ru можно проверить готовность ГПЗУ онлайн и получить электронную копию документа с УКЭП.

Срок действия и актуализация ГПЗУ

Срок использования информации из ГПЗУ для проектной документации, получения РНС и ввода в эксплуатацию — 3 года с даты выдачи (ч. 10 ст. 57.3 ГрК РФ). По истечении срока документ формально не отменяется, но застройщик не может ссылаться на него при подаче заявления на РНС — придётся запрашивать новый.

На практике даже в пределах 3 лет данные могут устареть: ПЗЗ переутвердили, установили новую охранную зону, скорректировали красные линии. Если между получением ГПЗУ и стартом проектирования прошло больше года — рекомендуем заказывать актуализированный документ.

Константин М, судебный эксперт:
«В судебной практике регулярны ситуации: застройщик начал проектировать по ГПЗУ двухлетней давности, а к моменту экспертизы часть участка попала в новую охранную зону газопровода. Проект разворачивают, ГПЗУ заказывают заново.»

Типичные ошибки при работе с ГПЗУ

Пять самых частых ошибок, которые встречаются у клиентов, обратившихся за согласованием уже после разработки проекта:

• Проектирование до получения ГПЗУ. Архитектор рисует концепцию по техзаданию заказчика, а потом приходит ГПЗУ с реальными параметрами — концепция не вписывается. Переплата за переделку 200-500 тыс. руб. плюс 1-2 месяца времени.
• Игнорирование ЗОУИТ на чертеже. Заказчик видит участок целиком и не замечает штриховку охранной зоны. Проект готовится с превышением границ допустимого размещения — разворот на экспертизе плюс возможный отказ в РНС.
• Игнорирование ОКН в радиусе защитной зоны. На самом участке памятника нет, но соседнее здание — ОКН с защитной зоной 100-200 м. Без согласования с органом охраны памятников — предписание и штрафы по ст. 7.13 КоАП РФ до 500 тыс. руб. на юрлицо.
• Использование просроченного ГПЗУ. Документу больше 3 лет, заказчик подал заявление на РНС со старым — получил отказ. Повторный круг подачи плюс возможные изменения в ПЗЗ.
• Пропуск раздела 5 — технических условий. Заказчик считает инженерные сети заботой подрядчика. На стройке выясняется, что мощности нет, получение — 18 месяцев. Остановка стройки на год-полтора.

Часто задаваемые вопросы