Что пришло на смену АГР — актуальный порядок: 1423-ПП, 2026

На смену АГР в порядке 284-ПП с 30 сентября 2026 года приходит постановление Правительства Москвы от 22.05.2026 № 1423-ПП «О согласовании архитектурно-градостроительных решений и иных проектных материалов в городе Москве». Итоговый документ по-прежнему называется свидетельством об утверждении АГР, но проекты рассматривает Архитектурная комиссия города Москвы, свидетельство действует 3 года, а в комплект входят высокополигональная и низкополигональная 3D-модели и цифровая информационная модель в формате IFC. Заявления, поданные до 30 сентября 2026 года, рассматривают по 284-ПП. Ниже разобрано, какие объекты проходят процедуру, чем ВПМ отличается от НПМ, какие ошибки в IFC-модели возвращают комплект и что можно менять в утвержденном решении без нового свидетельства. Стоимость разработки альбома и согласования на 2026 год, порядок для Санкт-Петербурга и ответы на частые вопросы — во второй половине статьи.

Автор статьи — Константин М, начальник технического отдела компании Смарт Вэй, инженер-эксперт с опытом работы более 15 лет, судебный эксперт, кадастровый инженер (аттестат 78-16-1134), инженер-проектировщик, член реестра проектировщиков НОПРИЗ (запись П-011683). Работает в компании с 2014 года. Специализация — проектирование, пожарная безопасность, архитектурные решения, согласование в МКА, КГА, МЧС.

Что изменилось в 2025-2026 годах: 1423-ПП вместо 284-ПП

Реформа прошла в два шага. Постановлением Правительства Москвы от 03.12.2025 № 2993-ПП Москомархитектура (МКА) присоединена к Департаменту градостроительной политики (ДГП), и ДГП стал ее правопреемником: с этого момента свидетельства об утверждении АГР оформляет департамент. Вторым шагом стал 1423-ПП. Он объединяет акты, которые принимались с 2013 года и многократно дополнялись: только 284-ПП за 2023-2025 годы менялся 14 раз. Новое постановление утверждает положение о согласовании архитектурно-градостроительных решений, положение об Архитектурной комиссии города Москвы и порядок подачи проектных материалов.

Архитектурный совет преобразован в Архитектурную комиссию. Она заседает не реже трех раз в неделю, решения принимает коллегиально, на заседания могут приглашать заявителей и их представителей. Кроме зданий, комиссия рассматривает вывески, крышные вывески, рекламные конструкции, арт-объекты и временные ограждения строительных площадок.

Сравнение двух режимов собрано по параметрам, которые влияют на график проектирования:

Для проектировщика из таблицы следуют два вывода. Дата подачи заявления определяет, по какому постановлению рассмотрят комплект, поэтому проект, готовый в сентябре 2026 года, выгоднее подать до 30-го числа. Требование к IFC-модели действует уже в старом режиме, и переход на 1423-ПП не меняет состав цифровых материалов для большинства объектов. Свидетельство, как и раньше, получают до экспертизы проектной документации.

Официальное описание услуги, форма заявления и актуальные требования к материалам размещены на странице ДГП «Свидетельство об утверждении АГР» на mos.ru: перед подачей сверьте по ней редакцию требований к моделям.

Когда нужен АГР, а когда объект проходит другую процедуру

АГР оформляют на новое строительство и на реконструкцию, которая меняет внешний облик здания. 1423-ПП прямо выводит из процедуры объекты культурного наследия, выявленные ОКН и индивидуальные жилые дома. В редакции 284-ПП перечень исключений был шире: АГР не требовался для зданий площадью до 1500 м² и этажностью не более двух, не предназначенных для проживания, при условии, что объект не стоит на магистральной улице общегородского или районного значения; для некапитальных и временных сооружений; для реконструкции и замены несущих конструкций без изменения внешнего облика. Для складских зданий на главных магистралях АГР требовался. Перечень исключений по новому порядку сверяется по тексту 1423-ПП на дату подачи.

Путаница чаще всего возникает между АГР, проектом изменения фасада по 94-ПП и паспортом колористического решения по 114-ПП. Сценарии ниже взяты из нашей практики согласований в Москве:

Если работа попала в строку с АГР, начинать стоит с ГПЗУ и прав на участок. Если в строку с 94-ПП, то с проверки адреса по перечню территорий: действие постановления распространяется на пределы Садового кольца и поименно названные улицы. Склады, производственные здания, отели и апарт-отели в перечень типов объектов 94-ПП не входят.

Константин М, инженер-проектировщик: «АГР не исключает проект реконструкции. Проект реконструкции — это абсолютно другая история: это 87-е постановление, там 12 разделов. А АГР — это чисто фасады, чисто архитектура. Она отдельно идет.»

Кейс из практики: арендатор магазина автозапчастей площадью 594 м² в Москве самостоятельно выполнил перепланировку с изменением фасада под зону ожидания для клиентов. Мы подготовили проект изменения фасада, проект перепланировки, техническое заключение и технический план. Весь комплекс, от обмеров до выписки ЕГРН, занял меньше месяца, регистрация прошла с первого раза, без приостановки. АГР на такой объем работ не потребовался.

Сверьте сведения ЕГРН об объекте до выбора процедуры

Площадь, этажность и назначение из выписки определяют, попадает ли здание под исключения, поэтому сверка с ЕГРН идет до заказа альбома, а не после.

Требования к 3D-моделям АГР: высокополигональная, низкополигональная и IFC

Цифровая часть АГР складывалась несколькими документами. Базовые требования к трехмерным моделям установлены совместным распоряжением МКА и Департамента информационных технологий № 64-16-192/23/769 от 19.04.2023. Редакция требований от 19 января 2026 года добавила схемы планов в формате IFC и/или XML и таблицу расчета поэтажной площади в XML. Распоряжением ДГП и ДИТ от 16.01.2026 № ДГП-Р-1/26/64-16-6/26 цифровая информационная модель АГР в формате IFC стала обязательной с 2 апреля 2026 года. Итоговый комплект для большинства объектов состоит из альбома, НПМ и ВПМ в формате FBX и ЦИМ АГР в IFC.

Три модели решают разные задачи, и замечания к ним тоже разные:

По таблице видно, что НПМ и ВПМ проверяют геометрию и положение в городе, а ЦИМ проверяет данные. Одна и та же ошибка в координатах поэтому может всплыть в трех местах, и исправлять ее приходится во всех моделях сразу.

Низкополигональная модель АГР

НПМ — облегченная модель, которая загружается на общую 3D-карту Москвы и должна открываться быстро. Детали фасада в ней не нужны: важны габариты, высотные отметки, форма кровли и точное положение на участке. Модель сдают в FBX с триангулированной геометрией. Имена файлов формируют латиницей по схеме «код района, транслитерированный адрес, нижнее подчеркивание, номер», кириллица и спецсимволы запрещены: файл с неверным именем не проходит автоматическую загрузку.

Высокополигональная модель АГР

ВПМ показывает здание так, как его увидит Архитектурная комиссия в окружении существующей застройки: с раскладкой облицовки, переплетами окон, входными группами, ограждениями кровли. Модель привязывают в системе координат МСК МГГТ, а к ней прикладывают geojson-файл с координатами в текстовом виде, по которому система проверяет положение объекта в городской сетке. Материалы задают условными, без фототекстур. В типовых замечаниях к ВПМ повторяются смещение и наложение элементов, погрешность масштаба более 10 см, коллизии со смежными моделями и отсутствие окружающей застройки.

Лимиты по количеству полигонов и весу архивов в требованиях пересматривались в 2024, 2025 и 2026 годах, поэтому в открытых разборах встречаются разные цифры для НПМ и ВПМ. Перед моделированием мы сверяем действующую редакцию требований на дату подачи, а не цифры из прошлого проекта.

Константин М, начальник технического отдела: «Самое сложное, что делается, — это 3D-модель здания. Она разрабатывается в специальном программном обеспечении вместе с поэтажными планами, с разрезами, со всеми необходимыми, с дизайном. Модель — это 95% всей работы.»

ЦИМ АГР в формате IFC

Требования к IFC-модели самые формализованные, и большинство возвратов связано с ними. Версия — только IFC 4 в модельном виде Reference View, кодировка STEP Physical File. Элементы выгружают в свои классы: границу участка — в IfcSite, помещения — в IfcSpace, стены — в IfcWall. Универсальный класс IfcBuildingElementProxy запрещен, и модель, выгруженная из BIM-программы с настройками по умолчанию, часто не проходит именно по этому пункту.

Атрибутивная часть строится на пользовательских наборах свойств с префиксом RusSet_ (RusSet_Common, RusSet_Quantities, RusSet_Location, RusSet_AGR) и параметрах с префиксом RUS_. Обязателен параметр RUS_FNO — функциональное назначение. К модели прикладывают ведомость ТЭП и ведомость АГР в XML и xls, и данные в них должны совпадать с IFC до значения: расхождение площади между моделью и ведомостью дает замечание. Размер одного дисциплинарного файла — не более 500 МБ, пересечения элементов между разделами допускаются не более 80 мм.

В практике Смарт Вэй мы выгружаем IFC и сверяем ее с XML-ведомостью до подачи: проверка классов, префиксов и площадей занимает меньше времени, чем повторный цикл рассмотрения.

Альбом АГР по новым правилам: подготовка, состав и подача

Альбом АГР занимает от 20 до 50 листов, но по нему комиссия оценивает облик здания в контексте района: колористику, композицию, соответствие окружающей застройке. Основные технико-экономические показатели из альбома переходят в свидетельство: верхняя отметка, этажность с подземными этажами, общая, наземная и подземная площадь, площадь участка, для жилья — общая площадь и количество квартир, количество машино-мест.

Что проверить до начала проектирования

• ГПЗУ. Предельная этажность, высота, процент застройки и отступы берутся только из выданного плана. Решение за пределами этих параметров комиссия не утвердит.
• Права на участок. Земля должна быть в собственности или аренде заявителя. Если входная группа или другой элемент выходит на соседний участок, например городской, к согласованию подключается его правообладатель, и срок растягивается.
• Статус территории. Зоны охраны ОКН и магистральные улицы меняют состав материалов: рядом с ОКН дополнительно разрабатывают раздел о сохранении объектов культурного наследия.
• Топографический план 1:500. Нужен для ситуационного плана и привязки моделей.
• Выписка из реестра СРО проектной организации. Срок актуальности выписки ограничен, перед подачей ее заказывают заново.
• Сведения ЕГРН. Для реконструкции площадь и этажность существующего здания в альбоме должны совпадать с выпиской.

Как подготовить и подать АГР: пошаговая инструкция

1. Шаг 1. Соберите исходные данные: ГПЗУ, правоустанавливающие документы на участок, выписку ЕГРН, топографический план 1:500. Сверьте замысел заказчика с предельными параметрами ГПЗУ до эскиза.
2. Шаг 2. Выполните фотофиксацию участка и окружения, включая развертку улицы. В альбом идут несколько кадров, полный архив прикладывается к заявлению.
3. Шаг 3. Подготовьте эскиз и согласуйте его с заказчиком. Только после утверждения эскиза переходите к альбому и моделям: правка облика на этапе IFC обходится дороже всего.
4. Шаг 4. Разработайте альбом: титул, содержание, ситуационный план, фотофиксацию, развертки, фасады, поэтажные планы, разрезы, визуализации, ТЭП. Параллельно соберите НПМ и ВПМ в FBX, geojson и ЦИМ в IFC 4 с XML-ведомостями.
5. Шаг 5. Проверьте комплект до подачи: координаты во всех моделях, имена файлов, классы IFC, совпадение площадей в IFC, XML и альбоме, актуальность выписки СРО.
6. Шаг 6. Подайте заявление в электронном виде. По 1423-ПП регистрация занимает до 1 дня, предварительная проверка — до 5 дней.
7. Шаг 7. Пройдите рассмотрение на Архитектурной комиссии (до 12 дней), при замечаниях доработайте материалы. Получите свидетельство об утверждении АГР от ДГП и передайте проект на экспертизу.

Мы выезжаем на объект до начала эскиза, потому что требования к фотофиксации на практике бывают строже, чем ожидает заказчик.

Константин М, инженер-проектировщик: «Мы выезжаем на объект, делаем фотофиксацию района, места этого, всего, что вокруг находится. У нас один раз запросили 40 фотографий местности вокруг. Прям развертку полноценную.»

Во что обходится ошибка в комплекте

Свидетельство получают до экспертизы проектной документации, поэтому возврат комплекта из-за класса proxy в IFC или смещения ВПМ сдвигает экспертизу и разрешение на строительство на время повторного цикла. Для сравнения: по 1423-ПП весь регламентный путь от регистрации до решения комиссии укладывается в 18 дней, а доработка после замечаний добавляет новый цикл проверки. Для реконструкции без АГР риск другой: изменения облика, выполненные без согласования, выявляют при проверке фасадов, и вместо проекта приходится готовить приведение в прежний вид.

Образцы документов для подготовки АГР и фасадных проектов

Начните с примера альбома АГР: по нему видно, как оформляются листы и какой документ о допуске проектировщика прикладывают к комплекту.

Изменения в утвержденное АГР и в паспорт фасада

Корректировку АГР заказывают, когда в ходе стройки меняется то, что зафиксировано в свидетельстве. 1423-ПП впервые перечисляет изменения, для которых новое свидетельство не нужно: корректировка технико-экономических показателей в пределах 10%, замена отделочных материалов без изменения внешнего вида, перестановка вентиляционных решеток и оборудования на кровле, корректировка подсветки и декоративных элементов. Все, что выходит за этот перечень, проходит рассмотрение заново. Типичный пример из нашей практики — особняк площадью 8000 м², где после замены лифтового оборудования выросла высота здания, и АГР пришлось пересогласовывать.

Паспорт колористического решения фасадов оформляется по постановлению Правительства Москвы от 28.03.2012 № 114-ПП и описывает только цвет и отделочные материалы: палитры NCS и RAL, ведомость отделки, чертежи всех фасадов, развертку по улице. Новые проемы, тамбуры, изменение кровли в паспорт не входят. АГР включает колористику как составную часть, поэтому при утвержденном АГР отдельный паспорт, как правило, не готовят.

Константин М, кадастровый инженер: «Проект изменения фасада и АГР являются документами, которые мы можем приложить к техническому плану, чтобы внести изменения в сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. А колористический паспорт — это тема для Москомархитектуры или для Комитета по архитектуре Санкт-Петербурга. В Росреестр колористический паспорт никогда не уходит на регистрацию.»

Изменение в паспорт фасада вносят, когда меняется цвет или материал отделки. После получения паспорта на выполнение работ отводится 5 лет; если срок пропущен или решение изменилось, процедуру проходят заново. Запрещены частичная окраска фасада, окраска натурального камня, закрытие карнизов, пилястр, колонн и наличников, облицовка ПВХ-сайдингом, асбестоцементными листами, самоклеящимися пленками, баннерной тканью, а профилированным листом — за пределами промышленных территорий.

Когда архивного паспорта нет, новый паспорт оценивают по действующим правилам квартала. Бежевый вентфасад тридцатилетней давности в квартале, где сейчас допускается только штукатурка определенных цветов, в прежнем виде не согласуют, и работы превращаются в замену отделки.

Константин М, начальник технического отдела: «Требования и нормативные документы по изменению объектов недвижимости постоянно меняются. Если текущее состояние объекта не соответствует нормативам городским, надо выполнять требования Москомархитектуры и приводить его в соответствие с текущими нормативами.»

Санкт-Петербург и Московская область: АГО вместо АГР

За пределами Москвы аналогом АГР служит согласование архитектурно-градостроительного облика (АГО) по статье 40.1 Градостроительного кодекса. Для большинства регионов требования к облику и правила согласования утверждены постановлением Правительства РФ от 29.05.2023 № 857, а срок выдачи согласования не превышает 10 рабочих дней. На Москву, Санкт-Петербург и Севастополь постановление № 857 прямо не распространяется: эти города устанавливают свои процедуры. Московский регламент 1423-ПП, его состав моделей и сроки на Санкт-Петербург и Московскую область не переносятся. В Московской области АГО согласуют органы архитектуры области или муниципалитета.

Региональная специфика: в Санкт-Петербурге облик объекта согласует Комитет по градостроительству и архитектуре (КГА). Для небольших изменений фасада действует отдельный порядок: сначала получают задание на разработку проекта благоустройства (срок услуги — не более 22 рабочих дней), затем готовят сам проект. Для навесного оборудования оформляют лист согласования, срок — не более 15 рабочих дней, а кондиционеры и другое оборудование размещают только на дворовых фасадах. КГА требует развертки всех четырех фасадов, и перечень проектируемых элементов в заявлении указывают в полном объеме: неполный перечень приводит к отказу.

Стоимость разработки и согласования АГР в 2026 году

Цена зависит от площади и функции объекта, сложности облика, состава моделей и от того, в каком городе идет согласование.

Цены указаны на 2026 год с оговоркой «от»: итог зависит от площади, состояния исходных документов и требований согласующего органа. Полный перечень позиций по фасадам, колористике и градостроительной документации приведен в прайсе на согласование фасадов и АГР. Государственные пошлины и платежи Росреестра и БТИ в эти суммы не входят.

Как проходили согласования фасадов и облика зданий у наших заказчиков, можно посмотреть в отзывах клиентов Смарт Вэй.

Выводы

Москва сохранила свидетельство об утверждении АГР, но поменяла все вокруг него: с 30 сентября 2026 года проекты рассматривает Архитектурная комиссия по 1423-ПП, свидетельство оформляет ДГП и оно действует 3 года, а заявления, поданные раньше, завершают по 284-ПП. Основная трудоемкость сместилась в цифровую часть: НПМ и ВПМ проверяют положение и облик здания в городе, ЦИМ в IFC проверяет данные, и расхождение между моделями, XML-ведомостью и альбомом возвращает комплект. Колористический паспорт и фасадные проекты по 94-ПП остаются отдельными процедурами для работ, которые не требуют АГР.

Смарт Вэй готовит альбомы АГР и АГО, 3D-модели и сопровождает их рассмотрение в ДГП и КГА, а также ведет смежные фасадные и колористические согласования. Если нужно определить процедуру для конкретного объекта, оставьте заявку на расчет с выпиской ЕГРН и ГПЗУ.

Частые вопросы